1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 17 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 下列选项中，可以由设区的市级人民政府房地产主管部门负责物业服务企业资质的颁发和管理的是( ) 。（A）注册资本为 500 万元人民币以上的物业服务企业（B）注册资本为 300 万元人民币以上的物业服务企业（C）注册资本为 50 万元人民币以上的物业服务企业（D）管理两种以上物业并且管理的办公楼、工业厂房及其他物业大于 20 万 m2 的物业服务企业2 物业服务企业应以其( )作为公司的地址。（A）分支机构所在地 （B）法定代表居住地
2、（C）公司成立地 （D）主要的办事机构所在地3 有关物业管理招标条件的表述中，错误的是( )。（A）招标人不得委托招标代理机构办理招标（B）有能力组织和实施招标活动的招标人，可以委托招标代理机构办理招标事宜（C）招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系（D）有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动4 在物业管理招标中，有关中标及签订合同的叙述不正确的是( )。（A）招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人（B）投标有效期应当在招标文件中载明（C）招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书（D）招标人应当自确定中标人之
3、日起 30 日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案5 物业管理投标中，项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段、准备阶段和实施阶段。初选阶段的评估主要是( )。（A）对投标物业进行经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案（B）在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标（C）对投标物业进行技术论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案（D）对投标物业进行深入地调查并提出最佳投标方案6 在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和( )报价。（A）单一 （B）保本（C）合伙 （D）最低7 管理指标通常由物业管理( )指标和经
4、济效益指标两部分组成，在招标文件中一般都有具体的要求，在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应。（A）质量 （B）绩效（C）环境 （D）技术8 物业管理招标时，招标人应当在投标有效期截止时限( )日前确定中标人。（A）10 （B） 15（C） 20 （D）309 要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为( )。（A）要约邀请 （B）承诺（C）反要约 （D）发价10 有关承诺构成要件的叙述，不正确的是( )。（A）承诺须由受要约人或其代理人作出 （B）承诺可以在要约发出后的任意时间作出（C）承诺与
5、要约的内容应保持一致 （D）承诺须传达给要约人11 口头合同的优点是( ) 。（A）可以强化双方当事人的责任心（B）可以敦促双方严肃认真全面履行合同义务（C）发生纠纷方便取证（D）简便易行12 合同签订应遵循的基本原则不包括( )。（A）诚实信用原则 （B）利益优先原则（C）权利义务公平对等原则 （D）合同自由原则13 为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，物业管理条例明确规定，前期物业管理服务由( ) 选聘物业服务企业。（A）监理单位 （B）设计单位（C）建设单位 （D）居委会14 一般情况下，产权多元化的物业管理区域
6、是由( )在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。（A）业主委员会 （B）建设单位（C）房地产开发商 （D）居民委员会15 早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在内容作用和( )的不同。（A）服务质量 （B）服务费用（C）服务方式 （D）服务对象16 在物业开发项目的建设阶段，早期介入的方法和要点是( )。（A）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作（B）物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、临理工作（C）参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管
7、理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议（D）对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见17 前期物业管理最明显的特点是( )。（A）前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程（B）新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投人使用的初期集中反映出来（C）前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响（D）前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态18 由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对
8、遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的( )状态。（A）不稳定 （B）平稳（C）正常运行 （D）可变19 在正式开展物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验 T 作流程和( )。（A）固定资产清单 （B）收支账目表（C）装修申请表 （D）记录表格20 在物业查验过程中通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求的方式，称为( )查验。（A）观感 （B）检测（C）试验 （D）使用21 物业管理机构更迭时，管理工作应移交的业主资料不包括( )。（A）入住通知书 （B）装修申请表（C）施工设计资料
9、 （D）装修图样22 物业管理机构更迭时，管理工作应移交的管理资料是( )。（A）各类值班记录 （B）装修验收表（C）装修图样 （D）物业费收缴明细表23 业主入住房屋验收表的主要内容包括：物业名称、楼号；业主、验收人、建设单位代表姓名；验收情况简要描述；( )；验收时间等。（A）欢迎辞 （B）建设单位和业主的签字确认（C） 临时管理规约 （D）公共及康乐设施介绍24 为保障入住工作有秩序地顺利进行，入住现场应设迎宾、( )、引导、办事、财务等各类人员，以方便业主的不同需要，保障现场秩序，解决各类问题。（A）咨询 （B）武警（C）医生 （D）律师25 物业的供电种类按供电方式的不同，可分为(
10、)。（A）无自备电源供电和有自备电源供电 （B）单回路供电和多回路供电（C）高压供电和低压供电 （D）长期供电和临时供电26 共用设施设备外包管理合同实施应注意的问题是( )。（A）在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致（B）定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同（C）在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷（D）委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性27 维修保养人员
11、接到运行人员通知后，应在( )小时内解决一般故障。（A）1 （B） 2（C） 3 （D）428 为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为( )。（A）定期维修 （B）事后维修（C）预防性维修 （D）紧急抢修29 如发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出时，可采用( )来治灭白蚁。（A）药杀法 （B）诱杀法（C）挖巢法 （D）生物防治法30 在车辆出入管理中，对于外来的车辆应采用发( )的方式进行管理。（A）临时卡 （B）通行卡（C）月卡 （D）年卡31 以下不属于消防安全检查的基本程序是( )。（A）对检查出的消防问题在
12、规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门（B）确定被检查的部位和主要检查内容得到检查（C）对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改（D）确定被检查的部位和主要检查内容得到检查32 在紧急事件发生后应由( )做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。（A）一名监理人员 （B）一名技术人员（C）一名负责人员 （D）一名管理人员33 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )。（A）项目接管的不确定性带来的风险 （B）合同风险（C）物业管理日常运作过程中存在的风险 （D）合同执行的风险34 通过房屋出租收入和经
13、营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入，称为( )收入。（A）商业用房经营 （B）物业管理（C）物业经营 （D）无形资产转让35 物业服务企业应本着( )原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。（A）诚信 （B）公正（C）诚信公平 （D）自愿公平36 对物业服务费用包干制的叙述中，不正确的是( )。（A）在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己（B）以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是不固定的，会因市场波动、物业管理项目运作情况而发生变化（C）以包干制方式约定的物业服务费用，对物业服务企业而言，物业项目管理服务的
14、利润不是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展（D）物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式37 以下不属于确定服务费成本构成的注意事项的是( )。（A）全面，不要漏项（B）要求详细，把具体消耗或支出费用分解得更具体（C）测算依据准确，不用或少用估值（D）服务费的核算要做到合理、准确38 物业管理档案的分类方法中，能较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起，既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系
15、统全面地查阅利用档案特点的分类方法，称为( )分类法。（A）事由 （B）季度（C）年度 （D）组织机构39 物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是指( )。（A）施工单位 （B）监理单位（C）建设单位 （D）档案管理部门40 房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限的( )倍。（A）1 （B） 2（C） 3 （D）441 物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系
16、统运行与维护管理工作是由( )负责。（A）地方物业管理行政主管部门 （B）中国物业管理协会（C）住房与城乡建设部 （D）住房与城乡建设部信息中心42 下列选项中，不属于筛选申请表的方法是( )。（A）分析简历结构 （B）关注与职业相关的问题（C）判断应聘者的态度 （D）注明可疑之处43 物业服务企业培训常用的方法中，具有系统性、连贯性的特点是( )。（A）现场教学法 （B）课堂教学法（C）师徒式培训法 （D）远程培训法44 管理者对员工的惩罚形式不包括( )。（A）扣罚奖金 （B）免除职务（C）给予辞职 （D）岗位调整45 客户满意度调查过程的最重要步骤是( )。（A）调查 （B）报告反馈（C
17、）客户满意过程再评估 （D）实施战略行动计划46 下列选项中，不属于基本的答问格式是( )。（A）自主答卷式 （B）面谈问答式（C）提问答卷式 （D）计算机答卷式47 对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情，这体现了物业管理投诉处理方法中( )的方法。（A）真诚对待，冷静处理 （B）耐心倾听，不与争辩（C）及时处理，注重质量 （D）总结经验，改善服务48 公司董事会对年度经济指标的下达、对总经理的任命等事项，都要用( )。（A）“批复” （B） “通报”（C） “决定” （D）“会议纪要 ”49 以下属于组成公文式标题的最基本要素的是( )。（A）性质
18、 （B）内容（C）时间 （D）区域50 当物业管理公司为了保证某项工作有序进行，需要有关人员共同遵守办事规程时，要用( ) 文书。（A）“办法” （B） “守则”（C） “公约” （D）“制度”二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 物业服务企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业服务企业的组织形式有( ) 。（A）直线制 （B）企业部制（C）事业部制 （D）直线职能制（E）矩阵制52 物业管理招标的主体一般是( )。（A）物业的建
19、设单位 （B）业主大会（C）物业的监理单位 （D）物业管理的承包单位（E）物业产权人53 自行组织物业管理招标活动的招标人应具备的条件是( )。（A）拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员（B）具有编制招标文件的能力（C）具有组织开标、评标的能力（D）具有组织定标的能力（E）拥有 20 名以上相关技术管理人员54 物业管理投标的主要风险来自于( )。（A）招标人和招标物业 （B）投标人（C）竞争对手 （D）企业自身条件的分析（E）业主的需求55 物业管理招标中，为进行项目评估和风险防范，投标人对竞争对手的分析评估内容应包括( ) ；竞争对手对招标项目是否具有绝对优势；竞争对手可能采取的投标
20、策略等。（A）了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力（B）竞争对手现接管物业的社会影响程度（C）竞争对手与招标方是否存在背景联系（D）在物业招标前双方是否存在关联交易（E）项目风险控制是否在企业可以承受的范围内56 有关合同要约的法律意义的表述中，不正确的是( )。（A）要约是一种法律行为（B）要约到达受要约人时生效（C）要约一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销（D）撤销要约的通知限于在受要约人发出承诺通知之前或者与要约同时到达受要约人（E）撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人57 合同要约无法生效的情形有( )。（A）受要约人的承诺（B）受要约人承诺的撤销（
21、C）要约应不可抗力无法传达到受要约人处（D）要约的内容虽具有足以使合同成立的主要条款，但内容不够明确，使受要约人不能理解要约人的真实意图（E）要约人的意思表示不真实，不具有订立合同的真实意图58 物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在( )。（A）物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷（B）建设单位按规定提供物业管理的基础条件（C）工程质量保修和工程遗留问题处理不及时（D）建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担（E）建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理
22、的责任59 有关物业管理机构更迭时的承接查验的准备工作的叙述，正确的是( )。（A）物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同即可实施承接查验（B）物业的业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同即可实施承接查验（C）在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企业即应组织力量成立物业承接查验小组（D）查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强（E）物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项60 下列选项中，有关装修人和装修企业在装饰装修活动中责任的表述，正确的是( )。（A）装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人
23、负责赔偿（B）装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害并造成损失的，应由装修人依法承担赔偿责任（C）装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标造成损失的，依法由装饰装修企业或装修人承担赔偿责任（D）物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费 5 倍的罚款（E）物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分61 大型公共物业有人
24、流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意( )。（A）不宜使用果树或大花植物作绿化（B）对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶（C）不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物（D）植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏（E）可以使用带刺的绿化植物62 动火过程中的要求包括( )。（A）现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火（B）发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救（C）动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种（D）动火现场要指定安全负责人（E）动火人员要严格执行安全操作规程6
25、3 物业管理风险中，早期介入的风险主要包括( )。（A）物业管理员工服务过程中的风险（B）项目接管的不确定性带来的风险（C）在使用物业和接受物业服务过程中的风险（D）物业管理项目外包服务过程中的风险（E）专业服务咨询的风险64 物业服务企业的财务管理不包括( )。（A）成本和费用管理 （B）利润管理（C）营业支出管理 （D）专项维修资金的管理（E）特殊资金的收支管理65 物业服务费的测算编制应考虑的因素有( )。（A）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中（B）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质
26、和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价（C）物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金（D）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本（E）物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展66 对物业管理档案存放的叙述，正确的有( )。（A）物业承接查验期收集整理的档案是物业基础资料档案，这类档案比较重要，一般须永久存放（B）档案应当有专门的档案室，档案室的大小应由未来档案的可能数量和一定的余量来确定（C）物业入住期收集整理的
27、档案是客户资料档案，这类档案存放期长，检索频度较高，随时间推移会发生有限增加，因此这类档案架或柜应留有余量（D）物业日常管理期收集整理的档案种类繁多、情况复杂且随时问推移会不断增加（E）为了方便检索利用，归档整理后的案卷需要按分类方法进行分类存放67 物业服务企业信用档案工作的指导思想是( )。（A）通过对计算机和网络信息技术的应用，建立客观公正的物业服务企业信用档案系统（B）为了整顿和规范物业管理市场秩序，规范物业服务企业及执(从)业人员市场行为，增强物业服务企业及执(从)业人员的信用意识，提高行业诚信度和服务水平（C）为各级政府部门和社会公众监督物业服务企业及执(从)业人员市场行为提供依据
28、（D）利用计算机和网络信息手段，将物业服务企业及执 (从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录，并向社会公示，接受社会监督（E）为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务68 企业薪酬管理的目标主要有( )。（A）吸引高素质人才，稳定现有员工队伍（B）使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力（C）努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调（D）为进行薪酬调查建立统一的职位评估标准，使不同职位之间具有可比性，为确保薪酬的公平性奠定基础（E）是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和福利等薪资加以确定和调整的过程69 计划主体的“ 三要素” 主要包括
29、 ( )。（A）目标 （B）根据（C）步骤 （D）内容（E）措施70 组成公文式标题的最基本要素包括( )。（A）事由 （B）文种（C）单位 （D）时间（E）性质三、案例分析题70 2009 年 8 月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。请分析后回答以下问题：71 物业服务企业这样回答对吗?如果不对，物业服务企业应该怎
30、样处理开发商遗留下来的这些问题?72 针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?73 2009 年 8 月的一天深夜，王某回到光新路某小区 4 号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着王某一直坠落到电梯井井底，王某当场昏迷。2 小时后，王某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计 3 万余元。庭审中，物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。法院遂委托市高院对王某的
31、伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，王某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失。近日，法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等 6800余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的 5000 元精神损失索赔诉请未予支持。请分析后回答以下问题：说说你对此事的看法。物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 17 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案
32、】 A4 【正确答案】 D5 【正确答案】 B6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 C10 【正确答案】 B11 【正确答案】 D12 【正确答案】 B13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 A19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 A23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 B27 【正确答案】 D28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确
33、答案】 C32 【正确答案】 D33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 C36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 A39 【正确答案】 C40 【正确答案】 B41 【正确答案】 D42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 C45 【正确答案】 B46 【正确答案】 C47 【正确答案】 A48 【正确答案】 C49 【正确答案】 B50 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选
34、项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C,D,E52 【正确答案】 A,B,E53 【正确答案】 A,B,C,D54 【正确答案】 A,B,C55 【正确答案】 A,B,C,D56 【正确答案】 A,B,C,E57 【正确答案】 C,D,E58 【正确答案】 A,C,D,E59 【正确答案】 C,D,E60 【正确答案】 A,B,C61 【正确答案】 A,C,E62 【正确答案】 A,B,D,E63 【正确答案】 B,E64 【正确答案】 C,E65 【正确答案】 A,B,D,E66 【正确答案】 B,C,D,E67 【正确答案】 A,C,E68 【正确答案】 A,B,C69 【正确答案】
35、 A,C,E70 【正确答案】 A,B三、案例分析题71 【正确答案】 物业服务企业回答的不对。 处理该问题的正确做法： (1) 向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。 (2) 向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。 (3) 处理开发商遗留问题的几种方式： 1) 代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。 2) 协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。 3) 协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗留的工程问题等。72 【正确答案】 对业主拒交物业服务费问题的解决办法： (1) 确定其未按期缴费的原凶是否属于有履行合同缴费义务的
36、能力却拒绝缴费的情况。 (2) 派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业服务收费的理解和配合。 (3) 按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。 (4) 如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。 (5) 在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。 (6) 欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。 (7) 支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。73 【正确答案】 解决该问题的关键：电梯是由谁来负责，是电梯公司?还是物业服务公司?首先要看电梯的质量问题。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担。物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就应该由物业服务公司承担。
