1、2004 年房地产经纪人（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 部门规章与地方政府规章之间的效力关系为( )。（A）部门规章高于地方政府规章（B）部门规章低于地方政府规章（C）部门规章与地方政府规章具有同等效力（D）两者不可比2 下列关于法的表述中，不正确的是( )。（A）法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章一般不溯及既往（B）地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章（C）特别规定与一般规定不致的，适用一般规定（D）新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定3 民事主体所享有的权利和应承担的义务是民事法律关系的( )
2、。（A）概念（B）客体（C）结果（D）内容4 根据民法通则，限制民事行为能力人包括( )。（A）10 周岁以下的未成年人（B） 10 周岁以上的未成年人（C） 16 周岁以上不满 18 周岁能获得劳动收入的人（D）18 周岁以上不能辨认自己行为的精神病人5 商品房销售管理办法(建设部令第 88 号)是( )。（A）单行条例（B）行政法规（C）地方性法规（D）部门规章6 一切正当社会行为所应遵守的道德准则是( )。（A）平等原则（B）诚实信用原则（C）公序良俗原则（D）自愿原则7 代理所产生的法律后果直接由( )。（A）代理人承担（B）被代理人承担（C）相对人承担（D）代理人与被代理人协商承担8
3、 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，( )。（A）不一并转让（B）视为一并转让（C）由转让人与受让人协商是否一并转让（D）由当地房地产管理部门决定是否一并转让9 某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用 3 年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( )。（A）47 年（B） 67 年（C） 70 年（D）无限年10 划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由( )。（A）转让方缴纳（B）受让方缴纳（C）转让方和受让方各缴纳一半（D）转让方与受让
4、方协商缴纳11 以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为( )。（A）40 年（B） 50 年（C） 70 年（D）没有使用期限的限制12 不动产物权的变动以( )方式公示。（A）占有（B）交付（C）使用（D）登记13 在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指( )。（A）取得拆迁许可证的单位（B）被拆迁房屋的使用人（C）被拆迁房屋的所有人（D）被拆迁房屋的使用人和所有人14 在城市房屋拆迁中，货币补偿的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以( ) 确定。（A）房屋重置价格（B）房屋评估价格（C）房地产市场价格（D）房地产市场评估价格15 在城市房屋拆迁中，判定某一房屋是否属于违章建筑，
5、由房屋所在地( )确定。（A）城市房屋拆迁管理部门（B）城市房地产行政主管部门（C）城市规划行政主管部门（D）城市市容管理部门16 商品房预售广告中不得涉及的内容是( )。（A）交通设施状况（B）商业设施状况（C）装修装饰状况（D）市政设施状况17 建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。（A）选址意见书（B）建设用地规划许可证（C）建筑施工许可证（D）建设工程规划许可证18 房地产开发项目如遇有重大问题需要调整规划设计条件时，必须经( )批准后，方可按新的规划设计条件，调整规划设计。（A）城市房地产开发主管部门（B）城市规划主管部门（C）城市人民政府（D）城市建设主管部门19 在房屋建筑
6、工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，受害人应当向( )提出赔偿要求。（A）建设单位（B）工程质量监督机构（C）施工单位（D）设计单位20 城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的( )中划定。（A）城市总体规划（B）城市分区规划（C）城市详细规划（D）城镇体系规划21 房地产开发企业承担的商品房保修期从( )之日起计算。（A）工程竣工（B）房屋交付使用（C）工程完工（D）工程验收合格22 在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的( ) 来表示。（A）实际距离（B）时间距离（C）空间距离（D）心理距离23
7、 经济适用住房建设用地应采取( )方式供应。（A）拍卖（B）招标（C）协议（D）划拨24 下列不是房屋权属登记必经程序的是( )。（A）受理登记（B）权属审核（C）公告（D）颁发权属证书25 经工程质量监督单位核验，商品房的主体结构质量确属不合格的，商品房买受人 ( )。（A）无权退房，但房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（B）有权退房，并可要求房地产开发企业赔偿损失（C）有权退房，但不得要求房地产开发企业赔偿损失（D）无权退房，但房地产开发企业必须及时重建26 商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书和 ( )。（A）住宅功能保证书（B） 住宅环境保证书（C） 住宅寿命说
8、明书（D）住宅使用说明书27 下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是( )。（A）交易双方应如实申报成交价格（B）申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准（C）交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估（D）成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据28 某宗土地使用权出让的法定最高年限为 70 年，土地使用权出让合同约定的使用年限为 50 年，土地使用者使用该宗地 15 年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为 ( )。（A）15 年（B） 35 年（C） 55 年（D）70 年29 商品房预售合同应由( )向登记部门登记备案。（A）购房人（B
9、）房地产开发企业（C）购房人和房地产开发企业（D）购房人或房地产开发企业30 租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( ) 。（A）10 年（B） 20 年（C） 30 年（D）50 年31 下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是( )。（A）抵押人是债务人，抵押权人是债权人（B）抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人（C）抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人（D）抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人32 以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知( )。（A）抵押登记部门（B）抵押权人（C）租赁登记备案部门（D）借款人33 新购买
10、的房屋分割时，应当办理房屋( )。（A）初始登记（B）转移登记（C）变更登记（D）注销登记34 房屋他项权利登记应由( )申请。（A）房屋所有人（B）他项权利人（C）房屋所有人和他项权利人共同（D）房屋所有人或他项权利人35 下列关于房屋他项权利登记的表述中，正确的是( )。（A）房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋所有权人持有（B）房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋他项权人持有（C）房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有（D）房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有36 房屋权属档案应当以( )为单元建档。（A）登记流水号（B）丘（C）门牌号（D）
11、权证字号37 1996 年 8 月，甲购买了一套普通住房自住。1999 年 9 月，甲将该房屋销售，销售时 ( )。（A）免征营业税（B）减半征收营业税（C）按购买价与销售价时差额计征营业税（D）按销售价计征营业税38 下列属于加重纳税人负担的措施是( )。（A）规定起征点（B）加成（C）加收滞纳金（D）罚款39 土地增值税的课税对象是( )。（A）转让国有土地上的房地产（B）赠与房地产（C）转让房地产（D）有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额40 按房产租金收入计征的房产税，税率为( )。（A）10%（B） 12%（C） 20%（D）30%41 职工对其缴存的住房公积金享有( )。（A
12、）转让权（B）自由处分权（C）占有和使用权（D）自由交换权42 个人住房贷款抵押合同自( )之日起生效。（A）合同签订（B）抵押登记（C）主合同生效（D）双方约定43 业主大会成立后，选聘或者解聘物业管理企业由( )决定。（A）业主委员会（B）房地产行政主管部门（C）业主大会（D）房地产开发商44 商品住房的购房者在购房时向售房单位缴交的维修基金属( )所有。（A）购房者个人（B）全体业主共同（C）售房单位（D）物业管理公司45 根据物业管理条例的规定，业主是指( )。（A）房屋的所有权人（B）房屋的使用权人（C）房屋的所有权人或使用权人（D）房屋的所有权人和使用权人46 下列不属于消费者权利
13、的是( )。（A）保障安全权（B）知悉真情权（C）商品鉴别权（D）依法结社权47 王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为 50 万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年 5 月 30 日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了 2 万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金( )。（A）2 万元（B） 4 万元（C） 6 万元（D）8 万元48 下列关于房屋买卖合同生效应具备的条件的表述中，不正确的是( )。（A）经主管部门登记后生效（B）意思必须表示真实（C）不得违反法律（D）不得违反社会公共利益49 如果合同中对履行地点约定
14、不明确，则合同的履约地为( )。（A）给付货币的，在给付货币的一方所在地履行（B）交付不动产的，在接受方所在地履行（C）交付不动产的，在不动产所在地履行（D）交付不动产的，在给付一方所在地履行50 根据行政诉讼法的规定，我国行政诉讼的举证责任由( )承担。（A）原告（B）被告（C）原告、被告共同（D）人民法院二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。51 成立房地产经纪机构应具备的条件有( )。（A）依法成立（B）有必要财产或经费（C）有主管部门（D）有自己的名称，组织机构和场所（E）
15、能够独立承担民事责任52 承担民事责任的方式主要有( )等。（A）罚款（B）停止侵害（C）返还财产（D）赔礼道歉（E）支付违约金53 下列关于行政复议的表述中，正确的有( )。（A）行政复议不是一种行政行为（B）行政复议是行政相对人的一种救济手段（C）行政复议是行政主体的一种救济手段（D）针对具体的行政行为可申请行政复议（E）针对抽象的行政行为可申请行政复议54 下列权利中，属于财产权的有( )。（A）房屋所有权（B）姓名权（C）土地使用权（D）债权（E）肖像权55 土地使用权出让合同正本包括的主要内容有( )。（A）出让地块的位置（B）出让地块的界限（C）动工及开发期限（D）地块四至平面图（
16、E）违约责任56 下列关于我国土地制度的表述中，正确的有( )（A）全部土地都为社会主义公有（B）大部分土地为社会主义公有，少部分土地为私有（C）城市市区的土地属于国家所有（D）农村和城市郊区的土地一般属于农村集体经济组织所有（E）农村宅基地、自由地、自由山可以属于农民(农户)私有57 经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的有( )。（A）国家机关用地（B）学校的经营性用地（C）城市主干道用地（D）孤儿院用地（E）军队干休所用地58 城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的( )应依法予以补偿。（A）违章建筑（B）已抵押的房屋（C）产权不明的房屋（D）未超过批准期限的临时建筑（E
17、）产权有纠纷的房屋59 城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交( )等资料。（A）建设项目批准文件（B）建设用地规划许可证（C）国有土地使用权批准文件（D）房屋拆迁估价报告（E）拆迁计划和拆迁方案60 下列关于房屋租赁合同的表述中，正确的有( )。（A）房屋租赁合同为要式合同（B）房屋租赁合同为双务合同（C）房屋租赁合同应当采取书面形式（D）房屋租赁合同应当使用格式合同（E）房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案61 城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用以及( )的配置作出进一步的安排。（A）容积率（B）建
18、筑密度（C）人口分布（D）公共设施和城市基础设施（E）绿地率62 下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有( )。（A）国家重点工程（B）农民个人出资自建住宅（C）利用世界银行贷款工程（D）民营企业家投资开发建设的住宅小区工程（E）私立学校教学楼63 下列情形中，不得发布房地产广告的有( )。（A）在集体土地上开发建设的房屋（B）权属有争议的房屋（C）已通过竣工验收尚未交付使用的商品房（D）已抵押的在建工程（E）已被司法机关依法查封的房屋64 在正常使用情况下，房地产开发企业向住宅买受人承担的最低保修期限为 1 年的保修项目有( ) 。（A）屋面防水（B）墙面渗漏（C）墙面抹灰层（D）卫生洁具
19、（E）供热系统65 下列关于商品住宅保修的表述中，正确的有( )。（A）房地产开发企业对商品住宅的保修期不得低于施工单位对商品住宅的保修期（B）在保修期内发生的属于保修范围内的质量问题，由施工单位向商品住宅买受人履行保修义务（C）在保修期限内发生的属于保修范围内的质量问题，由房地产开发企业和施工单位共同向商品住宅买受人履行保修义务（D）因商品住宅买受人使用不当造成的损失，房地产开发企业免责（E）房地产经纪机构独家代理销售的商品住宅，由房地产经纪机构承担商品住宅保修责任66 根据城市房地产转让管理办法的规定，下列房地产中不得转让的有( )。（A）权属有争议的（B）共有房地产，经其他共有人书面同意
20、的（C）已设定抵押的（D）司法机关依法查封限制转移的（E）未依法领取房地产权属证书的67 下列房地产可以设定抵押权的有( )。（A）国有土地上依法取得的房屋（B）以出让方式取得的土地使用权（C）集体土地使用权（D）乡、村企业的厂房（E）用于市政的房地产68 下列房屋不得出租的有( )。（A）属于违章建设的房屋（B）被司法机关查封的房屋（C）未取得房屋权属证书的房屋（D）其他房屋共有人不同意出租的房屋（E）已购公有住房69 房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有( )。（A）申报不实的（B）涂改他项权利证书的（C）抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的（D）房屋权利灭失，而权利
21、人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的（E）因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的70 房地产权利人因( ) 等事项应当申请房地产权属转移登记。（A）房屋买卖（B）房屋继承（C）法定名称变化（D）房屋改建（E）房屋用途变化71 下列关于将已出租房屋抵押的表述中，正确的有( )。（A）房屋所有权抵押，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押（B）抵押权实现后，原房屋租赁合同在有效期内对抵押房地产的买受人继续有效（C）抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力（D）房屋所有权抵押，房屋使用权也同时抵押（E）抵押人应将房屋租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人72 房产税的征税范围是(
22、)。（A）乡镇（B）建制镇（C）工矿区（D）县城（E）城市73 个人在出售住房时应缴纳的税费有( )。（A）营业税（B）房产税（C）契税（D）城市维护建设税（E）教育费附加74 土地增值税的纳税人包括( )。（A）出售中国境内的房地产的个人（B）继承中国境内的房地产的外国人（C）出售中国境内的房地产的外国人（D）继承中国境内的房地产的个人（E）受赠中国境内的房地产的社会团体75 下列情况中，职工可以提取住房公积金的有( )。（A）购买自住住房（B）大修自住住房（C）装修自住房屋（D）偿还自住购房贷款本息（E）支付物业管理费76 住房公积金管理中心对住房公积金的运作形式有( )。（A）发放职工个
23、人住房贷款（B）购买国债（C）为住房置业担保机构提供担保（D）为个人购房提供担保（E）发放房地产开发企业流动资金贷款77 在物业管理中，业主委员会的职责有( )。（A）召集并主持业主大会会议（B）修改业主公约（C）监督和协助物业管理企业履行物业服务合同（D）调解物业管理活动中的纠纷（E）监督业主遵守业主公约78 根据(合同法) ，下列行为属于要约邀请而不属于要约的有( )。（A）拍卖公告（B）招标公告（C）寄送的房地产经纪合同样本（D）寄送的价目表（E）发布仅介绍房地产项目名称的广告79 消费者和经营者发生消费者权益争议的解决途径有( )。（A）协商和解（B）请求消费者协会调解（C）根据达成的
24、仲裁协议提请仲裁机构仲裁（D）向有关行政部门申请行政复议（E）向人民法院提起诉讼80 依据(行政诉讼法) ，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有( )。（A）对行政机关做出的罚款决定不服的（B）认为行政机关侵犯其合法经营自主权的（C）认为行政机关颁布的部门规章有失公平的（D）认为行政机关侵犯其财产权的（E）认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的三、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。81 2004 年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求
25、在 8 月 31 日前清理协议出让土地历史遗留项目，某开发商于 2002 年 6 月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定 2002 年 10 月动工，但至 2004 年 8 月 31 日前一直未动工。81 开发商未按约定动工期限开发十地，根据国家有关法规可作以下处理( )。（A）无偿收回土地使用权（B）强制收回土地使用权，但给予适当补偿（C）可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费（D）延长开发建设期限，但最长不得超过两年82 开发商拟转让该地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有( ) 。（A）必须取得出让方和规划行政主管部
26、门的同意（B）必须签订土地使用权小让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同（C）转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家（D）相应调整土地使用权出让金83 如对该地块上的房屋进行拆迁，下列表述中不正确的有( )。（A）开发商必须申请办理房屋拆迁许可证（B）必须委托专业拆迁单位实施拆迁（C）开发商必须与被拆迁人签订房屋拆迁协议后，方可拆迁（D）必须经拆迁行政裁决后，才能进入强制拆迁程序84 对房地产开发项目，一般山获得土地使用权的开发企业委托规划设计单位进行 ( )。（A）控制性详细规划（B）修建性详细规划（C）房屋结构设计（D）建筑设计85 甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发
27、项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。85 在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有( )。（A）将部分住宅项目转让（B）对商业营业用房实行返本销售（C）对商业营业用房向买受人按合同标的额的 25%收取定金（D）以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款86 乙房地产中介机构与甲公司在协商签订房地产委托代理合同时，对代理费收取有下列设想，其中正确的有( )。（A）向甲公司收取代理费（B）向甲
28、公司、买受人各收取一半代理费（C）免收甲公司代理费，向买受人收取手续费（D）甲公司确定销售基价，超出销售基价部分归乙房地产中介机构87 甲公司办理商品房预售许可证须提交的资料包括( )。（A）土地使用权证书及建设工程规划许可证（B）商品房预售方案（C）投入资金达到工程建设总投资 25%以上的证明（D）商品房销售委托书88 销售商品住宅时，甲公司应当( )。（A）偿还贷款，解除在建工程抵押关系（B）经抵押权人同意（C）经房地产权属登记机关同意（D）通知抵押权人，并告知买受人销售的商品房已设定抵押89 房地产中介销售商品房时，应当向买受人出示( )。（A）商品房预售方案（B）土地使用权出让合同（C
29、）商品房预售许可证（D）商品房销售委托书90 乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有( )。（A）提供代办权证服务（B）保证有升值或投资回报（C）提供贷款服务（D）为入住者办理户口、升学等事项91 甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2001 年 1 月该小区竣工验收。张某于2002 年 1 月购买该小区二套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。91 张某所购住宅屋面防水的最低保修期限为( )（A）2 年（B
30、） 3 年（C） 4 年（D）5 年92 城市房地产管理法规定国家实行( )制度。（A）房地产成交价格申报（B）契税登记（C）公民购房资格认证（D）房地产价格评估93 商品房买卖合同属于( )。（A）不要式合同（B）要式合同（C）非典型合同（D）典型合同94 张某购房时，应当缴纳( )。（A）房产税（B）契税（C）个人所得税（D）城镇土地使用税95 下列关于张某与甲房地产开发公司签订的商品房合同中装修费用条款效力的表述中，正确的是( ) 。（A）显失公平，可变更，有效（B）是双方当事人真实意思表示，有效（C）以合法形式掩盖非法目的，无效（D）恶意串通，损害国家利益，无效96 甲房地产开发公司(
31、以下简称甲公司)获得了某城市规划区内的一地块的土地使用权，用于商品房项目建设。该地块的拆迁范围内包括王某的住房与一处社会福利院。王某由于不在本市居住，长期将其住房出租给刘某居住，房屋拆迁时，双方约定的房屋租赁期限尚余 5 年。96 甲公司可以以( ) 方式获得该地块土地使用权。（A）拍卖（B）招标（C）划拨（D）转让97 下列关于甲公司办理该项目报建手续的表述中，正确的有( )。（A）甲公司在签订了土地使用权出让合同后，应向该市建设行政主管部门申请项目选址意见书（B）甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申请项目选址意见书和建设用地规划许可证（C）甲公司在签订土地使用权出让合同后，应向该市规划主管部门申请项目选址意见书和建设用地规划许可证（D）甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申领项目选址意见书和建设用地批准书。在出让合同签订后，再申领建设用地规划许可证98 王某在本市没有其他房屋，若王某与刘某继续保持租赁关系，则甲公司与王某签订，的房屋拆迁补偿安置协议的内容应包括( )。（A）货币安置方式（B）安置房面积和地点（C）搬迁期限（D）搬迁过渡方式99 如果王某欲获得货币补偿，则王某应当( )。（A）与刘某保持租赁关系
