1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 51 及答案与解析一、单项选择题1 区位由( )和距离所决定。（A）坐落（B）朝向（C）方位（D）地址2 某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是( )。（A）大位置（B）小位置（C）微位置（D）地址3 房地产价格与房地产( )负相关。（A）需求（B）供给（C）开发成本（D）价值4 下列关于地租的说法，错误的是( )。（A）绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租（B）级差地租是不同土地由于肥力等不同而形成的差别地租（C）垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租
2、（D）地租的本质是超额报酬或超额收益5 工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高，这种现象为城市发展演变的( )阶段。（A）绝对集中（B）绝对分散（C）相对集中（D）相对分散6 国家依法征收不动产的前提是为了( )的需要。（A）特定群体利益（B）地方经济发展（C）公共利益（D）政府7 下列关于公共利益的说法，正确的是( )。（A）公共利益与政府利益是一致的（B）公共利益小于政府利益（C）公共利益不同于政府利益（D）公共利益的主体是政府8 集体土地征收需要经历的程序有申请、( )、批准、公告和补偿等。（A）审批（B）考查（C）审查（D）备案9 下列关于集体
3、土地征收补偿费用的说法，错误的是( )。（A）土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等（B）土地征收补偿根据被征收土地平均年产值的倍数给予补偿（C）土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归农村集体经济组织所有（D）安置补助费可支付给安置单位或安置个人10 下列关于建设用地管理原则的说法，错误的是( )。（A）节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率（B）强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用（C）实行建设用地有偿使用（D）经济效益优先11 根据中华人民共和国物权法，建设用地使用权期间届满自动续期的是( )。（A）商业用地（B）工业用地（C）住宅用地（
4、D）教育用地12 下列关于国有建设用地租赁范围的说法，正确的是( )。（A）对土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，不可实行租赁（B）对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁（C）对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应当有偿使用的，只能采用租赁（D）国有企业破产或出售时所涉及的划拨建设用地使用权，既可采取出让方式处置，也可实行租赁13 下列关于建设用地使用权抵押的说法，正确的是( )。（A）同一宗建设用地使用权可以设定两个以上的抵押权（B）以两宗建设用地使用权设定同一抵押权的，视为两个抵押标的物（C）以建设用地使用权抵押的，该土地上的在建工程不一并抵押（D）以
5、已出租的建设用地使用权抵押的，原租赁合同无效14 以出让方式取得的房地产开发用地，满( )年未动工开发的，政府可以无偿收回建设用地使用权。（A）0.5（B） 1（C） 2（D）315 下列选项中，不属于房地产市场调研特点的是( )。（A）系统性（B）目的性（C）跟踪性（D）多样性16 在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的( )。（A）性质（B）现状特征（C）原因（D）发展趋势17 下列选项中，不属于实地调研法的是( )。（A）小组访谈法（B）现场踩盘法（C）文案调研法（D）实验法18 房地产开发企业在开盘前公开推出的各种楼盘销售广告中的房地产资料，是一种( )资料。（A）准交易（
6、B）已促成供求双方交易的（C）成功交易完成的（D）正在发生交易的19 房地产市场调研报告的核心部分是( )。（A）调研成果（B）调研方法（C）调研条件（D）调研依据20 对搜集的各种信息进行分类和甄别筛选，是房地产市场调研报告编制中( )阶段的工作。（A）信息整理（B）专题研讨（C）分工编写（D）形成初稿21 一般来说，随着人们收入水平的提高，人们的自住价值取向从“刚性需求” 向居住享受取向发展。追求居室面积大小的需求属于( )。（A）基本居住取向（B）地段价值取向（C）居住享受取（D）社会地位取向22 下列选项中，不属于房地产开发项目目标客户的基本特征的是( )。（A）目标客户区域特征分析（
7、B）目标客户家庭结构分析（C）目标客户年龄构成分析（D）目标客户心理情况分析23 某企业为使其开发的房地产项目与同类项目有明显区别，使其更具市场竞争力，市场定位应遵循( ) 原则。（A）约束性（B）系统性（C）差异性（D）预测性24 在众多的管理内容和目标中，三个基本目标构成了房地产开发项目管理的目标体系，下列选项中不属于三个基本目标的是( )。（A）质量（B）成本（C）利润（D）进度25 若贷款年利率相同，甲按月计息，乙按季计息，丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是( )。（A）丙、乙、甲（B）乙、丙、甲（C）甲、乙、丙（D）甲、丙、乙26 某房地产开发项目的总投资为 5 000
8、 万元，其中 60为年利率 7的、银行贷款，全部本息 3 年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为( )万元。（A）3 210（B） 3 420（C） 3 630（D）3 67527 房地产开发项目的成本利润率是( )的比率。（A）年利润总额与项目总投资（B）年利润总额与资本金（C）年税后利润总额与资本金（D）总开发利润与总开发建设成本28 在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于( )。（A）购置土地（B）归还贷款（C）发放福利（D）增加资本金29 房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和( )。（A）资金平衡能力（B）清偿能力（C）融资能力（D）竞争能力3
9、0 某投资者以 100 万元购买了一店铺，其中 60 万元为银行提供的年利率为 7、期限为 10 年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为 15 万元，年经营成本为年租金收入的 25。该项投资的偿债备付率是( )。（A）1.32（B） 1.76（C） 1.88（D）2.531 在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是( )。（A）楼面地价随容积率的增高而降低（B）容积率随楼面地价的增高而升高（C）楼面地价不受容积率变化的影响（D）容积率间接地受到楼面地价变化的影响32 当各投资方案计算期不相同时，进行投资方案比选宜采用的方法是( )。（A）差额净现值法（B）净现值法（C）净
10、将来值法（D）年值法33 用年值法对计算期不同的互斥方案进行比选时，以( )的方案为优。（A）年值小（B）净年值大（C）费用年值大（D）净现值小34 在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的( )。（A）设计单位（B）建设单位（C）监理单位（D）施工单位35 具备独立施工条件，但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工程，称为( )。（A）单项工程（B）单位工程（C）分部工程（D）分项工程36 下列选项中，不属于房地产开发项目工程勘察的是( )。（A）工程测量（B）工程地质勘察（C）水文地质勘察（D）编制工程勘察任务书37 评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选人不超过( )名。（
11、A）2（B） 3（C） 4（D）538 某私人投资的房屋建筑工程项目，施工单项合同估算价为 350 万元，根据国家现行规定，该项目的施工采购( )。（A）必须进行招标（B）必须公开招标（C）应以招标公告方式邀请特定法人投标（D）应以邀请书方式邀请不特定法人投标39 房地产开发项目的实施控制是对项目成本、质量和( )三个目标进行有效控制。（A）利润（B）效益（C）进度（D）环境40 房地产估价工作应按一定的程序进行，下列( )应该在确定估价结果前完成。（A）制定估价作业方案（B）撰写估价报告（C）审核估价报告（D）交付估价报告41 比较法估价时，因可比实例的成交日期与价值时点不同而对可比实例成交
12、价格进行的处理，属于( ) 。（A）建立比较基础（B）交易情况修正（C）市场状况调整（D）房地产状况调整42 在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去( )。（A）房地产价格（B）建筑物开发成本（C）土地价值（D）建筑物市场价值43 建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于( )折旧。（A）功能（B）经济（C）物质（D）快速44 房地产估价报告使用期限应自( )起算。（A）价值时点（B）受理估价委托之日（C）评估基准日（D）估价报告出具日期45 制定房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销( )的工作内容。（A）分析（B）方案制定（C）计划实施（D）计划控制46 根据动态控
13、制原理，下列关于房地产开发项目营销方案调整的说法，正确的是( )。（A）方案的目标、计划可调整，但实施手段不应调整（B）方案的目标不应调整，但计划和实施手段应根据需要调整（C）方案的目标和计划不应调整，但实施手段应根据需要调整（D）方案的目标、计划和实施手段均应根据情况适时调整47 房地产开发企业委托两家以上房地产经纪机构共同代理销售其开发的商品房，房地产经纪机构之间的协调工作一般由( )负责。（A）房地产开发企业（B）地方房地产经纪行业组织（C）资信最好的一家房地产经纪机构（D）资质等级最高的一家房地产经纪机构48 商品房预售前，房地产广告的主要目的和重点应是( )。（A）提升商品房的价值（
14、B）提高商品房的知名度（C）提升商品房的品质（D）降低商品房的后期开发成本49 某房地产经纪机构与一房地产开发企业签订商品房销售代理合同，取得商品房独家销售权，关于该商品房销售代理的说法，错误的是( )。（A）该房地产开发企业与该房地产经纪机构之间是单一的委托和代理关系（B）该房地产经纪机构在任何情况下均不可将该商品房再委托分代理（C）在销售代理合同期内，无论谁售出该商品房，该房地产经纪机构均可取得佣金（D）该房地产经纪机构按照销售额的一定比例提取销售代理费50 下列关于商品房促销方式中人员促销的说法，错误的是( )。（A）人员促销不利于销售方式的调整，缺乏灵活性（B）人员促销是一种面对面的直
15、接促销方式（C）人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系（D）人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息51 下列关于物业服务企业的说法，错误的是( )。（A）物业服务企业具有独立的企业法人资格（B）物业服务企业属于服务性企业（C）物业服务企业属于微利型企业（D）物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能52 下列物业管理事项中，不需要业主共同决定的事项是( )。（A）制定和修改业主大会议事规则（B）监督管理规约的实施（C）选举业主委员会（D）选聘物业服务企业53 商品住宅小区前期物业服务合同的甲方是该小区( )。（A）所在的房地产行政主管部门（B）建设单位（C）所在的街道办事处（D）施工单位5
16、4 物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是( )。（A）物化成果（B）物业管理服务（C）特约服务（D）专项服务55 当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的( )时，应当及时续交。（A）10（B） 20（C） 30（D）5056 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由( )督促其限期缴纳。（A）业主大会（B）房产行政管理部门（C）社区居民委员会（D）业主委员会57 房地产抵押贷款关系中，借款人为( )。（A）债权人（B）债务人（C）抵押权人（D）第二人58 个人住房组合贷款是指由( )形成的特定贷款组合。（A）等额本息贷款和等额本金贷款（
17、B）一手房贷款和二手房贷款（C）固定利率贷款和浮动利率贷款（D）住房公积金贷款和商业性贷款59 房地产投资信托基金的英文简称是( )。（A）REITs（B） CIREA（C） DCF（D）FIRR60 个人住房贷款为住房公积金和商业组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确( )为保险的第一受益人。（A）商业银行（B）住房公积金贷款委托人（C）借款人（D）抵押物所有人二、多项选择题61 城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表性理论有( )。（A）多核心理论（B）扇形理论（C）级差地租理论（D）中心商务区土地利用模式（E）同心圆理
18、论62 城市化进程中的各种量变和质变会引起( )变化。（A）城市体系属性（B）城市形态（C）城市生态（D）城市居民生活方式（E）城市人口性别63 下列选项中，属于征收耕地补偿费用的有( )。（A）安置补助费（B）征地管理费（C）地上附着物补偿费（D）青苗补偿费（E）安排被征地农民的社会保障费用64 下列选项中，可以通过划拨取得土地使用权的有( )。（A）军事演习场（B）公用卫生间（C）民用加油站（D）劳教所（E）经营性养老院65 国有建设用地使用权转让的方式有( )。（A）出售（B）出让（C）互换（D）租赁（E）赠与66 在房地产市场预测方法中，专家意见法的优点有( )。（A）集思广益（B）避
19、免偏见（C）修正自己的判断（D）步骤简单（E）易受他人意见的影响67 下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有( )。（A）投资各方现金流量表（B）总投资估算表（C）资金来源与运用表（D）借款还本付息计划表（E）资产负债表68 规划设计条件对房地产产品定位的限制包括( )。（A）容积率（B）单位投资额（C）建筑高度（D）建筑间距（E）车库数量比率69 某投资者拥有 1000 万元的资金，甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为 500 万元、300 万元、600 万元、680 万元。该投资者完全用自有资金投资的可选方案有( ) 。（A）甲乙（B）甲丙（C）甲丁（D）
20、乙丁（E）乙丙70 下列房地产开发项目的税费中，属于销售税费的有( )。（A）人防工程费（B）用电权费（C）营业税（D）城市维护建设税（E）教育费附加71 解决房地产开发项目合同争议的路径有( )。（A）协商（B）协商 调解（C）协商 调解仲裁（D）协商调解仲裁诉讼（E）协商调解诉讼72 房地产投资项目风险识别的主要工作有( )。（A）测算风险概率（B）感知风险（C）估计风险损失（D）分析风险（E）制定风险应对策略73 房地产开发企业对其开发项目进行定价时，主要依据同业者价格策略或同类项目价格而进行定价的方法有( )。（A）目标利润定价法（B）随行就市定价法（C）成本加成定价法（D）比较定价法
21、（E）顾客感受定价法74 在工程设计阶段，房地产开发项目投资控制的方法有( )。（A）制定奖惩措施（B）执行标准设计（C）应用价值工程（D）推行限额设计（E）控制工程变更75 一份房地产估价报告的组成部分应包括( )。（A）注册房地产估价师声明（B）估价的假设和限制条件（C）被估价房地产的市场竞争力分析（D）估价结果报告（E）估价技术报告76 采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。（A）选取的报酬率偏低（B）预测的未来净收益偏大（C）估计的收益年限偏短（D）估计的运营费用偏大（E）计算使用的空置率偏高77 在物业管理活动中，业主享有的权利包括( )。（A）提议召开业主大会（
22、B）执行业主大会的决定（C）监督业主委员会的工作（D）监督物业共用部位的使用情况（E）交纳物业服务费78 下列物业服务企业的资质条件中，二级资质企业必须满足的条件有( )。（A）注册资本 300 万元人民币以上（B）具有中级以上职称的专职管理和技术人员不少于 10 人（C）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（D）管理两种类型以上物业，其中多层住宅为 2106 平方米以上（E）管理两种类型以上物业，其中非住宅物业为 5105 平方米以上79 住房抵押贷款证券化的优点有( )。（A）增强市场信用（B）增加抵押贷款的流动性（C）分散和转移投资者风险（D）促进房价降低（E）方便商业银行长
23、期贷款变现80 按月等额本金还款法的特征包括( )等。（A）月支付的本金均等（B）月支付的利息均等（C）月还款额先大后小（D）月还款额先小后大（E）借款人前期的还款压力较小三、案例分析80 某投资商购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前五年的净租金收益见下表(其中，银行贷款年利率为 7，国库券年利率为 5，投资者目标收益率为10)。根据以上资料，回答下列问题：81 该投资项目的财务净现值是( )万元。（A）72.44（B） 100（C） 135.22（D）164.3782 该投资项目的静态投资回收期是( )年。（A）3（B） 3.56（C） 4.17（D）583 该投资项目的财务内部收益率约
24、为( )。（A）10.00（B） 14.88（C） 20.00（D）20.8884 假如( ) ，该投资项目收益率将下降。（A）净租金收益减少（B）第五年与第三年的净租金收益调换（C）通货膨胀率下降（D）置业投资增加84 某房地产开发企业以 4000 万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权。该地块面积为 20000 平方米，规划容积率为 05，绿地率不低于 35，预期投资利润率为35，销售税费为销售收入的 6。产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积 2000 元平方米，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积 1500 元平方米，可销售比率为 95。促
25、销工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠送车库。项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。根据以上资料，回答下列问题：85 该项目的楼面地价为( )元平方米。（A）1000（B） 2000（C） 4000（D）421186 采用成本导向定价法确定项目均价为( )元平方米。（A）9552（B） 10771（C） 11297（D）1133887 该项目涉及的促销方式有( )。（A）公共关系（B）人员促销（C）广告
26、促销（D）营业推广88 从背景资料判断，在一般情况下，该项目的价格走势将( )。（A）上升（B）下降（C）无法预计（D）维持稳定88 某商品住宅在建工程，土地总面积为 15 000 平方米，容积率为 23，已正常开发建设 16 个月。同类商品住宅开发项目的建设期为 24 个月，相似商品住宅的市场价格为 8 000 元平方米。根据以上资料，回答下列问题：89 该商品住宅在建工程的后续建设期为( )个月。（A）6（B） 8（C） 18（D）2490 该房地产开发项目开发完成后的价值为( )亿元。（A）1.2（B） 2（C） 2.76（D）391 按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要
27、支出包括( )。（A）土地取得成本（B）续建成本（C）销售税费（D）取得该在建工程的税费92 该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去( )。（A）后续开发的必要支出及应得利润（B）保证金（C）商品住宅建筑安装工程费（D）征地拆迁费用92 2008 年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制。2009 年物业服务支出暂定为 280 万元，酬金按固定数额提取，每年 20 万元。2009 年，甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计 300 万元。2010 年 1 月经审计，2009 年实际物业服务支出为 250 万元，结
28、余 30 万元。根据以上资料，回答下列问题：93 该住宅小区业主委员会与甲物业服务企业签订的物业服务合同属于( )。（A）有名合同（B）要式合同（C）劳务合同（D）集体合同94 下列关于 2009 年物业服务支出结余 30 万元的说法，正确的是( )。（A）该 30 万元应归甲物业服务企业（B）该 30 万元应视作甲物业服务企业的酬金（C）该 30 万元应作为奖金发放给甲物业服务企业的员工（D）该 30 万元应归该住宅小区的全体业主95 根据物业服务定价成本监审办法(试行)，可以列入该住宅小区物业服务支出的为( ) 。（A）甲物业服务企业清洁人员工资（B）歌甲物业服务企业管理费分摊（C）更换该
29、小区共用水泵所需费用（D）甲物业服务企业的该小区项目部办公费96 该住宅小区采用的物业服务酬金制计费方式的财务特征为( )。（A）该住宅小区业主支付固定的物业服务费（B）甲物业服务企业固定成本的比例较低（C）甲物业服务企业人工成本占总成本的比例较高（D）该住宅小区管理处是独立的会计主体96 2012 年 7 月，张某首次购买_套总价为 40 万元、建筑面积为 50 平方米的商品住房，并向银行申请了 5 万元的贷款。张某选择等额本息还款方式，贷款期限为20 年，贷款年利率为 5，当地契税税率为 3。根据以上资料，回答下列问题：97 按国家现行规定，张某缴纳契税的情况应为( )。（A）免征（B）按税率 1缴纳（C）按税率 15缴纳（D）按税率 3缴纳98 张某该笔贷款的月还本付息额为( )元。（A）290（B） 317（C） 330（D）39599 张某该笔贷款第二个月偿还的利息额约为( )元。（A）122
