1、吉林省工程建设地方标准物业服务标准Standard for property serviceDB22/T 5133-2022主编部门：吉林省建设标准化管理办公室批准部门：吉林省住房和城乡建设厅吉林省市场监督管理厅施行日期：2022 年 12 月 19 日2022长 春吉林省住房和城乡建设厅吉 林 省 市 场 监 督 管 理 厅通 告第 616 号吉林省住房和城乡建设厅 吉林省市场监督管理厅关于发布城市停车设施技术标准等 3 项吉林省工程建设地方标准的通告现批准城市停车设施技术标准物业服务标准城镇污水处理厂污泥处理处置技术标准为吉林省工程建设地方标准，编号 依 次 为：DB22/T 5132-2
2、022、DB22/T 5133-2022、DB22/T 5134-2022,自发布之日起实施。原普通住宅物业服务规范DB22/T 5082-2021 同时废止。吉林省住房和城乡建设厅 吉林省市场监督管理厅 2022 年 12 月 19 日 前 言 根据吉林省住房和城乡建设厅关于下达2021 年全省工程建设地方标准制定（修订）计划（三）的通知（吉建标202111号）文件要求，编制组经过深入调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际标准、国外先进标准及国家现行相关标准，并在广泛征求有关单位意见的基础上，制定本标准。本标准的主要内容：1 总则；2 术语；3 基本规定；4 查验接收；5 共用部位维护管理
3、；6 共用设施设备维护管理；7 公共卫生保洁服务；8 园林绿化养护；9 公共秩序维护；10 服务检查；11 特别约定。本标准由吉林省建设标准化管理办公室负责管理，由吉林市物业管理中心负责具体技术内容的解释。本标准在执行过程中，请各地行业管理部门和相关物业服务人注意总结经验，积累资料，随时将有关意见和建议反馈给吉林省建设标准化管理办公室（地址：长春市民康路 519 号，邮编 130041，Email：），以供今后修订时参考。本标准主编单位：吉林市物业管理中心本标准参编单位：吉林市物业管理协会本标准主要起草人员：谷德军郎雨春郭海彬吕淑惠运秀英王春玲潘宏欣徐任东本标准主要审查人员：周毅陶乐然刘善清臧
4、炜彤赵萍方海英李海凤 目 次 1 总 则 12 术 语 23 基本规定 53.1 服务场所 53.2 服务人员 53.3 值守 53.4 服务时限 63.5 档案管理 63.6 标识管理 73.7 管理制度 73.8专项要求 84 查验接收 95 共用部位维护管理105.1 一般规定 105.2 巡检105.3 共用部位管理105.4 共用部位维护116 共用设施设备维护管理126.1 一般规定 126.2 道路、停车场(库)136.3 电梯、自动扶梯和自动人行道 136.4 给排水系统 176.5 空调通风系统186.6供配电系统 196.7 消防系统 226.8 防避雷系统 296.9 人
5、防工程 297 公共卫生保洁服务317.1 一般规定 317.2服务内容与标准318 园林绿化养护 358.1 一般规定 358.2 绿地358.3 园林树木 368.4 花坛368.5 植物、花卉摆设369 公共秩序维护 389.1 一般规定 389.2组织389.3 巡查399.4 车辆通行、停放399.5 消防管理 409.6 秩序监控 419.7 应急处置 429.8 社区警务协作4210 服务检查 4310.1 物业自检 4310.2 物业服务评价4311 特别约定 4411.1 专项服务4411.2 特约服务44附录 A住宅物业专项服务标准 45附录 B 商务写字楼和办公楼物业专项
6、服务标准 72附录 C公众物业专项服务标准 90附录 D医院物业专项服务标准 105附录 E学校物业专项服务标准119本标准用词说明 128引用标准名录 129附：条文说明 13111 总 则1.0.1 为深入推进物业服务行业高质量发展，提升物业服务水平，满足人民日益增长的美好生活需要，规范和指导物业服务实践活动，制定本标准。1.0.2 本标准适用于住宅、商务写字楼和办公楼、公众、医院、学校等物业服务。1.0.3物业服务除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。22 术 语 2.0.1物业服务 property service业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对于物业服
7、务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2物业服务区域 property service area根据物业建设用地规划许可证确定的红线图（建筑区划）范围，结合物业的共用部位、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定的管理和服务区域。2.0.3 物业服务人 property service provider包括物业服务企业和其他管理人。2.0.4物业服务合同 property service contract物业服务人在物业服务区域内，为业主（物业使用人）、客户提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维
8、护等物业服务，业主支付物业费的合同。2.0.5 业主 owner房屋的所有权人为业主。此外，业主还包括：1尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；2 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；3因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；4因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人。2.0.6 物业使用人 property user物业的承租人或实际使用人。2.0.7 客户 client3物业使用人、观众、游客、访客、患者或师生等。2.0.8共用部位 common parts物业主体
9、承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、屋顶及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.0.9共用设施设备 common facilities and equiment物业服务区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、智能控制系统、安防系统、照明、锅炉、暖通线路、煤气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.0.10生活垃圾分类 domestic waste classification按照生活垃圾的不同性质，选择适宜而有针对性的方法对各类生活垃圾进行处理、处置或回收利
10、用，减少生活垃圾的处置量，提高可回收物质的纯度，增加其资源利用价值，减少对环境的污染，以实现较好的综合效益。2.0.11急修项目 urgent repair items需紧急维修的项目。主要包括：1水泵、水箱(池)故障，影响正常使用的；2 电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；3火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；4 外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；5 屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的；6 楼地板、扶梯踏步断裂或阳台、晒台、扶手等各种扶手、栏杆松动或损害的；7 其他涉及安全且
11、严重影响业主生活的维修项目。2.0.12特约服务 special agreement for services4物业服务人根据业主或物业使用人的委托提供物业服务合同约定内容之外的服务项目。2.0.13突发事件 emergency突然发生，造成或者可能造成严重社会危害，需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。2.0.14服务评价 service evaluation 业主（物业使用人）、客户对物业服务人依合同履约情况、整体印象、员工行为、员工礼节礼貌、经营策略等方面满足其需求和期望程度的主观感受，用具体分值或综合评定结果来表示，反映的是接受服务的业主（物业使
12、用人）、客户对物业服务质量的综合评价。53 基本规定 3.1 服务场所 3.1.1应设置客户接待（物业服务）中心，配置基本办公设备。3.1.2在物业服务区域的显要位置应公示物业服务人基础信息、机构设置及人员、物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费标准、服务监督电话和相关规章制度等信息。3.1.3在受理报修、求助、咨询、投诉时，记录应清晰、准确，并存档。3.2服务人员 3.2.1物业服务人应根据物业服务区域的具体情况和合同约定，配备充足的服务人员，人员数量应满足日常业务开展需要并能够应对突发情况。3.2.2 特定岗位服务人员应当取得与本岗位相适应的专业资格证书。项目负责人应从事物业服务工作
13、1 年以上。3.2.3服务人员应统一着装并佩戴企业标志，仪容仪表整洁，用语文明规范，服务耐心热情。3.2.4服务人员应基本掌握物业服务相关法律、法规和标准，熟悉所服务的物业服务区域的基本情况，能正确、安全使用相关专用设备。3.3 值守 3.3.1应建立接待值班制度，值班事项应有记录。63.3.2应设立服务电话，建立应急服务处理机制。3.3.3应有完善的值班工作程序和交接班管理制度。3.4 服务时限 3.4.1提供维修服务应根据维修内容、委托方的服务需求、服务等级而个性化配置。通常应建立 8h 值班制度，未建立值班制度的，应有报修电话，服务事项有记录存档。急修服务应 30 min 内到场，其他报
14、修按合同或双方约定时间到场。3.4.2对业主（物业使用人）、客户的求助、咨询应即时处理。对业主（物业使用人）、客户的投诉，应在 3d 内给予答复。3.5档案管理 3.5.1物业服务人应建立档案管理制度，档案内容应包括但不限于：1 物业竣工验收档案；2物业及其配套设施权属清册；3业主（物业使用人）、客户、商户名册及相关信息档案；4共用部位、共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；5 签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；6 业主共有部分经营管理档案；7物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。3.5.2 档案资料应有专人负责，有条件的应建立档案室并分类管理。3.5.3对业主（物业使用人）、
15、客户信息，工程图纸、设施设备安装图纸及使用说明书等重要档案，应按国家档案管理标准归档管理，并符合相关要求。73.6 标识管理 3.6.1物业服务区域及专用作业区域内应设指示性标识，包括：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、地下停车场（库）出入指引、门牌号、商务中心、问询处、男女厕所、消防用品、安防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害废弃物存放点标识等引导指示牌和功能标识。物业服务区域主出入口应设有平面示意图，有完整的幢、单元(门)、楼层、户门标号等标识。写字楼及园区应有导视图。3.6.2物业服务区域的紧急出口、消防通道、禁烟区、河道等应设警示性标识。3.6.3物业服务区域内的主要道路及停车场应
16、设交通安全标识，主要路口应设路标。3.6.4应配置并在适当时使用“维修进行中”“小心地滑”“作业中”等临时性服务状态标识。3.6.5 多个标志牌在一起放置时，应按警告、禁止、指令、提示类型的顺序，先左后右、先上后下的顺序排列。3.6.6各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范，保持完好。3.6.7 安全标志牌应当至少每半年检查 1 次，如发现有破损、变形、褪色等不符合要求时，应及时修整或更换。3.6.8 在维修和更换激光安全标志时应有临时的标志替换，以避免发生意外的伤害。3.7管理制度 3.7.1物业服务人应根据物业特点，制定完善的物业服务方案和工作流
17、程，制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。其中内容包括但不限于：81 人力资源管理制度；2 财务管理制度；3合同管理制度；4 收费管理制度；5客户服务管理制度；6房屋维修养护管理制度；7 设施设备维修养护管理制度；8秩序维护管理制度；9 环境保护管理制度；10 绿化养护管理制度；11 安全生产管理制度；12 应急预案管理制度；13 消防管理制度；14信息公开管理制度；15 外包服务和物资采购管理制度。3.8专项要求 3.8.1住宅物业服务除应符合本标准正文部分的要求外，还应符合附录 A 的相关要求。3.8.2 商务写字楼和办公楼物业服务除应符合本标准正文部分的要求外，还应符合附
18、录 B 的相关要求。3.8.3 公园、景区、博物馆、展览馆、车站等物业服务除应符合本标准正文部分的要求外，还应符合附录 C 的相关要求。3.8.4 医院物业服务除应符合本标准正文部分的要求外，还应符合附录 D 的相关要求。3.8.5 学校物业服务除应符合本标准正文部分的要求外，还应符合附录 E 的相关要求。3.8.6 厂区、园区物业服务除应符合本标准正文部分的要求外，还应符合附录 B 和附录 C 的相关要求。94 查验接收 4.0.1物业服务人在接收物业前，应当与业主、业主委员会、物业管理委员会依据当地行业管理部门的规定和要求完成查验接收工作。查验对象通常应包括但不限于：1共用部位：包括建筑物
19、的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间；2共用设备：包括电梯、水泵、水箱、防避雷设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、智能控制设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备；3共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施及物业服务用房。4.0.2查验接收资料内容应主要包括但不限于：1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工
20、图等竣工验收资料；2共用设施设备出厂合格证明和保修卡、保修协议，设施设备安装调试资料、使用说明和维保等技术资料；3供电、供水、供热、供燃气、通信、有线电视等准许使用文件；4 物业质量保修文件和物业使用说明文件；5 查验接收所必需的其他资料。4.0.3查验双方经确认现场查验结果后形成书面查验记录，对查验中发现的问题，应明确解决措施和完成时限，签订物业查验接收协议。105 共用部位维护管理 5.1 一般规定 5.1.1应在物业服务合同中明确约定建筑物共用部位的日常管理和维修养护服务内容，保证物业的正常使用。5.1.2应建立并保管建筑物共用部位日常管理和维修养护记录。5.2 巡检 5.2.1应定期对
21、物业共用部位进行全面检查，建立巡检记录，发现问题及时向业主、业主委员会报告，根据物业服务合同约定和业主、业主委员会的委托，安排专项维修养护。5.2.2 应根据特殊天气情况(如台风、暴雨、暴雪等危害性天气)需要，及时对物业服务区域重点部位进行针对性检查，并对检查中发现的问题及时修复或者报告。5.3共用部位管理 5.3.1应根据建筑物实际使用年限和使用状况，属于日常维修养护的，应及时组织维护；需启用物业专项维修资金的，应及时编制计划提交业主、业主委员会，并与业主、业主委员会共同监督施工质量。5.3.2物业共用部位被人为损坏的，应由相关责任人负责修复或者赔偿。5.3.3重要维护项目应有工作记录。11
22、5.4 共用部位维护 5.4.1共用部位日常保养服务、维修服务应符合以下要求：1墙面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整、无遗缺，修补墙面及面砖应保持材质一致、基本无色差；2屋面排水沟应保持排水畅通。发现有防水层空鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；3 路面保持平整，无开裂和松动、无积水，积水井、窨井不漫溢，井盖无缺损，发现损坏应在规定时间内修复；4卫生间、茶水间保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞，保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复；5 避难层、平台保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水系统畅通无堵塞，发现损坏立即修复；
23、6 楼梯间、走廊通道保持清洁、通畅，无堆放物；7 定期做好幕墙的巡检，保持其完好；当发现幕墙损坏或者存在安全隐患，物业服务人应立即告知业主、业主委员会，并督促其采取相应措施；当发现幕墙损坏或者存在安全隐患可能危及人身财产安全，物业服务人应采取必要的应急措施，并立即报告相关行政主管部门。5.4.2建筑物户外设置物(招牌、广告牌、霓虹灯等)以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等应符合政府部门或管理规约的要求，发现违规行为应及时劝阻制止，劝阻制止无效的应及时向相关主管部门报告。5.4.3物业服务区域内木门窗、封檐板、木栏杆、楼梯扶手、防护围栏等，出现油漆起皮、剥落的应及时修补。126 共用设施设备维护
24、管理 6.1 一般规定 6.1.1物业服务人应建立完整的设施设备的档案资料，设施设备标识齐全。6.1.2应由专业人员负责制定实施保养计划，及时填写设备运行保养维护记录，按规定持证上岗。6.1.3设备房内照明应符合相关规定，标识、标牌齐全美观，墙面平整无污迹，地面平坦、防滑、无积尘积水，物品摆放整齐，无杂物，设备运行防护应无缺陷，消防灭火设备(或器件)的功能有效，配备符合相关规定。6.1.4对设施设备的停机维修保养，应尽可能安排在不影响业主（物业使用人）、客户的正常使用时间段内进行，并至少提前 1d 做出告知提示。6.1.5物业服务区域内禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品，工业
25、厂区配有合格设施的除外。6.1.6 机房管理应符合下列要求：1 应定人、定机和持证操作，连续运行的应实行交接班和值班制度，外来人员进出机房应登记；2 设备系统图、安全责任人、操作规程及设备突发故障应急处置预案应在墙面的显著位置张贴；3 机房应符合相关的运行环境和技术条件，具备防火、防潮、防尘、防震、防腐蚀和防小动物进入的功能，保持适宜的照明和通风；4 配置必要的安全用具、消防器材、防护用品、应急救援及专用工具和监视、测量资源，重要机房应设置消防专用电话和摄像13监控装置；5统一设置系统分类色标、设备名称标识、运行状态标识和安全警示标识；6 机房内无杂物及危险物品摆放，设备本体及其附件、电气控制
26、箱、电气开关等保持清洁。6.1.7各类设施设备的维修维护及时率应在 90%以上。6.2道路、停车场(库)6.2.1日常应保持物业服务区域内道路畅通，排水功能完好，雨污分流，边石无破损松动，每年进行 1 次全面维修养护。6.2.2停车场（库）的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，配备消防设备，确保通道畅通，有各类行车、停车标识。6.3电梯、自动扶梯和自动人行道 6.3.1 电梯、自动扶梯和自动人行道维护管理应符合下列要求：1物业服务人应确保电梯设备处于安全状态，委托依法取得相应资质的进行维护，委托保险公司提供足够且适当保险；2多台电梯设备安装在共用电梯井道或空间或同一机房内，物
27、业服务人应委托同一个维护组织进行维护；3在电梯设备使用期间，应保证乘客电梯和载货电梯的报警装置有效并与救援服务组织保持每天 24h 联系；4 应保证电梯设备使用者能获取准确的维护组织的名称和电话，有关信息应粘贴在明显可见的地方；5 应妥善保管机房和滑轮间门（活板门）、检修门和安全门以及层门的钥匙，并保证始终可在建筑物内获得，同时应保证仅提供给授权允许进入这些区域的人员使用；146 应为维护组织和实施救援的人员提供安全进入建筑物和电梯设备区域的通道，并确保维护人员进入工作区域的通道安全畅通。7电梯通信工具出现故障或电梯出现危险状况时，物业服务人应立即停止电梯的运行；8在下列情况下，物业服务人应及
28、时通知维护组织：1）察觉电梯设备出现异常或电梯设备所在环境有异常变化时；2）电梯设备在危险状况下停止运行后；3）由其授权和指派的人员介入救援后；4）与电梯设备本身和（或）其使用环境或使用有关的任何改变前；5）在任何对电梯设备的第三方检查或工作前；6）在电梯设备准备长期停止运行前；7）在电梯设备长期停止运行后再次恢复使用前。6.3.2物业服务人应在下列情况下进行维护方面的风险评价：1 更换维护组织；2 建筑物和（或）电梯设备的使用发生变化；3电梯设备经改装或建筑物变化之后；4在发生了与电梯设备有关的事故之后。6.3.3物业服务人应保持与维护组织通信联络畅通，设立 24h 维保值班电话，保证接到故
29、障通知后及时予以排除；接到电梯困人故障报告后，维保人员及时抵达维保电梯所在地实施现场救援，设区的市抵达时间不超过 30min，其他地区一般不超过 1h。6.3.4 物业服务人应督促维护组织依据法规和合同的要求，按照安装使用维护说明书的规定，并且根据所保养电梯使用的特点，制定合理的维保计划与方案，对电梯进行清洁、润滑、检查、调整，更换不符合要求的易损件，使电梯达到安全要求，保证电梯正常运行。6.3.5 建立电梯的维保记录，维保记录应当经物业服务人的安全管15理人员签字确认。维保记录应及时归入电梯安全技术档案，至少保存 4 年。6.3.6 维护组织每年度至少进行 1 次自行检查，自行检查在特种设备
30、检验机构定期检验之前进行，自行检查项目及其内容根据使用状况确定，但是不少于年度维保和电梯定期检验规定的项目及内容，并且向物业服务人出具有审核人员签字、加盖维护组织公章或者其他专用章的自行检查记录或者报告。6.3.7 如果维护组织所作的风险评价结果表明需要增加某种附加警示时，应将这些警示直接设置在电梯设备或零部件上。如不能，也应在附近处设置。6.3.8标记、标志、图示和书面警示应符合以下要求：1 不应使用仅标注“危险”的标志或书面警示；2书面警示应采用中文编写，易于理解，无歧义；3直接附在电梯设备或零部件上的标记、标志、图示和书面警示应能长久地保持清晰，模糊时应予以更新。6.3.9 维护组织在维
31、保过程中，发现事故隐患及时告知物业服务人；发现严重事故隐患，及时向当地特种设备安全监督管理部门报告。6.3.10 除由受委托的维护组织进行的检查和测试工作外，物业服务人还需定期完成下列各项工作：1 电梯应保持电梯井道以外部分及轿厢内的清洁，通过全程上行及下行来评价乘运质量的变化，以及电梯设备的损坏情况。以下列出评价电梯设备未发生缺失或移位、未受损伤和功能正常的典型检查项目：1）层门和门地坎；2）平层准确度；3）非限制区内的指示器；4）层站按钮；165）轿内选层按钮；6）开关门按钮；7）轿厢内与救援服务永久保持联系的双向通信工具；8）轿厢内正常照明；9）门保护装置；10）安全标志/须知；11）对
32、仅载货电梯和杂物电梯只检查相关项目。2 自动扶梯和自动人行道应保持自动扶梯和自动人行道外部的清洁，进行全程双向运行（如果有）来评价乘运质量的变化，以及电梯设备的损坏情况。以下列出评价电梯设备未发生缺失或位移、未受损伤和功能正常的典型检查项目：1）所有的照明和指示器；2）紧急停止装置；3）扶手带；4）围裙板和防夹装置；5）梳齿板；6）安全标志/须知；7）扶手带和梯级/踏板之间的速度差；8）梯级/踏板；9）扶手装置和护板；10）头部防护和前沿板；11）出入口处的安全性和通畅性。6.3.11电梯、自动扶梯和自动人行道紧急情况下的救援工作应符合以下要求：1 物业服务人授权的救援人员应通过维护组织的培训
33、，培训内容应与特定的电梯设备相符，并应不断更新；2所授权的救援人员仅可通过层门解救电梯内乘客；3所授权的救援人员无法通过手动和（或）电气应急装置移17动轿厢时，应与维护组织取得联系。6.3.12 物业服务人应在维护组织协助下制定应急措施和救援预案，每半年至少进行 1 次现场处置方案演练，每年至少组织 1 次专项应急预案演练。6.4 给排水系统 6.4.1 受委托的物业服务人应制定设施设备管理卫生制度并予以实施，管理人员每年进行 1 次健康检查和卫生知识培训。6.4.2 应确保蓄水池周围 10m 以内不得有渗水坑，不得堆放垃圾、有害物等污染源。水箱周围 2m 内不应有污水管线及污染物。6.4.3
34、日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无明显灰尘。6.4.4受委托的物业服务人每周应对供水设备至少检查 2 次，每季度应对水泵润滑部位加注润滑油，每 3 年应对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年应保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁，应建立并落实二次供水水池/水箱双管制。6.4.5受委托的物业服务人每半年应对生活水箱至少清洗消毒 1 次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告。6.4.6发生饮水事故时，物业服务人应立即采取应
35、急措施，同时报告当地卫生部门并协助卫生部门进行调查处理。6.4.7物业服务人应制定临时停水情况下的应急处置预案，完善各项保障措施。6.4.8 排污水泵能正常运转，应无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水水位控制装置灵敏可靠，控制箱开关、指示灯完好。186.4.9 下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。6.4.10 制定管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等情况下的应急处置措施。6.5空调通风系统 6.5.1物业服务人对空调通风系统的日常管理应符合以下要求：1 应
36、根据空调通风系统的规模、复杂程度和管理工作量的大小，配备管理人员，管理人员宜为专职人员，建立相应的运行班组，配备相应的检测仪表和维修设备；2管理人员应经过专业培训，经考核合格后才能上岗，用人单位应建立和健全人员的培训和考核档案；3物业服务人应委托具有检测资质单位定期对空调冷水和冷却水的水质进行检测和分析。6.5.2 物业服务人应确保系统日常运行中，设备、管道及附件达到以下要求：1 表面保持整洁，无明显锈蚀，绝热层无脱落和破损；2无跑、冒、滴、漏、堵现象，绝热外表面不应结露、腐蚀或虫蛀；3风管内外表面应光滑平整，非金属风管不得出现龟裂和粉化现象。6.5.3空调自控设备和控制系统以及空调通风系统中
37、的温度、压力、流量、热量、耗电量、燃料消耗量等计量监测仪表，应定期检验、标定和维护，仪表工作应正常，失效或缺少的仪表应更换或增设。6.5.4制冷机组、空调机组、风机、水泵和冷却塔等设备应定期维护和保养。196.5.5空调通风系统的主要设备和风管的检查孔、检修孔和测量孔，不应取消或被遮挡。6.5.6 物业服务人宜每年进行 1 次空调通风系统能耗系数（CEC）的测算，测算结果应作为对系统节能状况进行监测和比较的依据。6.5.7空调通风系统新风口的周边环境应保持清洁，应远离建筑物排风口和开放式冷却塔，不得从机房、建筑物楼道以及吊顶内吸入新风，新风口应设置隔离网。6.5.8空调通风系统初次运行和停止运
38、行较长时间后再次运行之前，应对其空气处理设备的空气过滤器、表面式冷却器、加热器、加湿器、冷凝水盘等部位进行全面检查，根据检查结果进行清洗或更换。空气过滤器应定期检查，必要时应清洗或更换。设备冷凝水管道，应设置水封。6.5.9空调房间内的送、回、排风口应经常擦洗，保持清洁，表面不得有积尘与霉斑。6.5.10空气处理设备的凝结水集水部位不应存在积水、漏水、腐蚀和有害菌群孳生现象。6.5.11空调通风系统的设备机房内应保持干燥清洁，不得放置杂物。6.5.12冷却塔应保持清洁，应定期检测和清洗，且应做好过滤、缓蚀、阻垢、杀菌和灭藻等水处理工作。6.5.13卫生间、厨房等处产生的异味，应避免通过空调通风
39、系统进入其他空调房间。6.5.14 空调通风系统中的风管和空气处理设备，应定期检查、清洗和验收，去除积尘、污物、铁锈和菌斑等，风管检查周期每 2年不少于 1 次，空气处理设备检查周期每年不应少于 1 次。6.6供配电系统 6.6.1强电系统检查、维护应符合下列规定：201受委托的物业服务人日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术操作人员每 2 个工作日巡视检查 1 次并按规定记录，每季度清洁保养 1 次强电井及井内设备；2高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好，配电回路标识清楚，各回路电流在额定范围内；3
40、发电机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，如配备有两套主备用启动蓄电池的，按每 2 个月轮换使用 1 次，对启动蓄电池性能每月检测 1 次；4在紧急情况下，发电机组能在 15s 内启动，发电机组储备油料必须满足机组满载运行 6 h；5功率因数控制器功能完好，设备运作灵敏、可靠无损坏，补偿控制器手动、自动切换有效，补偿电容完好。6.6.2强电系统设施日常维护应符合表 6.6.2 的要求。表 6.6.2 强电系统设施维护要求 序号 系统维护要求1强电系统变配电1）按照 GB 26860 的要求实施运行与维护，保持安全运行；2）高（低）压配电应按年度维护计划或因故障进行检修，严格执行电气作业的
41、安全技术措施和组织措施，并做好记录；3）按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存测试合格报告；4）高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；5）高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；6）变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定；7）功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；8）变（配）点系统联络自切正常；9）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客2强电系统应急供电1）按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；2）定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用；3）发电机控制柜手动及自动启动
42、正常，各类表计显示正常；4）自动转换开关状态显示完好，动作正常；5）定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；6）定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养；7）遇停电故障转换正常，随时可用216.6.3弱电与安防系统维护应符合下列规定：1物业服务人要指派专业技术人员对安防系统维修和维护，委托专业单位维护的，需签订保密协议并做好重要数据备份；2 闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定；3 硬盘录像资料应至少保存 30 d 以上，专人负责保管；4 红外线报警设备工作正常，出现故障应及时修复，故障期间落实各项安防措施；5停车场系
43、统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置(压力电波、防撞胶条)，道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识；6物业服务区域无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等应保证使用正常，公共区域各类报警探测器完好；7每年至少清洁保养 1 次弱电井及井内设备；8根据应急负载功耗分布情况，主电源的供电质量和连续供电保障能力，确定是否配置备用电源、备用电源形式及其供电模式，高风险等级单位或部位宜配置备用电源。6.6.4 弱电与安防系统设施维护要求见表 6.6.4。表 6.6.4 弱电与安防系统设施维护要求 序号系统维护要求1弱电系统楼宇智能化1）服务器工作正常、通信正常、整洁；2）工作站工作正常
44、、通信正常、整洁；3）数字式直接控制器工作正常、通信正常、整洁、线路整齐；4）末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固2程控交换机1）程控交换机数据通信工作正常、整洁、线路整齐；2）维护终端工作正常、整洁；3）计费系统工作正常、整洁；4）话务台工作正常、话音清晰、整洁；5）电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损；6）语音信箱工作正常、整洁、接线正确22续表 6.6.4序号系统维护要求3弱电系统网络通信设备1）配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；2）光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；3）插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁4广播与背景音响系统1）音源设备工作正常，整洁完好；2
45、）功放设备工作正常，整洁完好；3）扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；4）背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常5安防系统中央监控1）摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；2）画面分割器工作正常、整洁；3）录入设备工作正常、整洁；4）监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；5）矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；6）监控的录入资料应至少保持 30d，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行6巡更1）工作站工作正常、整洁；2）巡更器具工作正常；3）巡更点位置正确、安装牢固、工作正常7周界报警1）工作站工作正常、整洁；2）红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁8对讲 1）基站线路
46、无损、工作正常、整洁；2）天线安装牢固、工作正常9门禁1）工作站工作正常、整洁；2）服务器工作正常、整洁；3）读卡机指示灯完好、工作正常；4）电子门锁工作正常6.7消防系统 6.7.1物业服务人根据消防设施操作使用要求制定操作规程，明确操作人员，建立消防设施值班、巡查、检测、维修、保养、建档等制度，确保消防设施正常运行。消防设施操作人员，应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上等级的职业资格证23书，能熟练操作消防设施。6.7.2物业服务人不具备消防设施维修、保养能力的，应与消防设备生产厂家、消防设施施工安装企业等有维修、保养能力的单位签订消防设施维保合同。从事建筑消防设施保养的人
47、员，应当通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有高级技能以上等级职业资格证书；从事建筑消防设施维修的人员，应当通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有技师以上等级职业资格证书。6.7.3 物业服务人应加强消防控制室管理，并应符合以下要求：1实行每日 24h 值班制度。值班人员应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上等级的职业资格证书；2每班工作时间应不大于 8h，每班人员应不少于 2 人，值班人员对火灾报警控制器进行日检查、接班、交班时，应填写消防控制室值班记录表。值班期间每 2h 记录 1 次消防控制室内消防设备的运行情况，及时记录消防控制室内消防设备的火警或故障情况；3 正常工作状
48、态下，严禁将自动喷水灭火系统、防烟排烟系统和联动控制的防火卷帘等防火分隔设施设置在手动控制状态。其他消防设施及相关设备如设置在手动状态时，应有在火灾情况下迅速将手动控制转换为自动控制的可靠措施；4 应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足，确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜启动开关处于自动位置(通电状态)。6.7.4 消防控制室值班人员接到报警信号后，应按下列程序进行处理：1接到火灾报警信息后，应以最快方式确认；2确认属于误报时，查找误报原因并填写建筑消防设施故障维修记录表；3火灾确认后，立即将火
49、灾报警联动控制开关转入自动状态24（处于自动状态的除外），同时拨打“119”火警电话报警；4 立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，同时报告单位消防安全责任人，单位消防安全责任人接到报告后应立即赶赴现场。6.7.5 消防控制室内应保存下列纸质和电子档案资料：1 建(构)筑物竣工后的总平面布局图、建筑消防设施平面布置图、建筑消防设施系统图及安全出口布置图、重点部位位置图等；2 消防安全管理规章制度、应急灭火预案、应急疏散预案等；3 消防安全组织结构图，包括消防安全责任人、管理人、专职、义务消防人员等内容；4 消防安全培训记录、灭火和应急疏散预案的演练记录；5 值班情况、消防安全检查情况及巡查情况的
50、记录；6消防设施一览表，包括消防设施的类型、数量、状态等内容；7 消防系统控制逻辑关系说明、设备使用说明书、系统操作规程、系统和设备维护保养制度等；8 设备运行状况、接报警记录、火灾处理情况、设备检修检测报告等资料，并定期保存和归档。6.7.6值班、巡查、检测时发现故障，应及时组织修复。因故障维修等原因需要暂时停用消防系统的，应有确保消防安全的有效措施，并经物业服务人明确的消防安全责任人批准。故障排除后应进行相应功能试验并经单位消防安全管理人检查确认，维修情况应记入建筑消防设施故障维修记录表。消防设施巡查应明确各类建筑消防设施的巡査部位、频次和内容，巡查时应填写建筑消防设施巡査记录表。6.7.
