1、物业管理师（物业管理基本制度与政策）模拟试卷 61 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业管理条例调整和规范的范围仅限于( )选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。（A）业主（B）业主委员会（C）居委会（D）业主大会2 物业服务合同是物业管理活动产生的( )基础。（A）契约（B）管理（C）法律（D）约定3 ( )年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。（A）1991（B） 1992（C） 1993（D）19944 ( )是物业管理的基础。（A）业主的住宅权（B）
2、业主的财产权（C）物业管理者权益（D）物业管理服务5 对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，坚持( )的原则。（A）合理赔偿（B）自行调节（C）协商一致（D）损害赔偿优先6 建设部建立全国物业管理企业信用档案系统的年份是( )年。（A）1994（B） 1998（C） 2000（D）20027 下列关于物业管理条例适用范围的表述中，正确的是 ( )（A）物业管理条例所有规定都同时适用住宅物业和非住宅物业（B） 物业管理条例只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定（C） 物业管理条例，只适用城市，不适用乡村（D）物业管理条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村8
3、 我国的物业管理制度是由国家法规政策和( )共同组成的。（A）物业管理部门法规政策（B）政府制定的法规政策（C）国务院制定的法规政策（D）地方性法规政策9 下列关于物业服务一级标准的描述错误的是 ( )（A）每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道（B）载人电梯 24 小时正常运行（C）每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 85以上（D）设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话10 物业管理条例颁布后的物业管理制度建设阶段，物业管理政策法规主要体现的特点不包括 ( )（A）配套性（B）操作性（C）经验性（D）针对性11 在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，物业管理条例设定的法律
4、责任充分体现了优先保护( ) 利益的原则。（A）多数业主（B）全体业主（C）业主大会（D）居委会12 共同契约要在单个业主利益的( )与整体业主利益的协调性之间实现均衡。（A）分散性（B）整体性（C）完善性（D）统一性13 物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( ) 交纳。（A）物业买受人（B）建设单位（C）业主委员会（D）物业服务企业14 下列选项中，有关物业服务合同应具备的内容不包括 ( )（A）物业服务费用（B）物业服务质量（C）专项维修资金的管理与使用（D）物业服务态度15 我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别
5、墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行 ( )（A）市场定价（B）政府指导价（C）市场调节价（D）政府定价16 关于包干制收费形式，说法不正确的是 ( )（A）包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式（B）包干制物业收费形式比较简捷，交易透明度较高（C）物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按合同约定的服务标准提供相应服务（D）收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损17 物业服务的( ) 使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。（A）无形性（B）综合性（C）长期性（D）即时性18 物业服
6、务合同的标的是物业服务企业提供的( )物业服务。（A）持续性（B）公共性（C）即时性（D）长期性19 物业管理一级服务标准中，路灯、楼道灯完好率不低于 ( )（A）75（B） 80（C） 85（D）9520 物业服务企业和业土在使用物业管理服务标准时，应当注意的问题不包括 ( )（A）普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)为晋通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准（B） 普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越低（C） 普通住宅小区物业
7、管理服务等级标准(试行)以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定（D）选用普通住宅小区物业管理服务等级标准 (试行)时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级21 物业服务收费应遵循合理原则，除政府有关部门应结合经济发展和群众生活水平的提高，适当调整物业服务费用的( )标准，物业服务企业也应当向业主作好宣传解释工作。（A）政府定价（B）政府指导价（C）市场调节价（D）各区域定价22 下列选项中，不属于业主大会职责的是 ( )（A）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况（B）制定和修改管理规约（C）选
8、聘和解聘物业服务企业（D）筹集和使用专项维修资金23 负责首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议筹备和召集的是 ( )（A）业主委员会（B）物业服务企业（C）业主委员会主任（D）业主代表24 物业管理条例中，有关前期物业管理招投标的强制性规定，不正确的是 ( )（A）住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业（B）不强制性要求非住宅物业以招投标方式选聘物业服务企业（C）投标人少于 5 个的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业（D）对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业25 临时管理规约规定，应明确物业类型，物业类型应当以( )审定的建筑用途划分。（A）
9、城市规划部门（B）建设规划部门（C）政府主管部门（D）区域政府主管部门26 业主违反关丁物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向( )提起诉讼。（A）人民检察院（B）人民法院（C）业主委员会（D）居民委员会27 资质审批部门应当自受理企业申请之日起( )个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。（A）10（B） 15（C） 20（D）3028 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动为 ( )（A）房地产咨询（B）房地产价格评估（C）房地产经纪（D）房地产代理29 物业服务企业资质等级为一级资质时，物业管理专业人员以及工程、
10、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 ( )（A）10 人（B） 20 人（C） 30 人（D）40 人30 通常状况下，( ) 选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。（A）业主、业主大会（B）业主、业主委员会（C）业主、社区居委会（D）社区居委会、业主委员会31 人事部和建设部于( )发布了物业管理师制度暂行规定物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。（A）2005 年 9 月（B） 2005 年 11 月（C） 2006 年 1 月（D）2006 年 5 月32 物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主并
11、给其他业主造成损害后果的，依照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定，由( )承担侵权责任。（A）违规业主（B）房地产开发商（C）全部业主（D）物业服务企业33 物业管理条例规定，经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（A）10（B） 20（C） 30（D）3534 业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起( ) 日内，将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交。（A）15（B） 20（C） 30（D）6035 房地产业属于第( ) 产业。（A）一（B）二（C）三（D）四36 下列关于业主对其建筑物专有部分享有占
12、有、使用、收益和处分的权利表述不正确的是( )（A）业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的（B）业主可以对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分出租获取利益（C）业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难（D）业主不可把属于自己的住宅或经营性用房用以抵押以取得贷款37 房地产开发企业一级资质注册资本不低于( )万元。（A）3000（B） 4000（C） 5000（D）600038 房地产领域的管理制度大体可划分为三个方面，不包括 ( )（A）房地产维修养护管理（B）房屋安全鉴定管理（C）房地产开发经营管理（D）房地产管理3
13、9 ( )代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。（A）业主委员会（B）居委会（C）业主大会（D）物业服务企业40 房地产开发主管部门在收到备案申请后( )日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。（A）10（B） 15（C） 20（D）3041 物业管理条例规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令( )，并通告全体业主。（A）限期改正其决定（B）撤销其决定（C）停止其决定（D）限期改正或撤销其决定42 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并
14、处( )的罚款。（A）2 万元以下（B） 1 万元以上 3 万元以下（C） 1 万元以下（D）1 万元以上 5 万元以下43 规划管理的主要方式是依据城市规划法审批、核发“一书两证” ，即 ( )（A）项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（B）项目意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（C）项目规划书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（D）项目规划书、建设用地许可证、建设工程规划许可证44 有关从业人员职业资格制度的说法，错误的是 ( )（A）我国职业资格制度包括从业资格和职业资格两类（B）从业资格是政府对专业技术人员学识、技术和能力的起点标准（C）执业资格是政
15、府对专业技术人员担任重要工作实行的准入控制标准（D）从业资格和职业资格均需通过考试合格后取得45 房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动下期限开发建设，超过( )年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。（A）半（B） 1（C） 2（D）346 物业管理条例规定，针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好 ( )（A）市场竞争关（B）市场准入关（C）市场淘汰关（D）市场管理关47 为了保证维修基金的安全，住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定维修基金应当( ) ，严禁挪作他用。（A）专户存储、专款多用（B）多户存储、专款多用（C）多户存储、专款专
16、用（D）专户存储、专款专用48 物业管理三级服务标准中，对重点区域、重点部位每( )小时至少巡查 1 次。（A）1（B） 2（C） 3（D）549 建筑物及其附属设施的专项维修资金，属于( )共有。（A）物业服务企业（B）业主（C）居民委员会（D）业土委员会50 下列选项中，属于国务院建设行政主管部门和国务院相关部委颁布的关于房地产的部门规章的是 ( )（A）城市规划法（B） 城市房屋拆迁单位管理规定（C） 土地管理法（D）城市房地产管理法51 下列关于商品房销售的说法，错误的是 ( )（A）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售（B）建设单位与物业买受人签订的买卖合同包含前期物业服务合同约定的内
17、容（C）房地产开发企业可以向购房人承诺，为购房人出租经营所购商品房并按时向购房人支付租金（D）房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房52 下列( ) 不属于商品房销售合同中的内容。（A）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（B）面积差异的处理方式（C）装修管理押金的管理方式（D）办理产权登记有关事宜53 下列关于房地产抵押的说法，错误的是 ( )（A）房地产抵押应当遵循民事法律原则（B）房地产抵押是以转移财产占有权为条件的物权担保方式（C）房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式，一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押（D）权属有争议的房地产不得设定抵押54 发生安全事故时，
18、物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关( )报告。（A）政府（B）国务院（C）行政主管部门（D）业主大会55 设立房地产中介服务机构，应当向当地的( )申请设立登记。（A）工商行政管理部门（B）建设行政主管部门（C）财政管理部门（D）税务行政主管部门56 为维护社会治安，加强对违法犯罪多发场所重点查访，( )制定并颁布了租赁房屋治安管理规定。（A）公安部（B）建设部（C）财务部（D）人事部57 房地产抵押合同自( )起生效。（A）抵押登记之日（B）抵押登记前一日（C）抵押登记次日（D）抵押登记后一周58 下列关于房屋权属登记中总登记的表述，不正确的是 ( )（A）多方提供资金，合资、
19、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的，属于总登记（B）总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定（C）房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证（D）凡列入总登记、验证或者换证范围的，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记59 申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起( )日内提出申请，并提交房屋权属证书和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。（A）10（B） 15（C） 20（D）3060 下列说法错误的是 ( )
20、（A）业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，物业使用人是履行物业服务合同的义务主体（B）业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，物业使用人是代理业主履行物业服务合同（C）已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳（D）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分
21、。61 物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行( )，能够独立承担民事责任的企业法人。（A）自主经营（B）独立核算（C）自负盈亏（D）独立组织（E）自主管理62 物业管理的基本特征有 ( )（A）专业化（B）产业化（C）规范化（D）社会化（E）市场化63 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法对城市住宅小区物业管理服务( )以及违反城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法应当给予的行政处罚，都做了明确规定。（A）收费的主管机关（B）收费应当遵循的模式（C）收费价格形式（D）代办性质的服务收费管理（E）物业管理服务费用的构成64 开发建设单位在物业管理活动中的义务
22、是 ( )（A）制定临时管理规约并明示物业服务企业（B）住宅物业必须通过招标投标的方式选聘物业服务企业（C）提供必要的物业管理用房（D）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备（E）在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任65 我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理( ) 等方面差异较大。（A）市场环境（B）市场发育程度（C）市场竞争程度（D）区域发展水平（E）管理服务水平66 房地产开发前期工作阶段的内容包括 ( )（A）取得建设用地（B）取得建设项目的立项批复（C）完成房屋拆迁（D）审定项目规划设计（E）完成项目建成后的物业管理方案67 下列关于
23、物业管理一级服务标准中协助维护公共秩序的表述，正确的是 ( )（A）小区主出入口 12 小时站岗值勤（B）对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放（C）配有安全监控设施的，实施 24 小时监控（D）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理（E）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施68 物业管理条例确定的基本制度，有管理规约制度、物业管理从业人员职业资格制度和( )（A）物业服务企业资质管理制度（B）前期物业管理招投标制度（C）业主委员会制度（D）物业承接查验制度（E）住宅专项维修资金制度69 物业服务收费定价
24、形式中，价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定的定价形式包括 ( )（A）业主定价（B）市场调节价（C）政府指导价（D）政府定价（E）协商定价70 物业管理条例关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所作的规定有 ( )（A）利用物业共用部位、共用设施设备经营应经政府规划管理部门审核批准（B）利用物业共用部位、共用设施设备经营应经业主大会讨论通过（C）利用物业共用部位、共用设施设备经营应征得物业服务企业与相关业主同意（D）业主利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用（E）利用共用部位、共用设施设备经营须经业主委员会同意71 业主应承
25、担法律、法规规定的义务，包括 ( )（A）组织物业服务企业开展服务活动的义务（B）装饰装修房屋时向物业服务企业告知的义务（C）按照物业本来的用途和目的使用物业的义务（D）维护物业的使用安全和美观的义务（E）遵守物业管理区域内公共秩序，维护物业管理区域内的环境整洁的义务72 商品房销售应当遵循的原则有 ( )（A）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人（B）房地产开发企业可以采取售后包租方式销售商品房（C）房地产开发企业不可以采取返本销售方式销售商品房（D）成套商品住宅可以分割销售（E）房地产开发企业发布商品房销售宣传广告的，广告内容必须真实、合法、科
26、学、准确73 一般来说，业主委员会委员应当符合的条件有 ( )（A）遵守国家有关法律、法规（B）具有一定管理能力（C）具备必要的工作时间（D）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务（E）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力74 我国民法通则对相邻权原则有明确规定，不动产的相邻各方，应当按照( )的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。（A）有利生产（B）地位平等（C）公平合理（D）方便生活（E）团结互助75 资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书的情形有 ( )（A）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的
27、（B）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的（C）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的（D）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的（E）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的76 物业管理条例规定，业主的权利包括 ( )（A）选举业主委员会委员，并享有被选举权（B）就物业管理事项向业主大会提出建议（C）遵守管理规约、业主大会议事规则（D）按时交纳物业服务费用（E）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权77 房地产开发可以划分的四个阶段是 ( )（A）投资机会选择与决策分析阶段（B）取得建设用地并完成房屋拆
28、迁工作阶段（C）取得建设项目立项批复阶段（D）房地产开发建设阶段（E）房地产租售经营阶段78 新设立的物业服务企业持营业执照和( )向房地产主管部门申请资质。（A）企业章程（B）物业服务合同（C）物业管理方案（D）企业法定代表人的身份证明（E）验资证明79 房屋出租人有权终止房屋租赁合同的情况有 ( )（A）承租人擅自拆改房屋结构或改变房屋用途的（B）承租人擅自转租、转借承租房屋或擅自调换使用的（C）承租人被依法关押的（D）承租人丧失行为能力的（E）承租人利用承租房屋进行违法活动的80 业主因维修物业或公共利益需要，确需临时占用物业管理区域内的道路、场地，应当征得 ( ) 同意。（A）城市规划
29、管理部门（B）城市建设行政主管部门（C）业主大会（D）物业服务企业（E）业主委员会物业管理师（物业管理基本制度与政策）模拟试卷 61 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。2 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。3 【正确答案】 C【试题解析】 1993 年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳
30、经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。4 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理的基础是业主的财产权。物业管理条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。保证业主充分行使财产权。物业管理条例对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。5 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权
31、的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。6 【正确答案】 D【试题解析】 2002 年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。7 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理条例在某些问题上对住宅物业和非住宅物业作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。物业管理条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。8 【正确答案】 D【试题解析】 我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。9 【正确答案】 C【试题解析】 一级物业服务的基本要求规定：每年至少 1 次征询业主对物业服务的意义，满意率 80以上。10 【正确答案】 D【试题解析】
32、 物业管理条例颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：(1)配套性；(2)经验性； (3)操作性。11 【正确答案】 B【试题解析】 为维护全体业主的合法权益，物业管理条例既对物业服务企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，物业管理条例设
33、定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。12 【正确答案】 A【试题解析】 共同契约必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡，业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。13 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理条例第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。14 【正确答案】 D【试题解析】 物业服务合同应具备以下主要内容：(1)物业管理事项；(2)物业服务质量：(3)物业服务费
34、用；(4) 双方的权利叉务；(5) 专项维修资金的管理与使用；(6)物业管理用房；(7) 合同期限； (8)违约责任。15 【正确答案】 C【试题解析】 我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商认定，主管部门只作备案登记。16 【正确答案】 B【试题解析】 物业服务收费管理办法规定：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用。盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务专用包干制的，物业服务赞的构成包括物业服务成本、法定税费和物业
35、服务企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损；在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。17 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性使得作为物业服务消费者的业主，难以像有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性
36、还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。18 【正确答案】 B【试题解析】 物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。19 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理一级服务标准中，共用设施设备维修养护对路灯、楼道灯完好率规定为不低于 95。20 【正确答案】 B【试题解析】 物业服务企业和业主在使用物业管理服务标准时，应当注意以下问题：(1)普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准，物
37、业服务收费实行市场调节价的高档商品住房的物业服务不适用本标准。(2)普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。 (3)普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。(4)选用普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务
38、功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。21 【正确答案】 B【试题解析】 除政府有关部门应结合经济发展和群众生活水平的提高适当调整物业服务费用的政府指导价标准，物业服务企业也应当向业主作好宣传解释工作。22 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理条例规定业主大会的六项职责：(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业服务企业；(4) 决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；(S)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或
39、者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。23 【正确答案】 A【试题解析】 除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。24 【正确答案】 C【试题解析】 投标人少于 3 个的，可以采用协议的方式选聘物业服务企业。故 C选项表述错误。25 【正确答案】 A【试题解析】 临时管理规约的内容之一就是物业的自然情况包括：(1)说明物业的名称和坐落地址。物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。(2)明确物业类型。物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分。(3)以城市规划部门审定的数字为准，明确物业的建筑面积和用地面积。(4)以城市规划部门审定的总平面图为准，明确物业管理区域的四至，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。26 【正确答案】 B
