1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 24 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 城市房屋租赁应向( ) 部门登记备案。（A）公安（B）工商管理（C）房地产管理（D）土地管理2 房屋出租时，对出租人而言，其出租凭证为( )。（A）土地使用权证（B）工商注册登记证明（C）房地产权证（D）身份证3 房屋的承租人不能对房屋行使( )权。（A）收益（B）使朋（C）占有（D）处置4 租赁期间，承租人自行迁出，由第三人占用致使出租房屋受到损坏的，( )承担赔偿责任。（A）承租人（B）出租人（C）第三人（D）A 和 C 连带5
2、 保险是一种契约或是由契约而产生的( )关系。（A）风险关系（B）经济关系（C）社会关系（D）权利义务6 “无损失，无保险 ”，保险的机能在于进行损失补偿，这种损失补偿通常是通过( )的方式来实现的。（A）恢复已被损毁的原物（B）支付货币（C）赔偿实物（D）恢复灭失的原物7 以( )为标准，将保险分为财产保险和人身保险。（A）保险人承保危险的范围（B）保险标的的价值确定与否（C）保险标的的不同性质（D）保险的实施方式8 在计算有关财务评价指标时，需要的以下数据中，不是来源于资产负债表的是( )。（A）流动资产总额（B）所有者权益年初数（C）利润总额（D）负债总额9 如果毛租金一定，代收代付费用
3、越多，净租金就( )。（A）越高（B）越低（C）越和包租接近（D）越变化无常10 居住区商场内，( ) 通常是主要租户。（A）日用百货公司（B）中型百货公司（C）超级市场（D）日用百货公司和超级市场11 物业经营管理的内容中( )以策略性管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管理和投资组合管理12 物业经营管理的对象是( )。（A）收益性物业（B）住宅物业（C）综合性物业（D）工业物业13 制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于( ) 的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）
4、组合投资管理14 物业经营管理的内容中( )以运行管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管理和投资组合管理15 一般来说，标准方差越小，投资风险( )。（A）越小（B）越大（C）越难控制（D）越难估算16 房地产投资的缺点是( )。（A）相对较高的收益水平（B）易于获得金融机构的支持（C）抵消通货膨胀的影响（D）投资回收期长17 房地产最重要的一个特性是( )。（A）适应性（B）位置固定性（C）各异性（D）寿命周期长18 投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于( )。（A）通货膨胀风险（B）市场供求风险（C）周期风
5、险（D）变现风险19 房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。（A）非预期通货膨胀（B）需求型通货膨胀（C）成本型通货膨胀（D）预期通货膨胀20 近年来国家对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）政治风险（B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险21 房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑现成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）变现风险（B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险22 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用
6、，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）收益现金流风险（B）未来运营费用风险（C）资本价值风险（D）比较风险23 与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的 60%75%都来自该区域的商业辐射区域为( ) 。（A）主要区域（B）次要区域（C）核心区域（D）边界区域24 距项目所处地点 15km 以外的区域，营业额的 5%15%来自该区域的商业辐射区域为( ) 。（A）主要区域（B）次要区域（C）核心区域（D）边界区域25 开发投资者主要是( )，其风险较大但回报丰厚。（A）赚取开发利润（B）降低投资风险（C）
7、获得保值、增值的利益（D）获得消费方面的利益26 房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为( )。（A）有效毛收入（B）客观净收益（C）潜在毛收入（D）实际净收益27 动态投资回收期是指项目以( )抵偿全部投资所需的时间。（A）净现金（B）净收益（C）净现值（D）财务净现值28 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。（A）投资利润率（B）投资回报率（C）贷款利率（D）成本利润率29 财务内部收益率是指在整个( )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。（A）开发期（B）计算期（C）性能寿命期（D）动态投资回收期30 一个高级居住区附近建设了一个工厂，该居住区的房地产价
8、值下降，这就是一种( )。（A）经济折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）精神折旧31 某房地产年租金中，折旧费为 10 万元，维修费为 8 万元，贷款利息为 3 万元。保险费为 0.8 万元，地租为 0.3 万元，房产税为 1.5 万元，利润为 1.2 万元，管理费用为 5 万元。则该宗房地产年成本租金为( )。（A）23 万元（B） 27.5 万元（C） 28.6 万元（D）29.8 万元32 某房地产项目的土地使用费用为 1000 万元，土地开发费用为 500 万元，建筑物建造所需直接费用为 2000 万元，管理费用为 100 万元。该房地产的开发成本为( )。（A）2500 万元（B）
9、 2600 万元（C） 3500 万元（D）3600 万元33 通常用( ) 来表达物业区位由“ 内”到“外”的“ 出”的方便程度。（A）可及性（B）通达性（C）便捷性（D）直通性34 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视( ) 距离。（A）空间直线（B）交通路线（C）交通时间（D）最佳交通路线35 租赁合同的核心是( )。（A）租赁用途（B）租金标准（C）租赁期限（D）修缮责任36 无正当理由拖欠房租( )个月以上的，其租赁合同可终止。（A）2（B） 3（C） 5（D）637 房屋承租人累计拖欠房租费( )个月以上的，房屋出租人有权终止合同，收回房
10、屋。（A）3（B） 6（C） 9（D）1238 公有住宅用房无正当理由闲置( )个月以上的。可以终止房屋租赁合同。（A）2（B） 3（C） 5（D）639 风险管理最主要的目标是( )风险。（A）控制和处置（B）消除（C）研究（D）识别40 制定和选择风险处理方案的基础为( )。（A）风险识别（B）风险管理（C）风险分析（D）风险回避41 物业服务企业向业主大会或者全体业主公布物业服务资金收支情况应当每年不少于( )次。（A）1（B） 2（C） 3（D）442 物业管理绩效评价的具体评价对象是( )。（A）企业盈利能力（B）资产运营水平（C）物业服务企业所管辖的物业（D）物业服务企业43 写字
11、楼物业管理的第一个常规目标是( )。（A）收益部分使用率最大化（B）物业资产保值率最大化（C）物业资产增值率最大化（D）物业所有人与使用人满意率最大化44 下列对于成交价格、市场价格、理论价格的说法正确的是( )。（A）理论价格一般情况下要比市场价格高（B）成交价格就是市场价格（C）实际的成交价格位于卖方所愿意接受的最低价格与买方所愿意支付的最高价格之间（D）在买方市场下，成交价格会偏向最高买价45 普通租售型商务写字楼的整体有效使用率，即专用部分面积/标准层面积一般为( )。（A）50% 60%（B） 60%70%（C） 70%80%（D）40% 50%46 已知年利率为 14%，则按季度计
12、息时的实际年利率为( )。（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15.01%47 某开发商向银行申请了年利率为 6%，期限为 10 年，按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为( )万元。（A）6.00（B） 7.05（C） 7.59（D）13.5948 某开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( ) 万元。（A）378.49（B） 678.22（C） 779.14（D）804.1349 房地产估价结果是估价对象在(
13、)时的客观合理价格或价值。（A）估价作业日期（B）估价时点（C）价格日期（D）价值时点50 物业价格实质上是( )。（A）土地价格（B）物业实体价格（C）物业权益价格（D）物业的无形价格51 某办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100m2 的办公室，年底结算时，其交通费 3500 元/年，通信费 5000 元/年，办公用品费 1000 元/年，书报费 1300 元/ 年，宣传广告和市场推广费 15000 元/年，法律费用 8000 元/ 年，节日装饰费 2500 元/年。其办公费估算为( ) 元/(月m 2)。（A）31.67（B） 50.00（C） 380.00（D）600.005
14、2 下列指标中，属于考核物业服务企业经济效益的指标是( )。（A）物业增值率（B）房屋完好率（C）成本 (费用)降低率（D）重大事故发生率53 在物业财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是( )保险。（A）定值（B）不定值（C）保证（D）法定54 承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是( )保险。（A）雇主责任（B）公众责任（C）财产（D）人身55 下列选项中，与保险合同发生间接关系的是( )。（A）保险人（B）投保人（C）被保险人（D）保险经纪人56 物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是( )。（
15、A）净资产收益率=(净利润/ 平均净资产)100%（B）净资产收益率=(净利润/净资产总额)100%（C）净资产收益率=(息前税前利润/平均资产总额)100%（D）净资产收益率=(主营业务收入净额/ 平均流动资产总额)100%57 确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合，该租户面积的扩展以及该租户( )。（A）承租期限（B）经营实力（C）现在的办公面积（D）经营业务的性质58 零售商业物业中，每个承租户经营的成功，需要依赖其他承租户的成功，这体现了( )关系。（A）对立（B）包含（C）共生（D）竞争59 某租户的基础租金为 10 万元/月，其与业主约定每月 20
16、0 万元的营业额为自然平衡点，以营业的 5%作为百分比租金。现租户本月营业额为 200 万元，其该月份应缴租金( )万元。（A）9（B） 10（C） 11（D）2060 对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对( )的贡献。（A）投资价值（B）主营业务（C）账面价值（D）历史成本二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 居住区商场内的主要租户通常是( )。（A）自行车行（B）日用百货商店（C）超级市场（D）普通礼品店、音像制品出租屋（E）装饰
17、材料商店、药店62 物业经营管理活动不仅包括以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经营活动。（A）资本投资决策（B）市场营销（C）租赁管理（D）工程监理（E）成本控制63 写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其( )进行分类。（A）所处的位置（B）经营成本（C）空置率（D）楼宇设计装修状况（E）收益能力64 写字楼分类一般应考虑( )等因素。（A）建筑规模（B）所处位置（C）交通方便性（D）声望或形象（E）建筑形式65 零售商业物业的分类，主要依据( )等方面。（A）所处的位置（B）自然或质量状况（C）建筑规模（D
18、）经营商品的特点（E）商业辐射区域的范围66 期房的价格由以下几个因素决定：( )。（A）现房价格（B）风险补偿（C）成本价格（D）预计从期房达到现房期间现房出租的净收益（E）预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值67 房地产价格的特征有( )。（A）房地产价格受区位影响不大（B）房地产价格实质是房地产权益的价格（C）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（D）房地产价格是在短期考虑下形成的（E）房地产价格通常是个别形成的68 所谓住宅小区智能化就是利用( )技术，通过有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住宅小区住户的服务与管理提供高
19、技术的智能化手段，以期实现快捷高效的服务与管理，提供安全舒适的家居环境。（A）计算机（B）通信与网络（C）自动化控制（D）IC 卡（E）集成电路69 以下属于组合投资管理中的投资分析的内容的有( )。（A）投资选择（B）投资绩效评估（C）宏观分析（D）行业分析（E）微观分析70 购物中心的物业管理师必须了解的零售技术包括( )。（A）商品选择（B）商品盘存（C）橱窗陈设（D）商品内部陈设（E）价格确定71 零售商业物业经营管理工作的主要模块包括( )。（A）招商及承租户组合（B）零售技术和物业维护（C）营销和财务管理（D）保险及风险管理（E）策略与运行管理72 以下零售商业物业管理的工作中，属
20、于策略与运行管理层次内容的有( )。（A）市场需求分析和选址分析（B）经营业态和租户的选择及更替（C）租金和租约的确定及调整（D）清洁卫生与日常管理和服务（E）安全保卫和公共空间的维护73 零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有( )。（A）租户交纳固定的租金（B）租户仅按比例分摊与物业有关的税项（C）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费（D）租户仅按比例分摊与物业有关的保险费（E）所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用，公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用74 写字楼物业管理的常规经营目标包括
21、( )。（A）充分发挥写字楼的形象性作用（B）收益部分使用率最大化（C）物业资产保值率和升值率最大化（D）物业所有人与使用人满意率最大化（E）实现写字楼物业管理各部门的岗位目标75 以下属于写字楼物业租务市场管理内容的有( )。（A）吸引和发现可能的租户（B）对租户进行评估筛选并与其进行租约的谈判（C）签订租赁合同（D）租户履行租约义务的监督（E）服务费管理、租金调整和续租谈判76 以下关于写字楼物业工作策略的说法中，正确的有( )。（A）分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围（B）适当提供合同服务（C）合理保证非收益部分的使用需要（D）适时提供超值服务（E）合理保证非收益部分的使用需要77
22、 物业经营管理企业选择租户考虑潜在客户的主要准则包括( )。（A）所经营业务的类型及声誉（B）财务稳定性和长期盈利的能力（C）所需面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容（D）员工数量和员工的收入水平（E）银行基本账户所在银行及其银行借款负债情况78 以下关于企业财务关系的说法中，正确的有( )。（A）正确处理好企业和债权人之间财务关系，是物业服务企业生存和发展的前提和基本保证（B）正确处理好企业同其所有者的财务关系，能够保持物业服务企业信誉，有利于企业降低和化解财务风险（C）协调好内部各单位之间的财务关系，有利于实现内部各单位之间经济利益的均衡，从而最大限度地发挥物业管理作为物业经营管理
23、整体的综合效益（D）正确处理好企业同职工之间的财务关系，可以有效地调动广大职工开展物业经营管理与服务积极性与创造性，为企业的发展增加新的促进力（E）企业同国家机关之间的财务关系是国家行政权力的体现，反映了国家依法征税和企业依法纳税的权利义务关系。正确处理好这种关系，是企业合法经营的基础79 一般来说，物业服务企业财务管理的具体目标有( )。（A）筹资管理目标（B）投资管理目标（C）利润最大化（D）利润分配管理日标（E）企业价值最大化或股东财务最大化80 财务管理的内容包括( )。（A）筹资决策（B）投资决策（C）利润分配决策（D）成本决策（E）服务项目决策物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 2
24、4 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 C3 【正确答案】 D4 【正确答案】 D5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 D11 【正确答案】 D12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 A16 【正确答案】 D17 【正确答案】 B18 【正确答案】 B19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B21 【正确答案】 A22 【正确答案】 B23 【正确答
25、案】 A24 【正确答案】 D25 【正确答案】 A26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 D37 【正确答案】 B38 【正确答案】 D39 【正确答案】 A40 【正确答案】 A41 【正确答案】 A42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 C45 【正确答案】 C46 【正确答案】 C47 【正确答案】 C48 【正确答案】 D49 【正确答案】 B50 【正确答案】
26、C51 【正确答案】 B52 【正确答案】 C53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 D56 【正确答案】 A57 【正确答案】 D58 【正确答案】 C59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,C62 【正确答案】 A,B,C,E63 【正确答案】 A,D,E64 【正确答案】 B,C,D,E65 【正确答案】 C,D,E66 【正确答案】 A,B,E67 【正确答案】 B,C,E68 【正确答案】 A,B,C,D69 【正确答案】 C,D,E70 【正确答案】 A,B,C,D71 【正确答案】 A,B,C,D72 【正确答案】 A,B,C73 【正确答案】 B,C,E74 【正确答案】 B,C,D75 【正确答案】 A,B,C76 【正确答案】 A,C,D77 【正确答案】 A,B,C78 【正确答案】 C,D,E79 【正确答案】 A,B,D80 【正确答案】 A,B,C
