1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 37 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理,上述四个职能之间有一定的冲突和重叠,但都有一个共同的目标,这就是使( )。（A）房地产的价值最大化（B）物业的净经营收入最大化（C）物业的有效毛收入最大化（D）物业的经营费用最小化2 房地产资产中以获取物业所有权或使用权为目的的投资是指( )。（A）房地产开发投资（B）房地产经营投资（C）房地产置业投资（D）房地产管理投资3 房地产投资中危害最大的一种风险是( )。
2、（A）通货膨胀风险（B）政策风险（C）政治风险（D）周期风险4 ( )是指投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。（A）市场供求风险（B）政策风险（C）变现风险（D）通货膨胀风险5 租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于( )。（A）未来运营风险（B）资本价值风险（C）比较风险（D）收益现金流风险6 ( )，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（A）收益法（B）市场法（C）剩余法（D）成本法7 物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的是( )。（A）距
3、离（B）可及性（C）方便性（D）周围环境8 城市教育费附加的税率一般为营业税的( )。（A）1%（B） 3%（C） 5%（D）7%9 已知某笔贷款的年名义利率为 12%,按季度计息的实际年利率是( )。（A）12.35%（B） 12.55%（C） 12.68%（D）12.93%10 从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：( )。（A）净运营收益=潜在毛租金收入 -空置和收租损失+其他收入（B）净运营收益= 有效毛收入-运营费用（C）净运营收益= 有效毛收入-运营费用-准备金（D）净运营收益=潜在毛租金收入 -运营费用11 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为
4、30 万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的 20%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年,按月等额偿还,年贷款利率为 6%,如果该家庭 25%的收入,购买上述住宅,该家庭须月收入至少为( )元。（A）1720（B） 4800（C） 6878（D）697512 销售费用的通常测算方法是通过( )乘以一定比率来测算的。（A）售价（B）土地取得成本（C）费用（D）利润13 某幢厂房的层高为 7m，如果当地厂房的标准层为 5m，则该厂房超高的 2m 所造成的建筑折价损失引起的折旧是( )。（A）功能折旧（B）物质折旧（C）经济折旧（D）无形折旧14 下列房地产投资风险中，属于系统风险
5、的是( )。（A）周期风险（B）比较风险（C）资本价值风险（D）时间风险15 ( )是指投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。（A）市场供求风险（B）政策风险（C）变现风险（D）通货膨胀风险16 居民的收入与房地产价格之间的关系是( )。（A）当低收入家庭的收入增加时,其边际消费倾向大 ,则会促使房地产价格上涨（B）当中等收入家庭收入增加时,其边际消费倾向大,则会促使房地产价格上涨（C）当高收入家庭的收入增加时,其边际消费倾向大,则会促使房地产价格上涨（D）不管居民收入水平如何,当边际消费倾向大时 ,就会促使房地产价格上涨17 商业辐射区中营业额的( )来自
6、该地区的次要区域。（A）25% 30%（B） 20%25%（C） 15%20%（D）10% 15%18 房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使( )。（A）房地产的价值最大化（B）物业的净经营收入最大化（C）物业的有效毛收入最大化（D）物业的经营费用最小化19 工会经费属于( ) 。（A）企业管理费（B）规费（C）与建设项目有关的其他费（D）与未来企业生产经营有关的其他费20 物业管理企业对专项维修资金的代管服务属于( )。（A）常规性的共用服务（B）针对性的专项服务（C）委托性的特约服务（D）代收
7、代缴收费服务21 成本控制的主要对象是主要费用的( )。（A）变动费用（B）固定费用（C）材料费用（D）人工费用22 双方当事人在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值,并将之载明于保险合同中的保险称为( ) 。（A）定价保险（B）不定值保险（C）价值保险（D）价格保险23 以下属于甲级写字楼特征的有( )。（A）具有良好的地理位置（B）建筑物的物理状况良好（C）建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求（D）具有能与新建成的写字楼媲美的收益能力24 某宗物业的收益期限为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元，从未来第 6
8、年到第 38 年每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类物业的报酬率为 10%。则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）288.52（B） 315.12（C） 300.86（D）336.5825 物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于( )。（A）物业服务企业的质量（B）物业服务企业的要求（C）物业的现状（D）业主的态度26 ( )保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。（A）财产（B）公众责任（C）人身（D）雇主责任27 已知某出租公寓的年有效毛租金收入为 100 万元，年运营费用为 30 万元，如果租金
9、收入和运营费用在未来 30 年的经营期内分别以每年 3%和 2%的速度增长，折现率为 8%，则该出租公寓的净运营收益现值为( )万元。（A）1077.11（B） 1799.62（C） 1214.46（D）1107.5728 租赁合同的核心是( )。（A）租金标准（B）合同的解除条件（C）租赁用途（D）租赁双方的权利与义务29 根据( ) 的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。（A）房地产交易方式（B）房地产交易顺序（C）购买房地产目的（D）房地产类型30 以下属于政府调控房地产市场的核心政策是( )政策。（A）房地产金融（B）房地产价格（C）房地产税收（D）土地供
10、应31 如果降低交易税费，个人住房需求的变动方向将是( )。（A）减少（B）增加（C）不发生变化（D）不确定32 组合投资管理的要素中，处于第一位的是( )。（A）管理对象（B）管理者（C）管理目的（D）管理方法33 以下不属于房地产投资缺点的是( )。（A）相对较高的风险（B）投资回收期较长（C）投资数额巨大（D）需要专门的知识和经验34 物业设施管理的服务对象是( )。（A）人（B）设备（C）业主（D）财务35 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指当投入的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。（
11、A）可缓（B）附加价值（C）沉没（D）估计36 保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量、在财务室安装报警系统等来解决，属于风险控制中的( )。（A）回避（B）自担或保留（C）预防与抑制（D）转移37 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%，该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息的数额为( )万元。（A）2.33（B） 2.32（C） 2.23（D）2.2438 平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议为( )。（A）合同（B
12、）保汪（C）公证书（D）通知39 因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品是( )。（A）以应收账款形式表现的不良资产（B）以存货形式表现的不良资产（C）以开办费、待摊费用表现的不良资产（D）以无形资产形式表现的不良资产40 下列不属于不良物业资产的表现形式的是( )。（A）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产（B）房地产不良贷款（C）金融机构直接投资房地产形成的不良资产（D）其他不良信贷资产中的房地产抵押物41 某宗物业预计未来每年的净收益为 8 万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为 85%，则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）91.52（B） 94.12（C） 93.32（D
13、）95.6442 房地产市场分析首先要就影响房地产市场的( )进行分析。（A）宏观因素（B）微观因素（C）整体结构（D）部分设施43 下列选项中，( ) 是租赁管理中租赁方案的核心。（A）租金方案（B）预算（C）经营费用（D）预期收益44 下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是( )。（A）估计成本（B）实际成本（C）计划成本（D）定额成本45 房地产开发的程序主要分为( )阶段。（A）投资机会选择、决策分析、建设、物业管理（B）投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理（C）决策分析、前期工作、施工与竣工、租售（D）投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售46 编制招标工程标
14、底的工作应由( )来完成。（A）投标单位（B）政府部门（C）招标单位（D）房地产学会47 CRM 是营销管理的创新，实际的 CRM 分为三个层次即 ( )，这三个层次是层层递进的。（A）管理思想层、软件产品层、管理系统层（B）管理思想层、实际操作层、软件产品层（C）管理思想层、实际操作层、管理系统层（D）实际操作层、软件产品层、管理系统层48 我们要实现房地产市场的市场目标，房地产市场目标是指( )。（A）房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定（B）房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、投资大（C）房地产市场总量基本平衡、投资大、价格基本稳定（D）结构基本合理、投资大、价格基本稳定
15、49 房屋租赁登记备案的一般程序为( )三步。（A）审查、代理、颁证（B）申请、代理、颁证（C）申请、审查、代理（D）申请、审查、颁证50 收入的变化、其他商品的价格变化、对未来的预期以及( )等市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化。（A）国际环境的变化（B）技术环境的变化（C）对物业管理的预期（D）政府政策的变化51 企业财务活动相互依存、相互制约的环节包括( )。（A）资金筹集、监管、运用、分配和反映（B）资金筹集、运用、耗费、收回和分配（C）资金筹集、监管、运用、耗费和收回（D）自荐筹集、运用、监管、耗费和分配52 制订投资方针和政策是组合投资管理的( )。（A）第一步（B）第二步（
16、C）第三步（D）第四步53 保险是一种契约或是由契约而产生的( )关系。（A）风险关系（B）经济关系（C）社会关系（D）权利义务54 近年来国家对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）政治风险（B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险55 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）收益现金流风险（B）未来运营费用风险（C）资本价值风险（D）比较风险56 与项目所处地
17、点直接相邻的区域，其营业额的 60%75%都来自该区域的商业辐射区域为( ) 。（A）主要区域（B）次要区域（C）核心区域（D）边界区域57 由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的( )。（A）折旧递减性（B）地租递增性（C）政策影响性（D）相互影响性58 从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的( )。（A）运用（B）耗费（C）收回（D）筹集59 零售商业物业的基础租金，常以( )为单位计算。（A）每月每平方米（B）月营业额（C）季度营业额（D）年总营业额60 政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在( )方面有所区别。（A）建筑规模（
18、B）建筑结构（C）公共性（D）社会性二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 下列表述中正确的有( )。（A）物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商（B）物业服务合同签订时间一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不迟于六个月（C）前期物业服务合同签订的甲方是业主委员会(代表所有业主)（D）前期物业服务合同的有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止（E）物业合同的订立以当事人互相信任为前提62 以下各项，属
19、于物业管理招投标特点的有( )。（A）连续性（B）层次性（C）早期介入（D）阶段性（E）过渡性63 房地产投资的风险主要体现在( )。（A）投入资金的安全性（B）预期收益的可靠性（C）投资项目的变现性（D）宏观经济的稳定性（E）资产管理的复杂性64 下列有关市场调节价、政府指导价和政府定价的说法，不正确的是( )。（A）市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格（B）市场调节价足由经营者自主制定，由政府临督形成的价格（C）出售公有住房的标准价、成本价属于政府指导价（D）政府定价是指由政府价格主管部门和其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格（E）经济适用住
20、房的出售价格属于政府定价65 按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为几类，其中有( ) 。（A）规定成交价（B）招标成交价（C）拍卖成交价（D）挂牌成交价（E）商讨成交价66 下列有关名义利率和实际利率的描述,正确的是( )。（A）名义利率越大,实际利率与名义利率的差异就越大（B）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（C）当每年计息周期数 m=1 时,名义利率与实际利率相等（D）当每年的计息周期数 m1 时,名义利率小于实际利率（E）当每年的计息周期数 m1 时,实际利率小于名义利率67 我国房地产投资运营过程中，企业纳税的主要税种有( )。（A）增值税（B）经营
21、税金及附加（C）城镇土地使用税（D）教育费附加（E）企业所得税68 影响房地产投资成败的要素包括( )。（A）区位的选择（B）市场的宏观环境（C）投资决策的准确性（D）市场供求状况（E）风险69 房地产价格的特征有( )。（A）房地产价格受区位影响不大（B）房地产价格实质是房地产权益的价格（C）房地产价格既有交换代价的价格,又有租金（D）房地产价格是在短期考虑下形成的（E）房地产价格通常是个别形成的70 以下关于建筑物寿命的说法,正确的有( )。（A）建筑物的经济寿命短于其自然寿命（B）建筑物的自然寿命是指建筑物从交付之日起到不堪使用时的年数（C）建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起
22、预期产生的收入大于运营费用的持续年数（D）建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等 ,自然寿命和经济寿命都有可能得到延长（E）建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数71 保险合同的形式主要包括( )。（A）投保单（B）暂保单（C）保险单（D）批单（E）保书72 在物业管理工作中经常涉及的主要保险种类有( )。（A）人寿保险（B）财产保险（C）健康保险（D）雇主责任保险（E）公众责任保险73 业主或投资者投资座落在中心商务区投资性写字楼是希望达到( )的目的。（A）资本保值（B）资本增值（C）获取周期性收益（D）降低投资风险（E）获取风险收益74 CRM 是二种
23、管理理念而非管理软件，实际的 CRM 分为( )。（A）财务控制层（B）管理思理层（C）管理中心层（D）软件产品层（E）管理系统层75 在利用供求曲线图分析价格与供求数量的关系时，应该注意( )。（A）要有一个单位时间周期的概念（B）为了分析问题方便，进行了除价格和供求数量外其他影响因素都不发生变化的假设（C）为了分析问题方便，把供给和需求曲线都简化成了直线（D）当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化（E）开发商是否要降低价格以减少其商品房积压76 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素有( )。（A）提供的物业管理服务（B）可能面积的组合（C）寻租者经营业务的
24、性质（D）寻租者将来扩展办公室面积计划（E）租户的商业信誉77 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物， ( ) 房地产开发经营活动的经济行为。（A）直接从事（B）间接地从事（C）政府指导（D）政府监督（E）参与78 固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是 ( ) 。（A）现有的业务活动是企业必需的（B）原有的各项开支都是合理的（C）物业管理公司领导同意的（D）增加费用预算是值得的（E）政策允许的79 以下属于房地产投资面临的系统风险的有( )。（A）收益现金流风险（B）机会成本风险（C）政策风险（D）利率
25、风险（E）资本价值风险80 下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有( )。（A）房地产企业债券和股票投资（B）房地产置业投资（C）房地产开发投资（D）购买住房抵押支付证券（E）购买房地产投资信托基金物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 37 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择3 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择4 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择5 【正确答案】 A【知
26、识模块】 房地产投资及其区位选择6 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术12 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估14 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择16 【正确答案】 B【知识
27、模块】 收益性物业价值评估17 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择18 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述19 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理20 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理21 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理22 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理23 【正确答案】 D【知识模块】 写字楼物业经营管理24 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26 【正确答案】 B27 【正确答案】 D28 【正确答案】 A29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【
28、正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 C37 【正确答案】 C38 【正确答案】 A39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 A45 【正确答案】 D46 【正确答案】 C47 【正确答案】 A48 【正确答案】 A49 【正确答案】 D50 【正确答案】 D51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 D54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 A57 【正确答案】 D58 【正确答案】 C59 【正确答案】 A60 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,D,E【知识模块】 合同与风险管理62 【正确答案】 C,D【知识模块】 合同与风险管理63 【正确答案】 A,B,C,E
