1、2004 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。（A）更长的经济寿命（B）更显著的各异性（C）更强的适应性（D）更专业的物业管理2 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。（A）比较风险（B）通货膨胀风险（C）时间风险（D）资本价值风险3 某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为(
2、)。（A）3.5%（B） 5.17%（C） 7.75%（D）8.59%4 某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万 m2， 2002 年未完工转入 2003 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万 m2，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万 m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。（A）0.5（B） 1.5（C） 2（D）35 下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有( )是不正确的。（A）供给非同质性（B）需求多样性（C）竞争充分性（D）交易复杂性6 产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）竞争充分性（D）交易复杂性7 房地产投
3、资决策分析主要包括( )和项目财务评价两个部分。（A）价格分析（B）市场分析（C）产品分析（D）成本分析8 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的( ) 。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）50%9 由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。（A）选址规划意见通知书（B）规划设计条件通知书（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证10 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于( )。（A）成本导向定价法（B）购买者导向定价法（C）竞争导向定价法（D）市场导向定价法11 对某种特定的商
4、品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是( )。（A）潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场（B）服务巾场潜在市场服务市场合格的有效市场（C）潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场（D）潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场12 某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。（A）选择专业化（B）产品专业化（C）大量定制（D）单一市场集中化13 下列行业中，( ) 中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（A）批量行业（B）僵滞行业（C）分块行业（D）专业化行业14 已知年利率为 14%，则按季度计息时的
5、实际年利率为( )。（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15.01%15 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为( )元。（A）2277.4（B） 2281.9（C） 2728.8（D）2741.916 购置某物业用于出租经营，购买价格为 100 万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为 20 万元，现金收支均发生在年初，目标收益为 10%，则该项目的动态投资回收期( )。（
6、A）小于 5 年（B）在 56 年之间（C）在 67 年之间（D）在 78 年之间17 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。（A）成本利润率是年成本利润率（B）成本利润率是开发经营期的成本利润率（C）投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率（D）投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18 某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。（A）7.5%（B）
7、8.3%（C） 12.5%（D）16.7%19 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。（A）1.2%（B） 1.5%（C） 12.5%（D）16.7%20 若某房地产投资项目的表面收益为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为( )。（A）9.26%（B） 10%（C） 11.32%（D）12%21 某开发商向银行申请了年利率 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为100 万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为( )万元。（A）6.00（B） 7.05（C） 7.59（D）13.5922 某房地产投资项目的总投资为 50
8、00 万元，其中投资者投入的权益资本为 2000万元，经营期内的年平均利润总额为 600 万元，年平均税后利润为 480 万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。（A）12%（B） 20%（C） 24%（D）30%23 盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降 30%、成本上升 60%时，开发利润(税前)为 0；乙项目当售价下降 20%、成本上升 50%，开发利润(税前)为 0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面( )。（A）甲项目强于乙项目（B）乙项目强于甲项目（C）甲项目与乙项目一样强（D）不能确定哪个项目强24 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目
9、达到( ) 的极限值。（A）利润为零（B）允许的最低经济效益指标（C）最大费用（D）最大利润25 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。（A）容积率（B）空置率（C）利息备付率（D）成本利润率26 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。（A）投资利润率（B）投资回报率（C）贷款利率（D）成本利润率27 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于( )。（A）土地费用（B）前期工程费（C）房屋开发费（D）管理费用28 某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为 100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为 10%、期
10、限为 10 年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响) 后的权益投资回报率为( ) 。（A）10%（B） 11.27%（C） 14.18%（D）22.55%29 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是( )。（A）土地购置贷款（B）土地储备贷款（C）土地开发贷款（D）建设贷款30 下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是( )。（A）抵押贷款还本付息（B）管理人员工资（C）公共设施维修费（D）保险费31 下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是( )。（A）企业信用等级越高，信用等级系数值越高（B）贷款期限越
11、长，期限系数值越大（C）项目风险越大，风险等级系数值越大（D）用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低32 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。（A）经营成本（B）物业档次（C）业主目标收益要求（D）同类型物业的市场供求关系33 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30m2，外墙面积 6m2，单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2。那么，可出租面积应为( )m 2。（A）33（B） 40（C） 43（D）4734 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑
12、的因素是 ( )。（A）零售商的财务能力（B）零售商需要的服务（C）零售商组合与位置分配（D）零售商的声誉35 某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 600 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。（A）42.0（B） 50.4（C） 60.0（D）72.0二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。（A）投资资金的安全性（B）项目定位的科学性（C）期望收益的可靠性（D）投资项目的变现性（E）资产管理
13、的复杂性37 房地产市场结构包括( )。（A）总量结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构（E）资金结构38 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在( )。（A）第一阶段（B）第二阶段初期（C）第三阶段初期（D）第三阶段（E）第四阶段39 制定租售方案的工作内容主要包括( )。（A）租售选择（B）宣传手段选择（C）租售进度安排（D）广告设计及安排（E）租售价格确定40 随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场” 的概念。弥隙市场的特点是( ) 。（A）消费者愿意支付较高的价格（B）企业处于领导地位（C）消费者以年轻人为主（
14、D）商品住宅多为豪宅（E）以投资性购买为主41 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( ) 。（A）同质偏好市场（B）分散偏好市场（C）个别偏好市场（D）集群偏好市场（E）弥隙市场42 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是( )。（A）资金运动的时间始点（B）日历年度的年初（C）某一基准时刻（D）既不能现金流出也不能有现金流入的时间点（E）既可有现金流入也可有现金流出的时间点43 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。（A）折旧和摊销（B）投资回收（C）投资回报（D）未分配利润（E）权
15、益融资44 房地产置业投资的效果主要表现为( )等。（A）企业实力提升（B）租金收入（C）对社会贡献增加（D）物业增值（E）物业权益份额增加45 房地产开发前期的规划管理包括( )。（A）开发项目的选址定点审批（B）规划设计条件审批（C）规划设计方案审批（D）核发建设用地规划许可证（E）核发建设用地批准书46 房地产开发项目财务评价的基本报价表包括( )。（A）总投资估算表（B）现金流量表（C）资金来源与运用表（D）损益表（E）资产负债表47 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括( )。（A）建筑安装工程费（B）土地使用权出让金（C）拆迁补偿费（D）公共配套设施建设
16、费（E）城市基础设施建设费48 债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。（A）项目投资形成的可分配利润（B）协议中所规定的贷款利息（C）协议中规定的有关费用（D）租售收益（E）股息49 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有( )。（A）可出租或可使用面积（B）出租方的商业信誉（C）基础租金与市场租金（D）出租单元的面积规划和室内装修（E）物业管理企业的经营业绩50 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。（A）自然特征，如山地和河流等（B）细分市场（C）人口密度的大小（D）该区域发展的类型和范围（E）竞争性项目的区域三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误
17、倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 ( )（A）正确（B）错误52 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 ( )（A）正确（B）错误53 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。 ( )（A）正确（B）错误54 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 ( )（A）正确（B）错误55 房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 ( )（A）正确（B）错误56 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 ( )（A）正确（B）
18、错误57 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。 ( )（A）正确（B）错误58 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 ( )（A）正确（B）错误59 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 ( )（A）正确（B）错误60 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 ( )（A）正确（B）错误61 在非线
19、盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 ( )（A）正确（B）错误62 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 ( )（A）正确（B）错误63 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。 ( )（A）正确（B）错误64 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 ( )（A）正确（B）错误65 租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 ( )（A）正确
20、（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中 60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为 15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月31 日，年利率为 6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为 0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款
21、额多少?67 某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为 2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据：(1) 项目建设投资为 1800 万元。第 1 年投资 1000 万元，其中资本金 400 万元；第2 年投资 800 万元，其中资本金 230 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为 10% 。建设期只计息不还款，第 3 年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分 3 年还清。(2)第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 2000 万元、130 万元、600 万元。从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本
22、分别为 2500 万元、150 万元、650 万元。(3)计算期(开发经营期)取 20 年。请根据以上资料，完成下列工作：(1) 编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)(2)若该开发商要求的，目标收益率为 15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)2004 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 B3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【
23、正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 A16 【正确答案】 D17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 A24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 A32 【正确答案】 D33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合
24、题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D,E37 【正确答案】 A,B,C,D38 【正确答案】 A,B39 【正确答案】 A,C,E40 【正确答案】 A,B41 【正确答案】 A,B,D42 【正确答案】 A,C,E43 【正确答案】 A,B,D44 【正确答案】 B,D,E45 【正确答案】 A,B,C,D46 【正确答案】 B,C,D,E47 【正确答案】 B,C,E48 【正确答案】 B,C49 【正确答案】 A,C,D50 【正确答案】 A,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错
25、误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 第一种解法：已知 i=6% i=6%/12=0.5% s=0.2%n=1512=180
26、 m=512=60(1)抵押贷款额 P=5060%=30 万元(2) 张某月还款额(3)2005 年 1 月 1日李某共欠银行款额：F2=P(1+i) n=300000(1+0.5%)60=404655.06 元 F3=F2-F1=228027.34 元(4)略(同原答案)第三种解法：已知：P=5060%=30 万元 i=6%/12=0.5% n=1512=180(3)张某共欠银行贷款额：P2=(300000-P1)=169053.12 元 F1=169053.12(1+0.5%)60=228027.33 元(4)略(同原答案)67 【正确答案】 第一种解法：(1)借款需要量的计算见下表。 单位：万元各年还本=1291.5/3=430.5 万元(3) 资本金现金流量表(税前)见下表。第二种解法：(1)第 1 年银行借款 1000-400=600 万元第 2 年银行借款 800-230=570万元(2) 各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5 万元第 3 年利息 =(600+30+570+91.5)10%=129.15 万元第 4 年利息=(1291.5-430.5)10%=86.10 万元第 5 年利息=(861-430.5)10%=43.05 万元(3)资本金现金流量表(税前) 见下表。
