1、2003 年房地产经纪人（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 一个民事法律关系中至少有( )个主体。（A）1（B） 2（C） 3（D）42 根据权利标的不同性质，民事权利可以分为( )。（A）物权和人身权（B）财产权和生命健康权（C）财产权和人身权（D）物权和肖像权3 复代理是指代理人为行使代理权，通过以( )的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。（A）代理人（B）被代理人（C）第三人（D）代理人和被代理人4 甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为( )。（A）自物权（B）用益物权（C）不动产所有权（D）
2、地役权5 不属于无效的民事行为是( )。（A）一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下所为的（B）违反法律的（C）以合法形式掩盖非法目的的（D）限制民事行为能力人依法能独立实施的6 限制人身自由的行政处罚只能由( )设定。（A）法律（B）行政法规（C）部门规章（D）政府规章7 按国家规定，征用 10hm2 基本农田以外的耕地，如果该耕地被征用前 3 年平均年产值为 1000 元/亩，征用该耕地的土地补偿费最多为 ( )万元。（A）10（B） 15（C） 100（D）1508 下列关于征用集体土地的表述中，正确的是( )。（A）由集体土地所有者与土地使用者签订土地出让合同（B）由市县人民政府与
3、土地使用者签订土地出让合同（C）由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地出让合同（D）集体土地不经征用不得出让9 土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。（A）原土地使用人（B）市、县人民政府（C）市、县人民政府土地管理部门（D）市、县人民政府规划部门10 核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满 ( )未动工开发建设的，属于闲置土地。（A）6 个月（B） 1 年（C） 2 年（D）3 年11 城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在( )实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。（A）城市市区内（B）城市规划区内国有土地上（C）城市建成区内国有土地上（D）城
4、市规划区内土地上12 拆迁人是( ) 。（A）房屋行政主管部门（B）取得房屋拆迁许可证的单位（C）规划行政主管部门（D）专门从事房屋拆迁的单位13 按照城市房屋拆迁管理条例规定，( )确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。（A）通过拆迁当事人协商（B）根据市场行情，拆迁主管部门（C）用房地产市场评估的办法（D）根据房屋重置价并考虑成新度14 拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起( )日内作出。（A）15（B） 30（C） 60（D）9015 城市分区规划经当地城市规划行政
5、主管部门审核后，报( )审批。（A）城市人民政府（B）上级城市规划行政主管部门（C）同级人民代表大会或其常务委员会（D）省、自治区、直辖市人民政府16 下列有关房地产广告的表述中，不正确的是( )。（A）广告仅介绍房地产项目名称的，可以不载明商品房预售许可证号（B）广告中涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明（C）广告中涉及房屋面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积（D）预售广告中涉及装修装饰内容的应当在广告中注明17 建设单位申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的( )。（A）20%（B） 25%（C） 30%（D
6、）50%18 建设工程在( ) 条件下，建设单位可以不用办理施工许可证。（A）工程投资额在 50 万元以下且建筑面积在 500m2 以下（B）工程投资额在 50 万元以下或建筑面积在 500m2 以下（C）工程投资额在 30 万元以下且建筑面积在 300m2 以下（D）工程投资额在 30 万元以下或建筑面积在 300m2 以下19 建筑企业资质分为( )。（A）施工总承包、行业分包和劳务分包（B）施工总承包、专业承包和劳务分包（C）施工综合承包、行业分包和专项分包（D）施工综合承包、专业分包和专项分包20 房地产开发企业的房地产开发暂定资质证书的有效期为( )。（A）6 个月（B） 1 年（C
7、） 2 年（D）3 年21 房地产投资项目资本金可以用货币出资，也可以用工业产权、非专利技术作价出资，但工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的( )。（A）15%（B） 20%（C） 25%（D）30%22 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕当日起( )日内，持相关证明材料到房地产开发主管部门备案。（A）15（B） 30（C） 60（D）9023 城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利义务由( )承担。（A）受让人（B）转让人（C）房屋拆迁管理部门（D
8、）受让人与转让人共同24 房屋买卖合同不属于( )。（A）要式合同（B）不要式合同（C）有偿合同（D）双务合同25 以划拨方式取得土地使用权的私有住房，因( )的原因，可以不办理土地使用权出让手续。（A）转让后仍然用于居住（B）位于市郊偏僻地区（C）亲友之间相互转让（D）以经济适用住房的价格转让26 下列关于房地产开发企业销(预)售商品房的表述中，正确的是( )。（A）房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人（B）房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房，但可采取变相返本销售的方式（C）没有取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得销售商品房，不得
9、向买受人收取任何预定款性质的费用（D）房地产开发企业可以根据购房者的需要将商品住宅分割拆零销售27 城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁期限届满，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前( ) 个月提出。（A）1（B） 2（C） 3（D）628 下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是( )。（A）无正当理由，拖欠房租 6 个月以上（B）承租人利用承租的房屋从事非法活动（C）将承租的房屋擅自转租（D）因不可抗力致使合同不能继续履行29 集体所有制企业的房地产抵押，必须经( )。（A）工会通过（B）全体职工同意（C）上级主管机关批准（D）企业职工代表大会通过30 房屋权属登记时，房屋面积按( )进
10、行登记。（A）套内建筑面积（B）建筑面积（C）使用面积（D）套内建筑面积或使用面积31 在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记是( )。（A）定期登记（B）总登记（C）初始登记（D）动态登记32 下列关于房屋租赁的表述中，错误的是( )。（A）共有产权的房屋出租必须征得共有人同意（B）已出租的房屋可以设定抵押（C）已出租的房屋发生房屋所有权转让，其租赁关系也随之解除（D）承租人可以将承租的房屋再出租33 房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，房屋所有人应申请房屋( )登记。（A）注销（B）变更（C）转移（D）初始34 房屋转移登记应在事实发生之日起( )日内提出申请。（A）30（B
11、） 60（C） 90（D）10035 职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时，房屋产别应登记为( )。（A）公产（B）公私共有产（C）私产（D）私产(部分产权)36 如按房屋租金计征房产税，其税率为( )。（A）12%（B） 6%（C） 1.2%（D）3%37 城市中教育费附加的税率一般为营业税的( )。（A）1%（B） 3%（C） 5%（D）7%38 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对( )征收的一种税。（A）交易的任何一方（B）产权承受人（C）交易双方（D）卖方39 已购公有住房和经济适用住房上市出售，购房者缴纳土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金的价款后，产权登记时其土地使用权应
12、( )。（A）按划拨方式办理（B）按出让方式办理（C）补办手续后，登记为出让（D）补办手续后，登记为划拨40 下列关于住房公积金会计核算的表述中，不正确的是( )。（A）住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算（B）住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算（C）住房公积金个人明细账实行四级明细核算（D）住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算41 新设立的单位到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记后，自登记之日起 ( )内持住房公积金中心的审核文件，到受托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。（A）一周（B） 20 日（C）半个月（D）一
13、个月42 我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由( )拟订。（A）本级政府（B）省、自治区、直辖市人民政府（C）住房公积金管理委员会（D）中国人民银行43 住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作，银行专户，( )” 。（A）客户监督（B）政府监督（C）财政监督（D）审计监督44 物业管理条例属于( )。（A）行政法规（B）政府规章（C）部门规章（D）国家强制标准45 选聘或解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过。（A）1/2（B） 1/3（C） 2/3（D）3/446 刘某要求房地产开发企业提供住宅使用说明
14、书，他是在行使消费者的( )。（A）保障安全权（B）自主选择权（C）知悉真情权（D）公平交易权47 行政赔偿的主体是( )。（A）行政机关（B）国家（C）行政机关工作人员（D）行政机关及其工作人员48 反不正当竞争法规定，对虚假宣传行为的处罚，可以根据情节处以 l 万元以上 ( )万元以下的罚款。（A）10（B） 20（C） 30（D）5049 下列关于预期违约的表述中，不正确的是( )。（A）预期违约也称先期违约（B）预期违约是违约形式的一种（C）合同当事人一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之后要求其承担违约责任（D）合同一方当事人的行为表明其
15、在履行期到来后将不可能履行合同，构成预期违约50 下列选项中不属于行政处罚的是( )。（A）人身自由罚（B）行为罚（C）行政处分（D）财产罚二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。51 民事法律关系构成部分包括( )。（A）主体（B）行为（C）内容（D）客体（E）权属52 下列说法中，正确的有( )。（A）知识产权属于支配权（B）解除权属于形成权（C）集体土地所有权属于支配权（D）国有土地使用权属于支配权（E）撤销权属于抗辩权53 民法通则规定的诉讼时效期间为 1 年的有( )。（A
16、）身体受到伤害要求赔偿的（B）拒付租金的（C）向人民法院请求保护民事权利，法律无另外规定（D）寄存财物被丢失的（E）因中介机构不如实告之遭受财产损失的54 收益性物业的物业管理费用构成中一般包括( )。（A）人工费（B）共用部位的大修费用（C）不可预见费（D）公共部位、公共设施设备日常运作、维修及保养费（E）共用设备设施的更新、改造费用55 国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有( )。（A）组建企业集团的（B）国有企业租赁经营的（C）改组为国有独资公司的（D）非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的（E）国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发
17、生改变的56 计算土地增值税时，应扣除与转让房地产有关的税金，税金包括( )。（A）营业税（B）所得税（C）城市维护建设税（D）印花税（E）契税57 下列有关房屋拆迁的表述中，错误的有( )。（A）临时建筑不论是否超过批准期限，拆迁时都不予以补偿（B）产权不明确的房屋在被拆迁前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向房屋权属登记机关办理备案手续（C）拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿装置，不得挪作他用（D）房屋拆迁货币补偿标准用房地产市场评估的办法确定（E）房屋拆迁时，货币补偿和房屋产权调换均遵循等价原则58 达不成房屋拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有( )。（A）公安介
18、入（B）行政裁决（C）检察介入（D）依法起诉（E）强制拆迁59 由国务院审批的城市规划主要包括( )。（A）一般城市的总体规划（B）省和自治区人民政府所在地城市的总体规划（C）城市人口在 100 万以上的城市总体规划（D）县政府所在地城镇总体规划（E）直辖市的城市总体规划60 建设工程规划管理的主要内容有( )。（A）核发建设工程规划许可证（B）核发建设用地规划许可证（C）核发施工许可证（D）放线、验线（E）审定设计方案61 下列建设工程项目中，必须实行工程监理的有( )。（A）国家重点建设工程（B）非成片开发建设的住宅小区工程（C）中型公用事业工程（D）外企在某城市投资建设的办公大厦（E）利
19、用国际组织贷款建设的水利枢纽工程62 住宅共用部位、共用设施设备维修基金属于代管基金，其代管主体有( )。（A）房地产开发企业（B）物业管理企业（C）当地房地产行政主管部门（D）业主大会（E）业主委员会63 房地产行政主管部门对房地产开发项目的监控内容有( )。（A）是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设（B）是否按销售计划完成销售目标（C）预售款是否按期投入（D）拆迁安置是否按要求进行（E）工程项目是否发生变化64 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动有( )。（A）新建、扩建、改建房屋（B）改变房屋和土地用途（C）买卖房屋（D）租赁房屋（E）装修房屋65 下列属于房
20、地产转让的行为有( )。（A）房地产买卖（B）房地产赠与（C）以房地产抵债（D）房地产抵押（E）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的66 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证的，应提交( )等证件及资料。（A）建设工程规划许可（B）工程施工合同（C）建设用地规划许可证（D）企业资质等级证书（E）投入资金达到工程建设总投资的 20%以上的证明67 房屋租赁合同人为终止的情形有( )。（A）将承租的房屋擅自转租（B）承担人无正当理由，拖欠房屋租金 6 个月以上（C）公有住房无正当理由闲置 6 个月以上（D）因不可抗力导致合同不能履行（E）根据合同约定可以解除合同条款68 根据城市房地产
21、抵押管理办法，不得设定抵押的有( )。（A）权属有争议的房地产（B）私立学校所有的办公楼（C）已出租的房地产（D）已依法公告列入拆迁范围的房地产（E）被依法查封的房地产69 根据城市房屋权属登记管理办法，房屋权属登记机关核准登记发证的时限为 30 日的有( ) 。（A）转移登记（B）变更登记（C）注销登记（D）他项权利登记（E）总登记70 商品房销售管理办法规定，商品房销售可以按( )计价。（A）建筑面积（B）使用面积（C）单元（D）套（E）套内建筑面积71 债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，除( )情况外。（A）当事人约定不得转让（B）合同性质属于不得转让（C）未通知债务人（D）
22、未经第三人同意（E）法律规定不得转让72 教育费附加是随( ) 附征并专门用于教育的一种特别目的税。（A）增值税（B）营业税（C）所得税（D）消费税（E）城市维护建设税73 自 2001 年 1 月 1 日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收 ( )。（A）企业所得税（B）营业税（C）城镇土地使用税（D）房产税（E）印花税74 住房公积金的提取和使用原则是( )。（A）定向使用的原则（B）安全运作的原则（C）严格时限的效率原则（D）满足任何情况下的住房需求原则（E）平均使用原则75 下列关于住房公积金利率政策的表述中，正确的有( )。（A）职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌
23、公告的 3 个月整存整取存款利率计息（B）职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转（C）职工个人住房公积金存款利率，按法定存款利率调整，分段计息（D）银行住房公积金专户内的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的 3 个月整存整取存款利率计息，按季结息（E）个人住房公积金贷款利率实行一年一定76 住宅共用部位、共用设备设施维修基金可用于修缮( )。（A）消防设施（B）楼梯间（C）承重墙体（D）屋顶（E）自用阳台77 下列行为中，属于经营者不正当竞争行为的有( )。（A）假冒和仿冒行为（B）侵犯商业秘密行为（C）虚假宣传行为（D）滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场，
24、或者本地商品流向外地市场（E）在投标活动中，投标者串通投标、抬高标价或者压低标价78 下列关于消费者损害赔偿的表述中，正确的有( )。（A）张某在甲商场购买由乙厂家生产的电器，因质量问题导致爆炸，造成的损失张某只能向乙厂要求赔偿，因为它是生产者（B）王某在展销会的 R-11 展台上购买了一台电脑，自行安装时，不小心电脑主机滑落砸伤脚部，王某向 R-11 展台的销售者要求赔偿（C）消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿（D）使用他人营业执照的违法经营者提供商品或者服务，损害消费者合法权益的，消费者可以向其要求赔偿，也可以向营业执照的持有人要求赔偿（
25、E）消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿79 张某以 50 万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于 ( )。（A）典型合同（B）单务合同（C）有偿合同（D）要式合同（E）双务合同80 违约责任的承担方式有( )。（A）继续履行（B）给付预付款（C）赔偿损失（D）担保（E）给付违约金三、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。81 某市甲房地产公司(以下简称甲公司)在报纸上刊登一则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销
26、售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园” 。王某看到广告后，与甲公司签订厂购房合同，并交付购房定金 5 万元；合同约定房价为每平方米建筑面积 3000 元，2003 年 2 月交房。随后，王某一次性支付余款 19万元。至 2003 年 4 月，该房仍未竣工。王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。81 甲公司的广告是( ) 。（A）要约（B）要约邀请（C）承诺（D）邀请82 甲公司发布房地产广告应提供( )。（A）该公司资质证书（B）该项目预售许可证（C）该项目位置示意图（D）该项目土地使用权证书83 王某
27、在( ) 的情况下，有权退房。（A）购房合同约定，逾期未能交付，双方可以解除合同（B）购房合同未对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式进行约定（C）规划部门批准规划变更，影响商品房使用功能，开发企业在变更确立之日后第 14 日，书面通知王某（D）签订的房屋预售合同，未到管理部门登记备案84 如甲公司违约，根据定金罚则，王某可得到返还定金( )万元。（A）2.5（B） 5（C） 10（D）1585 下列关于王某与甲公司解除合同的表述中，正确的有( )。（A）定金责任不能替代赔偿责任（B）赔偿损失时，赔偿额应减去定金罚则处罚金额（C）赔偿损失，不应计算房价上涨因素（D）赔偿损失，应该计算房
28、价上涨因素86 某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定：张某出资 20 万元以李某名义购买 M 公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款 15 万元。贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效。86 李某与 M 公司签订购房合同，如合同合法生效，则李某应具备的条件为 ( )。（A）李某是 18 周岁以上的自然人（B）李某是 16 周岁以上的自然人以自己的劳动收入为主要生活来源（C）李某 15 周岁、因
29、受赠有巨额财产（D）李某属完全民事行为能力人87 现在该套经济适用住房所有权应归属( )。（A）张某（B）李某（C）李某贷款银行（D）M 公司88 下列表述中，正确的有( )。（A）张某与李某之间的协议无效（B）李某与 M 公司签订的购房合同无效（C）房屋权属登记机关应当为张某、李某核发房屋共有权证（D）房屋权属登记机关应当为张某核发房屋他项权利证 89 张某向房屋权属登记机关申请权属登记，房屋权属登记机关应该( )。（A）办理变更登记（B）办理转移登记（C）办理注销登记（D）不予受理90 下列表述中，正确的有( )。（A）如李某取得房屋所有权，张某有优先购买权（B）如李某取得房屋所有权，张某
30、有优先受偿权（C）如抵押合同有效，银行有优先受偿权（D）如抵押合同有效，处置该住房时，从处置该住房所得价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金后，银行可优先受偿91 F 房地产公司 (以下简称 F 公司)申请征用 G 乡基本农田以外的耕地 50hm2，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计 4500 万元。开发建设过程中，F 公司将此项目整体转给 H 公司，H 公司通过市场分析后，拟将其中 5hm2 土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，H 公司将该项目抵押给 K银行取得建设贷款。H 公司经批准预售该住宅。91 H 公司要取得预售资格，需满足( )。（A）项目建成（B）做好
31、基础（C）项目立项（D）该地区房地产管理法92 征用 G 乡该块土地需经( )批准。（A）省级人民政府土地行政主管部门（B）省级人民政府（C）市、县人民政府（D）国务院93 F 公司支付的征用耕地的补偿费用包括( )。（A）土地补偿费（B）安置补助费（C）土地管理费（D）地上附着物和青苗补偿费94 下列征用集体土地工作程序的表述中，不正确的是( )。（A）建设单位持经批准的设计任务书或初步设计等资料向土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门申请（B）县级以上人民政府土地行政管理部门受理申请用地后，30 日内审查完毕直接报上一级土地管理部门审查（C）经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施（D）征地公告应包括农业人口安置办法的内容95 F 公司获得该开发用地的方式是( )。（A）出让（B）划拨（C）租赁（D）转让96 F 公司转让该项目给 H 公司需( )手续。（A）到房屋权属登记机关办理转移登记（B）经有批准权的人民政府批准（C）办理土地使用权变更登记（D）到房地产开发主管部门办理备案手续97 H 公司办理在建工程抵押登记时，应提交的文件有 ( )。（A）签订的抵押合同（B）公证机关出具的公证书（C）土地使用证
