1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 34 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 如果其他因素不变，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调，需求曲线的变动情况是( ) 。（A）需求曲线向左移动（B）需求曲线向右移动（C）需求曲线上的点从上往下移动（D）需求曲线上的点从下往上移动2 房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现( )的目标,满足房地产组合投资管理者的要求。（A）收入最大化（B）利润总额最大化（C）价值最大化
2、（D）成本最小化3 除与当地整体社会经济状况相关外,还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关的物业是( )。（A）居住物业（B）商用物业（C）工业物业（D）特殊物业4 报告期末仍未竣工交付使用，但已经签订预售合同的正在建设的商品房屋面积称为( )。（A）商品房可预售面积（B）商品房预僻面积（C）商品房出租面积（D）商品房空置面积5 以下各项中，不是管理费用的是( )。（A）职工教育经费（B）奖金及职工福利费（C）无形资产摊销（D）土地使用费6 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。（A）有用性、稀缺性、有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）
3、价值、使用价值、供求7 一般来说,仓储用房的经济寿命是( )年。（A）25（B） 40（C） 45（D）608 已知某笔贷款的年利率为 15%,借贷双方约定按季度计息,该笔贷款的实际利率是( )。（A）3.75%（B） 7.5%（C） 15%（D）15.87%9 俗称的“按揭 ”指的是( )。（A）公积金贷款（B）住房抵押贷款（C）住房储蓄贷款（D）担保贷款10 某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅,单价为 5000 元/m 2,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付,已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4%和 7%,期限均为 10 年,公积金贷款的最高限额为 10
4、 万元,则公积金贷款部分的按月还款额为( ) 元。（A）1002.45（B） 1012.45（C） 1027.42（D）1037.4511 某房地产项目转让收入 3000 万元。其应该缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加合计为( ) 万元。（A）60（B） 90（C） 150（D）16512 从较长一段时期来看，物业价格上涨率与一般物价上涨率之间的关系是( )。（A）前者后者（B）前者后者（C）前者后者（D）不确定13 如果某家庭利用储蓄存款方式开始定期每半年存入银行 20000 元,五年后该家庭月收入 8000 元,在不发生其他借款方式下,利用首付 20%、年利率 6%、期限 20 年、
5、还款金额最高不得超过家庭月收入的 30%的按揭贷款,则该家庭在 5 年后可以购买单价 4000 元/m 2 的住房最高为( )m 2。（A）129（B） 131（C） 231（D）23414 动态投资回收期是指项目以( )抵偿全部投资所需的时间。（A）净现金（B）净收益（C）净现值（D）财务净现值15 用于收益性物业大规模维修的租金来自于( )。（A）年度运营预算（B）季度运营预算（C）保证金基金（D）资本支出预算16 投资完成后，所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，称为( ) 。（A）收益现金流风险（B）或然风险（C）变现风险（D）通货膨胀风险17 国外研究表明，
6、房地产的经济寿命与其使用性质有关，一般来说，工业厂房，普通住宅的经济寿命是( )年。（A）40（B） 45（C） 50（D）5518 房地产市场价格是某种房地产在市场上的( )。（A）成交价格（B）平均水平价格（C）最高价格（D）最低价格19 交易日期调整实质上是( )对房地产价格影响的调整。（A）房地产状况（B）房地产市场状况（C）房地产的时间状况（D）房地产交易因素状况20 房屋转租的基本流程包括:原承租人与新承租人签订房屋转租合同; 到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案;领取经注记盖章的房屋转租合同,缴纳有关税费;原承租人取得出租人的书面同意,将其原出租的房屋部分或全部出租。其合理顺
7、序是( ) 。（A）（B） （C） （D）21 租赁期间,承租人自行迁出,由第三人占用致使出租房屋受到损坏的,( )承担赔偿责任。（A）承租人（B）出租人（C）第三人（D）A 和 C 连带22 成本会计的各项职能中,最基础的是( )。（A）成本预测（B）成本核算（C）成本分析（D）成本控制23 公有住房出售中,购房者应当按购房款( )的比例,向售房单位缴交专项维修资金。（A）2%（B） 3%（C） 4%（D）5%24 违约的形式有实际违约和( )。（A）赔偿损失（B）预期违约（C）继续履行（D）定金罚则25 ( )是风险管理的基础。（A）降低风险（B）避免风险（C）识别风险（D）躲避风险26
8、长期投资收益率通常高于短期投资收益率,这种收益差别的基础是( )。（A）投资主体（B）期限风险（C）资金的时间价值（D）投资对象27 企业对重要会计政策和会计估计变更的说明,应在( )中反映。（A）资产负债表（B）利润表（C）现金流量表（D）会计报表附注28 以下属于甲级写字楼特征的有( )。（A）具有良好的地理位置（B）建筑物的物理状况良好（C）建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求（D）具有能与新建成的写字楼媲美的收益能力29 一般包括无效合同的终止的是( )。（A）自然终止（B）非自然终止（C）人为终止（D）非人为终止30 成本控制的原则中，( )原则是指物业服务企业在全面控制的基础上，对
9、那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。（A）全面控制（B）讲求经济效益（C）责权利相结合（D）例外管理31 单利计息与复利计息的区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）采用名义利率还是实际利率32 租赁合同的核心是( )。（A）租金标准（B）合同的解除条件（C）租赁用途（D）租赁双方的权利与义务33 主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投
10、保人所承担的各种经济赔偿责任是( ) 保险。（A）财产（B）人身（C）雇主责任（D）公众责任34 将企业业务和物业资产( )形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。（A）占有（B）分类（C）划分（D）出让35 ( )物业服务企业的出现，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务。（A）综合型（B）专业型（C）管理型（D）系统型36 购物中心的( ) 工作是通过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。（A）营销（B）技术（C）管理（D）维护37 房地产价格指数
11、不包括( )。（A）房屋销售价格指数（B）商品零售价格指数（C）房屋租赁价格指数（D）土地交易价格指数38 在零售商业物业的租赁中，常采用的租金形式是( )。（A）净租（B）超出性租金（C）固定租金（D）毛租39 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。（A）边际（B）沉没（C）可免（D）附加价值40 良好的( ) 常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷。（A）位置（B）级别（C）建筑的吸引力（D）空间布置41 通常情况下，认为速动比率较为合理的比率是( )。（A）等于 1（B）大于 1（C）等于 2（D）大于 242 近
12、十年来，随着我国国民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年( )以上的速度增长。（A）0.1（B） 0.15（C） 0.2（D）0.2543 通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约( )时，就应该编制物业资产管理清单。（A）10000m 2（B） 50000m2（C） 80000m2（D）100000m 244 下列不是影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是( )。（A）与其他商业设施接近的程度（B）周围土地利用情况和环境（C）易接近性（D）易改变性45 ( )的变化会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品房数量。（A）房地产开发
13、成本（B）政府政策的变化（C）对未来的预期（D）房地产市场的运作机制46 下列选项中，( ) 是租赁管理中租赁方案的核心。（A）租金方案（B）预算（C）经营费用（D）预期收益47 下列选项中，( ) 是开展物业管理工作的基础。（A）物业管理企业与众多的业主发生物业管理的法律关系（B）物业管理中的各种合同（C）物业管理企业提供物业管理服务（D）物业管理企业与众多的非业主发生物业管理的法律关系48 根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的( )。（A）总量结构（B）区域结构（C）供求结构（D）投资结构49 一般
14、来说，风险成本包括( )等内容。（A）防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的社会成本（B）风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费、风险的社会成本（C）防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费（D）防范、分散或转移风险的费用；风险的预测费；风险的社会成本50 物业经营管理的常规工作不包括( )。（A）物业保险管理（B）设施设备管理（C）日常维修和维护（D）决策分析51 设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。而职业性工作则属( )层次上的工作。（A）战略（B）战术（C）设施保护（D）设施维修52 设备更新的核心工作，是确定设备的(
15、)寿命。（A）技术（B）自然（C）物理（D）经济53 某宗地总面积为 500m2，其上建有一栋 6 层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为( ) 。（A）0.4（B） 1.2（C） 2.4（D）2.554 一定时期内主营业务收入净额同平均资产总额的比值表示的是( )。（A）流动资产周转率（B）总资产周转率（C）资本积累率（D）主营业务利润率55 下列不适合利用成本法估价的房地产是( )。（A）机场（B）单纯建筑物（C）住宅（D）房地产保险56 写字楼物业管理的服务目标是( )。（A）充分发挥写字楼的形象性作用（B）收益部分使用率最大化（C）物业资产保值率和升值率最大化（D）物业所
16、有人与使用人满意率最大化57 关于物业服务合同特征的说法，错误的是( )。（A）物业服务合同是双务合同（B）物业服务合同是有偿合同（C）物业服务合同是诺成性合同（D）物业服务合同是单务合同58 经营性物业的物业管理报告内容不包括( )。（A）工作总结（B）估价报告（C）工作计划（D）财务报告59 关于“合同服务 ”和“超值服务”的说法，正确的是 ( )。（A）合同服务是非强制性的（B）超值服务是强制性的（C）合同服务是原则性的（D）超值服务是必须的60 零售商承担的百分比租金常常作为( )的附加部分。（A）物业服务费（B）基础租金（C）代收代缴费用（D）储备基金二、多项选择题本大题共 20 小
17、题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 房地产投资的形式包括( )。（A）房地产直接投资（B）房地产间接投资（C）房地产混合投资（D）房地产有效投资（E）房地产联合投资62 投资者可以控制的风险包括( )。（A）利率风险（B）政策性风险（C）资本价值风险（D）持有风险63 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。（A）租赁收入（B）潜在毛收入（C）有效毛收入（D）净运营收益（E）销售收入64 还本付息的方式包括( )和“ 气球法”几种。（A）买楼花（B）一次还本利
18、息照付（C）等额还本利息照付（D）等额还本付息（E）一次性偿付65 零售商业物业包括( )。（A）区域购物中心（B）市级购物中心（C）地区购物商场（D）居住区商场（E）出租写字楼66 以下难以使用市场法估价的房地产有( )。（A）标准工业厂房（B）写字楼（C）古建筑（D）纪念馆（E）学校67 写字楼分类一般应考虑( )等因素。（A）建筑规模（B）位置（C）交通方便性（D）声望或形象（E）建筑形式68 以下保险险种中,属于政策保险的有( )。（A）无担保保险（B）预防公害保险（C）出口信用保险（D）养殖业保险（E）责任保险69 物业的财产损失保险条款规定的除外责任通常有( )。（A）由于战争或军
19、事行动而直接所致的损失（B）由于战争或军事行动而间接所致的损失（C）由于政府命令破坏所致的损失,但因为防止责任范围内的灾害蔓延而命令破坏的不在此限（D）由于爆炸所致的损失（E）由于火灾所致的损失70 财务预测按其预测的内容划分,可以分为( )。（A）客观预测（B）微观预测（C）资金预测（D）成本费用预测（E）利润预测71 商业辐射区域分析包括可能的( )分析。（A）顾客流量（B）消费者行为（C）商业聚集程度（D）消费者喜好和偏好（E）消费者购买能力72 物业经营管理的常规工作包括( )。（A）现金流量和成本管理（B）日常维修和维护（C）未来维修和维护（D）设施设备管理（E）人力资源管理73 现
20、场管理的范围和内容包括( )。（A）商品周转库（B）商厦内客人、儿童休息区（C）地下停车场，地面停车场，自行车棚（D）物业管理用房（E）专用电梯的使用、维修和保养责任74 通常，大型企业物业资产管理包括( )。（A）审慎选择物业资产管理顾问（B）明确物业管理师的责任（C）建立合理的物业资产管理机构（D）结合企业主营业务选择物业占用形式（E）规模经济和生产75 物业服务企业可划分为( )物业服务企业。（A）实用型（B）管理型（C）综合型（D）专业型（E）收益型76 价格单位由( ) 构成。（A）货币（B）单位（C）体积（D）面积（E）程度77 物业经营管理活动不仅包括以保证物业正常使用的运行操作
21、管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经营活动。（A）资本投资决策（B）市场营销（C）租赁管理（D）工程监理（E）成本控制78 以下属于工业物业类型的有( )。（A）仓储用房（B）汽车加油站（C）研究与发展用房（D）车站码头（E）高新技术产业用房79 物业经营管理合同包括的内容有( )等。（A）物业的描述和合同期限（B）员工奖惩机制（C）管理者的权利和义务（D）经营管理目标（E）服务费用及支付方式80 物业服务合同的签订要点包括( )。（A）“宜粗不宜细 ”的原则（B）不应有无偿无期限的承诺（C）实事求是留有余地（D）“宜细不宜粗 ”的原则（E）明确界定
22、违约责任与处理方式物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 34 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 C【知识模块】 物业经营管理概述3 【正确答案】 B【知识模块】 物业经营管理概述4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析5 【正确答案】 B【知识模块】 成本管理6 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术9 【正确答案
23、】 B【知识模块】 房地产投资分析技术10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术11 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术12 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择17 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择18 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估19 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估20 【正确答
24、案】 C【知识模块】 租赁管理21 【正确答案】 D【知识模块】 租赁管理22 【正确答案】 B【知识模块】 成本管理23 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理24 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理25 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理26 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理与绩效评价27 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理与绩效评价28 【正确答案】 D【知识模块】 写字楼物业经营管理29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D31 【正确答案】 C32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C36 【正确答案】 D
25、37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 A42 【正确答案】 C43 【正确答案】 B44 【正确答案】 C45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 B48 【正确答案】 D49 【正确答案】 A50 【正确答案】 D51 【正确答案】 A52 【正确答案】 D53 【正确答案】 C54 【正确答案】 B55 【正确答案】 C56 【正确答案】 D57 【正确答案】 D58 【正确答案】 B59 【正确答案】 C60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的
26、备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产投资及其区位选择62 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产投资及其区位选择63 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估64 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产投资分析技术65 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业经营管理概述66 【正确答案】 C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估67 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 物业经营管理概述68 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 合同与风险管理69 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 合同与风险管理70 【正确答案】 C,D,E
