1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 33 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体，它的( )的总和。（A）一切因素（B）主体因素（C）客体因素（D）周围各种影响因素2 房地产投资中危害最大的一种风险是( )。（A）通货膨胀风险（B）政策风险（C）政治风险（D）周期风险3 房地产交换代价的价格，也可以叫做( )。（A）使用价格（B）服务价格（C）关系价格（D）源泉价格4 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行(
2、) 。（A）评估（B）估算（C）测算和削定（D）预计5 某房地产项目转让收入 3000 万元。其应该缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加合计为( ) 万元。（A）60（B） 90（C） 150（D）1656 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，偿债备付率指标应该大于( )。（A）1（B） 1.2（C） 1.5（D）27 我国房地产投资经营中，城市维护建设税为营业税额的( )。（A）3%（B） 17%（C） 5%（D）7%8 房地产估价方法之一的市场比较法基于房地产之间有一定程度的( )。（A）替代性（B）异质性（C）用途多样性（D）相互影响性9
3、 物业经营管理的目标，要从( )角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。（A）业主（B）租户（C）经营者（D）顾客10 处于良好的地理位置，建筑物的实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，指的是( ) 。（A）甲级写字楼（B）乙级写字楼（C）丙级写字楼（D）丁级写字楼11 以下影响房地产市场发展的社会因素是( )。（A）社会福利、物价水平、房价租金比（B）消费心理、人口数量及状态、家庭生命周期（C）家庭收入水平、工资及就业水平、传统观念（D）经济发展状况、家庭户数及规模、社会福利12 房地产市场交易的对象实际上是( )。（A）土地（B）物
4、业本身（C）房屋建筑物（D）房地产权益13 租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( )。（A）10 年（B） 20 年（C） 30 年（D）50 年14 租赁合同的核心是( ) 。（A）租赁用途（B）租金标准（C）租赁期限（D）修缮责任15 物业管理企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入( )。（A）管理费用（B）期间费用（C）营业成本（D）财务费用16 物业管理企业支付的管理用房有偿使用费,计入( )。（A）营业成本或管理费用（B）营业成本或期间费用（C）营业成本（D）营业成本或财务费用17 以各种财产及其有关利益为保险标的的保险称为( )。（A）
5、保证保险（B）信用保险（C）财产保险（D）责任保险18 以保险的( ) 为标准,将保险分为自愿保险与法定保险。（A）权利义务（B）财产关系（C）当事人（D）实施方式19 “无损失,无保险 ”,保险的机能在于进行损失补偿,这种损失补偿通常是通过( )的方式来实现的。（A）恢复已被损毁的原物（B）支付货币（C）赔偿实物（D）恢复灭失的原物20 “利润分配 ”分配的是( )。（A）当年净利润（B）以前年度净利润（C）当年利润总额（D）当年净利润和以前年度未分配利润21 下列不属于清偿能力指标的是( )。（A）借款偿还期（B）利息备付率（C）现金回报率（D）偿债备付率22 写字楼物业投保的最大特点是(
6、 )。（A）写字楼物业的业主，物业管理企业和租户都要参加保险（B）主被称为投保人，物业管理企业为附属投保人（C）保费费是物业运营成本的一部分，且这部分费用最终要转嫁到租户身上（D）物业投资过程中的所有风险都可能通过保险安排来进行规避，但在物业投保的过程中，业主或物业管理企业通常还要在投保项目和保险支出之间作出平衡23 普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为( )。（A）40% 50%（B） 50%60%（C） 60%70%（D）70% 80%24 质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的( )以上，或不能得到相应的服务，这
7、种偏向就会消失。（A）0.08（B） 0.1（C） 0.12（D）0.1525 房地产投资决策以( )为基础。（A）投资者在税收方面取得的好处（B）投资者对未来收益估计（C）投资者对物业增值可能性的估计（D）投资者能获得金融机构支持的可能性26 房地产的位置、环境、数量、档次的差异，说明了房地产市场供给( )的特点。（A）具有非同质性（B）缺乏弹性（C）具有多样性（D）具有广泛性27 在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中教育经费应按工资总额的( )计算。（A）0.14（B） 0.05（C） 0.02（D）0.01528 下列不属于偿债能力状况修正指标的是( )。（
8、A）流动比率（B）速动比率（C）资产损失比率（D）长期资产适合率29 某物业服务企业 2009 年速动资产合计为 46800 元，速动负债合计为 31200 元，流动资产合计为 108000 元，流动负债合计为 36000 元，则该物业服务企业的流动比率为( ) 。（A）1.5（B） 2（C） 2.5（D）330 CRM 是一种倡导企业以 ( )为中心的营销管理思想和方法。（A）客户（B）服务（C）价值（D）管理31 财务管理的总体目标中，( )的优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的
9、发展前景。（A）利润最大化（B）资本利润率最大化或每股利润最大化（C）企业价值最大化（D）股东财富最大化32 为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系是( )管理。（A）全面服务（B）全面质量（C）设施（D）信息33 房地产是一种特殊的商品，( )是其与劳动力、资本以及其他类型的商品最大的区别。（A）不可移动性（B）寿命周期长（C）适应性（D）不一致性34 零售商业物业现场管理计划的机构设置中，( )负责组织制定项目安全制度和工作计划。（A）物业部（B）工程部（C）财务
10、部（D）安保部35 成本会计的各项职能中，最基础的是( )。（A）成本预测（B）成本核算（C）成本分析（D）成本控制36 已知某笔贷款的年利率为 18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为( )。（A）0.1925（B） 0.1881（C） 0.045（D）0.195637 某旧住宅，测算其重置价格为 60 万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为 3 万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 6 万元。则该旧住宅的现值为( )万元。（A）43（B） 49（C） 46（D）5438 对以管理服务为主的物业服务企业来说，企业物业管理
11、活动中最主要的合同是( )。（A）委托代理合同（B）租赁合旧（C）专项服务合同（D）物业服务合同39 现有一套建筑面积为 100m2，单价为 3000 元/m 2 的住房，若从成交日期时起分期付清，首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 10 万元(假定年折现率为 5%)，则实际总价为 ( ) 万元。（A）30（B） 28.5（C） 28.47（D）29.2840 风险成本包括( ) 。（A）防范、分散或转移风险的费用（B）风险所带来的损失及处理费用（C）风险的社会成本（D）以上全是41 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）
12、有效需求（D）以上全是42 某办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100m2 的办公室，年终总结时，其交通费 2500 元/年，通信费 3500 元/年，办公用品费 500 元/年，书报费 800 元/ 年，宣传广告及市场推广费 11000 元/年，法律费用 5200 元/ 年，节日装饰费 500 元/年，其办公费估算为( ) 元/年。（A）20（B） 200（C） 400（D）200043 投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式有( )。（A）完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份（B）将大部分产权出售，成为小股东（C）全部出售套现（D）以上都正确44
13、下面对房地产市场供给数量有影。向的三个非价格因素是( )。（A）房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、政府政策的变化（B）房地产中介对未来的预期、房地产建造成本、政府政策的变化（C）房地产开发成本、政府政策的变化、开发商对未来的预期（D）房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、政府金融政策的变化45 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。（A）投资利润率、通货膨胀率、风险因素（B）通货膨胀率、风险因素、经营税金（C）投资利润率、通货膨胀率、经营税金（D）成本利润率、风险因素、经营税金46 在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，它们是( )。（A）建筑面积、可出
14、租面积、销售面积（B）建筑面积、销售面积、出租单元内建筑面积（C）可出租面积、销售面积、出租单元内建筑面积（D）建筑面积、可出租面积、出租单元内建筑面积47 个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。（A）政府（B）建造商（C）开发商（D）物业管理企业48 买方市场是供( ) 求、买方掌握着主动权的市场。（A）相等于（B）小于（C）大于（D）平衡于49 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。它包括两大部分即劳动或劳动力耗费所创造的价值和( ) 。（A）所耗费的生产资料转移价值（B）经营费用（C）资金的时间价值（D）销
15、售费用50 贷款价值比率下降时，如果其他因素不变，则商品住宅需求就会( )。（A）增加（B）减少（C）不变（D）再确定51 有关房屋转租说法不正确的是( )。（A）转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务（B）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期（C）房屋转租必须取得原出租人的书面同意（D）转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行52 关于房屋转租。不正确的表述是( )。（A）承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效（B）第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关（C）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（
16、D）除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期53 表明房地产受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( )。（A）位置固定性（B）相互影响性（C）各异性（D）差异性54 设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，通常被称为( )。（A）生命周期成本（B）物业资产的价值（C）设备购置费用（D）物业资产的总成本55 资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )。（A）分配（B）组合（C）估计（D）控制56 某办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100m2 的办公室，年底结算时，其交通费 3500 元/年，通信费
17、5000 元/年，办公用品费 1000 元/年，书报费 1300 元/ 年，宣传广告和市场推广费 15000 元/年，法律费用 8000 元/ 年，节日装饰费 2500 元/年。其办公费估算为( ) 元/(月m 2)。（A）31.67（B） 50.00（C） 380.00（D）600.0057 房地产投资项目结束时，流动资金通常以( )形式被收回。（A）货币资金（B）租金收益（C）折旧费用（D）运营费用58 出租房屋的正常维修义务应由( )承担。（A）出租人（B）承租人（C）委托人（D）物业服务企业59 关于有效毛收入的计算公式，正确是的( )。（A）有效毛收入=潜在毛租金收入 -空置损失+收
18、租损失+其他收入（B）有效毛收入= 潜在毛租金收入+ 空置损失+收租损失 +其他收入（C）有效毛收入= 潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入（D）有效毛收入=潜在毛租金收入 +空置损失-收租损失+其他收入60 对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对( )的贡献。（A）投资价值（B）主营业务（C）账面价值（D）历史成本二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 房地产投资之弊,主要表现在( )。（A）位置的不可移动（B）变现性差（C）投
19、资数额巨大（D）投资回收周期较长（E）需要专门的知识和经验62 形成房地产价格的条件有( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）有效供给（E）交易性63 下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有( )。（A）没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时（B）办公楼没有电梯、集中空调、宽带等（C）一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降（D）住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等（E）市场供给过量64 下列属于房地产置业投资的有( )。（A）在建工程（B）旧有物业（C）存量房地产（D）土地（E）市场上的增量房地产65 下列情况中，需要进行交易情
20、况影响修正的有( )。（A）亲友之间进行的交易（B）房地产交易日期（C）相邻物业的合并交易（D）急于出售或急于购买的交易（E）房地产权益66 就房地产开发投资来说,投资回报则主要表现为( )。（A）总开发成本（B）提取折旧（C）收益率或利息率（D）开发商利润67 下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是( )。（A）借款偿还期（B）利息备付率（C）资产负债率（D）速动比率（E）流动比率68 下列价格是在房地产销售中出现的价格是( )。（A）起价（B）保留价（C）应价（D）成交价（E）招标价69 影响房地产价格的经济因素有( )。（A）政治因素（B）储蓄、消费水平（C）物价水平（D）居民收入（
21、E）财政收入水平70 以下关于建筑物寿命的说法,正确的有( )。（A）建筑物的经济寿命短于其自然寿命（B）建筑物的自然寿命是指建筑物从交付之日起到不堪使用时的年数（C）建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数（D）建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等 ,自然寿命和经济寿命都有可能得到延长（E）建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数71 在房屋租赁合同中,属于中华人民共和国城市房地产管理法规定的必备条款的是( )。（A）租赁期限（B）租赁用途（C）转租的规定（D）租赁价格及修缮责任（E）变更和解除合同的条件72 风险
22、分析的主要方法有( )。（A）解析法（B）敏感性分析（C）盈亏平衡分析（D）蒙特卡洛模拟法（E）财务指标分析73 下列情形保险合同可以终止的是( )。（A）保险期限届满（B）保险人履行了赔偿或给付义务（C）保险标的的灭失（D）当事人解除了保险合同（E）保险公司法人死亡74 业主或投资者投资座落在中心商务区投资性写字楼是希望达到( )的目的。（A）资本保值（B）资本增值（C）获取周期性收益（D）降低投资风险（E）获取风险收益75 财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有( )。（A）资产负债表（B）成本报表（C）利润表（D）资产减值准备明细表（E）现金流量表76 在房地产投资信
23、托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任有( ) 。（A）策划租户的组合及物色潜在租户（B）制订及落实租务策略（C）执行租务条件（D）确保所管理的物业遵守国家法规（E）提出建议并执行77 下列零售商业物业现场管理计划的任务中，属于物业办公室负责的有( )。（A）组织制定项目安全制度和工作计划（B）负责根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施（C）控制财务成本，定期向项目总经理报告（D）负责行政事务和人事管理（E）工资福利、劳动保险、劳动争议的处理78 保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，包括( )。（A）保安系统费（B）保安人员人身保险费（C）保
24、安用房用费（D）保安人员住房租金（E）保安人员工资79 居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括( )。（A）市政公用和公建配套设施完备的程度（B）公共交通便捷程度（C）环境因素（D）居民人口与收入（E）人口增长数量80 不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，有的是成立( )。（A）子公司（B）分公司（C）职能部门（D）管理中心（E）项目部物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 33 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】
25、D【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择3 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估4 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术6 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术8 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述10 【正确答案】 B【知识模块】 物业经营管理概述11 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析12 【正确答案】 D【知识模块】 房
26、地产市场与市场分析13 【正确答案】 B【知识模块】 租赁管理14 【正确答案】 B【知识模块】 租赁管理15 【正确答案】 C【知识模块】 成本管理16 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理17 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理18 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理19 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理20 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理与绩效评价21 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理与绩效评价22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 A27 【正确答案】 D28 【正确答案
27、】 C29 【正确答案】 D30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B36 【正确答案】 A37 【正确答案】 A38 【正确答案】 D39 【正确答案】 D40 【正确答案】 D41 【正确答案】 D42 【正确答案】 A43 【正确答案】 D44 【正确答案】 C45 【正确答案】 A46 【正确答案】 D47 【正确答案】 C48 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 B51 【正确答案】 D52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 C56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 C60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产投资及其区位选择62 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益性物业价值评估63 【正确答案】 C,E【知识模块】 收益性物业价值评估64 【正确答案】 B,E
