1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 38 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 创立一个正常营业的物业管理企业，必须筹集( )的注册资本金。（A）50 万元以上人民币（B） 30 万元以上人民币（C） 100 万元以上人民币（D）30 万元以上人民币2 以下各项不属于物业管理收入的是( )。（A）公共性服务收入（B）公众代办性服务收入（C）房屋出租收入（D）特约服务收入3 在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是( )。（A）规划设计阶段（B）物业承接查验阶段（C）竣工验收阶段（D）销售阶段和建设阶段4
2、 早期介入分为( ) 阶段实施。（A）可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收（B）可行性研究、规划设计、建设、销售（C）规划设计、建设、销售、竣工验收（D）可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验5 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为( )。（A）20 年（B） 10 年（C） 40 年（D）设计文件规定的该工程的合理使用年限6 有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的最低保修期限为( )。（A）2 年（B） 3 年（C） 10 年（D）5 年7 常用灭火方法的冷却法是指用( )的方法达到灭火目的。（A）向燃烧物喷水（B）湿麻袋盖在燃烧物上（C）
3、把尚未燃烧的物品转移（D）各种灭火器控制火势8 物业管理招标是招标人率先提出物业管理服务的条件和要求,发布招标广告吸引或直接邀请众多( ) 参加投标并按照规定程序从中选择中标人的行为。（A）承包人（B）投标人（C）分包人（D）供应分包商9 房屋维修管理的主要内容不包括( )。（A）房屋附属设备管理（B）房屋的安全与质量管理（C）房屋维修施工管理（D）房屋维修行政技术管理10 评标委员会成员的义务不包括( )。（A）应当客观、公正地履行职务（B）不得接触投标人（C）对所提出的评审意见承担个人责任（D）应当遵守职业道德11 缔约过失责任是指当事人违背诚实信用原则,( )应承担相应的赔偿责任。（A）
4、在订立合同过程中有过错,给对方造成损失的（B）在订立合同过程中没有过错,给对方造成损失的（C）在订立合同过程中有过错,不一定给对方造成损失的（D）给对方造成损失的12 下列民事责任的责任形式中,不适用于侵权责任的是( )。（A）停止侵害（B）恢复原状（C）支付违约金（D）消除影响、恢复名誉13 装修人未申报登记进行住宅室内装修装饰活动的，由( )责令改正，并处 500元以上 1000 元以下罚款。（A）房地产行政主管理部门（B）建设单位（C）物业管理企业（D）城市规划行政主管部门14 应该由省、自治区建设主管部门或直辖市房地产主管部门初审，合格后报住房和城乡建设部审批的是( )。（A）三级物业
5、服务企业资质证书（B）二级物业服务企业资质证书（C）一级物业服务企业资质证书（D）暂定物业服务企业资质证书15 物业的承接查验是指( )对新接管的物业项目之共用部位、共用设施设备进行的承接查验。（A）房地产建设单位（B）物业施工单位（C）物业管理企业（D）业主、业主委员会16 物业管理企业负责二次供水管理的,应当建立水质管理制度,定期进行水质的常规性检测,各类储水设施每( )不得少于一次的清洗消毒。（A）年（B）半年（C）季度（D）月17 财务管理是人们利用价值形式对企业的( ),进行组织和控制,并正确处理企业与各方面财务关系的一项经济管理工作。（A）劳动过程（B）使用价值运动（C）物质运动（
6、D）资金运动18 由于劳动生产率提高和社会科学技术的进步而引起的固定资产的原始价值贬值,称为( )。（A）自然损耗（B）效能损耗（C）有形损耗（D）无形损耗19 向业主收取物业服务费用,体现了( )原则进行市场交换的价值取向。（A）等价有偿服务（B）业主自愿交费（C）无偿服务（D）超值服务20 对薪酬结构的确定和调整主要掌握的两个基本原则是( )。（A）给予员工最大激励原则和公平付薪原则（B）最大企业竞争能力原则和给予员工最大激励原则（C）企业支付能力最大原则和给予员工最大激励原则（D）同行业薪酬水平相当原则和公平付薪原则21 物业管理师职业道德中行为习惯是指( )。（A）执业中仪表（B）执业
7、中言谈（C）执业中举止（D）执业中仪表、言谈、举止22 沟通的管理不包括( ) 。（A）建立定期客户沟通制度（B）建立跟踪分析和会审制度（C）拒绝接受客户投诉（D）引进先进技术和手段,加强客户管理23 小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调( )。（A）方便 （B）实用（C）美观 （D）环保24 在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是( )。（A）建设单位 （B）业主（C）专业公司 （D）政府部门25 物业管理投诉的处理方法不包括( )。（A）耐心倾听，不与争辩（B）真诚对待，冷静处理（C）提出解决投诉方案（D）总结经验，改善服务26 物业管理应用文书的类型不包括( )。（A）记事
8、公文（B）事务文书（C）行政公文（D）制度文书27 当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题，向有关部门(如派出所、居委会)、业主委员会或其他单位等联系工作时，要用( )文种。（A）“函” （B） “通知”（C） “请示” （D）“批复”28 下列有关招投标的说法中错误的是( )。（A）开标过程结束后应立即进入评标程序（B）招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人（C）开标地点应当为招标文件中预先确定的地点（D）招标人应当在投标有效期截止时限 15 日前确定中标人29 ( )是做好物业管理服务工作的一个必要条件，也是物业管理企业的一项基本功。（A）物业管理档案管理（B）物业管理服务管
9、理（C）物业管理工作管理（D）物业管理资料管理30 “接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验” 是( )。（A）投诉的内容和方式（B）正确理解投诉的意义（C）物业管理投诉处理的要求（D）物业管理投诉处理的程序31 物业的( ) 是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。（A）使用查验（B）检测查验（C）承接查验（D）试验查验32 业主(用户) 手册的主要内容是( ) 。 欢迎辞；小区概况；验收情况简要描述；物业管理公司以及项目管理单位情况介绍； 小区内相关公共管理制度；（A）（B） （C） （D）33 技术资料及图纸不包括( )。（A）详细技术资料（B）设备资
10、料（C）文件（D）文件图纸34 下列不属于合同风险的是( )。（A）合同规划（B）合同期限（C）合同订立的风险（D）合同执行的风险35 在物业开发项目的建设阶段，早期介入的内容不包括( )。（A）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案（B）配合设备安装，确保安装质量（C）就物业的结构布局、功能方面提出改进意见（D）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见36 对安全防范服务的要求，以下叙述不正确的是( )。（A）执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关的事情（B）办事高效，坚持原则，礼貌待人（C）执勤时整洁着装、佩戴工牌号（D）观察细致，反应迅速，
11、按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件37 企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的( )。（A）预检方式（B）查收方式（C）查验方式（D）验收方式38 在新建物业的移交过程中，移交方为( )。（A）开发建设单位上一级的监理单位 （B）该物业的开发建设单位（C）物业服务企业 （D）施工单位39 采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段是来自于( )的风险。（A）投标人（B）竞争对手（C）招标人（D）招标物业40 按照原建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213 号的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款( )的比例向
12、售房单位交缴维修资金。（A）1% 2% （B） 2%3%（C） 3%4% （D）4% 5%41 以下属于物业管理单位向业主发放的文件的是( )。（A）住宅质量保证书及住宅使用说明书（B） 入住通知书（C） 物业管理验收须知（D）业主(住户) 手册42 早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位依据项目开发建设的需要所引入的物业管理( )。（A）顾问活动（B）咨询活动（C）服务活动（D）介入活动43 ( )是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。（A）售房合同（B）签订与履行物业服务合同（C）前期物业服务合同（D）管理规约44 前期物业管理服务应达到( )
13、的质量标准。（A）约定（B）业主提出（C）建设单位提出（D）合理45 在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和( )同步进行。（A）业主入住（B）业主购房（C）建设工程的竣工验收（D）建设工程的竣工46 物业管理风险按类型分类不包括( )风险。（A）早期介入（B）前期物业管理（C）日常管理（D）能源调价47 沟通的管理不包括( )。（A）建立定期客户沟通制度（B）建立跟踪分析和会审制度（C）倾听客户诉求（D）引进先进技术和手段，加强客户管理48 关于物业违规装饰装修带来的风险，以下说法不正确的是( )。（A）会造成物业共用部位损坏（B）会降低物业管理的运行、维修
14、和维护成本（C）会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任（D）会带来安全隐患和邻里纠纷49 关于燃气泄漏处理措施不正确的是( )。（A）抵达现场发现气体泄漏后立即用手机报警（B）立即打开门窗、关闭燃气阀门（C）情况严重时，应及时疏散人员（D）如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位50 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的( ) 倍。（A）2.0（B） 2.5（C） 3.0（D）3.5二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选
15、，所选的每个选项得 0.5 分。51 以下事实中,要责令改正的是( )。（A）招标代理机构泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的（B）招标代理机构与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的（C）招标人对潜在投标人实行歧视待遇的（D）招标人限制投标人之间竞争的（E）招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的52 对房屋设备应做到“ 三好 ”、“四会”、“五定” 。其中“ 四会”是指物业维修人员对房屋设备要 ( ) 。（A）会使用（B）会保养（C）会检查（D）会更新（E）会修理53 电梯维修保养时( ) 。（A）应确认轿厢内无乘客（B）首先要切断控制电源（
16、C）必须挂牌（D）必须停机（E）必须符合技术标准54 物业装饰装修的现场管理应该做到( )。（A）严把出入关，杜绝无序状态（B）加强巡视，防患于未然（C）控制作业时间，维护业主合法权利（D）强化管理，反复核查（E）装饰装修材料应及时入档55 中华人民共和国合同法规定,承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约如果没有确定承诺期限的,下列说法正确的是( )。（A）该要约不发生法律效力（B）该要约生效,但承诺可以随时做出（C）该要约生效,但承诺必须在要约到达的当天做出（D）该要约生效,如果该要约是以对话方式做出的 ,除当事人另有约定外,受要约人应当即时作出承诺（E）该要约生效,如果该要约是以非对话
17、方式做出的 ,承诺应当在合理期限到达56 物业管理承接查验依据的主要法规有( )。（A）物业管理条例（B） 房屋建筑工程质量保修办法（C） 房屋接管验收标准（D）物业服务收费明码标价规定（E）物业管理企业财务管理规定57 下列属于营业外支出核算内容的是( )。（A）非常损失（B）存货的盘亏（C）固定资产的盘亏（D）罚款、捐赠支出（E）无形资产的摊销58 财务预测的作用主要表现在( )。（A）是财务决策的基础（B）是编制财务计划的前提（C）是财务管理的核心（D）是编制财务计划的依据（E）是组织日常财务活动的必要条件59 物业管理档案的分类方法有( )。（A）年度分类法（B）内容分类法（C）组织机
18、构分类法（D）时间分类法（E）事件分类法60 员工薪酬管理的主要内容有( )。（A）确定薪酬管理目标（B）选择薪酬政策（C）制定薪酬计划（D）调整薪酬结构（E）修改薪酬体系61 物业各项管理应用文书制作及运用的要领包括( )。（A）行政公文与其他文书的区别（B）应用文书提纲的模式（C）应用文书标题的制作（D）应用文书写作的行款格式规则（E）应用文书的写作要领62 物业装饰装修管理服务包括的内容有( )。（A）物业装饰装修的范围和时间管理（B）物业装饰装修管理的要求（C）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理（D）物业装饰装修现场管理（E）物业装饰装修管理流程63 事务文书是物业管理公司表述工作事
19、务所用的书面文书。从总体上说，事务文书的权威性、约束力不如行政公文，但同样具有很强的政策性和指导性，是做好物业管理工作不可缺少的工具。其内容主要包括( )。（A）计划（B）大事记（C）倡议书（D）会议纪要（E）总结64 物业服务企业利润总额包括( )。（A）企业所属项目上交的酬金（B）营业利润（C）投资净收益（D）营业外收支净额（E）补贴收入65 物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括( )。（A）出入管理（B）安防系统的维护和管理（C）施工现场管理（D）负责治安管理（E）停车管理三、简答题66 物业管理招标的方式有几种?67 简述合同要约和合同承诺的构成要件。68 物业房屋的保修责任有哪几种
20、?如何区分和界定?69 维修养护计划的内容有哪些?70 倾听的原则71 服务文化的特点?四、案例分析题72 如果你是某物业管理公司的高级管理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，请说明新建物业承接查验的内容和方式。物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 38 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 财务管理2 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理3 【正确答案】 B【知识模块】 早期介入与前期管理4 【正确答案】 A【知识模块】 早期介入与前期管理5 【正确答案】 D【知识模块】
21、早期介入与前期管理6 【正确答案】 D【知识模块】 早期介入与前期管理7 【正确答案】 A【知识模块】 公共秩序管理服务8 【正确答案】 B【知识模块】 综合9 【正确答案】 A【知识模块】 房屋及设施设备管理10 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标11 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同12 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同13 【正确答案】 A【知识模块】 物业入住与装修管理14 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构15 【正确答案】 C【知识模块】 综合16 【正确答案】 B【知识模块】 综合17 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理
22、18 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理19 【正确答案】 A【知识模块】 财务管理20 【正确答案】 A【知识模块】 人力资源管理21 【正确答案】 D【知识模块】 人力资源管理22 【正确答案】 C【知识模块】 客户管理23 【正确答案】 B24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【正确答案】 A27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 C33 【正确答案】 D34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C36 【正确答案】 D37 【正确答案】 D38 【正确答案】 B39 【正确答案】
23、B40 【正确答案】 B41 【正确答案】 D42 【正确答案】 B43 【正确答案】 B44 【正确答案】 A45 【正确答案】 C46 【正确答案】 D47 【正确答案】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 C,D,E【知识模块】 物业管理招标投标52 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房屋及设施设备管理53 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块
24、】 房屋及设施设备管理54 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业入住与装修管理55 【正确答案】 D,E【知识模块】 物业管理合同56 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 综合57 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 财务管理58 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 财务管理59 【正确答案】 ACE60 【正确答案】 ABCD61 【正确答案】 ACDE62 【正确答案】 A,B,C,D63 【正确答案】 A,B,C,E64 【正确答案】 B,C,D,E65 【正确答案】 A,B,C,E三、简答题66 【正确答案】 物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。【知识模块】 物业
25、管理招标投标67 【正确答案】 (一) 作为合同成立的一个要素,要约的构成要件为:(1)要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图,即表明一旦受要约人承诺,要约人即受该意思表示的约束,要约人就成为合同的一方当事人;(2)要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定。即要约人需要向对方说明自己的订约要求、对方需要做什么或不做什么,受要约人一旦承诺,合同即告成立;(3)要约必须传达到受要约人才能生效。如果要约人虽有要约但未传达,或要约因信件遗失等原因而不能传达,则该要约不发生任何效力。要约一旦作出,要约人需要承担法律责任。要约是订立合同的提议,应表明一旦对方同意,即要约约束的意思表示,
26、所以不是所有的订约提议都可以构成要约。(二)承诺必须具备如下要件,才能产生法律效力:(1)承诺必须由受要约人或其代理人作出。非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺;(2)承诺必须在要约的有效时间内作出。超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效,只能视为一个新要约;(3)承诺必须与要约的内容一致。一项有效的承诺,不能对要约内容作任何限制、变更或增减,否则为反要约,并导致原要约失去效力;(4)承诺必须传达给要约人。如果受要约人内心愿意接受要约,却保持沉默,未对要约人公开表示,则不构成承诺。【知识模块】 物业管理合同68 【正确答案】 物业的保修责任首先要注意区分四种不同的房屋质量保修:建筑施工工
27、程的房屋质量保修、物业买卖的房屋质量保修、装饰装修工程的房屋质量保修以及维修工程的房屋质量保修。这是四种不同的房屋质量保修概念与四种不同的法律关系,房屋质量保修承担的责任人也不同,房屋质量保修起始时间也不同。建筑施工工程的房屋质量保修是建筑施工单位与发展商之间的法律关系,保修责任人是建筑施工单位,建筑施工的房屋质量保修起始时间从建筑施工工程竣工验收合格之时开始计算。对此,在国务院 279 号令建设工程质量管理条例和建设部 80号令房屋建筑工程质量保修管理办法都有明确的法律规定。物业买卖的房屋质量保修则是发展商与业主之间的法律关系,房屋质量保修的责任人是开发商,而物业买卖的房屋质量保修起始时间从
28、业主入住(即入伙)开始计算。物业买卖的房屋质量保修责任的法律依据就是建设部 88 号令商品房销售管理办法。装饰装修工程的房屋质量保修是装饰装修施工单位与业主、住户之间的法律关系,保修责任人是装饰装修施工单位,装饰装修工程的房屋质量保修起始时间从装饰装修工程竣工验收合格之日起开始计算。在建设部 110 号令住宅室内装饰装修管理办法中也对此有明确的法律规定。维修工程也存在质量保修的问题。维修工程的房屋质量保修是维修施工单位与业主、住户之间的法律关系,保修责任人是维修工程施工单位,维修工程的房屋质量保修起始时间从维修工程竣工验收合格之日起开始计算。目前,维修工程的房屋质量保修责任没有明确的法律、法规
29、的规定,但可以由维修施工单位与业主、住户之间通过合同来明确约定。鉴于存在着四种不同的房屋质量保修责任,因此,通常要注意认真区分几种不同保修的概念,特别是要注意区分建筑施工工程与物业买卖的房屋质量保修责任。现在往往开发商把施工保修和业主物业质量买卖保修责任往往混淆在一起,混淆的目的就是为了逃避开发商依法承担的保修责任。所以在物业管理条例中规定得很清楚,开发商也就是建设单位要对物业买卖的房屋质量承担保修责任。【知识模块】 物业管理合同69 【正确答案】 包括维修养护的对象、维修养护的责任人、维修养护的标准、维修养护的方法和维修养护效果的验证。【知识模块】 房屋及设备设施管理70 【正确答案】 不要
30、打断客户 ;清楚谈话重点;适时表达意见;肯定对方谈话;配合恰当的肢体语言; 避免虚假反应【知识模块】 客户管理71 【正确答案】 (一) 无形性服务文化包含的共享价值观念和行为规范等,是作为一个群体心理定势及氛围存在于企业员工之中的。员工在工作中自觉地遵照企业共同的价值观念和行为准则。服务文化的这种作用是无形的,无法度量的,却像一只“看不见的手” 调节着员工的行为。(二)软约束性服务文化通过对员工的熏陶、感化和诱导,使员工产生对企业目标、行为准则及价值观念的“认同感 ”。它不是像有形的规章制度一样对员工行为进行硬约束,而是通过诱导、激励等方式进行软约束,如果某个员工的行为违背了服务文化的行为准
31、则,企业其他人员就要来规劝、教育,以使这个员工接受企业群体的行为准则。(三)相对稳定性服务文化是企业长期发展中逐渐积淀而成的,而且也能长期对本企业员工行为产生影响。它不会因为一时经营状况的好坏或个别领导的去留而发生变化,因而具有相对稳定性的特点。当然,服务文化并不是一成不变的,它只有随时代的变化,不断地补充新的内容,才能保持应有的活力。当服务文化不适应新时代的要求时,企业应该果断地重塑服务文化。(四)个性服务文化是共性和个性的统一性。它有共性的一面,如调动员工积极性,争取客户信任和欢迎等。但企业服务文化更强调个性。由于各地方历史文化传统不同,不同国家和地区的服务文化带有强烈的传统文化色彩。即使处于同一文化环境中的企业,由于行业、社区环境、历史传统及经营特点等方面的不同,也形成了不同企业的服务文化。【知识模块】 综合四、案例分析题72 【正确答案】 (1)内容包括： 物业资料；物业共用部位； 共用设施设备；园林绿化工程； 其他公共配套设施。(2)物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。【知识模块】 物业的承接查验
