1、2010 年重庆市选派大学生到乡镇基层工作考试申论真题及答案解析 (总分： 99.99，做题时间： 90 分钟 ) 一、注意事项 (总题数： 1，分数： 100.00) 1.强制拆迁引发的社会矛盾多年来都是各方关注的焦点。 2009 年 11 月前后，上海、成都等地几起因为强拆引发的恶性冲突事件更是强烈挑动着社会的敏感神经。 11 月 7 日，来自北京大学法学院的沈岿等五位学者向全国人大常委会递交了关于对城市房屋拆迁管理条例进行审查的建议。建议书列举了拆迁条例与现行法律存在的三方面冲突：一是，依据宪法和法律，补偿应在房屋拆迁 之前完成，而拆迁条例却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决
2、；二是，征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系，但拆迁条例却将补偿主体定位为拆迁人，将拆迁补偿关系界定成民事法律关系；三是，对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收，而拆迁条例却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就给予拆迁人拆迁许可。 沈岿等五位学者在递交的审查建议中引用了相关的法律规定。宪法第 13 条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国 家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”城市房地产管理法第 6 条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人
3、的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”专家们据此认为，要通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备三个法定条件，亦即必须满足三个标准：（ 1）“为了公共利益”；（ 2）“依据法律规定的条件和程序”；（ 3）“给予补偿”。 2.2009 年 12 月 26 日，全国人大常委会法工委副主任王胜明表示， 拆迁条例是 2001 年制定的，全国人大有关部门一直在加紧推动拆迁条例的修改。王胜明强调， 2001 年以后，党中央、国务院关注并保障民生，在房屋拆迁和土地征收问题上作出了许多保障广大农民和城市居民合法权益的新规定。 2007年通过的物权法就
4、是根据党中央和国务院这些新规定出台的，并与这些新规定是一致的。王胜明举例说，物权法中对土地征收、房屋拆迁都规定了补偿款，里面用了一个词叫“足额支付”，就是因为补偿款在实践当中有时候到不了位，所以物权法规定要足额支付，而且还提到要安排被征地农民的社会保障费用，要保 证城市居民被拆迁人的居住条件。这些都是国务院在 2001 年以后特别是 2004 年、 2005 年、2006 年有关文件中的明确规定。王胜明指出， 2001 年的拆迁条例应当修改，“但是大家一定要注意到，这些年来我国的发展变化非常快，党中央、国务院在保障民生方面作出了许多重大的制度性安排”。 3.2010年 1 月 29 日，国务院
5、法制办在官网正式公布了国有土地上房屋征收与补偿条例草案，向公众公开征求意见。依据新的条例（草稿），拆迁属国家征收行为，由政府来主导完成，这是拆迁工作理念上的重要变化。国家有关法律法规的变化， 势必要求改变长期以来形成的开发商主导拆迁的模式，代之以政府为拆迁主体、政府主导拆迁的制度设计。政府主导拆迁的实质是政府承担起组织实施拆迁的职能，把城市拆迁作为政府公共管理和公共服务的一项重要内容。实行政府拆迁后“熟地出让”或“熟地建设”的模式符合宪法和法律精神，可以从根本上避免土地闲置、烂尾地块以及被拆迁人利益无法得到充分保障等诸多问题的出现，也可以从根本上解决“拆迁难”问题。 事实上，早在 2007 年
6、 12 月 14 日，国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例草案就已经在国务院第 200 次常务会议上审议过。据新华社报道 ，此次会议要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求意见，再由国务院决定公布施行。国务院总理温家宝说：“这样做，用的时间长一些，但这是对国家、对人民负责。” 4.开发商主导的拆迁模式不合常理的地方在于，开发商原本就不该与被拆迁人发生联系。就好像甲（政府）从乙（被拆迁者）处买东西，然后卖给丙（开发商）。可是现在是乙和丙直接谈起了价格，甲坐地收差价。我们可以看到，在政府、开发商、被拆迁人之间的利益关系中，开发商和被拆迁人的利益指向其实是非常清晰的
7、，即都是追求其自身利益的最大化 ，这是符合市场经济的基本逻辑的。只有政府的利益指向是模糊的。政府本应该代表公共利益决定是否拆迁，并运用行政权力平衡各方的利益，最大限度地实现城市和人民的根本利益。但是在目前的中国社会现实中，政府在城市拆迁中还可能表现出对其他利益的追求，例如片面追求城市建设水平的提高，营造政绩，直接获取土地出让金，等等。这样造成的结果就是政府和开发商形成利益同盟，成为强势的一方，而被拆迁人则成为弱势的一方。 在政府看来简单省事的开发商主导的房屋拆迁模式，很容易损害拆迁活动各方参与者的权益。被拆迁人是首当其冲的受害者。为了尽快 完成房屋拆迁，开发商会将房屋拆迁工作承包给专业的拆迁公
8、司；为了减少拆迁费用的支出，拆迁公司又会有意降低拆迁补偿标准；为了排除拆迁障碍，拆迁公司甚至不惜采取违法拆迁或者野蛮拆迁，直接伤害了被拆迁户的财产和人身利益。再加之，政府有时也会直接或间接地参与拆迁活动，利用公权力干预拆迁人的私权利，最终造成被拆迁人权益的损害。比如，地方政府为了吸引开发商的资金投向，大多以行政手段决定基本价格，压制市场价格。这样，开发商就能够以较低的开发成本取得较高的利润。尤其是当政府和开发商结成利益同盟时，被拆迁人的权益会受到更大的损 害，自己的房子不得不拆，对指定的价格不得不接受。 面对巨大的社会压力，政府部门并不能完全退居幕后。拿到土地的开发商抱怨政府开具空头支票，批评
9、政府只收取土地转让金，却不提供平整好的建设用地。对于开发商而言，政府是土地的出让者，可以说是商品的销售人，开发商是土地的受让者，可以说是商品的消费者；当消费者发现所购买的商品不堪使用时，当然要找这个商品的出售者解决问题，政府作为销售者自然不可能置身事外。另一方面，被拆迁人没有得到合理补偿或者蒙受野蛮拆迁之苦，必定会将怨气发泄到政府身上。这样一来，政府本想回避矛盾，没想到 反而将拆迁的矛盾最终汇集到了政府自己身上。 另外，政府要从开发商那里获取土地出让金，开发商必然要将这笔出让金打入开发成本，最终又把它全部转嫁给广大购房者。因此，政府获取土地出让金行为在一定程度上存在着“与民争利”的问题。其实，
10、开发商也不轻松，他们要面对“钉子户”的顽强抵抗，拆迁速度、施工进度并不像想象的那么快，无形中增加了其开发成本。尤其是他们一方面要面对来自政府的种种压力，另一方面又要面对被拆迁人多种方式的抵制对抗，常使自己处于风口浪尖，成为矛盾的焦点，甚至留给社会不好的印象。 5.2004 年和 2007 年 就有一些法律界人士向全国人大提出过对拆迁条例进行审查的建议。可以说，拆迁条例修改的阻力来自全国。一方面，我国实行分税制改革以后，地方的财政收入很大一块来自国有土地转让所得，比如江南一带财政收入的 70%来自土地转让，这是一个大的阻力。另一方面是地方经济发展的需要，拆迁后的重建、旧城改造、招商引资是一个大的
11、产业链，对地方 GDP 的拉动非常大。有关研究者利用统计数据具体地计算出浙江省某区域土地征收所得增值收益的分配结果：政府为56.97%，开发商为 37.79%，村集体经济组织及农户为 5.24%。 沈岿等五位 学者递交审查建议后两个月不到的时间里，共收到了三百多封信件。其中有封地方拆迁办主任的信件，和学者发生了激烈的“交锋”。该主任在来信中说：“总的感觉是国务院法制办的草案太草率，法学家的意见不靠谱。”信中说，如果有100 户人家， 99 户签署了协议， 1 户没有签署，那么该土地无法实现交地。 1 户人家足以绑架 99 户人家的利益，“如果法学家没有看到这一点，而是拘泥于法律概念，我只能感到
12、遗憾”。这位拆迁办主任提出了几个观点：其一，新条例太注重个体的权利忽视集体的权利。其二，新条例是法治的进步、社会的退步。从法理上看，新条 例很“美”：尊重权利、尊重公益、尊重司法，等等，然而，如果真的照新条例实施，估计整个拆迁就得停止。因为除了很明显的公共设施建设外，政府很难通过行政程序来界定出“公共利益”。没有财政收入的增长，一切建设免谈。其三，新条例没有看到我国土地制度的“特色”。“如果没有良性违宪，我们可能还都住在集体宿舍等着分房子呢。”该主任反问道：没有拆迁，有中国近十年快速的城镇化吗？有我们居住的现代化小区吗？ 6.W 市百福巷地处老城区，居民收入低，贫困人口所占比例大，所住房屋多数
13、为私有房屋以及为数众多的违法建筑，房小人多是普遍 的现象。在百福巷的拆迁安置中，拆迁部门与被拆迁人矛盾激烈，以致拆迁难以进行下去。 W 市政协 5 名政协委员组成调研小组，对百福巷“拆迁难”进行调研，力图通过调研找到问题的症结和解决办法，为政府尽快妥善解决百福巷拆迁安置问题建言献策。调研小组首先召开了拆迁困难户代表座谈会，下面是部分代表的发言内容： A 先生：我们百福巷地处城西北，按照 203 号令补偿，我们每平方米得到的补偿款仅有 3600 多元，而现在百福巷附近商品房价格已经上涨到 6300 多元 /平方米，二手房价格也上涨到 5000 多元 /平方米，以此补偿款不用说购买商品房，就连二手
14、房也买不起。 具体到我自己家来说，我们一家三口，我和妻子都是下岗职工，小孩读高中，家中两证齐全的房屋只有 30 平方米，违章建筑有三大间。违章建筑虽然面积大，但在拆迁安置中只能获得少量补偿，再加上两证齐全的 30 平方米房屋的补偿，不要说在现在这个位置买房，就是到偏僻的郊区买一套开发商给我们建的安置房也买不起。 以前，我们那三大间违章建筑，每月房租收入可达 1800 多元，再加上我们夫妻俩打工每月也能挣 1200 多元，这样我们一家的生活还能过得去。现在把房拆了，房租没有了，即便我们贷款到偏僻的郊区买一个房，那我们 打工也不方便了，这让我们今后怎么过啊？ B 大爷：我祖辈都居住在百福巷，这里环
15、境优美，邻里和睦，我对这里的一草一木都熟悉，都有感情。俗话说“金窝银窝，不如自家狗窝”，尤其是百福巷交通方便、购物方便、看病方便，我和老伴都 70 多岁了，身体也不好，需要经常去医院看病，说老实话我真舍不得从百福巷搬走。但现在靠我家获得的拆迁补偿款要在我很有感情的百福巷买房的确办不到，所以我们准备到开发商给我们建的桃花园小区买套房把一家安顿下来。 前几天我们一家去桃花园小区看了看，那里偏远，还没有学校和医院，交通也不方便，只有 104 一路 公交车，而且小区离公交车站要走 20 分钟。我儿子夫妇俩都在主城区上班，在百福巷住的话，他们坐一站公交车就到单位了。今后如果住在桃花园小区的话，他们到单位
16、上班来回花在路上的时间就需要近 3 个小时。还有我的孙女就在我们百福巷里的市属重点中学读书，我们拆迁了，搬走了，她还能就近在这里读书吗？说实话，我们不是不拆迁，我们也有难处啊！ C 女士：我是一个清洁工，我丈夫是残疾人，好在我们临街有个 20多平方米的小门面，丈夫就靠这个门面经营日常百货，赚的钱不仅能养活自己，还能贴补家用。门面将要被拆了，丈夫整日愁眉苦脸，他没有一技 之长，真不知道今后靠什么维持生活。再说我的住房，我们属于产权共有的拆迁户，一个产权证，九人共有，析产后每人只得三万余元，就连使用权的单室间也买不起。买不起房，我们也没想过要买房，我们夫妻俩的希望都寄托在儿子身上，希望他好好读书，
17、将来能改变我们家的困境。儿子就在我们百福巷小学读书，成绩很好，还是班长，我真担心我们拆迁后，他将到哪儿去读书？那儿的学校又将是如何？ 7.2010 年 1 月 4 日，重庆市代市长黄奇帆在 21 世纪经济报道上发表署名文章透露，重庆市将结合危旧房拆迁，在主城约 1000 平方公里建设用地上，规划布 局 20 50 个居民聚居区，筹集资金建设一批安置房，让被拆迁群众有房住。黄奇帆说，由政府主导的危旧房拆迁安置房，主要满足被拆迁群众的安置需要。 据央视国际报道：成都市在进行旧城改造的同时，着力关注低保户、双困户、残疾户等弱势人群的利益，在 2004 年就率先出台针对这些人的补贴政策。按照这样的补贴
18、方式，拆迁后的残疾人不仅可以很快搬到拆迁单位提供的周转房里，具有城市生活最低保障金领取证的残疾人还能得到比普通拆迁户的标准高出 20%的临时安置补助费和搬家费。另外，搬新家时还能在楼层上得到优先照顾。在成都得到保障的不只是 残疾人，对于低保户、双困户，只要经有关部门审查、批准符合发放廉租住房租金补贴条件，就可一次性得到五年的廉租补贴。对于拆迁建筑面积在 15 平方米以上、 25 平方米以下私有自住房屋的低保户、双困户、残疾户，如果没有其他的住房并且持有城市居民最低生活保障金领取证的，在实行产权调换时，如果是安置一套住房，结算差价时只需要支付应付补差额的 50%。 据中新网报道：扬州市人民政府
19、2009 年 12 月 10 日召开新闻发布会，正式对外发布日前制定出台的扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法。两个 暂行办法是扬州市区国有土地和集体土地房屋拆迁管理的规范性文件，分别适用于扬州市城市规划区范围内国有土地房屋拆迁补偿安置管理行为和扬州市区行政区域内集体土地房屋拆迁补偿安置管理行为。凡是扬州市城市规划区范围内国有土地房屋拆迁补偿，暂行办法规定：坚持在市场评估前提下的等价补偿原则，采用货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供被拆迁人自主选择；政策鼓励被拆迁人选择货币补偿，对全部选择货币补偿的，按照被拆迁人的货币补偿金额增加 10%的补偿款。扬州市的做法在
20、拆迁住房保障方面的最大亮点是“居者有其屋”，实行最低住房保 障制度，不论是国有土地还是集体土地上的房屋拆迁，均对被拆迁的住房困难户明确规定必须提供建筑面积 55 平方米的住房保障。 8.2010 年 1 月 29 日，国务院法制办在官网正式公布了国有土地上房屋征收与补偿条例草案，向公众公开征求意见。在即将取代拆迁条例的新条例草案中，“拆迁”的概念即将成为历史，并由“搬迁”的概念取代。有专家认为，“拆迁”一词由“搬迁”取代，这“既有名的变化，又有实的变化”。专家解释说，“搬迁”的基本理念是，在“公共利益”的名义下，经过“征收”程序后，房子归政府了，拆与不拆由政府决定 ，可能政府还有别的用途不拆除
21、了，但房子里住的人要搬走了。 法制日报解读了“新条例”的十大亮点：公共利益征收与商业开发征收彻底分开；政府是公共利益征收唯一补偿主体；政府征收房屋必须要两次公告；发生“公共利益”争执交司法判决；危旧房改造必须有 90%以上人数同意；征收补偿额按市场评估价确定；尊重被征收人补偿方式多样选择；野蛮暴力强制搬迁者可追刑责；违法建筑不予补偿并依法拆除；商业拆迁强调自愿公平，政府不介入。 9.美国的城市房屋拆迁分为商业性拆迁和公益性拆迁。商业性拆迁是一种单纯的业主和房地产商之间的民事交易 关系。政府只进行城市规划，是维持拆迁秩序的中立者。美国几乎每个县都通过直接民选建立了自己的区划委员会，负责本县的区域
22、规划立法。区域规划立法极为详尽，甚至具体到每一块地的用法。一个房地产商想要开发一块地，不论他是否已经事先购买了这片土地以及住户的房产，都必须向该委员会递交详细的开发方案。委员会面向公众召开听证会，利益相关的民众全部有资格参与。依据听证结果，委员会进行表决，作出最终决定。如果开发案通过了，拆迁按照市场规律进行，自愿买卖，双方以市场价格为基准进行补偿标准的公平协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“ 法庭上见”。 美国实施公益性拆迁的主要法律依据是重要空间法。该法涉及一个重要概念：国家征用权。“国家征用权”是指政府无需财产所有人的同意而获取私人财产的权力。当公共目的需要私人财产而所有人不愿出卖土地时
23、，政府可以使用其强制征用权于所有人处强征得其财产。但是，“国家征用权”并不表示私权利的无条件放弃或被剥夺，该权力的行使受到了严格限制。征收须具备三个要件：正当的法律程序、公平补偿、公共使用；正当的法律程序是指征收的程序必须合法合理，公平补偿是美国公用征收的基本前提，公共使用即征收是为了实现公共利益；美国将 公共利益界定的权力赋予了法院。 10.现在的拆迁条例没有“征收”两字，也就是对如何规范政府征收权力，未予任何规定。房屋所有权人拿到政府发给的产权证，而拆迁人拿着政府发给的拆迁许可证，两个证其实就发生了一个冲突。从政府角度来讲，前面给你发了一个产权证，后面又给他一个拆迁许可证。如此，在被拆迁人
24、仍然拿着政府发放的产权证的同时，拆迁人却又拿到了政府发放的拆迁许可证。被拆迁人注定要被拆，剩下的“权利”仅仅是与拆迁人谈如何补偿安置。这是极其荒唐的！ 南都周刊 2010 年第 1 期以“拆迁荒诞剧”为题，对目前暴力拆迁的现 象进行了专题分析报道。该刊认为：实际上，暴力拆迁已经演绎成一部令人哭笑不得的黑色幽默剧，甚至引发严重的群体性事件。围绕拆与被拆，博弈的各方犹如八仙过海，各显神通，发展出各有特色的策略，并衍生出各种职业化、专业化的博弈角色。他们当中，有职业钉子户、有专业上访户、有职业拆迁队、有“拆迁点子人”。因为拆迁，原来的信访办主任走上了漫长而无望的上访道路；因为拆迁，原来的拆迁队长应聘
25、为职业“钉子户”；因为拆迁，现任的法官摇身成为了告状人。这种连最天才的编剧也未必编造得出的角色转换，将拆迁这部大戏，从正剧变成了荒诞剧。该 刊还回溯了拆迁的过往悲剧： 2003 年南京市民翁彪自焚抗议住宅被玄武区拆迁办强行推平，身体中度三级烧伤； 2006 年菏泽市民李民生上吊自杀身亡以此抗议房屋补偿价格偏低；2007 年苏州市民马雪明一家在拆迁公司的强拆过程中砍杀拆迁人员致 2 死 1 伤，夫妻儿子全部获刑； 2009年成都市民唐福珍自焚，以“伤己”的方式进行极端抗议 在一些地方，为了“公共利益”的开发通常都转变为少数人受益的项目，这个过程往往伴随着政府公权力的强行推进，冲突由此而生。数据显
26、示，国家信访局从 2003 年到 2006 年接待的上访人数当中，有近 40%涉及拆迁，而在当时的建设部这个比例竟高达 70% 80%。 三、作答要求 （分数： 99.99） (1).对于城市房屋拆迁管理条例的修改，有专家建议，用政府主导型拆迁模式代替现在的开发商主导型拆迁模式。现请从给定的资料中概括出开发商主导型拆迁模式的弊端。（ 20 分） 要求：准确、简明、概述全面，字数不超过 250 字。 （分数： 33.33） _ (2).请针对“给定材料 6”中的具体问题，提出具体、可行的解决措施。（ 30 分） 要求：措施要有针对性和可操作性，表述准确、有条理，字数不超过 300 字。 （分数：
27、 33.33） _ (3).新的国有土地上房屋征收与补偿条例草案正在广泛征求各方意见，现请你认真阅读给定资料并联系实际，以“政府在城市房屋拆迁中的角色与作用”为题， 写一篇议论文。（ 50 分） 要求：观点明确，联系实际，论述充分，结构完整，语言流畅，字数在 1200 字左右。 参考答案 （分数： 33.33） _ 2010 年重庆市选派大学生到乡镇基层工作考试申论真题答案解析 (总分： 99.99，做题时间： 90 分钟 ) 一、注意事项 (总题数： 1，分数： 100.00) 1.强制拆迁引发的社会矛盾多年来都是 各方关注的焦点。 2009 年 11 月前后，上海、成都等地几起因为强拆引发
28、的恶性冲突事件更是强烈挑动着社会的敏感神经。 11 月 7 日，来自北京大学法学院的沈岿等五位学者向全国人大常委会递交了关于对城市房屋拆迁管理条例进行审查的建议。建议书列举了拆迁条例与现行法律存在的三方面冲突：一是，依据宪法和法律，补偿应在房屋拆迁之前完成，而拆迁条例却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决；二是，征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系，但拆迁条例却将补偿主体定位为拆迁人，将拆迁补偿关系 界定成民事法律关系；三是，对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收，而拆迁条例却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就给予拆迁人拆迁许可。 沈岿等五位
29、学者在递交的审查建议中引用了相关的法律规定。宪法第 13 条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”城市房地产管理法第 6 条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁 补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”专家们据此认为，要通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备三个法定条件，亦即必须满足三个标准：（ 1）“为了公共利益”；（ 2）“依据法律规定的条件和程序”；（ 3）“给予补偿”。 2
30、.2009 年 12 月 26 日，全国人大常委会法工委副主任王胜明表示，拆迁条例是 2001 年制定的，全国人大有关部门一直在加紧推动拆迁条例的修改。王胜明强调， 2001 年以后，党中央、国务院关注并保障民生，在房屋拆迁和土地征收问题上作出了许多保障广大农民和城市 居民合法权益的新规定。 2007年通过的物权法就是根据党中央和国务院这些新规定出台的，并与这些新规定是一致的。王胜明举例说，物权法中对土地征收、房屋拆迁都规定了补偿款，里面用了一个词叫“足额支付”，就是因为补偿款在实践当中有时候到不了位，所以物权法规定要足额支付，而且还提到要安排被征地农民的社会保障费用，要保证 城市居民被拆迁人
31、的居住条件。这些都是国务院在 2001 年以后特别是 2004 年、 2005 年、2006 年有关文件中的明确规定。王胜明指出， 2001 年的拆迁条例应当修改，“但是大家一定要注意到，这些年来我国的发展变化非常快，党中央、国务院在保障民生方面作出了许多重大的制度性安排”。 3.2010年 1 月 29 日，国务院法制办在官网正式公布了国有土地上房屋征收与补偿条例草案，向公众公开征求意见。依据新的条例（草稿），拆迁属国家征收行为，由政府来主导完成，这是拆迁工作理念上的重要变化。国家有关法律法规的变化，势 必要求改变长期以来形成的开发商主导拆迁的模式，代之以政府为拆迁主体、政府主导拆迁的制度设
32、计。政府主导拆迁的实质是政府承担起组织实施拆迁的职能，把城市拆迁作为政府公共管理和公共服务的一项重要内容。实行政府拆迁后“熟地出让”或“熟地建设”的模式符合宪法和法律精神，可以从根本上避免土地闲置、烂尾地块以及被拆迁人利益无法得到充分保障等诸多问题的出现，也可以从根本上解决“拆迁难”问题。 事实上，早在 2007 年 12 月 14 日，国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例草案就已经在国务院第 200 次常务会议上审议过。据新华社报道， 此次会议要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求意见，再由国务院决定公布施行。国务院总理温家宝说：“这样做，用的时间长一些，
33、但这是对国家、对人民负责。” 4.开发商主导的拆迁模式不合常理的地方在于，开发商原本就不该与被拆迁人发生联系。就好像甲（政府）从乙（被拆迁者）处买东西，然后卖给丙（开发商）。可是现在是乙和丙直接谈起了价格，甲坐地收差价。我们可以看到，在政府、开发商、被拆迁人之间的利益关系中，开发商和被拆迁人的利益指向其实是非常清晰的，即都是追求其自身利益的最大化， 这是符合市场经济的基本逻辑的。只有政府的利益指向是模糊的。政府本应该代表公共利益决定是否拆迁，并运用行政权力平衡各方的利益，最大限度地实现城市和人民的根本利益。但是在目前的中国社会现实中，政府在城市拆迁中还可能表现出对其他利益的追求，例如片面追求城
34、市建设水平的提高，营造政绩，直接获取土地出让金，等等。这样造成的结果就是政府和开发商形成利益同盟，成为强势的一方，而被拆迁人则成为弱势的一方。 在政府看来简单省事的开发商主导的房屋拆迁模式，很容易损害拆迁活动各方参与者的权益。被拆迁人是首当其冲的受害者。为了尽快完 成房屋拆迁，开发商会将房屋拆迁工作承包给专业的拆迁公司；为了减少拆迁费用的支出，拆迁公司又会有意降低拆迁补偿标准；为了排除拆迁障碍，拆迁公司甚至不惜采取违法拆迁或者野蛮拆迁，直接伤害了被拆迁户的财产和人身利益。再加之，政府有时也会直接或间接地参与拆迁活动，利用公权力干预拆迁人的私权利，最终造成被拆迁人权益的损害。比如，地方政府为了吸
35、引开发商的资金投向，大多以行政手段决定基本价格，压制市场价格。这样，开发商就能够以较低的开发成本取得较高的利润。尤其是当政府和开发商结成利益同盟时，被拆迁人的权益会受到更大的损害 ，自己的房子不得不拆，对指定的价格不得不接受。 面对巨大的社会压力，政府部门并不能完全退居幕后。拿到土地的开发商抱怨政府开具空头支票，批评政府只收取土地转让金，却不提供平整好的建设用地。对于开发商而言，政府是土地的出让者，可以说是商品的销售人，开发商是土地的受让者，可以说是商品的消费者；当消费者发现所购买的商品不堪使用时，当然要找这个商品的出售者解决问题，政府作为销售者自然不可能置身事外。另一方面，被拆迁人没有得到合
36、理补偿或者蒙受野蛮拆迁之苦，必定会将怨气发泄到政府身上。这样一来，政府本想回避矛盾，没想到反 而将拆迁的矛盾最终汇集到了政府自己身上。 另外，政府要从开发商那里获取土地出让金，开发商必然要将这笔出让金打入开发成本，最终又把它全部转嫁给广大购房者。因此，政府获取土地出让金行为在一定程度上存在着“与民争利”的问题。其实，开发商也不轻松，他们要面对“钉子户”的顽强抵抗，拆迁速度、施工进度并不像想象的那么快，无形中增加了其开发成本。尤其是他们一方面要面对来自政府的种种压力，另一方面又要面对被拆迁人多种方式的抵制对抗，常使自己处于风口浪尖，成为矛盾的焦点，甚至留给社会不好的印象。 5.2004 年和 2
37、007 年就 有一些法律界人士向全国人大提出过对拆迁条例进行审查的建议。可以说，拆迁条例修改的阻力来自全国。一方面，我国实行分税制改革以后，地方的财政收入很大一块来自国有土地转让所得，比如江南一带财政收入的 70%来自土地转让，这是一个大的阻力。另一方面是地方经济发展的需要，拆迁后的重建、旧城改造、招商引资是一个大的产业链，对地方 GDP 的拉动非常大。有关研究者利用统计数据具体地计算出浙江省某区域土地征收所得增值收益的分配结果：政府为56.97%，开发商为 37.79%，村集体经济组织及农户为 5.24%。 沈岿等五位学 者递交审查建议后两个月不到的时间里，共收到了三百多封信件。其中有封地方
38、拆迁办主任的信件，和学者发生了激烈的“交锋”。该主任在来信中说：“总的感觉是国务院法制办的草案太草率，法学家的意见不靠谱。”信中说，如果有100 户人家， 99 户签署了协议， 1 户没有签署，那么该土地无法实现交地。 1 户人家足以绑架 99 户人家的利益，“如果法学家没有看到这一点，而是拘泥于法律概念，我只能感到遗憾”。这位拆迁办主任提出了几个观点：其一，新条例太注重个体的权利忽视集体的权利。其二，新条例是法治的进步、社会的退步。从法理上看，新条例 很“美”：尊重权利、尊重公益、尊重司法，等等，然而，如果真的照新条例实施，估计整个拆迁就得停止。因为除了很明显的公共设施建设外，政府很难通过行
39、政程序来界定出“公共利益”。没有财政收入的增长，一切建设免谈。其三，新条例没有看到我国土地制度的“特色”。“如果没有良性违宪，我们可能还都住在集体宿舍等着分房子呢。”该主任反问道：没有拆迁，有中国近十年快速的城镇化吗？有我们居住的现代化小区吗？ 6.W 市百福巷地处老城区，居民收入低，贫困人口所占比例大，所住房屋多数为私有房屋以及为数众多的违法建筑，房小人多是普遍的 现象。在百福巷的拆迁安置中，拆迁部门与被拆迁人矛盾激烈，以致拆迁难以进行下去。 W 市政协 5 名政协委员组成调研小组，对百福巷“拆迁难”进行调研，力图通过调研找到问题的症结和解决办法，为政府尽快妥善解决百福巷拆迁安置问题建言献策
40、。调研小组首先召开了拆迁困难户代表座谈会，下面是部分代表的发言内容： A 先生：我们百福巷地处城西北，按照 203 号令补偿，我们每平方米得到的补偿款仅有 3600 多元，而现在百福巷附近商品房价格已经上涨到 6300 多元 /平方米，二手房价格也上涨到 5000 多元 /平方米，以此补偿款不用说购买商品房，就 连二手房也买不起。 具体到我自己家来说，我们一家三口，我和妻子都是下岗职工，小孩读高中，家中两证齐全的房屋只有 30 平方米，违章建筑有三大间。违章建筑虽然面积大，但在拆迁安置中只能获得少量补偿，再加上两证齐全的 30 平方米房屋的补偿，不要说在现在这个位置买房，就是到偏僻的郊区买一套
41、开发商给我们建的安置房也买不起。 以前，我们那三大间违章建筑，每月房租收入可达 1800 多元，再加上我们夫妻俩打工每月也能挣 1200 多元，这样我们一家的生活还能过得去。现在把房拆了，房租没有了，即便我们贷款到偏僻的郊区买一个房，那我们打 工也不方便了，这让我们今后怎么过啊？ B 大爷：我祖辈都居住在百福巷，这里环境优美，邻里和睦，我对这里的一草一木都熟悉，都有感情。俗话说“金窝银窝，不如自家狗窝”，尤其是百福巷交通方便、购物方便、看病方便，我和老伴都 70 多岁了，身体也不好，需要经常去医院看病，说老实话我真舍不得从百福巷搬走。但现在靠我家获得的拆迁补偿款要在我很有感情的百福巷买房的确办
42、不到，所以我们准备到开发商给我们建的桃花园小区买套房把一家安顿下来。 前几天我们一家去桃花园小区看了看，那里偏远，还没有学校和医院，交通也不方便，只有 104 一路公 交车，而且小区离公交车站要走 20 分钟。我儿子夫妇俩都在主城区上班，在百福巷住的话，他们坐一站公交车就到单位了。今后如果住在桃花园小区的话，他们到单位上班来回花在路上的时间就需要近 3 个小时。还有我的孙女就在我们百福巷里的市属重点中学读书，我们拆迁了，搬走了，她还能就近在这里读书吗？说实话，我们不是不拆迁，我们也有难处啊！ C 女士：我是一个清洁工，我丈夫是残疾人，好在我们临街有个 20多平方米的小门面，丈夫就靠这个门面经营
43、日常百货，赚的钱不仅能养活自己，还能贴补家用。门面将要被拆了，丈夫整日愁眉苦脸，他没有一技之 长，真不知道今后靠什么维持生活。再说我的住房，我们属于产权共有的拆迁户，一个产权证，九人共有，析产后每人只得三万余元，就连使用权的单室间也买不起。买不起房，我们也没想过要买房，我们夫妻俩的希望都寄托在儿子身上，希望他好好读书，将来能改变我们家的困境。儿子就在我们百福巷小学读书，成绩很好，还是班长，我真担心我们拆迁后，他将到哪儿去读书？那儿的学校又将是如何？ 7.2010 年 1 月 4 日，重庆市代市长黄奇帆在 21 世纪经济报道上发表署名文章透露，重庆市将结合危旧房拆迁，在主城约 1000 平方公里
44、建设用地上，规划布局 20 50 个居民聚居区，筹集资金建设一批安置房，让被拆迁群众有房住。黄奇帆说，由政府主导的危旧房拆迁安置房，主要满足被拆迁群众的安置需要。 据央视国际报道：成都市在进行旧城改造的同时，着力关注低保户、双困户、残疾户等弱势人群的利益，在 2004 年就率先出台针对这些人的补贴政策。按照这样的补贴方式，拆迁后的残疾人不仅可以很快搬到拆迁单位提供的周转房里，具有城市生活最低保障金领取证的残疾人还能得到比普通拆迁户的标准高出 20%的临时安置补助费和搬家费。另外，搬新家时还能在楼层上得到优先照顾。在成都得到保障的不只是残 疾人，对于低保户、双困户，只要经有关部门审查、批准符合发
45、放廉租住房租金补贴条件，就可一次性得到五年的廉租补贴。对于拆迁建筑面积在 15 平方米以上、 25 平方米以下私有自住房屋的低保户、双困户、残疾户，如果没有其他的住房并且持有城市居民最低生活保障金领取证的，在实行产权调换时，如果是安置一套住房，结算差价时只需要支付应付补差额的 50%。 据中新网报道：扬州市人民政府 2009 年 12 月 10 日召开新闻发布会，正式对外发布日前制定出台的扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法。两个暂 行办法是扬州市区国有土地和集体土地房屋拆迁管理的规范性文件，分别适用于扬州市城市规划区范围内国有土地房屋拆迁补偿安置管理行为和扬州
46、市区行政区域内集体土地房屋拆迁补偿安置管理行为。凡是扬州市城市规划区范围内国有土地房屋拆迁补偿，暂行办法规定：坚持在市场评估前提下的等价补偿原则，采用货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供被拆迁人自主选择；政策鼓励被拆迁人选择货币补偿，对全部选择货币补偿的，按照被拆迁人的货币补偿金额增加 10%的补偿款。扬州市的做法在拆迁住房保障方面的最大亮点是“居者有其屋”，实行最低住房保障 制度，不论是国有土地还是集体土地上的房屋拆迁，均对被拆迁的住房困难户明确规定必须提供建筑面积 55 平方米的住房保障。 8.2010 年 1 月 29 日，国务院法制办在官网正式公布了国有土地上房屋征收与补偿条例草案，向
47、公众公开征求意见。在即将取代拆迁条例的新条例草案中，“拆迁”的概念即将成为历史，并由“搬迁”的概念取代。有专家认为，“拆迁”一词由“搬迁”取代，这“既有名的变化，又有实的变化”。专家解释说，“搬迁”的基本理念是，在“公共利益”的名义下，经过“征收”程序后，房子归政府了，拆与不拆由政府决定， 可能政府还有别的用途不拆除了，但房子里住的人要搬走了。 法制日报解读了“新条例”的十大亮点：公共利益征收与商业开发征收彻底分开；政府是公共利益征收唯一补偿主体；政府征收房屋必须要两次公告；发生“公共利益”争执交司法判决；危旧房改造必须有 90%以上人数同意；征收补偿额按市场评估价确定；尊重被征收人补偿方式多
48、样选择；野蛮暴力强制搬迁者可追刑责；违法建筑不予补偿并依法拆除；商业拆迁强调自愿公平，政府不介入。 9.美国的城市房屋拆迁分为商业性拆迁和公益性拆迁。商业性拆迁是一种单纯的业主和房地产商之间的民事交易关 系。政府只进行城市规划，是维持拆迁秩序的中立者。美国几乎每个县都通过直接民选建立了自己的区划委员会，负责本县的区域规划立法。区域规划立法极为详尽，甚至具体到每一块地的用法。一个房地产商想要开发一块地，不论他是否已经事先购买了这片土地以及住户的房产，都必须向该委员会递交详细的开发方案。委员会面向公众召开听证会，利益相关的民众全部有资格参与。依据听证结果，委员会进行表决，作出最终决定。如果开发案通过了，拆迁按照市场规律进行，自愿买卖，双方以市场价格为基准进行补偿标准的公平协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法 庭上见”。 美国实施公益性拆迁的主要法律依据是重要空间法。该法涉及一个重要概念：国家征用权。“国家征用权”是指政府无需财产所有人的同意而获取私人财产的权力。当公共目的需要私人财产而所有人不愿出卖土地时，政府可以使用其强制征用权于所有人处强征得其财产。但是，“国家
