1、2002 年房地产经纪人（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 全国城镇开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化是在( )中提出的。（A）1988 年 2 月，国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案（B） 1991 年 6 月，国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知（C） 1994 年 7 月，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（D）1998 年 7 月，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知2 下列选项中，不属于房地产经纪业务的是( )。（A）房地产价格评估（B）代理新房买卖（C）
2、代理房屋出租（D）房地产居间介绍3 国家所有土地的所有权由( )代表国家行使。（A）国务院（B）省级人民政府（C）城市人民政府（D）房地产居间介绍4 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前 3 年平均产值的( )倍。（A）2 至 3（B） 3 至 4（C） 4 至 6（D）6 至 105 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( ) 申请续期。（A）6 个月（B） 9 个月（C） 1 年（D）2 年6 下列各类土地中，不属于国有土地的是( )。（A）被依法征用后的土地（B）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂（C）城市市区的土地（D）农民宅基
3、地7 关于我国土地制度，不正确的表述是( )。（A）国家实行土地登记制度（B）国家实行土地有偿有期限使用制度（C）国家实行土地用途管制制度（D）国家实行土地价格管制制度8 中华人民共和国城市规划法自( )起实施。（A）1989 年 1 月 1 日（B） 1989 年 12 月 1 日（C） 1990 年 1 月 1 日（D）1990 年 4 月 1 日9 中华人民共和国城市房地产管理法的适用范围是( )。（A）城市规划区范围内（B）城市范围内（C）国有土地范围内（D）城市规划区国有土地范围内10 中华人民共和国城市房地产管理法规定：“国家实行( )登记发证制度” 。（A）土地所有权和房屋所有权
4、（B）土地使用权和房屋所有权（C）土地使用权和房屋使用权（D）土地所有权、土地使用权和房屋11 在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证，只取得建设用地批准文件而占用土地的，批准文件无效，占用的土地由( )责令收回。（A）县级以上人民政府土地行政主管部门（B）县级以上人民政府建设行政主管部门（C）县级以上人民政府（D）县级以上人民政府房地产行政主管部门12 城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后( )内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。（A）6 个月（B） 9 个月（C） 1 年（D）2 年13 城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，其设计任务书报请批准时，必须附
5、有( ) 的选址意见书。（A）土地行政主管部门（B）城市规划行政主管部门（C）城市人民政府（D）用地单位14 根据建设工程质量管理条例的规定，屋面防水工程的最低保修期限为 ( )年。（A）1（B） 2（C） 3（D）515 建设工程开工前，建设单位应当向工程所有地的县级以上人民政府( )部门申请领取施工许可证。（A）建设行政主管（B）土地行政主管（C）环境保护（D）发展计划16 下列建设用地中，不能以划拨方式取得土地使用权的是( )。（A）国家机关用地（B）军事用地（C）经济适用住房用地（D）高档写字楼用地17 房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于( )。（A）15%（B） 20%（
6、C） 25%（D）30%18 在房屋总登记之后，房屋所有权发生继承的，必须办理房屋( )手续。（A）他项权利登记（B）转移登记（C）变更登记（D）注销登记19 商品房买卖合同对面积误差处理方式无约定的，买受人有权退房的情形为( )。（A）合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于等于 3%（B）合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于 3%（C）合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于等于 3%（D）合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于 3%20 某开发公司支付全部土地使用权出让金 1000 万元取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，对该公
7、司最高可以征收( )万元土地闲置费。（A）200（B） 250（C） 300（D）50021 转让房地产开发项目，受让人和转让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，到房地产开发主管部门备案。（A）15（B） 20（C） 30（D）6022 拆迁( ) 的房屋，必须经过公证机关办理证据保全。（A）抵押（B）产权不明确（C）共有（D）单位自管23 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系不能达成协议的，拆迁人应当( ) 。（A）直接与房屋承租人协商（B）直接对房屋承租人进行安置（C）对被拆迁人实行房屋产权调换（D）对被拆迁人实行货币补偿，对房屋承租人实行房屋产权调换24
8、房地产开发企业销售商品房时，不需缴纳( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）教育费附加（D）房产税25 拆迁( ) 不予补偿。（A）代管的房屋（B）产权有争议的房屋（C）已抵押的房屋（D）违章建筑26 房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，当事人申请裁决时，由( )裁决。（A）上级房屋拆迁管理部门（B）房屋所有地人民法院（C）仲裁机构（D）同级人民政府27 中华人民共和国城市房地产管理法规定，( )应当定期确定并公布。（A）基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格（B）基准地价、宗地价格、各类房屋的重置价格（C）宗地价格、标定地价、各类房屋的基准价格（D）基准地价、标定地价、各类房屋的市场价格28
9、 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应当 ( )。（A）完成开发投资总额的 20%以上（B）完成开发投资总额的 25%以上（C）完成开发投资总额的 35%以上（D）形成工业用地或者其他建设用地条件29 以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当( ) 。（A）实行政府指导租金（B）补缴土地出让金（C）将租金收入上缴国家（D）将租金中所含土地收益上缴国家30 关于房屋租赁，不正确的表述是( )。（A）房屋租赁期不得超过 20 年，超过 20 年的房屋租赁合同无效（B）租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不
10、得超过20 年（C）出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意（D）承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意31 关于房屋转租，不正确的表述是( )。（A）承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效（B）第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关（C）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（D）除出租人与转租双方协商另有约定的外。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期32 房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以( )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（A）不转移占有（B）转移使用权（C）转移占有（D）转移
11、所有权33 关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是( )。（A）抵押人有义务将租赁情况告知抵押人（B）抵押人有义务将抵押情况告知承租人（C）原租赁合同继续有效（D）抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效34 房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起( )日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。（A）10（B） 15（C） 20（D）3035 关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是( )。（A）申请人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人申请（B）申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名（C）夫妻共有的房屋，由夫妻共同申请（D）设定房地产抵押权登记，由抵押人申请36 中介
12、服务人员允许他人以自己的名义从事房地产中介业务的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可( )其资格证书或者公告资格证书作废，并可处以 1 万元以上 3 万元以下的罚款。（A）吊销（B）核销（C）收回（D）暂扣37 中华人民共和国刑法规定，承担资产评估、法律服务等职责的中介组织的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处( )，并处或者单处罚金。（A）三年以下有期徒刑或者警告（B）三年以上，五年以下有期徒刑（C）三年以下有期徒刑或者拘役（D）五年以上有期徒刑或者管制38 城市总体规划的期限一般为( )年。（A）5（B） 10（C） 20（D）3039 按套(单元) 计价或者
13、按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注意建筑面积和( ) 。（A）使用面积（B）共有建筑面积（C）分摊的共有建筑面积（D）分摊的共有使用面积40 物业管理企业应当是具有独立的( )。（A）企业法人地位的经济实体（B）事业法人地位的经济实体（C）机关法人地位的经济实体（D）非法人地位的经济实体41 个人按国家规定缴存的住房公积金及其他收益免征( )。（A）个人所得税（B）营业税（C）增值税（D）契税42 业主是指( ) 。（A）物业的产权人（B）物业的管理人（C）物业的代理人（D）物业的租赁人43 设立物业管理企业，必须向( )进行注册登记，领取营业执照。（A）建设行政主管部门（B）工商行
14、政管理部门（C）民政部门（D）劳动人事部门44 某单位自用办公房产原值为 100 万元，其房产税基可能为( )万元。（A）60（B） 80（C） 100（D）11045 在征收城市土地使用税时，应当按照( )的征收。（A）土地上房屋建筑总面积（B）建筑物基地面积（C）纳税人实际占用的土地面积（D）纳税人自己测定的土地面积46 以消费税、营业税、增值税为计税依据的税种为( )。（A）契税（B）印花税（C）城市维护建设税（D）企业所得税47 按房产余值计征的房产税税率为( )。（A）1.2%（B） 3%（C） 6%（D）12%48 挑楼、全封闭式阳台( )计算建筑面积。（A）按其水平投影面积的一半
15、（B）按其外围水平投影面积（C）一般不（D）按净面积49 住房公积金的本质属性是( )。（A）职工补贴（B）职工工资（C）职工津贴（D）职工奖金50 职工对住房公积金拥有( )。（A）完全所有权（B）限制性所有权和完全使用权（C）限制性占有、使用、收益、处分权（D）限制性占有、使用、处分权二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。51 下列选项中，属于房地产行政法规的有( )。（A）城市房地产开发经营管理条例（B） 商品房销售管理办法（C） 城市房地产转让管理规定（D）城市房屋拆迁管理
16、条例（E）中华人民共和国城市规划法52 土地的社会主义公有制，包括( )。（A）全民所有制（B）劳动群众集体所有制（C）土地股份制（D）城镇集体所有制（E）混合所有制53 征用耕地的补偿费用包括( )。（A）农民失业保险（B）土地补偿费（C）安置补助费（D）地上附着物补偿费（E）青苗补偿费54 关于土地使用权出让最高年限，正确的表述有( )。（A）居住用地 90 年（B）工业用地 70 年（C）教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年（D）商业、旅游、娱乐用地 40 年（E）综合用地 50 年55 土地使用权出让可以采取( )的方式。（A）招标（B）拍卖（C）协议（D）划拨（E）无偿分配56
17、县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册，核发( )等土地权利证书。（A）国有土地使用权证书（B）集体土地所有权证书（C）集体土地使用权证书（D）地役权证书（E）土地收益权证书57 实行货币补偿的，房屋拆迁补偿安置协议应当载明( )。（A）搬迁期限（B）安置过渡地点（C）过渡期限（D）补偿金额（E）临时安置用房面积58 房屋拆迁当事人不能选择仲裁方式解决房屋拆迁纠纷的情形有( )。（A）房屋拆迁补偿安置协议中约定采取诉讼方式解决拆迁纠纷的（B）房屋拆迁补偿安置协议虽无约定，但被拆迁人是房屋拆迁管理部门的（C）房屋拆迁当事人没有达成仲裁协议的（D）房屋拆迁当事人在房屋拆迁补偿安置协议中约定直接
18、采取仲裁方式解决拆迁纠纷的（E）对法院终审判决结果不服的59 关于拆迁公益事业用房，正确的表述有( )。（A）可以根据城市规划的要求重新建设（B）可以实行产权调换（C）补偿标准应当高于其他房屋的补偿标准（D）选用成本法评估较为合理（E）可以实行货币补偿60 城市总体规划应当包括( )等内容。（A）城市的性质（B）近期建设规划（C）各项专业规划（D）城市主要建设标准（E）规划地段各项建设的具体用地范围61 城市规划行政主管部门审批核发( )。（A）土地转用许可证（B）商品房销售许可证（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证（E）建设用地使用权证62 具有房地产中介执业资格的人员有( )。
19、（A）房地产估价师（B）房地产估价员（C）房地产经纪人（D）房地产经纪人协理（E）物业管理项目经理63 有征用土地审批权的有( )。（A）乡级人民政府（B）县级人民政府（C）城市级人民政府（D）省级人民政府（E）国务院64 房屋所有权证应当记载( )等内容。（A）房屋所有权人（B）房屋坐落（C）土地使用权取得方式（D）房屋实际用途（E）房屋结构及面积65 中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括( )。（A）房地产转让（B）房地产开发（C）房地产抵押（D）房地产权属登记（E）房屋租赁66 中华人民共和国城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有( )。（A）经济适用住房只售不租制度（
20、B）房地产经纪人职业资格认证制度（C）房地产价格申报制度（D）房地产价格评估制度（E）房地产价格评估人员资格认证制度67 关于商品房预售应当符合的条件，正确的表述有( )。（A）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（B）向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售许可证明（C）按建设的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期（D）向县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门办理预售登记，取得预售许可证明（E）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 95%以上，并已经确定预售价格和竣工交付日期6
21、8 城市房屋租赁管理办法规定的房屋租赁形式有( )。（A）将房屋出租给他人居住（B）将房屋出租给他人从事经营活动（C）将房屋以合作方式与他人从事经营活动（D）以房屋作价入股（E）将房屋无偿借用给他人69 税率属于比例税率的税种有( )。（A）房产税（B）城镇土地使用税（C）耕地占用税（D）城市维护建设税（E）营业税70 应当申请房屋权属注销登记的情形有( )。（A）房屋灭失（B）涂改房屋权属证书（C）土地使用权年限届满（D）房屋他项权利终止（E）房屋权属证书遗失71 下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的有( )。（A）合同本身为无效合同的（B）承租人无正当理由拖欠房租 6 个月以上的（C）租
22、赁合同到期的（D）因不可抗力导致合同不能履行的（E）符合合同约定可以解除合同条款的72 关于房屋共有建筑面积分摊，正确的表述有( )。（A）房屋共有建筑面积分摊结果必须经业主同意才能生效（B）幢共有建筑面积整幢分摊（C）产权双方有合法的权属分割文件的，按其文件规定分摊（D）商住楼商业部分共有建筑面积必须按幢共有、功能区共有、各层共有依次分摊（E）综合楼共有建筑面积分摊参照商住楼分摊的有关规定执行73 需交纳契税的情形有( )。（A）国有土地的转让（B）房屋出租（C）房地产继承（D）房地产抵债（E）房地产抵押74 计算全部建筑面积的有( )。（A）无顶盖的室外楼梯（B）房屋内的夹层、插层、技术层
23、与其楼梯间等高度在 2.20m 以上的部位（C）房屋天面上，属永久建筑，层高在 2.20m 以上的楼梯间（D）与房屋相连有上盖不封闭的架空通廊（E）房屋之间无上盖的架空通廊75 申清房地产权属登记应当具备( )等条件。（A）申请人年满 18 周岁（B）有明确具体的申请请求（C）申请登记的房地产产权来源合法（D）申请登记的房地产属受理登记的房地产权属登记部门管辖的范围（E）已按规定纳税76 房屋权属登记部门应当自受理登记之日起 7 日内决定是否予以登记，对( )的，应当书面通知权利人(申请人)。（A）暂缓登记（B）代为登记（C）注销登记（D）不予登记（E）变吏登记77 税收的本质特性是( )。（
24、A）强制性（B）义务性（C）无偿性（D）一致性（E）固定性78 房地产经纪人享有的权利有( )。（A）设立房地产经纪机构（B）承担房地产经纪机构关键岗位（C）要求委托人提供与交易有关的资料（D）同时受聘于两个房地产经纪机构执业（E）拒绝执行委托人发出的违法指令79 关于设立住房置业担保公司，正确的表述有( )。（A）实有资本不少于 500 万元（B）实有资本不少于 1000 万元（C）担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的 30 倍（D）担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的 50 倍（E）住房公积金管理中心不能入股80 职工在( ) 自住住房时，可以申请住房公积金贷款。（A）购买（B）建
25、造（C）翻建（D）大修（E）装修三、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。81 1995 年，甲按房改标准价 800 元/m 2，购买了本单位 A 小区的一套 60m2 的住房。2000 年，甲退休。2002 年 1 月，甲补齐了标准价与成本价的差价 200 元/m 2。3 月，甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“都一乐小区即将全面开工建设，现火爆外盘，决定内部发售。该小区到 CBD 商圈仅 10 分钟路程，房屋开盘售价每套 20 万元。”4 月，甲拟购买某开
26、发公司开发建设的 B 小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了 C 户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为 71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为 3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间 5%。该户型应分摊的共有建筑面积为 16m2。”7 月，甲以 1500 元/m 2 购买了 B 小区 C 户型的住房，并将 A 小区的房出售。81 甲按标准价购买后，甲为该房屋的( )。（A）质押权人（B）承典人（C）所有权人（D）抵押权人82 如果 2001 年 12 月，拆迁人需拆迁甲的住房，下列说法正确的是( )。（A）甲取得房屋拆迁许可证后，拆
27、迁人才能实施拆迁（B）甲和拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，甲可以申请裁决（C）货币补偿的金额根据甲房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以其市场评估价格确定（D）拆迁人支付的房屋拆迁安置补偿费，甲只能得到一部分83 甲看到的广告中存在的问题有( )。（A）没有载明商品房预售许可证号（B）没有说明每套房屋建筑面积（C）没有说明售价的有效期（D）用 10 分钟路程表示距离84 如果你是房地产经纪人，向甲推荐的商品房预售广告应当具备( )等内容。（A）房地产开发企业名称（B）房地产中介机构代理销售的，应当载明房地产中介机构名称（C）房屋所有权证书号（D）房屋装修装饰的具体标准85 B 小区 C 户型的
28、建筑面积为( )m 2。（A）93（B） 93.3（C） 101（D）10486 对商品房面积进行实地测量时，要求( )。（A）必须使用红外线测距仪（B）边长以米为单位，取至 0.01m（C）只要较差在规定的限差以内，独立测算两次即可（D）以实地测量中最精确的一次测量作为最后的结果87 开发公司销售人员在向甲介绍商品房买卖合同时，下列说明正确的是( )。（A）因该公司使用的是国家规定的商品房买卖合同 文本，合同内容双方均无权改动（B）如果不使用国家规定的商品房买卖合同文本，商品房买卖行为不受法律保护（C）由于甲购买的是已交付使用的房屋，可以不签订书面合同（D）甲除支付购房款外，还需缴纳住宅共用
29、部位共用设施设备维修基金88 如果甲购买的是期房，与开发公司签订的商品房买卖合同应当向( )管理部门备案。（A）工商（B）土地（C）房产（D）税务89 甲在购买 B 小区住房时可申请( )。（A）个人住房公积金贷款（B）个人住房组合贷款（C）住房置业公司担保（D）个人住房贷款90 甲将 B 小区住房抵押，申请贷款时，贷款银行主要审查( )等内容。（A）甲的资信情况（B）质押权利状况（C）房屋权属情况（D）住房公积金缴交情况91 贷款银行给甲发放的住房贷款期限最长为( )年。（A）15（B） 20（C） 25（D）3092 甲入住 B 小区后，向物业公司提出以下服务要求，其中不属特约服务的是(
30、)。（A）定时清扫室内卫生（B）代为办理公交月票（C）对上下水道进行维修（D）对消防设备进行检测93 甲将 A 小区的住房出售后，再购住房享受的税收优惠有 ( )。（A）免征营业税（B）免征契税（C）免征个人所得税（D）免征房产税94 甲将 A 小区的住房出售给乙，下列说法正确的是 ( )。（A）甲应当申请房屋转移登记（B）乙应当申请房屋初始登记（C）甲应当先申请房屋注销登记，然后乙申请房屋所有权初始登记（D）在办理房屋权属登记手续后，乙再办理土地使用权登记手续95 开发公司对甲所购住房最低保修期在 1 年以上的保修项目是( )。（A）地基基础（B）屋面防水（C）电器开关（D）灯具96 甲应当
31、在购买 B 小区住房( )日内，向房屋权属登记部门申请房屋权属登记。（A）15（B） 30（C） 60（D）9097 甲领取的房屋所有权证附图中应当注明( )等内容。（A）房屋建成年份（B）房屋分摊的共有建筑面积（C）图上尺寸（D）房屋所有权人98 关于小区物业管理，正确的表述是( )。（A）开发公司在开发阶段可聘请物业管理公司，进行物业管理的早期介入（B）开发公司可与早期介入的物业管理公司签订物业管理委托合同（C）只有成立业主委员会后，小区才能实施物业管理（D）小区建成后，业主委员会必须与早期介入的物业公司签订一年以上的物业管理委托合同99 B 小区实行物业管理，甲( )。（A）取得房屋权属证书后才能入住（B）有权监督物业管理公司的服务活动（C）有权监督业主委员会的工作
