1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 51 及答案与解析一、案例分析题0 王先生居住在某花园小区内已有 3 年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿 5000 元人民币。【问题】1 保安员小张的行为是否妥当?说明理由。
2、2 王先生的要求是否合理?3 假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案。3 某高层住宅小区入住 3 年，前期物业管理由开发建设单位委托的 A 物业管理公司负责。该小区业主大会成立后，决定选聘 B 物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会以书面形式通知 A、B 物业管理公司办理交接验收。 B 物业管理公司在交接时，发现小区部分屋面漏水，A 物业管理公司解释屋面漏水还在保修期内，应由建设单位负责解决。于是，A、E 两物业管理公司未将该问题列入移交工作范围。【问题】4 本案例中，A 物业管理公司的解释是否正确?说明理由。5 A、B 两物业管理公司未将部分
3、屋面漏水列入移交工作范围的做法是否正确 ?说明理由。6 B 物业管理公司在办理交接手续时应注意哪些问题?7 简述物业共用部位及共用设施设备管理工作的移交内容。7 2013 年 6 月，施先生向 A 开发公司购买了某新建小区别墅一套，当年装修后入住。同年 10 月，A 开发公司与 B 物业公司签订了物业服务合同，由 B 物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向 B 物业公司支付物业管理费。2014年 3 月 1 日上午 11 时 30 分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中。经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚
4、未侦破。施先生认为，B 物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民事赔偿责任。B 物业公司认为，小区内 24 小时都有保安员进行巡逻且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为 B 物业公司推卸责任，于是将 B 物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币 15 万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。【问题】8 业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任?是否应进行赔偿?9 物业管理公司公共安全防范管理警戒巡逻的管理要求有哪些?10 你认为人民法院驳回施先生诉讼的理
5、由是什么?11 物业服务企业公共安全防范管理的工作内容有哪些?12 常用的物业安防系统有哪些?物业服务企业应如何加强安防系统?13 从培训对象来分类，项目员工培训的分类包括 ( )（A）入职培训（B）项目经理培训（C）项目管理员工培训（D）企业文化认知14 员工的解聘，即物业服务企业与员工解除劳动合同，包括员工的 ( )（A）辞职（B）退休（C）辞退（D）资遣15 房屋的基本组成部分中，装饰装修部分包括 ( )（A）门窗（B）屋面（C）顶棚（D）楼地面16 业主(住户) 手册由物业服务企业编撰，主要内容包括 ( )（A）验收时间（B）物业名称、楼号（C）小区概况（D）小区内相关公共管理制度16
6、 某住宅小区入住不足 2 年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时，乙公司派项目经理 1 人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果运行状况正常。【问题】17 建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验( )日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物业资料。（A）1 0（B） 20（C） 30（D）4018 物业承接查验存在的问题由( )负责解决，否则应承担相应的法律责任。（A）业主大会（B）业主（C）建设单位（D）业主
7、委员会19 新建物业的开发商应当在物业交付使用( )日前，与甲物业管理公司完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。（A）10（B） 15（C） 30（D）4519 某物业管理项目招标书中规定，项目采用酬金制，酬金比例为 8，项目可收费总面积 20 万平方米，停车场收入可用于物业服务支出，但不计酬金。物业服务企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务支出为 500 万元年，停车场收入为 90 万年。【问题】20 物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收人和特约服务收入称为 ( )（A）物业服务收入（B）物业资产收入（C）物业酬金收入（D）物业大修收入21
8、下列关于车辆管理注意事项的表述中，错误的是 ( )（A）车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷（B）车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系（C）对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内（D）车辆停放必须符合消防管理要求，必要时可以堵塞消防通道物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 51 答案与解析一、案例分析题1 【正确答案】 保安员小张的行为不妥当。理由：我国宪法规定中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵
9、入公民的住宅。小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为不妥当。2 【正确答案】 王先生的要求不合理。根据我国有关法律规定，王先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的，才赔偿精神损失费。3 【正确答案】 培训方案：保安员在发现可疑情况时，应在不损害他人合法权益的前提下，弄清楚状况并及时通知业主；通知领导加强警戒，防止犯罪分于逃脱；如必须进入房间时应有其他同事陪同，必要时可报警。4 【正确答案】 A 物业管理公司的解释恰当。理由：物业管理公司承接管理的
10、物业共用区域及共用设施设备等部分在保修期内，在质量缺陷都应由建设单位负责。物业管理公司应向建设单位申报对物业公用区域及共用设施设备的质量保修，并跟踪督促其完成。5 【正确答案】 A、B 两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法不正确。理由：如承接的物业项目部分还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。6 【正确答案】 B 物业管理公司在办理移交手续时应注意的问题有：(1)对物业共用部分、共用设施设备的使用现状作出评价，真实客观
11、地反映房屋、设施设备的完损程度。(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式。(3)确认原有物业服务企业退出或留下人员名单。(4)提出遗留问题的处理方案。(5)一定要签订物业承接查验协议。7 【正确答案】 物业共用部位及共用设施设备管理工作的移交内容包括：(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。(2)共用配套设施，包括环境卫生设施、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施、文娱活动设施。(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库等。停
12、车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。8 【正确答案】 业主在小区内遇害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了 24 小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如 B 物业公司有违反合同约定的违约责任，则 B 物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。9 【正确答案】 物业管理公司警戒巡逻的管理要求有：(1)熟悉物业及业主物业使用人基本
13、情况，如业主物业使用人家庭成员，楼宇结构、消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况，消防中心、应急反应等。(2)按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因。(3)观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现处理各种事故隐患及突发事件。(4)按照要求对公共设施设备的状况进行巡查：发现损坏应及时通知工程部门修复。(5)按要求对巡逻路线中的门、窗、出入通道进行检查，发现未按要求启闭的，及时启闭处理，发现通道堵塞的，及时疏通，必要时通知上级处置。(6)按照要求对巡逻区域内的装修施工现场进行查看，确认现场的防火措施是否正确，施工人员证件是否齐备，施工手续是否齐备。10 【正确答案】 施先生
14、购买了该小区的别墅并入住同时向 B 物业公司交纳物业管理费，与 B 物业公司形成物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。B 物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任，要看该物业公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。案发当天，B 物业公司按合同约定不间断地对小区进行巡逻，登记外来进入车辆，已履行了服务合同中约定的义务，因此，B 物业公司依法不需承担责任。11 【正确答案】 物业服务企业公共安全防范管理的工作内容包括：出入管理、物业项目公共安全秩序维护、灾害防治、配合政府开展社区管理、施工现场管理等。12 【正确答案】 物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消
15、防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。为确保安防系统功能的正常发挥，安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能使之相互配合，正确使用，如利用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报。提高管理效率。同时安防系统应由秩序维护人员定期检查，发现问题及时上报工程部门处理。13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 从培训对象来分类项目员工培训分为入职培训、项目经理培训、项目管理员工培训、操作类员工培训。从培训的内容来分类，项目员工培训分为企业文化认知、管理知识与技能、专业
16、知识与技能。从培训方式采分类。分为内部培训、外派培训。14 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 企业与员工双方均有权提出解除劳动合同，在解除劳动合同时，双方应遵守劳动合同书及国家相关法律法规。解除劳动合同包括员工辞职、辞退、资遣三种情况。15 【正确答案】 A,C【试题解析】 房屋的基本组成部分主要包括：(1)主体结构部分，指基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；(2)装饰装修部分，指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装饰、内外饰材装修等；(3)设施设备部分，指水卫、电气、暖通、空调、特殊设备(电梯) 安防、消防、避雷、通信、有线电视、网络等。16 【正确答案】 C,D【试题解析】 业主(
17、住户)手册是由物业服务企业编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而言，主要包括以下内容：(1)欢迎辞；(2) 小区概况；(3) 物业服务企业以及项目管理单位(处)情况介绍； (4)业主管理规约 (临时管理规约) ；(5) 小区内相关公共管理制度；(6)物业装饰装修管理指南、物业服务流程等；(7) 公共及康乐设施介绍；(8)服务指南及服务投诉电话；(9)其他需要说明的情况以及相关注意事项。17 【正确答案】 B【试题解析】 建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验 20 目前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物业资料。18 【正确答
18、案】 C【试题解析】 物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任。物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。19 【正确答案】 B【试题解析】 新建物业的建设单位应当在物业交付使用 15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。20 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。21 【正确答案】 D【试题解析】 车辆管理注意事项主要包括：(1)车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷。(2)车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。(3)车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。(4)对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。
