1、房地产经纪相关知识（房地产市场和投资）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 将房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场的依据是( )。2010 年考试真题（A）房地产交易方式（B）房地产使用性质（C）房地产交易目的（D）房地产流转次数2 关于财务内部收益率的说法，错误的是( )。2010 年考试真题（A）财务内部收益率测算时一般采用试算法（B）财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率（C）如果财务内部收益率大于行业的基准收益率，则项目是可以接受的（D）财务内部收益率不能反映项目的盈利能力3 按照经济学中的市场结构理论，在寡头垄断的市场上，
2、当产品无较大差异时，为了取得更多利润，寡头生产者往往( )。2009 年考试真题（A）展开价格竞争（B）倾向于非价格竞争（C）在定价方面进行勾结（D）进行质量和数量竞争4 房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产( )。2009 年考试真题（A）消费者需要的数量（B）消费者愿意而且能够购买的数量（C）企业提供的数量的总和（D）企业愿意且能够提供的数量5 一定时期内，一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化会有一定反应，用以衡量这种反应程度的指标是( )。2009 年考试真题（A）房地产价格弹性（B）房地产需求弹性（C）房地产供给弹性（D）房地产供求弹性6
3、张某以贷款方式购买住房，贷款期限为 3 年，年利率为 6，按月计息，则贷款的实际年利率为( ) 。2009 年考试真题（A）600（B） 617（C） 637（D）6567 宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款，若在 15 年后存款余额要达到 18 万元，假定银行存款年利率为 5，宋某每年须向银行存款( )元。2009、2008 年考试真题（A）577221（B） 834161（C） 1142857（D）12000008 若年利率为 8，复利计息，则 5 年后的 300 万元资金相当于现在的( )万元。2009 年考试真题（A）11913（B） 20136（C） 20417（D）214299
4、当折现率为 10时，某房地产项目净现值为 1380 万元，当折现率为 11时，净现值为 258 万元，若投资者要求的基准收益率为 12，则该项目在经济上( )。2009 年考试真题（A）不可接受（B）可接受（C）能否接受无法判断（D）可以接受，也可以不接受10 某城市商品房市场需求大于供给，卖方掌握着市场主动权。这种房地产市场通常被称为( )。2009 年考试真题（A）买方市场（B）完全垄断市场（C）垄断竞争市场（D）卖方市场11 商品住宅市场需求的总和，是由商品住宅所有现实买主和( )共同组成的。2008 年考试真题（A）现实卖主（B）潜在买主（C）潜在卖主（D）年轻居民12 下列关于完全竞
5、争的房地产市场的表述，正确的是( )。2008 年考试真题（A）有相当多的买者和卖者（B）买者少而卖者多（C）买者多而卖者少（D）只有一个买者和一个卖者13 在房地产市场周期的某个阶段，初期房屋空置率略高于正常水平，随后需求增加使空置率下降，后期空置率回到正常水平，这个时期为房地产市场周期的( )。2008 年考试真题（A）上升期（B）高峰期（C）衰退期（D）低谷期14 李某购买了一套住宅，自用 3 年后看到房价上涨就将其住宅转卖，他的这种经济活动属于( ) 。2008 年考试真题（A）直接投资（B）投机炒作（C）间接投资（D）资本报酬15 房地产市场的特点不包括( )。2007 年考试真题（
6、A）交易产品差异化（B）交易金额较大（C）交易程序复杂（D）竞争性强16 按照房地产市场周期理论，房地产售价以比租金快得多的速度上涨、新房交易量大的阶段是( ) 。2007 年考试真题（A）上升期（B）高峰期（C）衰退期（D）低谷期17 在房地产市场周期的高峰期，房屋空置率的变化状况是( )。2006 年考试真题（A）继续下降（B）继续上升（C）先上升再下降（D）先下降后上升18 消费者收入水平提高对需求曲线的影响是( )。2005 年考试真题（A）需求曲线右移（B）需求曲线左移（C）需求曲线不动，但需求量沿着曲线上移（D）需求曲线不动，但需求量沿着曲线下移19 按照交易目的，房地产市场可划分
7、为( )。2004 年考试真题（A）住宅市场和写字楼市场（B）买卖市场和租赁市场（C）使用市场和投资市场（D）增量市场和存量市场二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。20 下列房地产交易形式中，属于房地产三级市场的有( )。2010 年考试真题（A）新建商品房销售（B）房屋租赁（C）房屋抵押（D）土地转让（E）经济适用住房上市交易21 下列房地产种类中，与写字楼之间存在一定替代关系的有( )。2010 年考试真题（A）经济适用住房（B）商住两用住宅（C）宾馆（D）普通住宅（E）娱乐
8、房地产22 决定房地产供给量的因素包括( )。2010 年考试真题（A）房地产价格水平（B）土地供应价格（C）建筑成本（D）消费者对未来的预期（E）房地产开发技术水平23 从经济理论上讲，资金存在时间价值的直接原因主要包括( )。2010、2008 年考试真题（A）资金增值（B）资产升值（C）机会成本（D）经济发展（E）通货膨胀24 根据城市房地产管理法，房地产交易包括房地产( )。2009、2004 年考试真题（A）买卖（B）互换（C）抵押（D）赠与（E）租赁25 在房地产市场上，购买房地产的需求类型有( )。2009 年考试真题（A）投资需求（B）消费需求（C）投机需求（D）意愿需求（E）
9、跟风需求26 下列情形中，可能导致消费者对某种房地产当前需求增加的有( )。2009、 2005 年考试真题（A）该种房地产价格下降（B）该种房地产的替代品价格下降（C）消费者预期未来收入会增加（D）消费者预期未来该种房地产价格会上涨（E）消费者对该种房地产的偏好程度增强27 下列房地产投资项目经济评价指标中，可以用来判断项目可行性的有( )。2008 年考试真题（A）财务净现值0（B）财务净现值0（C）内部收益率基准收益率（D）投资回收期基准回收期（E）投资回收期基准回收期28 房地产投资包括的阶段有( )。2005 年考试真题（A）寻找投资机会（B）投资方案评价（C）投资决策（D）方案设计
10、（E）实施投资方案29 房地产“泡沫 ”的形成原因主要有 ( )。2004 年考试真题（A）土地供应量过大（B）房地产价格快速上涨（C）过度的投机炒作（D）房地产投资失败（E）群体的非理性预期30 房地产投资与投机在内涵上的区别通常在于( )。2004 年考试真题（A）投资人直觉判断特点突出（B）投资重视长期的时间介入（C）投资隐含着合理的收益与风险（D）投资看重短期的时间介入（E）投资强调理性分析与论证房地产经纪相关知识（房地产市场和投资）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 根据不同的需要，可从不同的角度对房地产市场
11、进行分类。其中，按照房地产交易方式，房地产市场可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。因此，本题的正确答案为 A。2 【正确答案】 D【试题解析】 财务内部收益率(FIRR)通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。因此，本题的正确答案为 D。3 【正确答案】 C【试题解析】 寡头垄断市场竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。因此，本题的正确答案为 C。4 【正确答案】 B【试题解析】 房地产需求
12、是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望；(2)消费者能够购买，即有支付能力。因此，本题的正确答案为 B。5 【正确答案】 C【试题解析】 房地产供给的价格弹性，通常简称为房地产供给弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。因此，本题的正确答案为 C。6 【正确答案】 B【试题解析】 实际利率 i=(1+rm) m-1。则贷款的实际年利率=(1+612) 12-1=617 。因此，本题的正确答案为 B。7 【正确答案】 B
13、【试题解析】 运用将来值转换为等额年金的公式，A= ，即A=1800005(1+5 ) 15-1=834161(元)。因此，本题的正确答案为 B。8 【正确答案】 C【试题解析】 运用将来值转换为现值的公式，P= 即，300(1+8)5=204 17(万元)。因此，本题的正确答案为 C。9 【正确答案】 A【试题解析】 项目净现值 FNPV0 时，表示项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平，因而是可以接受的。当设定的折现率为 11时，FNPV 已经小于零，但是投资者要求的最低满意收益率即基准收益率为12，FNPV 必定小于零，所以项目在经济上不能接受。因此，本题的正确答案为A
14、。10 【正确答案】 D【试题解析】 根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。因此，本题的正确答案为 D。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查重点是对“市场和房地产市场的概念”的了解。市场是某种商品或某类商品需求的总和。而商品需求是通过买主体现出来的，因而也可以说，市场是某一产品所有现实买主和潜在买主所组成的群体。因此，本题的正确答案为B。12 【正确答案】 A【试题解析】 完全竞争市场是竞争不受任何阻碍和干扰的市场
15、。完全竞争市场必须具备的条件包括：(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；(4)买者和卖者都可以自由进出市场；(5)买者和卖者无串通13 【正确答案】 A【试题解析】 房地产市场上升期的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段的后
16、期，房屋空置率下降到正常水平。因此，本题的正确答案为 A。14 【正确答案】 A【试题解析】 房地产投资的类型多种多样，可分为直接投资和间接投资两大类。其中，直接投资主要有：(1)购买现房(如现成的写字楼、铺面或住宅) 、场地或期房后出租。(2)购买房地产后出租一段时间(如若干年) ，然后再转卖。(3)购买房地产后等待一段时间，涨价后再转卖。(4)购买房地产后自用一段时间(如若干年) ，然后再转卖。(5)购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、装修改造等，然后出售、出租、直接经营。因此，本题的正确答案为 A。15 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查重点是对“房地产市场的作用和特点”的掌握
17、。房地产市场的特点包括：(1)交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利(如房屋所有权、建设用地使用权)的转移。(2)交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场。(3)供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各具特色，是一个地区性市场。通常以一个城市为一个市场。(4)容易出现垄断和投机。(5)较多地受法律、法规、政策的影响和限制。(6)一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历。(7)交易金额较大，通常需要抵押贷16 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批房地产开发项目开工；房屋空置率
18、也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。因此，本题的正确答案为 B。17 【正确答案】 D【试题解析】 房地产市场分为上升期、高峰期、衰退期和低谷期。在房地产市场周期的高峰期，房屋空置率经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。因此，本题的正确答案为 D。18 【正确答案】 A【试题解析】 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。如果在每一房地产价格水平下房地产的需求量都增加了，则需求曲线会向右位移；反之，需求曲线会向左位移。因此，本题的正确答案为 A。19 【正确答案】 C【试题解析
19、】 根据不同的需要，可从不同的角度对房地产市场进行分类。其中，按照房地产交易目的，房地产市场可分为房地产使用市场和房地产投资市场。因此，本题的正确答案为 C。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。20 【正确答案】 B，C ，E【试题解析】 根据不同的需要，可从不同的角度对房地产市场进行分类。其中，按照房地产流转次数，房地产市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。房地产一级市场即建设用地使用权的出让市场。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体
20、为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。房地产三级市场即投人使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。因此，本题的正确答案为 BCE。21 【正确答案】 B，C【试题解析】 某种房地产的替代品，是指能够满足相同或者相似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而使该种房地产的需求增加。因此，本题的正确答案为 BC。2
21、2 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)该种房地产的开发建设成本；(3)该种房地产的开发技术水平；(4)房地产开发商和拥有者对未来的预期。因此，本题的正确答案为 ABCE。23 【正确答案】 A，C，E【试题解析】 从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要包括：(1)资金增值；(2)机会成本；(3)承担风险；(4)通货膨胀。因此，本题的正确答案为 ACE。24 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 本题考查重点是对“市场和房地产市场的概念”的了解。房地产市场是指所交换的商品是房
22、地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁、抵押等。因此，本题的正确答案为 ABCE。25 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 在房地产市场上，购买房地产的需求可归纳为四类，即消费需求、投资需求、投机需求和跟风需求。因此，本题的正确答案为 ABCE。26 【正确答案】 A，C，D，E【试题解析】 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；(3)消费者的偏好；(4)相关物品的价格水平；(5)消费者对未来的预期。因此，本题的正确答案为 ACDE。27 【正确答案】 A，C，D【试题解析】 财务净现值0，表
23、明项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平。内部收益率基准收益率，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的收益率。投资回收期基准回收期，表明项目的盈利能力达到或者超过了所要求的收益率。所以，上述三种情况下，项目是可行的。因此，本题的正确答案为 ACD。28 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 房地产投资是指以房地产为对象(或者说以房地产为媒介、载体、工具)的投资，是借助于房地产来获取收益的投资行为。房地产投资一般包括四个阶段：(1)寻找投资机会；(2)评价投资机会(也称为投资方案评价、投资项目评价)；(3)选择投资方案(也称为投资决策，其结果为投资和不投资两种)；(4)实施
24、投资方案。因此，本题的正确答案为 ABCE。29 【正确答案】 C，E【试题解析】 房地产“泡沫”的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期；二是过度的投机炒作。因此，本题的正确答案为 CE。30 【正确答案】 B，C ，E【试题解析】 房地产投资、投机、赌博三者有时很难区分，但它们在内涵上的区别通常有：投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着合理的风险与收益；投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益；赌博是没有时间的因素介入，无法进行理性的分析与评估，背后隐含着极大的风险，并且长期平均收益为负值。因此，本题的正确答案为 BCE。
