1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 41 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 在物业承接查验中建设单位应当依据( )的规定向物业服务企业移交物业管理用房。（A）商品房销售管理办法（B）有关法规政策（C） 物业服务收费管理办法（D）业主大会规程2 物业管理投标环节属于法律意义上的( )。（A）要约邀请（B）要约准备（C）要约（D）承诺3 前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于( ) 。（A）早期介入与常规物业管理之间（B）早期介入与前期物业管理之间（C）前期物业管理与常
2、规物业管理之间（D）常规物业管理之后4 下列不属于公共安全管理服务内容的是( )。（A）出入管理（B）安防系统的使用、维护和管理（C）施工现场管理（D）日常社区管理5 政府有关管理部门按照消防法的规定，对社区新建房屋，特别是高层建筑的消防设施进行 检查，( )后才允许投入使用。（A）订立了消防管理制度（B）符合消防要求（C）取得消防合格证（D）符合消防要求并取得消防合格证6 常用灭火方法的冷却法是指用( )的方法达到灭火目的。（A）向燃烧物喷水（B）湿麻袋盖在燃烧物上（C）把尚未燃烧的物品转移（D）各种灭火器控制火势7 在非指定位置停放的违章车辆被拖移后，超过( )未领回者，由管理处报请公安机
3、关予 以处理。（A）2 小时（B） 1 天（C） 2 天（D）3 天8 评标委员会推荐的中标候选人应当限制在( )人,并标明排列顺序。（A）25（B） 13（C） 24（D）39 物业管理条例规定,( )必须通过招标投标方式选聘物业管理企业。（A）所有物业（B）住宅物业（C）住宅规模较小（D）前期物业管理的住宅物业10 房屋维修管理的基本原则是( )。（A）经济合理原则（B）区别对待原则（C）有偿服务原则（D）服务原则11 建筑物的楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体等承重结构和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯 厅、楼内车库等属于( )。（A）房屋建筑共用部位（B）共用设施设备（C）市政共用设施（D
4、）附属配套服务设施12 钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级的评定方法有( )。（A）2 种（B） 3 种（C） 4 种（D）5 种13 业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务合同生效,但业主缴纳物业管理服务费用时有确切证据证明该物业管理公司经营状况严重恶化。根据中华人民共和国合同法的规定,业主可采取的措施是( )。（A）行使同时履行抗辩权（B）行使后履行抗辩权（C）行使不安抗辩权（D）行使撤销权14 缔约过失责任是指当事人违背诚实信用原则,( )应承担相应的赔偿责任。（A）在订立合同过程中有过错,给对方造成损失的（B）在订立合同过程中没有过错,给对方造成损失的（C）在订立合同过
5、程中有过错,不一定给对方造成损失的（D）给对方造成损失的15 装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经( )批准，不可搭建建筑物、构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。（A）建筑单位（B）物业管理企业（C）街道办居委会（D）城市规划行政主管部门16 ( )在合同文件中优先于其他文件。（A）合同协议补遗（B）合同协议书（C）合同条件（D）投标人须知17 ( )是物业管理企业实现物业管理服务目标的基础。（A）管理机制（B）管理制度（C）管理方案（D）管理方法18 电气管线、给排水管道、设备安装工程的最低保修期限为( )。（A）2 年（B） 3 年（C） 3 年半（D）5 年19 根据法
6、律规定,房屋外墙面防渗漏的最低保修期限为( )。（A）1 年（B） 2 年（C） 3 年（D）5 年20 物业管理企业在消防安全管理中,必须充分重视高层建筑的消防安全问题,要有( )。一旦高层建筑火灾发生,要迅速报警,同时要立刻启动高层建筑中的消防系统和设备迅速扑灭火灾,而不能消极等待公安消防机关出动消防车来扑灭火灾。（A）强烈的火灾自救意识（B）备用的消防设施（C）火灾自动报警系统（D）自动喷淋灭火系统21 在物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当( )收取有关费用。（A）物业管理企业（B）业主大会、业主委员会（C）最终用户（D）建设单位22 下列属于组织机构分类法
7、特点的是( )。（A）能够保持档案在形成时间方面的联系（B）能保持全宗内文件在来源方面的联系,客观反映各组织机构工作活动的历史面貌,便于按一定专业查阅档案（C）能较好地保持文件在内容方面的联系,使内容相同或相近的文件集中在一起（D）既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌 ,又便于按专业系统全面地查阅利用档案23 下列说法错误的是( ) 。（A）在筛选申请表时,对那些填写不完整和字迹难以辨认的材料可以直接筛掉（B）在筛选申请表时,应标明疑点,在面试时作为重点提问内容之一加以询问（C）面试程序一般包括四个步骤:准备、提问、结束及复审（D）心理测验是指通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异
8、24 物业管理企业与业主之间是( )。（A）合同关系（B）服务与被服务关系（C）监督与被监督关系（D）领导关系25 物业管理企业任免本一名中层干部,应当使用( )。（A）命令（B）决定（C）通告（D）通知26 关于物业管理处购买电焊机的请示,作者是( )。（A）物业管理处（B） 物业管理处的负责人（C）起草文件的刘工程师（D）签发文件的董主任27 共用设施设备外包的选择是( )。（A）设立外包合同（B）项目外包分析（C）订立外包管理合同应注意的事项（D）外包管理合同实施应注意的问题28 当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题，向有关部门(如派出所、居委会)、业主委员会或其他单位等联
9、系工作时，要用( )文种。（A）“函” （B） “通知”（C） “请示” （D）“批复”29 下列( ) 有助于提高工程质量。（A）对物业的建设结构、管线走向等情况了如指掌（B）减少浪费，提升物业品质（C）理顺与环卫、水电、通信等部门之间的关系（D）从业主及管理角度出发使物业的设计更优化30 直接材料费包括物业各项管理企业在物业各项管理活动中直接消耗的( )。 辅助材料费用；燃料和动力费用；构配件费用；零件费用；低值易耗品费用；包装物费用；（A）（B） （C） （D）31 下列不是合同承诺构成要件的是( )。（A）承诺必须由受要约人或其代理人作出（B）承诺一旦生效就不可撤销（C）承诺必须在要约
10、的有效时间内作出（D）承诺必须与要约的内容一致32 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行( ) 次的消防实战演习（A）12 （B） 13（C） 23 （D）2533 ( )是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。（A）安防系统（B）公共管理安防系统（C）物业管理安防系统（D）防范系统34 物业管理机构更迭时，管理工作移交中的重点和难点是( )。（A）管理资料的移交 （B）承接时的物业管理运作衔接（C）人事档案资料的移交 （D）合同协议书的移交35 以下对专项维修资金的管理叙述，不正确的是( )。（A）专项维修
11、资金应当在银行专户存储，专款专用（B）专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造（C）在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨（D）为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，可以挪作他用36 对企业薪酬管理的目标，以下叙述错误的是( )。（A）企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准（B）吸引高素质人才，稳定现有员工队伍（C）使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力（D）努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调37 早期介入的风险主要包括( )和专
12、业服务咨询的风险。（A）业主使用物业、接受服务中发生的风险 （B）项目接管的不确定性带来的风险（C）合同订立的风险 （D）公共媒体宣传报道中的舆论风险38 妥善处理物业管理活动相关主体间关系不包括( )。（A）妥善处理与业主的关系（B）妥善处理与客户的关系（C）妥善处理与开发建设单位的关系（D）妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系39 专项维修资金的来源主要有( )。（A）法规规定的费用（B）物业服务费结转的费用（C）业主共有物业的收益（D）以上三项都有40 下列不属于合同风险的是( )。（A）合同期限方面的风险（B）合同规划方面的风险（C）合同订立方面的风险（D）合同执行方面的风险41
13、 关于物业管理招投标的基本要求，以下说法错误的是( )。（A）招投标双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动（B）在物业管理招投标过程中，投标方须充分考虑市场因素，而招标方不需考虑（C）应按照国际惯例和相关法律法规的要求，明确招投标的相关程序和时间安排（D）投标方应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险42 物业管理项目机构想为保安宿舍安装空调，要用“请示” 。“请示”是( )。（A）下行文或后行文（B）下行文或外行文（C）上行文或前行文（D）上行文或内行文43 物业管理条例明确地规定前期物业管理服务由( )选聘物业管理企业。（A）政府部门（B）建设单位（C）施工单位（D）未来的
14、业主44 前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于( ) 与常规物业管理之间。（A）竣工验收（B）早期介入（C）质量监测（D）投入使用45 装修人装修装饰活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由( )责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。（A）房地产行政主管部门（B）物业管理部门（C）业主大会（D）业主委员会46 从物业管理的角度，物业是指( )。（A）一个建筑群（B）一个居住小区(大厦)（C）已建成投入使用的各类建筑及其相关的设备、设施（D）房屋47 业主公约签订的条件是小区入住率达( )以上，已入住业主中持有产权达( )以上。（A）30
15、%,30%（B） 30%，50%（C） 50%，50%（D）50% ，80%48 物业服务合同由( ) 与业主大会选聘的物业管理企业签订。（A）各业主分别（B）业主大会（C）业主委员会代表业主（D）物业建设单位49 业主临时公约由( ) 制定。（A）建设单位（B）购房人（C）物业管理企业（D）房地产行政主管部门50 下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是( )。（A）浇水（B）病虫害防治（C）杂草防治（D）绿化改造工程二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个
16、选项得 0.5 分。51 下列因素中,( ) 影响着物业管理企业组织机构的设置。（A）企业战略和发展方向（B）外部环境和市场特点（C）管理层次和管理跨度（D）组织规模和专业化程度（E）社区文化和物业类型52 办公费中的广告宣传费和市场推广费支出的数量取决于( )。（A）物业的空置水平（B）物业的新旧程度（C）物业管理公司的规模（D）市场的供求状况（E）物业管理公司的数量53 中华人民共和国招标投标法规定,下列行为如果影响到中标结果,将导致中标无效的有( ) 。（A）招标代理机构与招标人、投标人串通（B）招标人限制投标人之间的竞争（C）以他人名义进行投标,骗取中标的（D）对于依法必须进行招标的项
17、目,招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判（E）在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人54 物业管理招标投标的基本原则是( )。（A）物业管理招标由招标人依法组织实施（B）在评标委员会的组成、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正对待每一个投标单位（C）招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开（D）在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，信守诺言（E）对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求55 物业管理方案的实质性内容包括( )。（A）服
18、务承诺（B）人员培训及管理（C）早期介入及前期物业管理服务内容（D）工作计划（E）管理制度的制订56 物业管理服务模式包括( )。（A）组织架构的设置（B）客户定位（C）服务需求定位（D）经营服务模式确定（E）物业的功能定位57 物业服务企业的特征包括( )。（A）物业服务企业是独立的企业法人（B）物业服务企业是隶属于房地产开发企业的企业法人（C）物业服务企业是服务性的企业（D）物业管理具有一定的公共管理性质的职能（E）物业服务企业的产品就是服务58 物业服务企业在申请核定资质等级时若出现违反( )规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。（A）管理规约（B） 物业服务收费管理办法（C）
19、物业管理条例（D）物业服务收费明码标价规定（E）物业管理企业资质管理办法59 物业管理投标的主要工作包括( )。（A）报送标书（B）报送申请书（C）编制标书（D）编制招标文件（E）接受投标文件60 对于物业管理企业发现装修人或者装饰装修施工单位违反装饰装修相关法规规定的不及时向有关部门报告的,由( )。（A）房地产主管部门给予警告（B）房地产主管部门责令改正（C）房地产主管部门对物业管理企业可处装饰装修管理服务费 23 倍罚款（D）建设单位对物业管理企业可处装饰装修管理服务费 23 倍罚款（E）房地产主管部门注销物业管理企业资质证书61 义务消防队员的工作主要包括( )。（A）消防知识的普及、
20、宣传和教育（B）消防监控中心值班监控（C）消防设施设备及日常消防安全检查（D）火灾发生时配合公安消防机关实施灭火扑救（E）建立健全消防领导责任制62 收益性物业的物业管理费用构成中一般包括( )。（A）人工费（B）共用部位的大修费（C）不可预见费（D）共用设施设备的更新、改造费用（E）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费63 物业管理企业组织机构设置的影响因素有( )。（A）技术因素（B）企业的人员结构（C）组织规模及所处阶段（D）外部环境因素（E）企业战略因素64 物业服务记录档案的收集范围包括( )。（A）小区及共用设施清洁服务记录（B）小区安全巡视记录、会所服务记录（C）小区业主
21、装修管理服务记录、社区活动记录（D）小区增值服务记录、服务与投诉管理记录等（E）物业服务公司行政管理档案65 前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有( )。（A）签订合同的主体不同（B）合同终止条件不同（C）前期物业服务合同须经政府主管部门批准,物业服务合同则不需要（D）前期物业服务合同属于规定期限合同,物业服务合同属于无规定期限合同（E）前期物业服务合同属于无规定期限合同,物业服务合同属于规定期限合同三、简答题66 什么是邀请招标? 其特点是什么 ?67 对投标方进行资格预选主要有哪些内容?68 19.制定物业管理方案的一般程序是什么?69 物业承接查验的内容分为哪几类?70 有效的服务
22、沟通必须遵循哪些基本原则?71 封闭式问题或开放式问题的优劣势有哪些?四、案例分析题72 杨女士与李先生都是顺义区的居民，杨女士住在李先生楼下。1999 年 12 月，李先生对自己的住房装修时，对厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修。此时，楼下的杨女士家正好无人居住。2000 年 12 月，杨女士回家居住。同年 4 月，杨女士家的厕所顶部自上而下开始出现漏水现象，她找到了李先生，并要求其查明原因，进行修缮，李先生未予理睬，双方由此产生矛盾。此后，杨女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失。 李、杨二人到物业管理公司请求协调，杨女士要求李先生停止侵害、立即
23、维修，并赔偿损失 500 元。李先生不承认自己有过错，因为从他的厕所看不出漏水现象，认为杨女土所说的漏水现象不确定，因此不同意杨女士的请求。你作为物业管理公司的工作人员应该如何协调处理此事?物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 41 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 物业的承接查验2 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标3 【正确答案】 A【知识模块】 早期介入与前期管理4 【正确答案】 D【知识模块】 公共秩序管理服务5 【正确答案】 D【知识模块】 公共秩序管理服务6
24、 【正确答案】 A【知识模块】 公共秩序管理服务7 【正确答案】 D【知识模块】 公共秩序管理服务8 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标9 【正确答案】 D【知识模块】 综合10 【正确答案】 D【知识模块】 房屋及设施设备管理11 【正确答案】 A【知识模块】 房屋及设施设备管理12 【正确答案】 C【知识模块】 房屋及设施设备管理13 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同14 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同15 【正确答案】 D【知识模块】 物业入住与装修管理16 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同17 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理招标投标1
25、8 【正确答案】 A【知识模块】 综合19 【正确答案】 D【知识模块】 综合20 【正确答案】 A【知识模块】 综合21 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理22 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理档案管理23 【正确答案】 C【知识模块】 人力资源管理24 【正确答案】 B【知识模块】 客户管理25 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理应用文书26 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理应用文书27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B35 【正确答
26、案】 D36 【正确答案】 A37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 D40 【正确答案】 B41 【正确答案】 B42 【正确答案】 C43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 A47 【正确答案】 B48 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理企业52 【正确
27、答案】 A,B,D【知识模块】 财务管理53 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 物业管理招标投标54 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理招标投标55 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 物业管理招标投标56 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 物业管理招标投标57 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构58 【正确答案】 C,E【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构59 【正确答案】 B,C【知识模块】 物业管理招标投标60 【正确答案】 A,C【知识模块】 物业入住与装修管理61 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 公
28、共秩序管理服务62 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 财务管理63 【正确答案】 A,C,D,E64 【正确答案】 A,B,C,D65 【正确答案】 A,B三、简答题66 【正确答案】 邀请招标,也称作有限竞争性招标或选择性招标,是指招标人预先选择 310 家有承担项目能力的企业,直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式,投标人是特定的,即接受邀请的企业才是合格的投标人,投标人的数量有限。【知识模块】 物业管理招标投标67 【正确答案】 资格预审的内容(1)申请人的基本情况。包括投标对象的公司名称、地址、电话和传真、资质等级、注册资本、关系企业等,公司组
29、织机构情况;公司历年承包合同的类型及主要所在地区等。(2)项目经验、业绩与企业信誉。包括投标对象过去 5 年内申请人完成的类似项目的基本情况,如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等等,企业在行业内的信誉和已接管项目的质量评定。(3)申请人的财务状况。包括公司资产负债表、损益表等财务报表; 过去 5 年的营业额、往来银行以及由银行提供的资信证明以及对未来 2 年财务情况的预测。(4)人员及设备能力。包括专业技术人员及管理人员及其他人员、拟投入本项目人员的基本情况介绍,承担本项目所具备的设备情况等。(5)招标人要求提供的其他方面的资料。【知识模块】 物业管理招标投标68 【正确答
30、案】 制定物业管理方案的一般程序为:(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。(2)对招标物业项目的基本情况进行分析,收集相关信息及资料。(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。(4)确定组织架构和人员配置。(5)根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况,详细测算物业管理成本。(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案。(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价) 。(8)对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。(9)排版、印制、装帧。【知识模块】 物业管理招标投标69 【正确答案】 物业承接查验的内容分为三大
31、类。一是共有物业资料及业主相关资料;二是共用物业及房屋建筑工程;三是共用机电设施设备。【知识模块】 综合70 【正确答案】 (1)对事不对人的原则。也就是只谈论事件本身,而不谈论与事件没有关联的人及相关事情。(2)明确沟通的原则。在沟通的过程中,传递信息一定要非常明确,让对方能够准确理解,避免传递无效而失败。(3)双向沟通的原则。沟通的过程是一个完整的双向沟通: 发送者表达的信息,接收者接信息并提出一些问题或给予响应,给对方一个反馈,这才形成一个完整的双向沟通的过程。【知识模块】 客户管理71 【正确答案】 (一) 封闭式问题的优劣势优势是封闭式问题可以节约时间,容易控制谈话的气氛。劣势则表现
32、为封闭式的问题不利于收集信息,简单说封闭的问题只是确认信息,确认是不是、认可不认可、同意不同意,不足之处就是收集信息不全面。还有一个不好的地方就是当用封闭式的问题提问的时候,对方会感到一些紧张,若本来客户就情绪激动,则这种提问方式易将矛盾扩大,增加解决的难度。(二)开放式问题的优劣势优点表现为此问题提出可得到更多的反馈信息,谈话的气氛会较轻松,有助于帮助分析对方是否真正理解问题。劣势则表现为浪费时间,谈话内容容易偏离主题,无形中话题就偏离了最初的谈话目标。收集信息最好用开放式的问题,特别是确认某一个特定的信息时。通常是开始进行服务沟通时,最好问一个开放式的问题;当发现话题跑偏时可问一个封闭式的问题;当发现对方比较紧张时,可问开放式的问题 ,使气氛轻松。【知识模块】 客户管理四、案例分析题72 【正确答案】 应聘请专业机构或专业人员对漏水部位进行现场查勘，判明漏水原因；李先生应为现场查勘提供便利与协助；若漏水不是因李先生装修所致，则李先生不承担损害赔偿责任；若漏水不是因李先生装修所致，且在查明漏水原因时给李先生造成损失，杨女士应承担相应赔偿责任；若漏水确系李先生装修所致，则李先生应承担损害赔偿责任。
