1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 20 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 酒店主要为商务和观光客人服务，而旅游度假村主要是以休闲、娱乐、保健为目的度假者服务，这突出表现了酒店与休闲娱乐设施在( )上的差别。（A）地理环境（B）服务范围（C）服务对象（D）服务内容2 下列不属于零售商业物业的分类依据的是( )。（A）经营商品的特点（B）建筑规模（C）租金水平的高低（D）商业辐射区域3 房地产投资组合管理以( )管理为主。（A）运行（B）投资（C）策略性（D）战略性4 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产
2、，以( )为目的的投资。（A）获取最大的利益（B）获取物业所有权或使用权（C）转售（D）出租5 资本价值在很大程度上取决于( )。（A）资本价值的风险（B）昂贵的更新改造费用和预期收益现金流（C）预期的投资回报率（D）预期收益现金流和可能的未来经营费用水平6 影响写字楼项目区位选择的特殊因素不包括( )。（A）公共交通便捷程度（B）易接近 I 生（C）与其他商业设施接近的程度（D）周围土地利用情况和环境7 某房地产公司房地产应纳税销售收入为 5800 万元，营业税税率为 5%，城市维护建设税税率为 7%，则该房地产公司应交城市维护建设税税额为( )万元。（A）290（B） 20.3（C） 40
3、6（D）6968 某人将 10000 元存人银行，期限为 1 年，年利率为 12%，一年 12 次按月利率复利计息，则一年后可得到的本利和为( )元。（A）11268.3（B） 11255.1（C） t1248.64（D）112009 已知某出租公寓的年有效毛租金收入为 100 万元，年运营费用为 30 万元，如果租金收入和运营费用在未来 30 年的经营期内分别以每年 3%和 2%的速度增长，折现率为 8%，则该出租公寓的净运营收益现值为( )万元。（A）1077.11（B） 1799.62（C） 1214.46（D）1107.5710 设备第一类无形磨损的局部补偿是( )。（A）更换（B）现
4、代化技术改造（C）修理（D）改装11 以下指标中，属于用来考察项目盈利能力水平的指标是( )。（A）投资回报率（B）借款偿还期（C）资产负债率（D）偿债备付率12 房地产开发属于( ) 经济活动。（A）劳动密集型（B）资金疏散型（C）资金密集型（D）高风险、高回报的13 物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格( )。（A）受供求因素影响（B）按质论价（C）可以用货币表示（D）受区位影响很大14 评估投资价值所采用的折现率，是( )。（A）与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率（B）某个特定的投资者所要求的最低报酬率（C）与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率（D）某个特定的投资
5、者所要求的最高报酬率15 一套单元公寓面积 150m2，单价 3200 元/m 2，总价 48 万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予 10%的优惠，则其实际单价为( )元/m 2。（A）3200（B） 3520（C） 2880（D）304016 影响收益性物业价格的人口因素不包括( )。（A）居民收入（B）人口素质（C）人口数量（D）家庭人口规模17 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 3348 元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。则该宗物业的正常
6、成交价格为( ) 元/m 2。（A）3515（B） 3600（C） 3582（D）352418 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益 8 万元；该宗物业的报酬率为 8.5%。则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）91.52（B） 94.12（C） 92.52（D）91.519 以下属于反映和描述房地产市场状况的供给指标的是( )。（A）房屋施工面积（B）房屋空间使用数量（C）吸纳周期（D）房地产价格20 在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括( )。（A）支出法（B）比较法（C）收入
7、法（D）生产法21 政府土地供应计划所确定的( )，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。（A）土地价格政策（B）土地税收政策（C）土地供给数量和结构（D）租金和价格控制方案22 以下关于房地产市场分析作用的叙述，不正确的是( )。（A）金融机构可以通过市场分析把握未来房地产市场发展的宏观走势（B）设计人员可以在市场分析的基础上，把握目标市场特征（C）通过市场分析能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型（D）能帮助置业投资者判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景23 财务收支计划的体现形式通常为( )计划
8、。（A）租赁（B）使用（C）预算（D）投资24 物业管理中最常见的租赁形式是( )租赁。（A）私房（B）意愿（C）定期（D）周期性25 在物业租赁管理模式中，经营租赁的风险完全由业主承担的是( )。（A）委托管理（B）包租转租（C）出租代理（D）委托代管26 物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业( )决定。（A）所处子市场的价格政策（B）所处子市场的供求关系（C）可供出售面积（D）租赁方式27 租赁合同的核心是( )。（A）租金标准（B）合同的解除条件（C）租赁用途（D）租赁双方的权利与义务28 CRM 是一种倡导企业以 ( )为中心的营销管理思想和方法。（A）客户（B）服务（C）价值（
9、D）管理29 物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业服务企业的( )费用。（A）期间（B）经营管理（C）间接（D）直接30 财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。下列不属于财务费用的是( )。（A）利息净支（B）汇兑净损失（C）金融机构手续费（D）固定资产净损失31 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。（A）边际（B）机会（C）估计（D）差异32 在人工费的估算中，福利费包括福
10、利基金、工会基金和教育经费三项，其中工会基金应按工资总额的( )计算。（A）0.14（B） 0.03（C） 0.02（D）0.01533 根据物业服务企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动是( )。（A）成本预算（B）成本核算（C）成本控制（D）成本分析34 成本预算的编制程序中，( )是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。（A）成本分析（B）成本预算（C）成本控制（D）成本核算35 对于管理为主的物业服务企业来说，( )合同是企业物业管理活动中最主要的合同。（A）
11、物业管理（B）租赁（C）物业服务（D）建设施工36 物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在( )的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。（A）平等自愿（B）公开（C）合理（D）客观独立37 物业管理招标投标的原则中，( )原则是指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容档次、收费标准时要合理。（A）公平（B）合理（C）诚实信用（D）客观38 物业服务企业投标过程中，各阶段的主要工作安排不同，下列属于前期准备阶段的是( ) 。（A）讨论确定投标项目管理总体思路（B）讨论确定物业管理费价位（C）准时递交标书（D）制定投标工作计
12、划和进度安排39 ( )是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。（A）风险管理（B）风险识别（C）风险控制（D）风险评估40 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。( )是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。（A）回避（B）自担或保留（C）预防与抑扬（D）转移41 风险采取的手段或措施中，( )指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。（A）自担或保留（B）回避（C）预防与抑扬（D）转移42 主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财
13、产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任是( ) 保险。（A）财产（B）人身（C）雇主责任（D）公众责任43 财务管理的总体目标中，( )的优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。（A）利润最大化（B）资本利润率最大化或每股利润最大化（C）企业价值最大化（D）股东财富最大化44 附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表。其中( )是反映企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表。（A）资产减值准备明细表（B）股东权益增减变动表（C）应交增值
14、税明细表（D）货币资金明细表45 ( )是财务报告分析最基本最重要的方法，它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。（A）比率分析法（B）比较分析法（C）功效系数法（D）综合分析判断法46 物业管理报告的类型中，向( )提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。（A）高层次管理者（B）投资者（C）业主、租户（D）董事会47 发展能力状况修正指标中，( )是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度。（A）总资产增长率（B）三年利润平均增长率（
15、C）三年资本平均增长率（D）长期资产合适率48 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。国际上公认的标准比率为( )。（A）0.5（B） 1（C） 1.5（D）249 某物业服务企业 2009 年销售收入净额 250 万元，销售毛利率为 20%，年末流动资产 90 万元，年初流动资产 110 万元，则该物业服务企业流动资产周转率为( )次。（A）1.8（B） 2（C） 2.5（D）2.7850 下列不属于写字楼管理策略中合同服务与超值服务区别的是( )。（A）合同服务是无偿服务；超值服务是有偿服务（B）合同服务是业主服务需求期望值内的；超值服务是业主服务需求期望值外的（C）合同服务是
16、原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握（D）合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务51 下列不属于写字楼物业管理风险种类的是( )风险。（A）工程隐患（B）设备运行（C）设备运输（D）消防防范52 写字楼物业管理的( )会影响到其租金水平和市场价值。（A）服务水平（B）质量（C）完善程度（D）位置53 下列不属于物业服务企业的选择标准的是( )。（A）能否令业主满意（B）专业服务的水平（C）向业主提供信息的能力（D）物业经济指标54 零售商业物业经营管理的类型中，( )是零售商业物业经营管理的核心内容。（A）策略与运行管理（B）现场管理（C）市场需求
17、分析（D）选择分析55 零售商业物业租户的选择中，( )是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。（A）财务能力（B）租户组合与位置分配（C）声誉（D）租户需要的服务56 零售商业物业的租赁管理中，租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于次要租户一般每( )年调整一次。（A）1（B） 2（C） 3（D）557 零售商业物业现场管理计划的费用测算中，( )主要是指开业前 23 个月的筹备期间的物业服务企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。（A）筹备期工资和奖金（B）办公设备购置费（C）安保费用（D）小型工具购置费58 组合投
18、资管理工作的步骤中，( )是确保实现投资目标的重要手段。（A）制订投资方针和政策（B）投资分析（C）构建投资组合（D）对投资组合进行适当的调整59 为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系是( )管理。（A）全面服务（B）全面质量（C）设施（D）信息60 不良物业资产形成的推动器是( )。（A）经营和使用货币资金主体的内部因素（B）银行货币资金运动的中断（C）房地产虚假的泡沫繁荣（D）经济周期变化二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备
19、选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 房地产组合投资管理的职责包括( )。（A）设计和调整物业资产的资本结构（B）物业更新改造等主要开支决策（C）定期进行资产的投资分析和运营状况分析（D）监督购置、处置、资产管理和再投资决策（E）负责策略资产的配置和衍生工具的应用62 房地产投资的系统风险包括( )风险。（A）利率（B）时间（C）政策（D）持有期（E）变现63 建筑物及相关的设施、设备在使用过程中的磨损带来的影响有( )。（A）导致物业空间服务质量降低（B）导致收益能力下降（C）失去市场竞争力（D）设备运行成本
20、上升（E）设备运行效率下降64 下列关于收益性物业现金流的计算，正确的有( )。（A）潜在毛租金收入-空置和收租损失+ 其他收入=有效毛收入-运营费用（B）税后现金流= 税前现金流-准备金-所得税（C）净运营收益= 有效毛收入-运营费用（D）净运营收益=潜在毛租金收入 -运营费用（E）税前现金流=净运营收益 -抵押贷款还本付息65 以下关于在物业拍卖活动中出现的价格的关系，叙述正确的有( )。（A）最高应价一定成为成交价（B）成交价是竞买人自己报出的购买价格（C）竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力（D）起拍价只能低于保留价（E）在最高应价高于保留价时，最高应价能成为成交价66 下
21、列物业中，适用成本法进行估价的有( )。（A）图书馆（B）军队营房（C）体育场馆（D）钢铁厂（E）写字楼67 房地产市场需求的特点包括( )。（A）具有广泛性（B）高度的垄断性（C）具有非同质性（D）具有多样性（E）缺乏弹性68 以下关于房地产市场分析作用的叙述，正确的有( )。（A）根据市场分析的结果，金融机构可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略（B）通过市场分析能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型（C）市场分析可帮助置业投资者了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势（D）在开发后期市场分析能帮助开发商寻找目标使用者或购买者（E）市场分析能让营销经理把
22、握目标市场特征，在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略69 根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业的管理模式有( )模式。（A）出租代理（B）包租转租（C）审查管理（D）行政管理（E）委托代理70 发生下列情况，可以变更租赁合同的有( )。（A）由双方约定，改变租赁房屋修缮责任的（B）因出租房屋面积的增减的（C）因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移的（D）因租赁双方约定改变租赁房的用途的（E）因租赁双方约定改变租赁房的内部设施要求的71 物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为( )成本等。（A）固定（B）变动（C）边际（D）差异（E）机会72 成本的控制常常
23、运用不同的机制，据此可将成本的控制分为( )控制。（A）反馈性（B）防护性（C）成本开环（D）前馈性（E）成本闭环73 风险管理的整个过程可以分成( )四个步骤。（A）风险识别（B）风险承担（C）风险控制（D）风险评估（E）风险调整74 财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有( )。（A）资产负债表（B）成本报表（C）利润表（D）资产减值准备明细表（E）现金流量表75 物业管理绩效评价基本指标中，下列属于财务效益状况指标的有( )。（A）净资产收益率（B）总资产报酬率（C）总资产周转率（D）流动资产周转率（E）财务内部收益率76 根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的
24、计分方法分为( )计分方法。（A）特殊指标（B）基本指标（C）修正指标（D）评议指标（E）定量和定性相结合77 写字楼物业管理风险的特点主要有( )。（A）全员性（B）确定性（C）针对性（D）全期性（E）动态性78 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，( )是三个主要的方面。（A）正确的经营管理策略（B）有针对性的管理方案设计（C）精确的费用测算（D）完整的经营管理计划（E）明确的经营管理目标79 现场管理的范围和内容包括( )。（A）商品周转库（B）商厦内客人、儿童休息区（C）地下停车场，地面停车场，自行车棚（D）物业管理用房（E）专用电梯的使用、维修和保养责任80 企
25、业物业资产管理活动涉及的领域有( )。（A）财务（B）管理风险（C）购置物业资产（D）服务质量（E）管理人员职能物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 20 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 C3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 D6 【正确答案】 A7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C16 【正确答案】
26、 A17 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 A20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 C36 【正确答案】 A37 【正确答案】 B38 【正确答案】 D39 【正确答案】 A40 【正确答案】 B41 【正确答案】 C42 【正确答案】 D43 【正确答案】 B4
27、4 【正确答案】 A45 【正确答案】 A46 【正确答案】 C47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B49 【正确答案】 C50 【正确答案】 A51 【正确答案】 C52 【正确答案】 B53 【正确答案】 D54 【正确答案】 A55 【正确答案】 C56 【正确答案】 A57 【正确答案】 A58 【正确答案】 D59 【正确答案】 B60 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,D,E62 【正确答案】 A,C,E63 【正确答案】 A,B,D,E64 【正确答案】 B,C,E65 【正确答案】 C,E66 【正确答案】 A,B,C,D67 【正确答案】 A,D68 【正确答案】 D,E69 【正确答案】 A,B,C70 【正确答案】 B,C,D71 【正确答案】 C,D,E72 【正确答案】 A,B,D73 【正确答案】 A,C,D,E74 【正确答案】 A,B,C,E75 【正确答案】 A,B,E76 【正确答案】 B,C,D,E77 【正确答案】 A,D,E78 【正确答案】 A,B,C79 【正确答案】 A,B,C,D80 【正确答案】 A,C,E
