1、注册资产评估师资产评估模拟试卷 34 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（A）稀缺性（B）用途多样性（C）不可再生性（D）价值增值性2 价值比率法中的市盈率倍数法主要适用于( )的评估。（A）不动产（B）无形资产（C）机器设备（D）企业价值3 在持续经营假设前提下，运用加和法评估企业价值时，各个单项资产的评估，应按( )原则确定其价值。（A）变现（B）预期（C）替代（D）贡献4 按照现行规定，评估基准日通常与经济行为实现日相距不超过( )。（A）一个月（B）半年（C）一年（D）两年5
2、在企业价值评估中，将企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的在于( )。（A）选择评估方法（B）界定评估价值类型（C）界定评估具体范围（D）明确企业盈利能力6 企业价值评估市场法的理论依据就是“替代原则” ，对此，说法 B 的为( )。（A）企业价值评估市场法的技术路线是首先寻找相类似企业的交易案例，通过对交易价格的分析，确定被评估企业的公允市场值（B）运用市场法评估企业价值存在两个障碍，一是企业的个体差异，二是企业交易案例的差异（C）对可比企业的选择是用相关因素间接比较的方法评估企业价值的唯一关键（D）基于成本和便利的原因，目前运用市场法对企业价值进行评估主要使用盈利乘数法7 对长期待摊费
3、用等其他资产的评估通常发生在( )。（A）资产转让时（B）企业财务检查时（C）企业整体产权变动时（D）企业纳税时8 下列各项中，构成资产重置成本的耗费应当是资产的( )。（A）实际成本（B）社会平均成本（C）个别成本（D）加权平均成本9 非上市交易股票按普通股和优先股的不同而采用不同的评估方法。正确的说法为( )。（A）普通股的收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平（B）优先股与普通股在股利分配和剩余财产分配上完全相同（C）普通股的收益是固定的;优先股没有固定的股利（D）优先股的股利应在所得税前支付10 当预期的使用者不是除了客户以外的其他方时,评估人员必须提供( )。（A）概述型评估报告
4、（B）完整型评估报告（C）限制使用型评估报告（D）开放型评估报告11 “资产“在一般意义上往往用来表示动产或不动产。在会计术语中,与此相关的说法错误的为( ) 。（A）资产是指企业拥有的、由于过去行为所形成的、可以从中合理预计未来获取经济利益的源（B）某项资产的所有权本身是无形资产,那么所拥有的资产可以是有形的（C）某项资产的所有权本身是无形资产,那么所拥有的资产可以是无形的（D）某项资产的所有权本身是无形资产,那么所拥有的资产必须是无形的12 形成产品差别化的因素不包括( )。（A）产品的理解差异（B）买方的主观差异及对买方的服务差异（C）时间和地点的差异（D）特殊促销活动的差异13 某宗土
5、地为 2000m2，土地单价为 1000 元/m2，国家规定的容积率为 4，建筑密度为 0.5，则楼面地价为( )元/m2。（A）250（B） 500（C） 1000（D）400014 在对矿产资源资产进行评估时，利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，组合重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法是( ) 。（A）地质要素评序法（B）地勘加和法（C）联合风险勘查协议法（D）可比销售法15 在无形资产评估实践中，对法律和合同同时分别规定无形资产的有效期限和收益期限的，但时间长短不同，( )来确定期限。（A）依据法律规定（B）依据合同规定（C）可按两者孰长原则（
6、D）可按两者孰短原则16 股票的内在价值是由( )决定的。（A）每股净资产额（B）每股总资产额（C）股票未来收益折现值（D）每股净利润17 运用核算法对无形资产重置成本估算时的直接成本是按( )来计算的。（A）现行消耗量（B）实际消耗量（C）现行消耗量与实际消耗量的平均消耗量（D）现行消耗量与实际消耗量较大的18 在房地产评估中，关于容积率以及地质地力条件与地价的表述正确的是( )。（A）容积率越大，地价越低（B）容积率越小，地价越高（C）地质条件越好，地价越高（D）地力条件越好，地价越低19 待拆迁改造的再开发地产的评估适用于( )进行评估。（A）成本法（B）基准地价修正法（C）假设开发法（
7、D）剩余价值法20 到目前为止，我国资产评估行业协会对注册资产评估师违反职业道德的行业自律惩戒措施中，对于涉嫌违反相关法律、法规和中国注册资产评估师职业道德规范的资产评估机构和有关的注册资产评估师实行( )。（A）资产评估行业谈话提醒制度（B）资产评估行业通报批评制度（C）撤销注册的措施（D）限期整改的措施21 为节省资源和减少污染，政府规定年产值万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成年生产能力在 1 万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于( )。 （A）功能性贬值（B）经济性贬值（C）实体性贬值（D）破产清算贬值22 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300m2，建筑面积 200m2，月租
8、金3000 元，土地还原利率为 7%，建筑物还原利率为 8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收入的年总成本为 7600 元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1000 元。建筑物的价值最有可能是( )元。（A）61667（B） 925000（C） 789950（D）5804123 用( ) 评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价格的一种评估方法。（A）形象进度法（B）假设开发法（C）成本法（D）收益法24 运用市场法评估房地产价值的基础和前提条件是(
9、)。（A）有充裕的交易资料（B）有可比交易案例（C）对交易情况、交易日期等可修正（D）以确定房地产价值25 优先股与债券的区别在于( )。（A）债券的利息是在所得税后支付，而优先股的股利是在所得税前支付（B）债券的利息是在所得税前支付，而优先股的股利是在所得税后支付（C）债券的利息不支付所得税，优先股的股利是在所得税后支付（D）债券的利息是在所得税前支付，优先股的股利不支付所得税26 不号虑资产的最佳用途或资产变现的情况的价值类型是( )。（A）清算价值（B）残余价值（C）投资价值（D）在川价值27 注册资产评估师的责任要求主要包括( )。（A）对同业的责任要求（B）对评估助理的责任要求（C）
10、对评估业务的责任要求（D）对社会的责任要求28 某重置全新的一台机器设备价格为 200 万元，年产量为 50 万件。现知被评估资产的年产量为 40 万件，由此可以确定其重置成本为( )万元。（A）100（B） 120（C） 160（D）20029 某国有企业被估设备的超额运营成本额为 1 万元，剩余使用年限为 3 年，假设折现率为 10%，该设备的功能性贬值额最接近于( )万元。（A）2.5（B） 0.91（C） 1.67（D）230 对某企业进行整体评估时，其递延资产账面余额为 70 万元，其中设备大修费40 万元，房屋租金 30 万元。经查，该两项费用原值分别为 60 万元和 30 万元，
11、设备大修费在 2 年前发生，房屋租金在 1 年前发生。根据房屋租赁协议，30 万元房租为 5 年房租的总和，现已租用 1 年，若评估中折现率为 10%，则该企业的递延资产评估值最接近于( ) 万元。（A）16（B） 20（C） 24（D）60二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。31 新建房地产的开发成本包括了( )。（A）可行性研究费（B）设计费（C）土地出让金（D）场地平整费（E）勘察费32 运用市场法评估机器设备价值，选择参照物时，应特别注意参照物与评估，对象在
12、( )等方面的可比性。（A）规格型号（B）制造厂家（C）市场条件（D）交易地点33 运用市场法评估企业价值时，从财务标准方面判断企业的可比性需着重注意企业间的( ) 。（A）企业规模（B）财务指标（C）竞争地位（D）市场条件（E）财务结构34 对专利技术投资，风险系数由( )之和确定。（A）技术风险系数（B）市场风险系数（C）资金风险系数（D）开发风险系数（E）经营管理风险系数35 按房地产的实物形态可将房地产价格划分为( )。（A）土地价格（B）所有权价格（C）建筑物价格（D）使用权价格（E）房地产价格36 资产评估的资产具有的基本特征有( )。（A）是由过去的交易或者事项形成的资源（B）是
13、经济主体拥有或者控制的（C）能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源（D）资产必须能以货币计量（E）能给企业带来巨额的经济利益37 划分资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值的标准有( )。（A）资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件（B）资产评估时的资产的使用状态：正常使用(最佳使用)还是非正常使用（C）资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息（D）资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值（E）资产业务的性质38 市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。
14、它可以被分为 ( )。（A）收益法（B）成本法（C）直接比较法（D）功能价值法（E）类比调整法39 运用加和法评估非续用前提下的企业价值应当遵循( )原则。（A）替代（B）变现（C）贡献（D）供求（E）配比40 对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是( )。（A）楼面地价一定大于土地单价（B）楼面地价一定小于土地单价（C）楼面地价可以等于土地单价（D）楼面地价可以小于土地单价41 企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来 5年的收益额分别为 130 万元、140 万元、110 万元、120 万元和 150 万元。第 5 年以后每年的收益为 160 万元。
15、根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为 10和 11。要求：确定该企业的评估价值(计算过程中数字保留四位小数，计算结果保留三位小数)。42 某评估公司受托对 A 企业拥有的 B 公司的债券进行评估，被评估债券面值80000 元，系 B 公司发行的 3 年期一次还本付息债券，年利率 6，单利计息，未上市。评估基准日距到期日为 2 年，当时的风险报酬率为 2，国库券利率为5。要求：计算该债券的评估值。43 被评估生产线年设计生产能力为 8000 吨，评估时，由于受政策调整因素的影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产 6000 吨，或采取产品降价措施以保持设备
16、设计生产能力的正常发挥。假设政策调整将会持续 3 年，降价将会造成每吨产品净损失 120 元，该企业正常投资报酬率为 10，生产线的规模经济效益指数为 06。要求：1估测所能出现的经济性贬值率。2估测该设备的经济性贬值额。44 李某系 A 资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人，于 2011年 5 月 8 日与甲企业商讨房地产评估事宜。由于李某曾于 2008 年 5 月一 2009 年10 月在甲企业财务部门任经理，双方比较熟悉，故甲企业以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于 8000 元为条件，决定是否委托 A 评估公司进行评估。李某为了评估公司的利益，口头承诺了甲企业的要求，
17、并接受了甲企业的评估委托。李某按照资产评估协议书的要求在 5 日内完成了对甲企业房地产的评估，评估结果为每平方米 7300 元。因李某曾对甲企业有过口头承诺，即不动产评估值不低于每平方米 8000 元。李某认为 7300 元平方米与 8000 元平方米之差并未超过 10，属于正常误差范围，而且资产评估本身就是一种估计，带有咨询性质，故以每平方米 8000 元出具了评估报告；并打电话给本所已在外地开会一周的注册资产评估师周某，得到允许后，加盖李某本人和周某的注册资产评估师印鉴并签字，又以项目负责人的名义签字，加盖公章出具了资产评估报告书，交与甲企业；同时将该评估报告书送给在乙企业当顾问的评估界专
18、家赵某一份。要求：根据以上背景资料，指出 4 处违反资产评估行业规范的行为，并说明理由。45 晨光企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来 5 年的收益额分别是 13 万元、14 万元、11 万元、12 万元和 15 万元，并假定从第 6 年开始，以后各年的收益额均为 14 万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和资本化率均为 10%。并且，采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和(包括有形资产和可确指的无形资产)为 90 万元。试确定该企业商誉评估值。46 1背景资料评估对象为某机器厂的一条国产型机组，该机组于 1996 年 5 月 20 日
19、购置并投入使用，其设计生产能力为年产 A 产品 10 万件，账面原值为 150 万元，评估人员于2001 年 5 月 20 日(评估基准日)对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据：(1)从 1996 年 5 月至 2001 年 5 月，设备类价格指数情况是：1997 年 5 月比 1996年 5 月上升了 2%，1998 年 5 月比 1997 年 5 月上升了 1%，1999 年 5 月比 1998 年5 月下降了 1%， 2000 年 5 月与 1999 年 5 月价格水平持平，2001 年 5 月比 2000年 5 月上升了 2%。(2)经评估人员在型机组生产厂家询价，型机组的现行
20、出厂价格为 100 万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的 25%，据厂家介绍，更为新型的型机组已经面世，售价较型机组有较大提高。(3)被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设计能力的 60% ，估计评估基准日后的产权变动会使被评估机组的利用率达到设计要求。(4)被评估型机组经检测尚可使用 7 年。(5)被评估型机组与相同生产能力的型机组相比，年运营成本超支额大约在 4万元左右。(6)假定折现率为 10%。2评估要求(1)基本要求 根据上述背景材料运用两种具体方法评估型机组于 2001 年 5 月 20日的续用价值，并满足下列具体要求。(2)关于评估思路介绍要求1)采用文
21、字或数学式写出应运用的评估方法。2)针对给出的条件写出每种评估方法的数学表达式。3)说明数学表达式中各经济技术参数的取舍理由。(3)评估过程要求 列出每种评估方法的具体评估步骤及评估结果，计算结果保留小数点后两位(含百分比中的数字)。(4)评估结论要求 用文字表达你对工型机组最终评估结果的处理意见，并说明理由。47 某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来 5 年净利润分别为100 万、110 万、 120 万、150 万和 160 万，从第 6 年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为 160 万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为 100 万和
22、 500 万。该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有 5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润 10 元。目前该企业每年生产产品 8 万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来 5 年，每年可生产 10 万件，经预测，折现率和本金化率均为 6%。请评估该企业的商誉价值并说明评估技术思路(以万元为单位，小数点后48 有一宗“七通一平 ”待开发建筑用地，面积为 1000m2，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元/m 2，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水
23、平预计为 2 元/(m 2.日)，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%，试评估该宗地地价。三、简答题49 房地产投资的风险性表现在哪些方面?50 评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：(1)预计该企业第一年的收益额为 200 万元，以后每年的收益额比上年增长 10%，自第 6 年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在 300 万元的
24、水平上。(2)社会平均收益率为 12%，国库券利率为 8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为 1600 万元。要求：(1)确定该企业整体资产评估值。(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？注册资产评估师资产评估模拟试卷 34 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估2 【正确答案】 D3 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题企业价值评估4 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估分类模拟题资产评估报告5
25、 【正确答案】 C【试题解析】 企业的盈利能力是企业有效资产共同作用的结果，要正确揭示企业价值，就要将企业资产范围内的有效资产和无效资产进行正确的界定与区分，将企业的有效资产作为评估企业价值的具体资产范围。6 【正确答案】 C【试题解析】 用相关因素间接比较的方法评估企业价值关键在于对可比企业的选择和对可比指标的选择。7 【正确答案】 C【试题解析】 由于其他资产，除特准储备物资、冻结存款、冻结物资以及涉及诉讼的财产外，主要是已发生费用的摊余价值，这些未摊销的费用不能单独对外交易或转让。只有当企业发生整体产权变更时，才可能涉及对其价值的评估。8 【正确答案】 B【试题解析】 采用成本法评估资产
26、，确定形成资产价值的耗费是必须的，并且应体现社会或行业平均水平。因此，构成资产重置成本的耗费应当是资产的社会平均成本。9 【正确答案】 A【试题解析】 B 项优先股在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票。C项“普通股”应与“优先股”互换。D 项应在所得税后支付。【知识模块】 长期投资及其他资产评估10 【正确答案】 C【试题解析】 当预期的使用者是除了客户以外的其他方时,评估人员必须提供完整型评估报告或者概述型评估报告。【知识模块】 资产评估报告11 【正确答案】 D【试题解析】 某项资产的所有权本身是无形资产,但所拥有的资产则既可能是有形的,也可能是无形的。【知识模块】 综合12 【正
27、确答案】 C【试题解析】 地理位置差异。【知识模块】 综合13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C【试题解析】 长期股权投资中的股票的内在价值是由股票未来收益折现值来决定的。17 【正确答案】 B【试题解析】 运用核算法对无形资产垂直成本的评估中的无形资产的直接成本不是按现行消耗量而是按实际消耗量来计算。究其原因有二：一是因为无形资产是创造性的成果，一般不能原样复制，从而不能模拟在现有生产条件下再生产的消耗量。二是无形资产生产过程是创造性智力劳动过程，技术进步的作用最为明显，如果按模拟现有条件下的复制消耗量来估价重置成本，必然影响到无形资产的价值
28、形态的补偿，从而影响到无形资产的创制。从评估实务来说，由于无形资产开发的各项支出均有原始会计记录，只要按国家规定的范围计算消耗量，并按现行价格和费用标准计价就可以了。18 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产评估中，容积率、地质条件、地力条件均与地价呈正比。即容积率、地质条件、地力条件越高(好)，地价越高。19 【正确答案】 C【试题解析】 待拆迁改造的地产的评估适用于房地产评估当中假设开发法。20 【正确答案】 A【试题解析】 这是我国资产评估协会对注册资产评估师违反职业道德的行业自律惩戒措施的规定。21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A【
29、试题解析】 运用市场法评估房地产价值，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的基础和前提条件。评估人员必须注意日积月累，在平时就要时刻关注房地产市场变化，随时收集有关房地产交易实例。25 【正确答案】 B【试题解析】 优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票。优先股的股利是固定的，一般情况下，都要按事先确定的股利率支付股利。在这方面，优先股与债券很相似，二者的区别在于：债券的利息是在所得税前支付，而优先股的股利是在所得税后支付。26 【正确答案】 D【试题解析】 在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献价值的估计数额，而并不考虑
30、该资产的最佳用途或资产变现的情况。27 【正确答案】 D【试题解析】 注册资产评估师与委托方和相关当事方关系的要求包括：对资产评估业务质量的责任要求；对委托方责任要求； 在完成评估任务的整个过程中，不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益；提示委托方恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策失误的责任；对社会责任要求。28 【正确答案】 C【试题解析】 生产能力比例法下，被评估资产重置成本= 参照物重置成本=4050200=160(万元)29 【正确答案】 A【试题解析】 本题中，功能性贬值=11-(1+10%) -310%万元=2.5 万元。30 【正确答案】 C【试题解析】
31、 大修理费用在机器设备评估时已经考虑了，故不能再重复计算；房屋年租金 6 万元应予摊销，故递延资产评估值为 24 万元。二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 资产评估分类模拟题房地产评估32 【正确答案】 A,B,C33 【正确答案】 B,E【试题解析】 运用市场法评估企业价值，从财务标准方面判断可比性的指标，对可比企业的选择存在两个标准：首先是行业标准，其次是财务标准。既然企业都可以视为是在生产同一种产品，那么存在相同
32、的盈利能力的企业通常具有相类似的财务结构。因此，可以从财务指标和财务结构的分析对企业的可比性进行判断。34 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 风险系数由技术风险系数、市场风险系数、资金风险系数、管理风险系数之和确定。35 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 根据权益的不同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。【知识模块】 房地产评估36 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 资产评估的资产具有的基本特征有：经济主体拥有或者控制的；能够给经济主体带来经济利益的资源；资产必须能以货币计量。【知识模块】 总论37 【正确答
33、案】 A,B,C【知识模块】 总论38 【正确答案】 C,E【试题解析】 市场法可以被分为：直接比较法，即是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。类比调整法，即是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整事物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。39 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 在具体运用成本法评估企业价值时，通常又称之为加和法，其理论基础是替代原则，在非续用前提下评估企业价值，应当遵循
34、变现原则。40 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核点为房地产评估中土地容积率，有关指标的逻辑关系判断，楼面地价 土地单价。41 【正确答案】 (1)先将未来 5 年的收益额折现求和：(2)求第六年以后的收益额的现值：P 2=(16011)(1+10) 2=9031583(万元)(3)确定该企业的评估值：评估值=4916170+903 1583=1394 7753(万元)因此，该企业的评估值为 13947753 万元。42 【正确答案】 折现率=无风险报酬率+ 风险报酬率=2 +5=7债券的本利和F=A(1+mr)=80000(1+36)=94400(元)该债券的评估值 P=F(1+r)
35、n=94400(1+7) 2=8245262(元)43 【正确答案】 1估测所能出现的经济性贬值率 经济性贬值率=1 一(资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力) 100=1 一(60008000) 06 100 =15 85 2估测该设备的经济性贬值额 经济性贬值额= 资产年收益损失额(1 一所得税税率)(PA，r，n)=8000120(125)(PA，10，3)=72000024869=1790568( 元)44 【正确答案】 (1)李某曾在委托单位任职，离职后未满两年。理由：注册资产评估师曾在委托单位任职，离职后未满两年，应予回避。(2)甲企业与李某约定评估价值不低于每平方米 80
36、00 元。理由：注册资产评估师在执业中，不得迁就客户，双方不得事先约定评估价值。(3)李某以注册资产评估师周某的名义签字并加盖印章。理由：注册资产评估师不得允许他人以本人名义在资产评估报告书上签字盖章。(4)以项目负责人的名义签字而没有法定代表人签字。理由：评估报告书应由评估机构法定代表人签字盖章。(5)将评估报告书送给在乙企业当顾问的赵某。理由：注册资产评估师应保守客户商业秘密，李某不得擅自将评估报告送给他人。45 【正确答案】 (1)运用收益法确定企业整体评估值企业整体评估值=130.9091+140.8624+110.7513+120.6830+150.6209(1410%)0.6209
37、万元=137.2097 万元。(2)商誉的价值=(137.2097-90) 万元=47.2097 万元。46 【正确答案】 1评估思路(1)根据背景材料，型机组可按市场重置方式(询价法)和价格指数法两种具体方法进行评估。(2)运用市场重置方式的数学表达式为：评估值=重置成本 -实体有形损耗。运用市场重置方式，因型机组市价已经考虑了其功能落后因素，故不需再进行计算功能性贬值，背景材料中未给出型机组经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值因素。(3)运用价格指数法的数学表达式为评估值=重置成本-实体有形损耗- 功能性贬值运用价格指数法确定型机组的重置成本是一种复原重置成本，必须考虑其功能落后因素并计算
38、其功能性贬值。2评估过程(1)运用市场重置方式(询价法) 评估型机组的过程及其结果 1)重置成本=100万元(1+25%)=125 万元。2)实体有形损耗率= 3)评估值=125 万元(1-30%)=87.5 万元。(2)运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果 1)重置成本=150 万元(1/2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04 万元。2)实体有形损耗率= 100%=30%。3)功能性贬值=4 万元 (1-33%)(P/A，10%，7)=(2.684.8684)万元=13.05 万元。4)评估值=156.04(1-30%)-13.05万元=96.18 万元。3关于评估
39、最终结果的意见及理由最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过 51%即算为主) 。因为，此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响，故不能以该评估方法和评估结果为主，或平分秋色。47 【正确答案】 评估技术思路：应采用割差法对该企业的商誉价值进行评估。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，其次运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商誉价值：(2)计算企业整体价值：估算出该企业整体资产评估价值为：1000.9434+1100.8900+1200.8
40、396+1500.7921+1600.7473+160 万元6%0.74732524.18( 万元 )(3)计算企业各单项资产价值： 单项有形资产评估值为 600 万。估算出非专利技术评估值为：100(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)421.24(万元)。(4)评估商誉价值：2524.18(600+421.24) 1502.94(万元)48 【正确答案】 (1)年总收益：236510005=3650000(元)(2) 年总费用：36500002%+35005000(1.5%+0.2%)+365000017.5%1009250(元)(3)年纯收益：36500
41、00-10092502640750(元)(4) 房地产总价：(5)测算建筑费及专业费：3500(1+10%)5000=19250000(元)(6)利息：地价(1+6%) 2-1+19250000(1+6%)-1)=0.1236地价+1155000(7)开发商利润：(地价+19250000)20%=0.2地价+3850000(8)地价房地产总价-建筑费用- 专业费用-利息- 利润 36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价 -3850000 =9069016(元)三、简答题49 【正确答案】 房地产投资的风险主要来自三个方面：其一，房地产无法移动，建成后又不
42、易改变用途，如果市场销售不对路，很容易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期比较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 35 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。其三，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。【知识模块】 房地产评估50 【正确答案】 (1)企业未来 5 的预期收益额分别为：第 1 年：200 万元第 2 年：200(1+10%) 220 万元第 3 年：220(1+10%) 242 万元第 4 年：242(1+10%) 266.2 万元第 5 年：266.2(1+10%) 292.82 万元(2)折现
43、率 8%(12% 8%)1.5=14%(3)整体评估值 200(1+14%)1+220(1+14%)2+242(1+14%)3266.2(1+14%)4+292.82(1+14%)5+30014%(1+14%)51930.79万元或前 5 年收益现值200(1+14%)1+220( 1+14%)2+242(1+14%)3+266.2(1+14%)4+292.82(1+14%)5817.79(万元) 第 6 年后的永续收益现值30014%(1+14%) 51113( 万元)评估值817.79+1113 1930.79(万元)(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额 330.79 万元作为该企事业的商誉处理
