1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 13（无答案）一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 市场供需情况的好坏间接影响到地价的客观性和稳定性。 ( )（A）正确（B）错误2 能够出租或者自己作为场地使用的土地适用市场比较法估价。 ( )（A）正确（B）错误3 成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+ 税费+利息+利润+土地增值收益。 ( )（A）正确（B）错误4 替代原则在成本逼近法的运用中被广泛使用。 ( )（A）正确（B）错误5 成本逼近法看起来与供求平衡原则没有多大关系，但是，供需平衡原则几乎是所有估价方法必
2、须遵守的原则，因为市场供需的平衡性是估价的基础。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。6 下列收益还原法的基本公式中，土地还原率保持不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为( )。7 下列收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为( ) 。8 下列收益还原法的基本公式中，未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式为( )。9 下列收益还原法的基本公式中，纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式为( )。10 在评估实际中，可以依据( )，采用市场资料校核收益还原法的测算结果，并对所用资料及假
3、设的可信度进行验证。（A）需求与供给原则（B）预期原则（C）最有效使用原则（D）替代原则11 下列收益还原法的适用范围中，( )上没有建筑物，使用限制少，在一定时期内可以在一定范围内灵活地改变土地的临时用途，并可进行多种经营，为土地带来收益。（A）能够出租或者自己作为场地使用的土地（B）出租或自己使用的农业、林业生产等用地（C）出租或自己使用已有建筑物的土地（D）自己经营的企业用地12 ( )的使用方式是耕种作物获取收益，所以其收益很容易估算得到，适合使用收益还原法。（A）能够出租或者自己作为场地使用的土地（B）出租或自己使用的农业、林业生产等用地（C）出租或自己使用已有建筑物的土地（D）自己
4、经营的企业用地13 ( )可以从建筑物收益中剥离出土地收益，再使用收益还原法。（A）能够出租或者自己作为场地使用的土地（B）出租或自己使用的农业、林业生产等用地（C）出租或自己使用已有建筑物的土地（D）自己经营的企业用地14 下列选项中，( ) 在一个城市中不会有很多，市场交易也很少，但是能够通过企业总体收益分割出土地的收益，适合使用收益还原法。（A）能够出租或者自己作为场地使用的土地（B）出租或自己使用的农业、林业生产等用地（C）出租或自己使用已有建筑物的土地（D）自己经营的企业用地15 下列选项中，( ) 是具有理论依据而且应用面很广的种估价方法，其使用的一个基本前提就是要有可以预期的收益
5、，因而对于那些没有收益的土地，例如机关、学校、公园、教堂、基础设施等公益用地的估价则大多不适用。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）剩余法16 下列选项中，( ) 概括起来的基本程序为估算土地总收益估算土地总费用计算土地纯收益确定土地还原率估算土地收益价值确定估价对象的土地价格。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）剩余法17 下列选项中，( ) 是计算土地价值的真正依据，一般通过土地总收益扣除土地总费用获得。（A）土地纯收益（B）建筑物折旧费（C）土地还原率（D）土地收益价值18 如果估价对象土地上没有建筑物，而且是通过出租获取收益，如出租的是农业用地和专门
6、用于仓储的土地，可以以( )为基础进行估价。（A）土地经营收入（B）土地租金（C）综合还原率（D）土地还原率19 如果估价对象土地上没有建筑物，而且是自己经营的土地，如农地耕作、经营停车场等，可以以( ) 为基础进行估价。（A）土地经营收入（B）综合还原率（C）土地租金（D）土地还原率20 确定获取收益的具体方式中，以场地经营取得的收入不包括( )。（A）工矿堆场收费（B）停车场收费（C）宾馆住宿费（D）分红所得21 确定土地收益客观性一般要考虑的条件不包括( )。（A）土地总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益（B）土地总收益是持续且有规律的收益（C）土地总收益是间断性的收益
7、（D）土地总收益是安全可靠的收益22 在估算价值时，土地收益应该是( )。（A）有效收益（B）潜在收益（C）衍生收益（D）所得税前收益23 土地租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，要根据一定的原则进行界定，凡是因估价对象土地所产生并为土地产权人所取得的( ) 均需计入总收益。（A）有效收益（B）潜在收益（C）衍生收益（D）所得税前收益24 土地租金可以采用的确定方式不包括( )。（A）按理论租金估算（B）按实际租金估算（C）按案例租金估算（D）按合同总租金估算25 下列选项中，不属于租金损失率的是( )。（A）市场平均空置率（B）建筑容积率（C）估价对象
8、有效利用率（D）欠租率26 确定场地营业收入方式不包括( )。（A）按市场平均营业额估算（B）按合同营业额估算（C）按案例营业额估算（D）按实际营业额估算27 一栋大厦，其中 10 000m2 为商场，用于出租商铺，市场平均出租率为 90，商场可出租面积占总面积的 70，日租金为 5 元m 2，不考虑欠租费等；25 000 m 2为宾馆客房，共 500 间，日平均房费为 300 元，年人住率 70，住客衔接损失率1；另外有一收费停车场，1 000 个停车位，每个车位日收 30 元，停车率为50，则大厦及停车场的土地年总收益为( )万元。（A）1 150（B） 5475（C） 3 794（D）5
9、 491528 土地成本的来源不包括( )。（A）资金利息（B）房屋折旧费（C）保险费用（D）税收29 作为场地(如堆场) 出租、使用的土地费用一般不包括( )。（A）建筑物折旧费（B）场地维护费（C）土地出租经营税（D）场地管理费30 经营性土地(如饭店、加油站等)的费用估算一般不包括( )。（A）土地出租经营税（B）土地及其建筑物维护费（C）土地及其建筑物财产保险费（D）经营管理费用31 一般情况下土地出租管理费用为年租金的( )。（A）25（B） 12（C） 23（D）3432 维修费一般为建筑物重置价的( )。（A）2030（B） 1520（C） 1020（D）303533 维修费主要
10、发生在建筑物部分，其估算方法比较复杂，一般有( )等。（A）剩余法、定期轮修法、经验估计法（B）造价比例法、剩余法、经验估计法（C）造价比例法、定期轮修法、经验估计法（D）造价比例法、定期轮修法、剩余法34 我国的房屋保险费率一般为房屋重置价(或现值)的( )。（A）0510（B） 1520（C） 1015（D）202535 某用于出租的写字楼，建筑面积 25 000 m2，房屋重置价为 2 000 元m 2，年租金收入为 3 000 万元。根据市场情况，管理费用为年租金的 5，维修费为建筑物重置价的 3，房屋保险费率为房屋重置价 2，土地使用税及房产税为每建筑平方米 20 元，其他税收为年租
11、金的 1。则写字楼的土地年总费用( )万元。（A）150（B） 100（C） 80（D）39036 下列土地还原率类型中，( )适用于求取单一土地的价格，或者是要从不动产价格中分割出土地价格的情况，要求有对应的土地纯收益。（A）土地还原率（B）综合还原率（C）地上建筑物还原率（D）边际还原率37 下列土地还原率类型中，( )适用于求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。（A）土地还原率（B）综合还原率（C）地上建筑物还原率（D）边际还原率38 一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低( )。（A）23（B） 34（C） 45（D）2539 经调查，某区域写字楼市场租金水平每天平均为
12、 6 元 2，物业经营总费用为租金的 10；该地区写字楼售价水平平均为 12 000 元。采用土地纯收益与土地价格比率法估算该地区写字楼用地的还原率为( )。（A）1443（B） 1543（C） 17.43（D）16.4340 某城市存款利率为 4，经过分析，当地通货膨胀调整值为 1，市场风险回报调整值确定为 4，资本回收调整系数确定为 3；该地区写字楼正常市场情况下还原率高于一般不动产 1 个百分点。采用安全利率调整法估算该地区写字楼用地的还原率为( )。（A）12（B） 11（C） 13（D）1441 经调查，某城市存款利率为 2，贷款利率为 3，国债利率为 6，股票平均收益率水平为 16
13、；该地区写字楼正常市场情况下还原率高于一般不动产 1 个百分点。采用现实投资收益率排序插入法估算该地区写字楼用地的还原率为( )。（A）10（B） 12（C） 11（D）1342 下列选项中，( ) 是以价评价，对价格背后的供需平衡条件的要求很严格。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）剩余法43 下列原则中，( ) 是市场比较法适用的重要原则，该原则表明，估价对象土地的价值取决于为取得周边一定范围内效用相同的可替代土地所愿意支付的价格。（A）供需均衡原则（B）替代原则（C）外部性原则（D）变动原则44 下列选项中，( ) 只适合于市场发达，租赁案例丰富，估价对象与租赁实例相关
14、程度合适的情况。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）剩余法45 一般情况下，在多个比准价格基础上确定评估结果的方法有( )。（A）剩余法、加权平均法及中位数或众数法（B）简单平均法、剩余法及中位数或众数法（C）简单平均法、加权平均法及中位数或众数法（D）简单平均法、加权平均法及剩余法46 比较案例的选择内容不包括( )。（A）划定市场圈（B）收集交易案例（C）确定土地还原率（D）比较案例选择47 比较案例在数量方面，如果是评估一宗地，最适合的案例数为( )个。（A）12（B） 35（C） 34（D）5648 时间方面，比较案例的交易时间一般确定在( )年之内。（A）1（B）
15、3（C） 4（D）2三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。49 目前，我国实行土地公有制，土地价格是以( )的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。（A）土地使用权出让为前提（B）土地使用权转让为前提（C）一次性支付（D）多次支付（E）土地所有权出让为前提50 由于土地具有不同于一般商品的特殊性，因此，土地价格与一般物价相比，有其自身的特性，包括( ) 。（A）价格基础不同（B）形成时间不同（C）表示方式不同（D）地价主要由地产供给决定（E）地价具有明显的地区性和个别性51 按土地权利分类，土地价格
16、可以划分为( )等。（A）交易价格（B）所有权价格（C）使用权价格（D）租赁权价格（E）抵押权价格52 按土地价格形成的方式，土地价格可以分为( )。（A）交易价格（B）申报地价（C）评估价格（D）公告(示) 地价（E）土地总价格53 按土地的存在形态分类，土地价格分为( )。（A）拍卖价格（B）生地价格（C）熟地价格（D）毛地价格（E）净地价格54 我国的地价体系按照宏观管理需求层面分类，包括( )。（A）最高(最低) 限价（B）土地级别（C）基准地价（D）标定地价(城镇)（E）国有土地收购价格55 我国的土地收购储备涉及地价，包括( )。（A）农用地流转价格（B）国有土地收购价格（C）国有
17、土地拆迁补偿标准（D）农用地征收补偿标准（E）集体建设用地流转价格56 商业用地关键的价格影响因素包括( )。（A）人文环境（B）商业聚集规模（C）交通方便度（D）相对位置（E）区位57 居住用地最关键的价格影响因素包括( )。（A）自然环境（B）公共服务设施（C）相对位置（D）人文环境（E）公共交通条件58 工业用地最关键的价格影响因素包括( )。（A）交通条件（B）基础设施（C）工业聚集度（D）产业方向（E）土壤条件59 农业用途土地价格的关键影响因素包括( )。（A）气候环境（B）土壤条件（C）水资源状况（D）产业方向（E）水土污染60 影响土地价格社会状况方面的因素包括( )。（A）居
18、民收入和消费水平（B）信仰与生活方式（C）工业化和城市化水平（D）人口状况（E）市场化程度61 影响土地价格经济状况方面的因素包括( )。（A）经济发展状况（B）财政收支与金融状况（C）居民收入和消费水平（D）储蓄和投资水平（E）土地制度62 影响土地价格行政影响力方面的因素包括( )。（A）土地制度（B）土地利用规划（C）城市规划（D）地价政策（E）居民收入和消费水平63 影响土地价格的区域因素包括( )。（A）土地的位置（B）繁华程度（C）交通条件（D）基础设施（E）土地制度64 影响土地价格的物理状况因素包括( )。（A）土地面积（B）形状（C）城市规划限制（D）临街宽度与深度（E）土壤
19、和地质状况65 根据地租产生的原因和条件，马克思把地租区分为( )。（A）级差地租（B）绝对地租（C）矿山地租（D）建筑地段地租（E）垄断地租四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。65 某评估公司受托评估日地块 50 年土地使用权价格，该宗地土地面积为 1 500m2。估价师在该区域内收集到以下资料：(1)A 地块建筑面积为 1 000 m2，占地面积 2 000 m2，是甲企业出地，乙企业出资建成的，出资方出资总额 200 万元，分得建筑面积 600 m2，房屋建筑造价及有关税费总计 2 000 元m 2。(2)B
20、 地块土地面积为 50 亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计 3 000 万元，其中向政府补交土地出让金 300 万元，机械设备及房屋等评估值为710 万元。(3)C 地块土地面积为 1 500m2，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以 50 万元得到该地块。(4)D 地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为 42 元m 2，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年 3 元m 2，土地还原率为 6。(5)各地块与待估地块比较系数如下表：根据上述材料回答问题：66 A 地块的单位面积地价为( )元m 2。（A）667（B） 1 000（C） 1 333（
21、D）1 66767 D 地块的单位面积地价为( )元m 2。（A）615（B） 650（C） 662（D）70068 根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。（A）ABCD（B） ABD（C） BCD（D）ABC69 市场比较法估价，在选择比较参照的交易案例时，应符合的具体要求包括( )。（A）与待估土地的交易类型应相同（B）与待估土地的交易面积应相同（C）与待估土地用途应相同（D）交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易70 H 地块 50 年的土地使用权价格为( )元m 2。（A）59184（B） 65690（C） 672（D）674.5770 某开发区
22、拟出让一宗已完成“七通一平” 的土地，面积为 10 000 m2。该开发区每亩征地开支平均 5 万元，完成 1 km2 的开发需投入 2 亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的 40，全部土地投资回报率为 20，土地出让增值收益率为 20，当地银行年贷款利率为 10。 根据上述材料。回答问题：71 该宗土地的投资利息为( )元m 2。（A）453（B） 369（C） 33.9（D）48.572 该宗土地单位面积土地价格为( )元m 2。（A）4367（B） 4339（C） 425.6（D）442.573 宗地估价报告中，价格定义必须明确的内容有( )。（
23、A）土地用途（B）开发状况（C）使用年限（D）评估期日74 在宗地估价报告中，估价结果要说明的价格类型有( )。（A）总地价（B）单位面积地价（C）地上建筑物价格（D）楼面地价75 该宗土地的投资利润为( )元m 2。（A）68（B） 55（C） 45（D）6075 某市政府土地主管部门拟于 2007 年 1 月 8 日，以拍卖方式出让一宗已完成配套开发的国有土地，其规划用途为高档住宅，容积率为 30，出让土地使用权年期为 70 年；并于 2006 年 12 月 10 日委托某估价机构评估该宗地届时的客观市场价格，为实施拍卖提供价格参考；同时根据政策等因素确定了此宗地出让底价 V2，最终以最高
24、竞买价格 V3 成交。根据上述材料。 回答问题：76 除拍卖外，政府还可以( )方式出让该宗土地。（A）协议（B）挂牌（C）招标（D）租赁77 价格 V3 为出让底价，一般由( )决定。（A）主管土地的市长（B）国土资源管理部门长官（C）国土资源管理部门主管科室（D）地价委员会78 在出让价结果中，属于正常结果的有( )。（A）V 2 V 3V 1（B） V3=V1（C） V3V2（D）V 3V179 以下对 V1、V 2、V 3 价格内涵的表述，正确的是( )。（A）三者均为最高年期居住用地使用权价格（B） V1 对应的时点为 2006 年 12 月 8 日，V 2、V 3 对应的时点为 2
25、007 年 1 月 8 日（C） V1、V 2 和 V3 对应的时点均为 2007 年 1 月 8 日（D）三者均为开发完成后的熟地价格80 在宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是( )。（A）收益还原法与剩余法（B）市场比较法和收益还原法（C）剩余法与基准地价修正法（D）收益法与基准地价修正法80 某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求需作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为 2004 年1 月 1 日。该机构在评估过程中调查了下述资料： (1)调查的样点中，有一个样点P 为临街商业店铺，位于二级地，租金为 2 000 元月，租约签
26、订的时间为 2004年 1 月 10 日，出租方需支付有关税费为 800 元月，砌体结构房屋，重置造价为1 200 元m 2，7 成新，耐用年限 50 年，残值为 0，土地面积 60 m2，建筑面积45m2。 (2)样点 M 为住宅用地，位于一级地，2003 年 5 月 30 日的出让地价为 1 800 元m 2，出让年期为 50 年，容积率为 20。 (3)该机构测算的土地还原率为6，综合还原率为 73。2003 年该城市住宅地价每月递增 1。商业一、二级地的基准地价平均容积率为 18，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为15。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价呈正比关系。 根据上述材料
27、。回答问题：81 该城市基准地价评估的工作底图选择的比例尺应该为( )。（A）1：1 0001：2 000（B） 1：2 0001：5 000（C） 1：5 0001：10 000（D）1：10 0001：50 00082 划分土地级别后，测算级别地价时调查的样本资料要求( )。（A）近期连续三年数据，每级样本总数不少于 20 个（B）近期连续两年数据，每级样本总数不少于 20 个（C）近期连续两年数据，每级样本总数不少于 30 个（D）上一年数据，每级样本总数不少于 30 个83 由于是新扩建大城市，个别区域或级别没有样点地价或样点地价较少，其基准地价评估的技术方法为( )。（A）通过已评估
28、出的上一级别或区域基准地价与下一级别或区域基准地价的算术平均内插确定（B）通过建立城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，把待估级别区域的因素条件指标同有基准地价因素条件指标比较分析后确定（C）通过分析城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，召集有关专家定性分析后确定（D）通过成本逼近法测算并加以适当修正后确定84 样点 P 的实际交易地价(按无限年期算)为( )元 m2。（A）2 141（B） 2 411（C） 3 041（D）3 21585 按照基准地价内涵，样点 P 修正后的地价为( )元 m2。（A）1 004（B） 3 215（C） 5 138（D）5 78686 按照基准地价内涵，样点 M 修正后的地价为( )元m 2。（A）1 403（B） 1 447（C） 1 505（D）1 87187 基准地价除具有全域性、分用途的特点外，还具有( )的特点。（A）多样性（B）平均性（C）有限期（D）时效性
