1、2009 年房地产经纪人（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 被撤销的民事行为，从该民事行为( )无效。（A）被撤销时（B）被发现时（C）开始起（D）造成损害起2 中华人民共和国民法通则规定，被代理人知道代理人的行为违法而不表示反对的，由( )。（A）被代理人单独承担责任（B）代理人承担责任（C）被代理人承担主要责任（D）被代理人承担连带责任3 延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是( )年。（A）0.5（B） 1（C） 2（D）34 民法上的物不包括( ) 。（A）房屋（B）土地（C）矿产（D）智力成果5 房地产用益物权不包括( )。
2、（A）抵押权（B）建设用地使用权（C）地役权（D）土地承包经营权6 房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同( )。（A）对承租人和新房主继续有效（B）对承租人和新房主无效（C）对承租人继续有效，对新房主无效（D）对承租人无效，对新房主继续有效7 无效合同从其( ) 时起没有法律效力。（A）被确认无效（B）履行（C）订立（D）谈判8 下列行为中，不属于实际违约的是( )。（A）先期违约（B）拒绝履行（C）迟延履行（D）部分履行9 中华人民共和国担保法规定数额不得超过主合同标的额 20%，的是( )。（A）损害赔偿金（B）保证金（C）定金（D）违约金10 工业用地使用权出
3、让方式不包括( )。（A）招标方式（B）挂牌方式（C）划拨方式（D）协议方式11 下列关于临时用地的表述中，错误的是( )。（A）使用期限一般不超过 2 年（B）可改变批准的用途（C）不得修建永久性建筑（D）不得从事经营性活动12 下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是( )。（A）商业用地（B）商品住宅用地（C）非营利的社会团体用地（D）娱乐用地13 下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是( )。（A）私立学校用地 50 年（B）厂房用地 50 年（C）大型超市用地 50 年（D）别墅用地 70 年14 经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的
4、土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由( )。（A）甲工厂缴纳（B）乙公司缴纳（C）甲工厂与乙公司各缴纳一半（D）甲工厂与乙公司协商缴纳15 在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指( )。（A）被拆迁房屋的所有人（B）被拆迁房屋的使用人（C）被拆迁房屋的抵押权人（D）被拆迁房屋的承租人16 因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过( )个月。（A）1（B） 2（C） 3（D）417 工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程合同价的( ) 。（A）25%（B） 30%（C） 40%（D）50%18 下
5、列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是( )。（A）购房人只能要求退房，不能要求换房（B）购房人只能要求换房，不能要求退房（C）购房人有权选择退房或换房（D）商品住房买卖双方协商选择退房或换房19 根据有关规定，可以发布房地产广告的是( )。（A）在集体土地上建设的房屋（B）取得预售许可证的商品房（C）经验收不合格的商品房（D）权属有争议的房屋20 为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司( )。（A）不必通知买受人（B）可在交房时再告知买受人（C）应公示通知买受人（D）应书面通知买受人21 甲房地产开发公司将商品
6、房预售给张某，合同约定建筑面积 110 平方米，单位建筑面积价格 5000 元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积 100 平方米，甲公司应当返还张某( )元。（A）50000（B） 67000（C） 83490（D）10000022 商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以( )确定违约金数额。（A）违约造成的损失（B）损失超过违约金 30%为标准（C）违约造成的损失上浮 30%（D）约定违约金的 2 倍23 房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前( )个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。
7、（A）1（B） 2（C） 3（D）624 某大楼先后抵押给 3 家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按( )顺序清偿。（A）贷款合同签订的先后（B）贷款数额的大小（C）各银行起诉的先后（D）抵押登记的先后25 下列关于预告登记的表述中，正确的是( )。（A）预告登记仅适用于预售商品房的登记（B）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效（C）房屋预告登记只能由双方共同申请（D）房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明26 异议登记不当并给权利人造成损害的，应由( )承担赔偿责任。（A）登记机构（B）
8、异议登记申请人（C）登记机构的经办人（D）登记机构和申请人共同27 下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是( )。（A）已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记（B）已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记（C）房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记（D）在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证 28 王某住房的房屋所有权证上记载有“房改出售的成本价房” ，该住房( )。（A）只能自住不能出租（B）产权归王某所有（C）房主拥有部分产权（D）不得设定抵押29 房屋租赁代理收费，按( )，由双方协商议定一次性计收。（A）租赁期限长短（B）租赁金额大小（C）代理服
9、务成本（D）半个月至一个月成交租金额标准30 在实行独家代理的情况下，国家制定的房屋买卖代理收费标准最高不能超过成交价格的( )。（A）0.5%（B） 2.5%（C） 3.0%（D）4.0%31 房地产中介服务机构的业务管理不包括( )。（A）承办业务管理（B）中介服务行为管理（C）财务的管理（D）薪酬管理32 下列关于房地产经纪人执业资格考试报名条件的表述中，正确的是( )。（A）最低学历为中专（B）所学专业必须是房地产相关专业（C）取得硕士学位后，只要从事房地产经纪业务工作满 1 年就可以报名（D）取得博士学位、硕士学位、双学士学位或研究生班毕业，报名时对从事房地产经纪业务的年限要求均为满
10、 1 年33 下列关于房地产经纪人员职业资格有关规定的表述中，正确的是( )。（A）房地产经纪人协理从业资格考试由各省、自治区、直辖市制定大纲、组织命题和考试（B）受过行政处罚的房地产经纪人由原注册机构注销注册（C）房地产经纪人可以同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业（D）房地产经纪人的职业技术能力要求有一定的外语水平34 房地产经纪人执业资格注册有效期一般为( )年。（A）1（B） 2（C） 3（D）535 李某自营地下商场，应税房产原值为 40 万元，每年需要缴纳的房产税额最多为( )元。（A）3240（B） 4200（C） 4320（D）540036 依法不能免征房产税的房屋是( )。
11、（A）政府机关的办公楼（B）武警部队的营房（C）个人自住的住房（D）百货公司的商场37 按税法规定，订立商品房销售合同应缴纳( )。（A）印花税（B）契税（C）营业税（D）土地增值税38 企业所得税实行的是( )。（A）比例税率（B）累进税率（C）定额税率（D）比例税率和定额税率39 某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为 2200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为 1200 万元，则其应纳土地增值税适用税率为( )。（A）0（B） 20%（C） 30%（D）50%40 自 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到(
12、) 。（A）0.5%（B） 1.0%（C） 1.2%（D）1.5%41 甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收入为 500 万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为( )万元。（A）25.0（B） 27.0（C） 27.5（D）28.542 职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。（A）活期（B） 3 个月整存整取（C） 6 个月整存整取（D）1 年整存整取43 住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的( )。（A）5%（B） 6%（C） 8%（D）12%44 住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于( )。（A）购买国债（B）为单位或个人
13、提供担保（C）购买股票（D）发放商业性贷款45 业主大会的执行机构是( )。（A）居委会（B）业主代表大会（C）物业服务企业（D）业主委员会46 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的( )交存住宅专项维修资金。（A）使用面积（B）套内建筑面积（C）共有面积（D）建筑面积47 选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数( ) 以上的业主同意。（A）二分之一（B）三分之一（C）三分之二（D）四分之三48 根据城市房地产中介服务管理规定，伪造房地产中介服务资格证书的，由市县人民政府房地产管理部门收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以( )的罚款。（A）
14、1 万元以下（B） 1 万元以上 2 万元以下（C） 2 万元以上 3 万元以下（D）3 万元以上 5 万元以下49 以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准，是处以警告，责令限期改正，并可处以( )的罚款。（A）1 万元以上 2 万元以下（B） 1 万元以上 3 万元以下（C） 2 万元以上 3 万元以下（D）3 万元以上 5 万元以下50 根据房屋登记办法，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是( )；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（A）由房屋登记机构予以收缴（B）由房屋交易管理部门予以收缴（C）处以 1 万元以下的罚款（D）处以 1 万元以上 2 万元以下的罚款
15、二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。51 下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有( )。（A）15 周岁，靠版税独立生活的“90 后” 作家（B） 17 周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工（C） 18 周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人（D）19 周岁的间歇性精神病人（E）21 周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年52 下列关于法的效力的表述中，正确的有( )。（A）行政法规的效力高于地方性法规（B）地方政府规章的效力高于行政法规（C）地方性法规的效力高于本级地方政府规
16、章（D）部门规章与地方政府规章之间具有同等效力（E）部门规章的效力高于地方性法规53 下列关于物权的表述中，正确的有( )。（A）物权具有优先效力（B）任何情况下的物权均优先于债权（C）物权的设定必须公示（D）不动产物权的公示方式是登记（E）动产物权的公示方式是占有54 下列物权中，属于担保物权的有( )。（A）留置权（B）所有权（C）抵押权（D）质权（E）地役权55 下列经营者行为中，属于不正当竞争行为的有( )。（A）不正当销售行为（B）侵犯商业秘密行为（C）限制本地商品流向外地（D）限制外地商品进入本地（E）假冒和仿冒行为56 按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。
17、（A）商业用地（B）旅游用地（C）娱乐用地（D）商品住宅用地（E）廉租住房用地57 下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为 50 年的有( )。（A）廉租住房用地（B）酒厂用地（C）教育、科技用地（D）文化、体育用地（E）度假村用地58 下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。（A）商品住宅小区用地（B）加油站用地（C）县人民公园用地（D）军事设施用地（E）造纸厂用地59 购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有( )。（A）使用一年后发现屋面漏水（B）办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题（C）办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题（D）尚未使用即
18、发现下水管道堵塞（E）下雨时发现外墙渗水60 城市规划的报建审批管理主要包括( )。（A）对建设项目选址审批核发项目选址意见书（B）按照规划实施监察（C）对城市用地审批核发建设用地规划许可证（D）对建设工程审批核发建设工程规划许可证（E）对违法占地和违法建设的查处61 根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的房屋有( )。（A）集体土地上的合法建造房屋（B）联建代管房屋（C）已办理房屋初始登记的房屋（D）合作开发房屋（E）商品房预售许可证正在办理之中的房屋62 下列房地产项目中，不得转让的有( )。（A）已完成开发投资总额 35%的高档公寓项目（B）已支付全部土地出让金并取得建设用
19、地使用权证书的成片开发工业用地（C）已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地（D）未竣工已预售的商品房（E）少数共有人己书面表示不同意转让的共有房产63 房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括( )，。（A）国有建设用地使用权证书（B）工程施工合同（C）建设工程规划许可证（D）房屋拆迁许可证（E）建设工程施工许可证64 房地产抵押担保的范围包括( )。（A）主债权及利息（B）违约金（C）定金（D）损害赔偿金（E）实现抵押权的费用65 下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有( )。（A）以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过（B）抵
20、押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同（C）学校教育设施以外的房地产可以为第三人提供担保（D）在建工程不得为第三人提供担保（E）同一财产不得向两个以上的债权人抵押66 国有土地上的房屋，进行房屋登记的必经程序包括( )。（A）受理（B）审核（C）公告（D）记载于登记簿（E）发证67 根据房屋登记办法，可以办理房屋预告登记的情形有( )。（A）房屋所有权转让（B）房屋所有权抵押（C）房屋出租（D）预购商品房抵押（E）预购商品房68 申请房地产经纪人注册的人员必须同时具备的条件有( )。（A）取得房地产经纪人执业资格证书（B）无犯罪记录（C）具有大学本科以上学历（D）身体健康，能坚持在注册房
21、地产经纪人岗位上工作（E）经所在经纪机构考核合格69 房地产经纪人注册机构可以注销房地产经纪人注册的情形有( )。（A）不具有完全民事行为能力（B）受行政处罚（C）脱离房地产经纪工作岗位连续一年(含一年)以上（D）同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动（E）严重违反职业道德和经纪行业管理规定70 某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为 1 亿元，按照有关规定，则该机构可以收费( )万元。（A）20（B） 30（C） 50（D）80（E）10071 下列关于契税的表述中，正确的有( )。（A）契税是在土地、房屋权属发生
22、转移时，对产权承受人征收的一种税（B）土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，需缴纳契税（C）契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋（D）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税（E）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税72 下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有( )。（A）房产税实行比例税率，按房产余值计征，为 12%；按房产租金收入计征，为1.2%（B）城镇土地使用税实行比例税率，具体分为四个档次（C）耕地占用税实行定额税率，具体分为四个档次（D）土地增值税实行四级超额累进税率，分别为 30%、40%、50%、60%（E）城市维护建设税实行地区差别税
23、率73 下列行为中，需要缴纳契税的有( )。（A）事业单位购买办公用房（B）因地震导致房屋灭失而重新购房（C）个人购买经济适用住房（D）奥运冠军接受政府奖励的房屋（E）城镇职工按规定第一次购买公有住房74 个人转让购买满 5 年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有( )。（A）土地增值税（B）个人所得税（C）营业税（D）契税（E）印花税75 住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共由( )等组成。（A）加班工资（B）计时或计件工资（C）职务津贴（D）住房补贴（E）工会对职工的困难补助76 职工可以提取住房公积金用于消费的事项有( )。（A）购买上班用的电动车（B）购买自
24、用二手商铺（C）自建自住住房（D）装修自住住房（E）偿还购买自住经济适用住房的贷款本息77 业主的权利包括( ) 。（A）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议（B）对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权（C）监督物业服务企业日常经营活动（D）监督业主委员会的工作（E）监督物业服务企业履行物业服务合同78 物业服务收费的费用构成包括( )。（A）物业管理服务人员的工资（B）物业管理区域的清洁卫生费用（C）物业管理区域的绿化养护费用（D）物业服务企业的办公费用（E）物业共用设备的大修费用79 下列行为中，属于违反商品房销售管理规定的行为有( )。（A）房地产开发公司委托房地产经纪机构
25、销售竣工商品房（B）房地产开发公司返本销售商品房（C）房地产开发公司将验收不合格的商品房擅自交付使用（D）房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房（E）房地产开发公司委托没有资格的房地产中介机构代理销售商品房80 甲公司将其在建商品住宅项目转让给乙公司，下列行为属于违规行为的有( )。（A）交易双方 2 月 21 日办理了土地使用权变更登记手续，同年 3 月 16 日持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案（B）乙公司 3 月 18 日以内部认购方式，收取有购买意向者每套住房 3 万元的诚意金，同年 4 月 27 日该项目取得商品房预售许可证（C）乙公司销售商品住宅时拒绝发放住宅质
26、量保证书（D）为让业主及早入住，乙公司将未经验收的商品住宅直接交付给购房者（E）乙公司在办理商品房预售许可证后及时对外销售三、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。80 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)招标获得一块“毛地”( 有部分房屋需完成拆迁安置)的国有建设用地使用权，土地用途为居住用地，因故闲置一年，该项目再次启动 6 个月后，又因资金原因转让给乙房地产开发公司(以下简称乙公司)。3 年后该项目建成，在成立业主大会前，由丙物业服务企业实施物业管理。81 甲公司实
27、施房屋拆迁时，应对( )依法给予补偿。（A）产权人下落不明的房屋（B）超过批准期限的临时建筑（C）被依法查封的房屋（D）产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决的房屋82 下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的为( )。（A）银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延（B）甲公司认为开发时机不成熟造成动工迟延（C）因水泥、钢筋等主要建材供应不及时造成动工迟延（D）地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延83 甲公司转让该项目必须符合的条件为( )等。（A）全部建成现房（B）项目主体结构封顶（C）已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证（D）已实际投入房屋建设工程的资金达到全部开发投资总额的 25%以
28、上84 如乙公司把住宅建成现房后销售，则须具备的条件为( )等。（A）已通过竣工验收（B）乙公司具有企业法人营业执照（C）物业管理方案已落实（D）取得商品房销售许可证85 丙物业服务企业由( )选聘。（A）购房人（B） Z公司（C）当地房地产开发主管部门（D）当地物业管理协会85 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设某住宅小区，2005 年 8 月 1 日该小区竣工验收合格。王某于 2006 年 1 月 1 日购买该小区商品住宅一套，单价为6000 元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积 120 平方米，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定：5 月 1 日交房时测绘得到的建筑面积
29、为 116 平方米。王某于 2007 年 3 月 1 日入住，2009 年 3 月 1 日发现屋面漏水。86 商品房销售合同属于( )。（A）典型合同（B）单务合同（C）要式合同（D）实践合同87 王某购买商品住宅的保修期从( )起计算。（A）2005 年 8 月 1 日（B） 2006 年 1 月 1 日（C） 2006 年 5 月 1 日（D）2007 年 3 月 1 日88 王某实际需要支付的购房款为( )万元。（A）69.12（B） 69.36（C） 69.60（D）72.0089 甲公司在商品房交付使用的同时，应当向王某提供( )。（A）住宅环境保证书（B） 住宅质量保证书（C） 住
30、宅使用说明书（D）住宅功能使用说明书90 2009 年 3 月 1 日发生的屋面漏水问题( )。（A）在房屋建筑工程保修期内（B）在商品住宅保修期内（C）不在房屋建筑工程保修期内（D）不在商品住宅保修期内90 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经批准实施一综合小区开发项目，规划容积率为 2.1。该项目位于城市规划区内的城乡结合部，占地 120000 平方米，其中有40000 平方米属于国有土地，其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项目。该项目由乙建筑工程公司(以下简称乙公司)承包施工，于 2009 年 1 月 1 日动工，工期 10 个月。建设过程中，甲公司将在
31、建工程向银行申请抵押贷款。91 甲公司应当具有( ) 资质。（A）一级（B）二级（C）三级（D）四级92 下列关于该项目用地的表述中，正确的为( )。（A）该项目范围内的乡镇企业用地不需办理集体土地征收手续（B）该项目经济适用住房用地可采取划拨方式（C）该项目商业城必须采取出让方式（D）该项目土地使用权出让的最高年限为 50 年93 甲公司申请领取建设工程施工许可证应当具备的条件包括( )。（A）已取得建设工程规划许可证（B）已确定施工企业（C）有保证工程质量和安全的具体措施（D）建设资金已经落实，到位资金原则上不少于工程合同价的 30%，94 下列关于该项目在建工程抵押的表述中，正确的为(
32、)。（A）在建工程抵押价值可由甲公司和银行协商议定（B）在建工程抵押价值可由房地产估价机构评估（C）甲公司和银行应当申请在建工程抵押权设立登记，并在工程竣工后申请转为房屋抵押权登记（D）甲公司将部分商业用房给乙公司冲抵工程款，不需经银行同意95 该项目的工程竣工验收工作由( )负责组织实施。（A）人民政府建设行政主管部门（B）工程质量监督机构（C）甲公司（D）乙公司95 2007 年 5 月，张某在一物业管理比较完善的小区内购得一套普通住宅，并出租给王某居住。2009 年 8 月，因被调到外地工作，张某又把该套住宅高于购买价转售出去。96 张某出租房屋应当缴纳的税为( )。（A）契税（B）营业税（C）土地增值税（D）房产税97 下列关于张某与王某签订的租赁合同的表述中，正确的为( )。（A）租赁合同约定的租赁期限不得超过 10 年，超过 10 年的，该租赁合同无效（B）在签订租赁合同后，承租人应当按照该房屋所有权证上记载的用途使用房屋，不得擅自变更使用用途（C）租赁合同应当明确规定，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任等内容（D）房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持相关证明文件到有关部门办理登记备案手续98 2009 年 8 月，张某在转售该套住房时不需要缴纳的税为( )。（A）城市维护建设税（B）营业税（C）个人所得税
