1、房产规划练习试卷 1 及答案与解析1 下列有关购房之优点的说法中，正确的是( )。 (1)可以一定程度上对抗通货膨胀 (2)具有强迫储蓄的效应 (3) 投资风险很小 (4)无论房价上涨还是下跌，都可以利用财务杠杆取得更大的投资回报（A）(1) (2)（B） (2) (3) (4)（C） (1) (3) (4)（D）(1) (2) (3) (4)2 下列各种情况中，租房有利于购房的是( )。（A）居住地经常发生地震灾害（B）利率处于历史低位（C）装修费较低（D）预期房价上涨3 下列关于影响租、购房决策的因素，说法错误的是( )。（A）房租成长率越高，购房越划算（B）利率水平越高，购房越划算（C）
2、居住时间越长，购房越划算（D）房价成长率越高，购房越划算4 小陶调到某市，工作 6 年后将调回，他看中一套房子，现价 60 万元，可租可售。如果他选择租房居住，则每月房租 2000 元，以一个月的房租作为押金，房租按年支付；如果他买下这套房子，则需要首付两成，其余贷款，贷款利率 4%，贷款期限 20 年，按月等额本息偿还，若调回，则将住房卖掉。预计房价成长率为 5%，折旧率为 2%，折现率为 6%。假设不考虑房屋的维修成本，采用净现值法，下列说法正确的是( ) 。（A）选择购房，购房净现值较高（B）选择租房，租房净现值较高（C）选择购房，购房净现值较低（D）选择租房，租房净现值较低5 下列有关
3、购房与租房应考虑的因素的说法中，正确的是( )。 (1)房价成长率越高，租房越划算 (2)利率水平越高，租房越划算 (3)房屋的维护成本越高，租房越划算 (4)房租成长率越高，租房越划算（A）(1) (3)（B） (2) (4)（C） (2) (3)（D）(2) (3) (4)6 王先生年收入 100000 元，其中可用 40%供房，目前银行要求的首付款最低支付比例为 30%，房贷利率为 7%，前些年可以只付利息，则王先生可负担的房价最高约为收入的( )(用年收入概算法) 。（A）4 倍（B） 6 倍（C） 8 倍（D）10 倍7 李先生现年 35 岁，目前年收入 10 万元。他计划贷款七成购
4、买一套住房，最高可以把收入的 30%用于还房贷，房贷年利率 5%，期限 20 年，采用等额本息法按年偿还。如果用年收入概算法，考虑还本付息能力，李先生目前可以负担的最高房价是( )(答案取最接近值)。（A）32.3048 万元（B） 53.4095 万元（C） 85.7143 万元（D）139.1238 万元8 客户李先生年收入 15 万元，打算 3 年后购房。目前有生息资产 10 万元，打算用它和每年收入的 20%筹集首付款，投资报酬率 8%，按年复利。假定首付款比例最低为 30%，贷款利率 6%，贷款年限 20 年，按年等额本息还款。购房后李先生每年可用收入的 40%偿还贷款。不考虑收入成
5、长率，届时李先生可以负担的房价为( )(答案取最接近值)。（A）58.34 万元（B） 74.47 万元（C） 82.68 万元（D）91.16 万元9 小王现在有生息资产 10 万元，年收入为 12 万元，预估收入年成长率 4%，计划于 10 年后购房，以年收入的 30%用于储备自备款和负担房贷的上限，投资报酬率为 6%。如果贷款利率 6%，贷款 20 年，按年等额本息偿还。根据目标精算法计算，届时小王可负担的房价上限为( )。（A）67.21 万元（B） 89.25 万元（C） 134.94 万元（D）190.27 万元10 陈烨夫妻二人均在北京工作，夫妻二人月收入合计 10000 元，二
6、人都参加了住房公积金缴存计划，单位按月收入缴存比例为 8%，二人目前刚开始工作，住房公积金账户余额合计为 0。假设公积金的收益率为 2%，自己投资的收益率为 5%。夫妻二人每月可拿出 3000 元用做买房准备或买房后的还款，如两人打算在 5 年后购房，贷款七成，则到时两人可负担房子的目标总价为( )(不考虑其他因素变化，答案取最接近值)。（A）1088826 元（B） 1016313 元（C） 1102265 元（D）1036252 元11 罗先生计划 3 年后购置一处新房，准备每年拿出税后收入的 30%用于购房前首付款的累积和购房后的按揭还款。目前每年税后收入 12 万元，年收入成长率为3%
7、。银行贷款利率 5%，最长贷款年限 20 年，按年等额本息还款，最低首付款比例 20%，投资报酬率 8%。则罗先生 3 年后能够负担的最高房价是( )。如果罗先生预计 20 年后将得到一笔 15 万元的遗产，则他在那时能否用该笔款项一次性还清银行剩余房贷( )(答案取最接近值) 。（A）60.1146 万元，能（B） 60.1146 万元，不能（C） 61.0467 万元，能（D）61.0467 万元，不能12 张先生目前年收入为 12 万元，收入成长率为 6%，他打算 5 年后购置一套住房，贷款七成，期限 20 年，按年等额本息还款，年利率为 7%。假设他购房后每年按照购房当年年收入的 40
8、%来偿还房贷，张先生从今年开始用每年收入的 30%筹集首付款，投资报酬率为 8%，以张先生的还款能力测算其可负担最高房价，若想购买该房价的房子，目前还需一次性投资( )(答案取最接近值)。（A）37882 元（B） 12285 元（C） 69612 元（D）57327 元13 客户王先生打算先购买一个小房，居住 5 年后再换一个大房。小房打算贷款 30万元，分 20 年，按年等额本息偿还，贷款利率为 5%。预计 5 年后大房的价格为100 万元，首付三成。则王先生小房的卖价为( )，在扣除了小房的剩余房贷后，能满足大房首付款最低要求(答案取最接近值)。（A）45 万元（B） 49 万元（C）
9、55 万元（D）61 万元14 假定小王现在的房产贷款余额 40 万元，还需 6 年才能缴清，贷款利率 4%，等额本息按年还款。该房产市场价格为 120 万元。小王打算出售现有房产买入一价值200 万元新房，出售旧房后不足金额申请新房贷款，若贷款利率、每年缴款额及还款方式不变，新房贷款要缴清，需要( )。（A）23 年（B） 26 年（C） 29 年（D）32 年14 小王目前面临购房还是租房的选择，如果租房，房租每年 60000 元，押金 5000元。如果购房，总价 100 万元，自备首付款 30 万元，可申请 70 万元贷款，20 年期，房贷利率为 7%，按年等额本息方式还款。假定房屋维护
10、成本为 8000 元/ 年，押金与首付款机会成本率均为 4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。15 如果未来房价不变，根据年成本法，那么小王应该做出的选择及理由为( )。（A）购房，因为购房的年成本比租房的年成本低 20000 元（B）购房，因为购房的年成本比租房的年成本低 8800 元（C）租房，因为租房的年成本比购房的年成本低 20000 元（D）租房，因为租房的年成本比购房的年成本低 8800 元16 如果小王打算居住 5 年，5 年后房价将涨至 120 万元，根据净现值法，假定贴现率为 4%，那么小王应该做出的选择及理由为( )。（A）购房，因为购房的净现值比租房的净现值高 54
11、385 元（B）购房，因为购房的净现值比租房的净现值高 140587 元（C）租房，因为租房的净现值比购房的净现值高 54385 元（D）租房，因为租房的净现值比购房的净现值高 140587 元16 王先生现有住房公积金 4 万元，每月单位和个人共缴存 400 元，住房公积金收益率为 2%，住房公积金贷款利率为 4.86%，王先生可贷款 20 年。17 如果只运用住房公积金，王先生 5 年后能买到的最高房价为( )(答案取最接近值)。（A）6 万元（B） 7 万元（C） 13 万元（D）17 万元18 如果王先生 5 年后想购买 30 万元的房子，需首付 10 万元，假定王先生投资收益率为 8
12、%，为了能够支付首付款，王先生每月的储蓄额为( )(首付款考虑利用公积金账户余额)。（A）416 元（B） 620 元（C） 857 元（D）1081 元19 如果王先生 5 年后想购买 30 万元的房子，需首付 10 万元，余下款项采用住房公积金贷款，假定住房公积金贷款额度无限制，则购房后王先生每月除住房公积金外还需支付的金额是( ) 。（A）750 元（B） 904 元（C） 1304 元（D）1628 元房产规划练习试卷 1 答案与解析1 【正确答案】 A【试题解析】 (3)房产投资的风险不一定很小。(4)在房价上涨的时候，房产投资可以利用财务杠杆取得更大的投资回报，但当房价下跌的时候，
13、可能会增加损失。【知识模块】 房产规划2 【正确答案】 A【试题解析】 B、C、D 均是购房的优点。只有 A 才是租房的优点，无须承担地震带来房产资本损失的风险。【知识模块】 房产规划3 【正确答案】 B【试题解析】 利率水平越高，买房的成本高，租房就越划算。【知识模块】 房产规划4 【正确答案】 A【试题解析】 买房需要准备首付：600.2=12 万元 房贷每月还款额：20 g n ， 4 g i，(600.8)PV，0FV，PMT=-0.2909 万元 6 年后房贷余额：72 f AMORT，RCL PV 37.3682 万元 6 年后出售房屋偿还贷款后资金余额：60(1+5%)6(1-2
14、%6)- 37.3682=33.3888 万元 采用净现值法，比较两种方案的 NPV： 租房：房租期初支付，CF0=押金+第 1 年房租=-0.2-0.212=-2.6 万元，CFj=第26 年租金=-0.212=-2.4 万元，5 g Nj，CFj=收回押金=0.2 万元，6i ，f NPV=-12.5687 万元 购房：CF0=小房的首付款=-12 万元，CFj=小房第 171 个月的还贷额=-0.2909 万元，(612-1)Nj，CFj=小房最后一个月的还贷额+出售小房收回的金额=-0.2909+33.3866=33.0957 万元，6 g i，f NPV=-6.2388 万元购房的净
15、现值比较大，所以小陶会选择购房。【知识模块】 房产规划5 【正确答案】 C【试题解析】 房价成长率越高，购房越划算；房租成长率越高，购房越划算。【知识模块】 房产规划6 【正确答案】 C【试题解析】 王先生可负担房价相当于收入的倍数为：(10000040%/7%)/70%/100000=8.16【知识模块】 房产规划7 【正确答案】 B【试题解析】 以还本付息能力衡量：可承受的贷款额度：5i，20n，3CHSPMT ，0FV，PV=37.3866 万元，可负担的房价=可承受的贷款额度/贷款成数=37.3866/0.7=53.4095 万元【知识模块】 房产规划8 【正确答案】 B【试题解析】
16、首付款部分：8i，3n，3 CHS PMT，10 CHS PV，FV=22.34 万元房贷最高比例为 70%，因此银行给李先生最高贷款额为： 2234/0.3-22.34=52.13 万元 根据李先生的偿还能力，银行可能给他的贷款额度为： 6i，20n，6 CHSPMT， 0FV，PV=68.82 万元52.13 万元 因此李先生可购买的房屋总价为：22.34+52.13=74.47 万元 【知识模块】 房产规划9 【正确答案】 C【试题解析】 一次性投入生息资产 10 万元攒首付部分：10 CHS PV，6i，10n，0PMT，FV=17.9085 万元 年储蓄攒首付部分：1230%(1+6
17、%)101-(1+4%)/(1+6%)10/(6%-4%)=55.9086万元 贷款部分：12(1+4%)1030%=5.3289 万元 6i，20n，5.3289 CHS PMT，0FV，PV=61.1218 万元 所以，最大首付+最高贷款=17.9085+55.9086+61.1218=134.9389 万元【知识模块】 房产规划10 【正确答案】 B【试题解析】 夫妻二人每月可缴存住房公积金：10000(8%+8%)=1600 元 5 年后夫妻二人可累积购房公积金：2 g i，5 g 13， 1600 CHS PMT，0PV，FV=100875.27 元 5 年后夫妻自有资金累积：5gi
18、，5gn，3 000 CHS PMT，0PV，FV=204018.25 元 则 5 年后可拿出首付款：100875.77+204018.25=304893.52 元 可负担房价=304893.52(1-70%)=1016311.73 元 【知识模块】 房产规划11 【正确答案】 A【试题解析】 (1)计算 3 年后累积的首付款。利用期末增长型年金终值计算公式： FV=C(1+r)T1-(1+g)/(1+r)T/(r-g)=120.3(1+0.08)31-(1.03/1.08)3/(0.08-0.03)=12.0229 万元 (2)根据最低首付比例要求计算所负担的房价：12.0229/20%=6
19、0.1146 万元 (3)根据最大还款能力计算所负担的房价：向银行申请贷款时确定每年还贷 额：12(1+3%)330%= 3.9338 万元；可贷款金额：g END，5i ，20n ，3.9338 CHSPMT，0FV，PV=49.0238 万元，可负担房价：49.0238+12.0229=61.0467 万元 (4)由于 61.0467 万元大于根据首付款比例测算出的可负担房价 60.1146 万元，所以最终能够负担的房价为 60.1146 万元 (5)计算购房后每年的还贷额，g END，5i，20n，(60.114680%)PV，0FV，PMT=-3.8590 万元 (6)计算还贷 17
20、年后的剩余房贷：17 f AMORT ，RCL PV10.5094 万元15 万元，所以罗先生能用所得遗产一次性还清银行剩余贷款。【知识模块】 房产规划12 【正确答案】 A【试题解析】 首先以张先生的还款能力测算出他的贷款额，进而计算出 5 年后需准备的首付款是多少，然后计算出这笔首付的现值和储蓄的现值，两者的差异为目前一次性投资所需金额。5 年后的收入为：12(1+6%)5=16.0587 万元。每年还款额为：16.058740%= 6.4235 万元。可贷款金额为：6.4235CHSPMT，20n ，7i ，0FV，PV=68.0505 万元。可负担最高房价：68.0505/70%=97
21、.2150 万元。所需首付款：97.215030%=29.1645 万元。首付款现值为：29.1645FV，5n，8i，0 PMT，PV=-19.8489 万元。每年储蓄现值为：3.61-(1+6%)/(1+8%)5/(8%-6%)=16.0607 万元。还需一次性投资：19.8489-16.0607=3.7882 万元，也就是 37882 元。【知识模块】 房产规划13 【正确答案】 C【试题解析】 旧房年本利摊还额为：30PV，5i， 20n，0FV，PMT=-2.41 万元 5 f AMORT，RCL PV 24.98 万元 新房应准备的首付款=100 万30%=30 万元 出售旧房应达
22、到的房价-剩余房贷 24.99=新屋应有自备款 30 万元 出售旧房应达到的房价=24.99+30=54.99 万元【知识模块】 房产规划14 【正确答案】 B【试题解析】 每年还款额：40PV，0FV，6n，4i，PMT=-7.6305 万元 新房贷款：200-(120-40)=120 万元 还款年限：120PV，0FV ，7.6305 CHS PMT，4i，n=26 年 【知识模块】 房产规划【知识模块】 房产规划15 【正确答案】 D【试题解析】 租房的年成本=60000+50004%=60200 元 购房的年成本=3000004%+7000007%+8000=69000 元 成本差异=
23、69000-60200=8800 元 【知识模块】 房产规划16 【正确答案】 B【试题解析】 租房净现值：CF0=-6.5，CFJ=-6，NJ=4，CFJ=0.5，i=4 ，f NPV=-27.8684 房贷每年还款：70PV，20n，7i，0FV，PMT=-6.6075 第 5 年后房贷本金余额：5 f AMORT，RCL PV=60.1806 购房净现值：CF0=-30，CFj=-(6.6075+0.8)，Nj=4，CFj=-7.4075+120-60.1806=52.4119，i=4 ，f NPV=-13.8097 净值差=-13.8097-(-27.8684)=14.0587【知识模
24、块】 房产规划【知识模块】 房产规划17 【正确答案】 C【试题解析】 5 年后住房公积金存款为：40000 CHS PV，400 CHS PMT，2 g i，5 g n，FV=69422 元。 5 年后住房公积金可贷款的金额为： 400 CHS PMT，4.86 g i，20 g n， 0FV，PV=61327 元可负担房价为 69422+61327=130749 元。【知识模块】 房产规划18 【正确答案】 A【试题解析】 首付款差额为：100000-69422=30578 元。每月储蓄额为：30578FV，8 g i，5 g n，PMT=-416 元【知识模块】 房产规划19 【正确答案】 B【试题解析】 公积金贷款每月摊还额为：200000PV，486 g i ，20 gn，0FV，PMT=-1304 元每月额外支付的金额为：1304-400=904 元【知识模块】 房产规划
