1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 11 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 一级资质物业管理企业的注册资本要求为( )万元以上。（A）5000（B） 500（C） 300（D）2002 新设立的物业管理企业的资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。（A）一年（B）半年（C）二年（D）三年3 ( )组织形式的主要缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。（A）事业部制（B）矩阵制（C）直线职能制（D）直线制4 物业管理公司市场拓展部的主要职责不包括( )。（A）顾问项目管理与协调（B）客户
2、满意度评价和监督（C）物业管理市场调查研究（D）制作标书5 物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定( ) 的活动。（A）房屋管理权（B）物业经营权（C）物业管理权（D）物业控制权6 物业管理招标中，招标人为( )时，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开。（A）部分业主（B）政府主管部门（C）业主委员会（D）业主7 业主大会已经成立的，由( )负责实施物业管理权的招标组织工作。（A）业主委员会（B）业主大会（C）项目建设单位（D）政府部门8 以下属于物业管理公司内部管理制度的是( )。（A）业主公约（B）公共设施维护管理（
3、C）员工考核（D）入住管理9 物业管理招标程序的第一步是( )。（A）编制招标文件（B）成立招标领导小组（C）发放招标文件（D）发布招标公告10 ( )是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。（A）业主公约（B）管理规定（C）管理协议（D）业主守则11 前期物业管理是指从物业承接查验开始至( )选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。（A）业主（B）建设单位（C）业主委员会（D）业主大会12 在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和( )同步进
4、行。（A）业主入住（B）业主购房（C）建设工程的竣工验收（D）建设工程的竣工13 物业管理公司为了避免因为过分集中办理入住手续产生的混乱而应该( )。（A）人力资源要充足（B）资料准备要充足（C）分批办理入住手续（D）紧急情况要有预案14 房屋完好率，是指( )占房屋总建筑面积的百分比。（A）完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和（B）完好房屋（C）除危房之外的房屋建筑面积（D）可用房屋15 清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及( )两大类。（A）专业化管理（B）独立管理（C）指定管理（D）自行作业16 消防工作的指导原则是( )。（A）突出重点，保障全面（B）预防在先，灭火在后（C）预
5、防为主，防消结合（D）预防灭火相结合17 紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的 ( )。（A）必然性（B）总体性（C）偶然性和随机性（D）个体性18 物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，以下不属于物业经营收入的是( )。（A）房屋出租收入（B）经营停车场所取得的收入（C）经营各类球场等共用设施所取得的收入（D）特约服务收入19 物业承接查验期的档案收集内容，主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为( )。（A）物业技术档案（B）物业情况档案（C）物业基础资料档案
6、（D）物业全面档案20 员工薪酬管理，是企业管理者对员工薪酬的支付标准、发放水平、要素结构进行确定、分配和调整的过程，即是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和( )等薪资加以确定和调整的过程。（A）奖励（B）奖金（C）年终奖（D）福利21 物业管理投诉处理的程序第四个步骤是( )。（A）判定投诉性质（B）确定处理责任人（C）调查分析投诉原因（D）记录投诉内容22 当物业管理公司为了保证某项工作有序进行，需要有关人员共同遵守办事规程时，要用( )这种文书制度。（A）启事（B）计划（C）守则（D）公约23 根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和( )。（A）商用项目招标（B）其他用
7、途项目招标（C）非住宅项目招标（D）公用项目招标24 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有 ( ) 。（A）确定性（B）长期性（C）短期性（D）不确定性25 在物业管理企业与业主大会终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向 ( ) 移交或交接物业。（A）业主委员会（B）业主大会（C）新的物业管理企业（D）大业主26 业主因故未能按时办理入住手续的，可按照( )中规定的办法另行办理。（A）入住通知书（B）业主手册（C）业主公约（D）入住须知27 ( )又称定期维修，具有周期性的特点。（A）预防性维修（B）改善性的预防维修（C）事后维
8、修（D）计划性预防维修28 通过各种( ) ，在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。（A）技术手段（B）管理手段（C）投资手段（D）措施29 物业管理企业主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去( )、管理费用及财务费用后的净额。（A）成本费用（B）直接费用（C）营业成本（D）间接费用30 在消防安全预案中，根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行( )。（A）重点检查（B）标注（C）重点防护（D）重点标识31 请示的写法，首先要写明请示的原因，其次要写明请示的( )。（A）事项（B）过程（C）结果（D）部门32 以下关于
9、物业管理投诉处理的要求中，不正确的是( )。（A）要及时总结经验（B）对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”（C）接受和处理业主投诉要做详细记录（D）要尽可能满足业主的所有要求33 物业管理档案的收集整理一般是按照( )分类进行的，通常包括物业承接查验期档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等的收集整理。（A）物业管理项目（B）物业管理流程（C）物业管理服务内容（D）物业管理部门34 物业服务费用酬金应以预收的( )为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。（A）物业服务费（B）物业服务资本金（C）物业服务资金（D）物业服务成本35 针对台风袭击这样的紧急事件，物业管理公司应( )。（
10、A）关闭出入口（B）检查和提醒业主注意关闭门窗（C）进行现场拍照（D）向公安机关报警36 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于( )日。（A）15（B） 20（C） 30（D）6037 ( )的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。（A）物业管理有限责任公司（B）股份合作型物业管理企业（C）集体股份物业管理企业（D）物业管理股份有限公司38 物业服务合同的主要条款应( )。（A）宜粗不宜细（B）粗细适宜（C）宜细不宜粗（D）是框架性的39 在进行乔木植物日常绿化检查的重点内容不包括(
11、 )。（A）修剪是否及时（B）虫害、病害情况（C）寄生植物情况（D）植物长势情况40 电梯维修保养或故障停梯应及时通告( )。（A）专业电梯维修公司（B）业主、物业使用人（C）物业管理公司负责人（D）物业保安二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 物业管理企业在向房地产行政主管部门申请资质时不需要提供( )。（A）营业执照（B）验资证明（C）招聘人员名单（D）企业管理办法和制度（E）企业法定代表人的身份证明42 确定招标物业项目的管理服务模
12、式的内容主要包括( )。（A）服务需求定位（B）客户定位（C）费用的测算（D）人员的培训（E）物业的功能定位43 若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体应为( )。（A）物业产权人（B）业主大会（C）管理使用单位（D）政府采购中心（E）房地产行政主管部门44 物业管理企业的管理制度主要由( )组成。（A）公司制度（B）公众制度（C）内部管理制度（D）业主管理制度（E）对外联系制度45 前期物业服务合同的当事人涉及( )。（A）建设单位（B）施工单位（C）物业管理企业（D）政府部门（E）业主46 物业服务合同的终止的原因有( )。（A）物业服务合同约定的期限届满，双方没有
13、续签合同（B）物业管理公司或业主一方违约（C）物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同（D）政府出面终止合同的执行（E）物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行47 可行性研究阶段早期介入的内容包括( )。（A）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式（B）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议（C）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准（D）配合设备安装，确保安装质量（E）提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见48 物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用( )等具体方法进行检查。（A
14、）观感查验（B）检测查验（C）使用查验（D）破坏查验（E）试验查验49 物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的( )，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。（A）管理（B）服务（C）控制（D）计划（E）组织50 对于电梯系统管理，以下说法错误的是( )。（A）电梯每两年要由政府技术监督部门进行年检，获得合格证，才能继续使用（B）根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间（C）电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人（D）所有从事电梯管理的人员都要持有
15、国家或地方有关管理部门认可的毕业证书（E）电梯属于业主共有财产，未经业主许可不能进行维修51 室外公共区域的清洁方法主要包括( )等。（A）拖（B）扫（C）洗（D）捡（E）擦52 物业管理公司安防人员遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应 ( )。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。（A）立即报警（B）协助公安机关制止（C）立即捉拿犯罪分子（D）逃离现场（E）采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失53 紧急事件处理可以分为( )三个阶段。（A）事先准备（B）事先控制（C）事中控制（D）事中处理（E）事后处理54 物业管理企业的营业成本
16、包括( )等。（A）直接人工费（B）直接材料费（C）间接费用（D）差旅费（E）保安费55 物业管理企业信用档案工作的目的是为了( )。（A）整顿和规范物业管理市场秩序（B）规范物业管理企业及执(从)业人员市场行为（C）抑制物业管理行业的竞争（D）限制物业管理人员的流动（E）提高行业诚信度和服务水平56 定性考核法主要包括采用个人述职、群众考评、组织谈话、上级评定等方式进行。一般从( ) 几个方面组织考核。（A）德（B）能 （C）勤（D）智（E）绩57 物业管理投诉处理的要求有( )。（A）对投诉要“ 谁受理、谁跟进、领导回复”（B）接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验（C）尽快处理，
17、暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要约时间处理，时时跟进（D）接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主 (或物业使用人)的合理要求（E）对业主的过多要求不予理睬58 礼仪文书是物业管理公司用于日常社会交往并反映一定的礼节、仪式的文字形式。礼仪文书的显著特点是( )。（A）礼节性（B）规范性（C）庄重性（D）严肃性（E）亲切性59 以下收入属于物业管理企业其他业务收入的是( )。（A）特约服务收入（B）经营停车场的收入（C）废品回收收入（D）物业大修收入（E）材料物资销售收入60 以下属于物业管理企业间接费用的是( )。（A）职工福利费（B）办公费（C）低值易耗品费用（D）财产保险费（E）固定资
18、产折旧费三、案例分析题61 某物业管理企业现为二级资质的企业，拟申报一级资质物业管理企业。其所具有的条件如下。 注册资本， 650 万元。 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员 32 人。其中，具有中级以上职称的人员25 人，工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称。 物业管理专业人员按照国家有关规定已取得职业资格证书。 管理多种类型的物业，管理面积分别为：多层住宅 100 万 m2；高层住宅 10 万 m2；独立式住宅(别墅)1 万 m2；办公楼、工业厂房及其他物业 5 万 m2。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案
19、系统，有优良的经营管理业绩。 问题： 分析该企业现在是否符合一级资质企业的条件。为什么?62 某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业管理公司签订的为期一年的物业服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业管理公司的服务存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业管理公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。问题：王先生的做法是否合适，为什么?物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 11 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【
20、正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A11 【正确答案】 D12 【正确答案】 C13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 C24 【正确答案】 D25 【正确答案】 B26 【正确答案】 A27 【正确答案】 D28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A3
21、2 【正确答案】 D33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 A40 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 C,D42 【正确答案】 A,B,E43 【正确答案】 A,C,D44 【正确答案】 B,C45 【正确答案】 A,C46 【正确答案】 A,C,E47 【正确答案】 A,C48 【正确答案】
22、A,B,C,E49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 A,E51 【正确答案】 B,C,D52 【正确答案】 A,B,E53 【正确答案】 A,C,E54 【正确答案】 A,B,C55 【正确答案】 A,B,E56 【正确答案】 A,B,C,E57 【正确答案】 B,C,D58 【正确答案】 A,B59 【正确答案】 C,E60 【正确答案】 B,D,E三、案例分析题61 【正确答案】 该物业管理企业所具备的条件在注册资本、人员、管理制度、管理物业的类型等方面都满足了一级资质物业管理企业的要求，但管理物业的规模不能满足要求。原因如下：该物业管理公司所管理的各类物业与相应计算基数的百分
23、比之和为 100/200+10/100+1/15+5/50=76.7%，而一级资质的物业管理企业要求该百分比之和为必须不低于 100%，因此该物业管理企业还没有达到一级资质企业的要求。62 【正确答案】 本案例是业主与物业管理公司未签合同能否不交物业服务费的问题，具体解答如下。物业管理公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。根据中华人民共和国合同法第二十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”和第三十七条“ 采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该
24、合同成立。”的规定，我们认为，物业管理公司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主委员会建立前一般由物业管理公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业管理公司与业主委员会签订。本案例中物业管理公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业管理公司继续为业主提供了物业服务，业主接受了物业管理公司的物业服务，业主与物业管理公司之间就符合上述合同法规定的“一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的条件，双方存在事实上的合同关系。如果物业管理公司在原合同期满后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业管理公司正式终止合同，并与物业管理公司办理终止手续，则双
25、方合同终止，双方合同关系结束。从本案例来看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、缴纳相应的物业服务费的义务。业主享受了物业服务，就应该缴纳物业服务费。物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的服务，如公共区域设备设施管理、安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不可能因为个人的不满而停止服务。业主事实上享受了服务，就应该缴纳物业服务费。业主对物业管理公司的服务和收费存在异议，可以通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。业主对物业管理公司的服务和收费存在异议，一是通过业主大会或业主委员会解决。如果业主大会尚未召开、业主委员会尚未成立，应按法律法规规定的程序召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会根据业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，改进物业服务质量，提高物业服务水平。如果业主认为物业管理公司不称职，可通过业主大会形成决议，解聘物业管理公司，另行选聘其他物业管理公司。二是业主可以针对物业管理公司的服务和收费提起民事诉讼，由法院根据法律和事实来作出判决。作为业主个人，不能以自己对物业服务优劣的主观判断而拒交物业服务费。综上所述，物业管理公司与业主虽未签合同，但当业主享受了物业管理公司提供的物业服务后，应当及时缴纳物业服务费。
