1、房地产投资分析基本知识练习试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 对于同一种产品来说,影响产品成本高低的因素包括( )。不同的生产技术方案;不同的生产组织方式;不同的生产规模;不同的技术水平与管理水平;不同的物资供应与产品销售条件;不同的厂房位置（A）（B） （C） （D）2 下列有关投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念两者的说法中不正确的一项是( ) 。（A）两者有相同的部分,也有不同的部分（B）财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是确定的,所得到的成本数据是惟一的（C）投资分析中使用的成本有许多是
2、对拟实项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是确定的,不同的实施方案可能会有相同的成本数据（D）在投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 ,这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样3 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于( ),但其投资的大部分又是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动,转让这些固定资产的所有权以( )。（A）流动资金,取得成本（B）流动资金,收回投资（C）固定资本,取得投资其他项目的本金（D）固定资本,获取投资收益4 下
3、列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是( )。（A）在房地产开发投资中,其经营方式为出售时的投资 ,为开发过程中的资金投入,其成本应为开发过程中的成本支出（B）以出租为经营方式的房地产开发投资中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本不含建设成本和出租成本（C）以经营为经营方式的房地产开发过程中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本含建设成本和经营成本（D）以出租为经营方式的房地产置业投资中,其主要投资为购买房地产时的资金投入,其成本包含购买成本和出租成本5 开发项目总投资包括( ),其中( ) 包括固定资产投资和开发产品成本两部分。（A）工程开发投资和经营资金,
4、后者（B）工程建设投资和开发资金,前者（C）工程策划投资和开发资金,后者（D）工程建设投资和经营资金,前者6 开发项目的产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为( ) 。（A）土地开发成本、技术开发成本、房屋开发成本和配套设施开发成本（B）土地开发成本、房屋开发成本和配套设施开发成本（C）土地开发成本和房屋开发成本（D）土地开发成本、技术开发成本和房屋开发成本以及经营成本7 开发项目的产品开发成本在核算上将其费用划分为( )成本项目。（A）土地费用、建设物建设费用、基础设施建设费、销售费用和税费五个（B）七个 :土地费、基础设施建设费、建设安装工程费、公共配套
5、设施建设费、开发间接费用、销售费用和税费（C）四个 :土地开发费、基础设施建设费、开发间接费用和建设安装费用（D）六个:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费用8 当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类方式的开发成本结转为相应的经营成本,即( )。（A）土地转让成本、商品房销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本（B）土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和出租土地经营成本（C）土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本（D）房地产转让成本、建筑设施销售成本、出租房屋经营成本和出
6、租土地经营成本9 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( ),以及为销售、出租、转让开发产品而发生的( )。（A）管理费用,销售费用（B）组织费用,经营费用（C）管理费用和组织费用,销售费用（D）管理费用和财务费用,销售费用10 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或利用房地产自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的一项是( )。（A）自营收入=营业额-商品营业成本-行政管理部门收取的管理费、财务费（B）出租收入= 出租房屋建筑面积 房屋的租金单价（C）销售收入= 销售房屋面积 房屋销售单价（D）经营收入=自营收入 +出
7、租收入+销售收入二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 下列有关资金等值与现金流量图及他们的相关方面解说不正确的是( )。（A）资金等值是指在考虑时间因素的情况下,不同时间点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值,也可理解为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”（B）现在若借入 100 元,年利率为 15%,一年后要还的本利和为 115 元。实际来看,现在的 100 元与一年后的 115 元两者实际经济价值不相等（C）现金流量图是用以反映项目在计算期
8、内流入和流出的资本活动的简化图示（D）现金流量图将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间标度上 ,并且标明所要计算的问题,即标明什么是已知,什么是所求12 通过名义利率与实际利率的分析和计算,可以得出名义利率与实际利率存在着的关系包括( ),它们正确的描述了两者之间的关系。（A）实际利率比名义利率更能反映出资金的时间价值（B）名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大（C）当每年计息周期数 m=1 时,名义利率与实际利率相等（D）当每年计息周期数 m1 的情况。【知识模块】 房地产投资分析基本知识13 【正确答案】 A,D【试题解析】 B 中利息计算公式应为:In=P(i+
9、1) n-1。C 中间断复利的计息周期为一定的时间区间,连续复利的计息周期则为无限期缩短。【知识模块】 房地产投资分析基本知识14 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产投资分析基本知识15 【正确答案】 C,D【试题解析】 另外一个主要的表现形式为投资利润率,即单位投资所能取得的利润。【知识模块】 房地产投资分析基本知识16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 所有选项均是正确的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 划分为六个成本项目,另外两个是前期工程费和
10、公共配套设施建设费。【知识模块】 房地产投资分析基本知识18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识19 【正确答案】 B【试题解析】 额外利润不属企业利润。【知识模块】 房地产投资分析基本知识20 【正确答案】 B【试题解析】 三个数据应分别改为 5%、7%和 3%。【知识模块】 房地产投资分析基本知识21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识23 【正确答案】 B【试题解析】 额外利润应改为通货膨胀。【知识模块】 房地产投资分析基本知识24 【正确答案】 B【试题解析】 差异主要取决于资金筹措的成本费用
11、和融出资金所承担的风险大小等。【知识模块】 房地产投资分析基本知识四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 解:已知 P=2000 万元,n=34=12,i=8%/4=2%,则开发商每次为该笔贷款支付的利息之总和为:In=Pin=20002%12=480(万元)计算先期支付利息的时间价值,则到期后开发商实际支付的利息为: In=P(1+i) n-1 =2000(1+2%)12-1 =536.48(万元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识26 【正确答案】 解: (1)已知 : P=35008
12、0(1-25%)=210000 元 n=1512=180 个月 i1=4.2%/12=0.35% i2=6.6%/12=0.55% P1=100000 元 P2=210000-100000=110000 元 (2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息之后的月还款额为: A1=P1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1 =1000000.0035(1+0.0035)180/-1+(1+0.0035)180 =749.75(元) A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =1100000.0055(1+0.0055)180/-1+(1+0.0055)180 =964.28(元) (3)组合贷款的月最低还款额为: A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识
