1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 28 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 辅币是本位货币单位以下的小面额货币,是足值的铸币,只有有限清偿的效力。( )（A）正确（B）错误2 调查对象即是构成调查总体的全部单位。( )（A）正确（B）错误3 对于经营不太好、商誉较差的企业,企业评估通常以资产足额补偿为目的。( )（A）正确（B）错误4 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )（A）正确（B）错误5 根据统计表的分组情况，可将其分为调查表、汇总表和分析表等
2、类型。( )（A）正确 （B）错误6 房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，其中一级资质房地产开发企业的注册资本不低于 5000 万元。( )（A）正确 （B）错误7 计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。( )（A）正确（B）错误8 一套完整的建筑工程图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电气施工图等。 ( )（A）正确（B）错误9 土地估价师协会的主要任务是如何提高估价师及机构的执业技术水平和执业操守，以维持土地估价行业的整体公信力。 ( )（A）正确（B）错误10 当某建筑工程设计文件不齐、无法计算建筑工程量时，不可采用概算
3、指标编制建筑工程概算。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 工业区位理论的奠基人是德国经济学家( )。（A）杜能（B）韦伯（C）阿兰索（D）阿尔申尔德.韦伯12 ( )是评定和划分土地级别的基本空间单位,是内部特性和区位条件相对均一的地块。（A）产业集聚影响度（B）土地定级单元（C）产业集聚指标值（D）产业集聚指标值13 市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。（A）替代原则（B）均衡原则（C）外部性原则（D）供求原则14 ( )是当前国际信贷中经常使用的一种方式。（A）补偿贸易（B）发行债券（C）合资经营（D）政府信贷15 会计的
4、本质是( ) 。（A）以货币计量为基本形式（B）一种管理活动（C）一种管理工具（D）一种管理方法16 管理费是交易过程中交易双方所需交纳的市场管理费,一般为交易双方各交纳交易额的( ) 。（A）3%（B） 4%（C） 1.5%（D）6%17 规范国有土地租赁若干意见中明确规定： 地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按( )估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。（A） 市场租金及租期（B）合同租金及租期（C）合同租金与市场租金的差值及租期（D）合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率18 在下列区位关系中，( )是采矿企业地价评估时需要分析
5、的重点。（A）交通地理区位（B）经济地理区位（C）自然地理区位（D）商业地理区位19 估价中的替代原理和区位论作为基本理论在( )中得到体现。（A）成本逼近法（B）剩余法（C）收益还原法（D）路线价法20 一项工程基本建设投资的最高限额是( )。（A）根据设计总概算确定的投资数额,经主管部门审批后 ,就成为最高限额（B）设计总概算确定的投资数额（C）预算人员进行概预算后的数额（D）按有关部门规定的数额21 城市分散布局的形式主要有分散组团式、( )和城镇组群式等。（A）一城一区式（B）一城二区式（C）分散自由式（D）自由组团式22 采用拟建工程与类似工程相比较编制工程概算时，如果结构构件有局部
6、不同时，应通过换入和换出( ) 的方法，计算净增或减值，然后再计算拟建工程的概算造价。（A）结构构件工程量（B）结构构件价值（C）工程预算价值（D）工程量23 土地价格按( ) 分类，可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。（A）使用目的（B）土地的存在形态（C）土地交易的方式（D）表示方法24 某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为以( )为依据比较合适。（A）工程概算（B）工程预算（C）设计概算（D）贷款计划25 以剩余法对土地进行估价时，土地价格等于( )的价格。（A）建筑物本身（B）建筑物出售（C）土地减去建筑物本身（D）土地与建筑物
7、出售价格减去建筑物本身26 下列选项中，( ) 是满足一个区域共同需要的、具有公益性的服务机构或者设施，包括幼儿园、学校、医院、银行、邮电局、小型商场、公园、停车场等设施。（A）交通条件（B）公用设施（C）繁华程度（D）环境质量27 在中心地理论中，所谓“中心地” 指的是( )。（A）区域的几何中心（B）泛指的城镇或居民点（C）区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点（D）具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市28 下列土地价格中，( )是指在正常市场条件下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。（A）生地价格（B）
8、熟地价格（C）净地价格（D）毛地价格29 计算土地取得成本要注意要点不包括( )。（A）土地取得方式（B）土地取得成本的归属（C）成本的（D）土地取得成本的关联性30 有一宗土地，土地使用年期无限，土地还原率为 10，地价为 4000 元m 2，纯收益逐年递增的比率为 1，那么该宗土地第一年的纯收益为( )元m 2。（A）300（B） 350（C） 360（D）40031 建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价值减低叫做( )。（A）物理的折 IH（B）功能的折旧（C）经济的折旧（D）行政的折旧32 假定建筑物在其耐用年限内每年的折旧额相等，由此计算年折旧额，即用待估建筑物的折旧总额，除以单
9、一的耐用年数，以求得每年的折旧额的方法称为( )。（A）新旧程度折旧法（B）偿还基金法（C）平均年限折旧法（D）定率折旧法33 根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本称为( )。（A）房屋纯收益（B）房屋重置价（C）房屋现值（D）房屋成新度34 土地估价机构资信评级机构基本情况指标不包含( )。（A）成立时间长短（B）风险基金额度（C）内部管理制度（D）注册资金35 土地估价机构资信评级机构社会形象指标不包括( )。（A）纳税额度（B）继续教育时间（C）社会义务贡献（D）被投诉举报36 某企业于 10 年前以国家出租方式取得土地使用权
10、，目前实际年租金为 5 万元，该租约还有 10 年到期，余期租金不变，据调查同类土地市场年租金为 7 万元，承租土地使用权还原率为 8，那么该企业承租土地使用权价格为( )万元。（A）13.4（B） 15.6（C） 14（D）1737 市场比较法比较案例选定以后，还应根据各案例的情况( )。（A）进行期日修（B）进行情况修正（C）建立价格比较基础（D）统一付款方式38 在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( )。（A）相同区域或同一供需圈（B）比较区域或同一供需圈（C）类似区域或同一供需圈（D）比较区域或类似区域39 根据国土资源
11、部 35 号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于( )年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。（A）1（B） 2（C） 3（D）440 土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形成的。（A）效用、相对稀缺性和有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求41 影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )。（A）宏观因素（B）经济因素（C）个别因素（D）社会因素42 收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。（A）评估
12、（B）设计（C）资本（D）建筑43 建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。（A）原始价值的摊销（B）原始价值的回收（C）价值的减价修正（D）折余价值的差额44 基准地价评估时的土地用途以( )用途为主。（A）商业（B）规划（C）住宅（D）现实45 根据评估目的不同，宗地地价可分为( )。（A）基准地价、标定地价、交易底价等（B）基准地价、成交地价、标定地价等（C）标定地价、出让底价、交易地价等（D）成交地价、标定地价、交易底价等46 采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为( )开发期。（A）1/4（B） 1/2（C） 2/3（D）整个47 采用剩余法评估地
13、价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来如化趋势，一般采用( )和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。（A）市场比较法（B）收益还原法（C）成本法（D）标准法48 地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的( )。（A）一般因素（B）个别因素（C）区域因素（D）特殊因素49 土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）变动原则（D）竞争原则50 ( )是级差地租产生的原因。（A）土地的自然条件差异（B）土地的所有权垄断（C）土地的生产效率差异（D）土地的经营权垄断51 采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费
14、应按( )求取。（A）宗地内外开发投入的费用总和（B）宗地外开发投入的费用总和（C）宗地内开发投入的费用之总和（D）宗地内外受益分摊的开发费用总和52 投资基金中，若收取赎回费，一般惯例是不超过净资产值的( )。（A）1%（B） 2%（C） 3%（D）5%53 根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象为( )。（A）工业用地（B）自用住宅用地（C）经济适用房用地（D）农民宅基地54 在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、( )和实际已开发程度确定。（A）估价原则（B）估价目的（C）估价方法（D）估价程序55 影响土地区位的行政因素有(
15、)。（A）城市拆迁（B）城市规划（C）用地审批（D）规划审批56 下列选项中( ) 不属于路线价估价法中深度修正的方法。（A）四三二一法则（B）苏慕斯法则（C）杉木正幸法则（D）哈柏法则57 决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。（A）垄断地租（B）级差地租（C）绝对地租（D）相对地租58 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 1200 元/平方米、 860 元/ 平方米、800 元/平方米，建筑容积率分别为 8、5、4.5，若其他条件相同，则购买者会优先选择( )。（A）甲宗地（B）乙宗地（C）乙宗地、丙宗地任选其一（D）甲宗地、乙宗地任选其一59 下列固定资产中，应计提折旧的是( )（A）修
16、理停用的设备（B）当月交付使用的设备（C）未提足折旧提前报废的设备（D）已提足折旧继续使用的设备60 据报载：截止到 2001 年底，某市有高科技园区 3 个，已征土地 6325 公顷，占该市各类开发区已征土地总面积的 18%，文中所用的三项统计指标分别为( )。（A）总体单位总量指标；总体标志总量指标；结构相对指标（B）总体单位总皇指标；总体标志总量指标；比较相对指标（C）总体标志总量指标；总体单位总量指标；比较相对指标（D）总体标志总量指标；总体单位总量指标；结构相对指标三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61
17、 采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益来源主要包括( )（A）土地租金（B）房地出租的租金（C）房屋折旧费（D）承租担保利息（E）企业经营收益62 不动产开发的预付资本通常主要包括( )（A）地价款（B）建安工程费（C）专业费用（D）利息63 建筑可以按不同的使用要求,分为居住、教育、交通、医疗等许多类型,但各种建筑都需要满足的基本功能要求是( )。（A）人体活动尺度的要求与建筑空间设计和构造密切相关。（B）人的生理需求,主要包括对建筑物朝向、保暖、防潮、隔热、隔声、通风、采光、照明等方面的要求。（C）使用过程和特点要求,充分考虑人们活动的顺序和路线,解决工业建筑中加工顺序和工艺流程对建
18、筑设计的特殊要求。（D）使建筑物上下关系在造型上所产生的一定艺术效果。64 影响地价的个别因素包括( )。（A）城市规划（B）基础设施条件（C）地块形状（D）宗地位置（E）经济水平65 在计算应纳税所得额时下列固定资产不得计算折旧扣除的包括( )。（A）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产（B）以经营租赁方式租出的固定资产（C）以融资租赁方式租出的固定资产（D）单独估价作为固定资产入账的土地（E）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产66 在我国，建设项目的投资估算主要是根据( )等资料，采取相应的方法进行编制的。（A）投资估算指标（B）概算指标（C）预算指标（D）类似工程预算67 下列房地产经营
19、风险中，属于总体风险的是( )。（A）政治风险（B）人事风险（C）经济风险（D）经营风险68 影响土地区位的主要因素有( )因素。（A）环境（B）社会经济（C）自然（D）交通（E）行政69 市场比较法估价程序中，收集交易案例的途径有( )。（A）查阅政府有关部门的房地产交易资料（B）查阅各种报刊有关房地产交易的消息（C）征询土地估价师的经验（D）通过市场调查，直接调查交易双方（E）查阅当地评估机构所掌握的交易资料70 土地交易案例要符合一定的要求，主要从( )方面进行把握。（A）交通特征和个别条件具有相似性（B）交易时间比较接近（C）土地利用状况具有相似性（D）交易情况具有相似性（E）土地的权
20、利状况具有相似性71 建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从( )方面考虑建筑物折旧。（A）物理（B）功能（C）成新（D）经济72 在剩余法估价中，房地产的开发费、专业费在建筑竣工后的销售期内应按( )计息。（A）1/2 期（B）全期（C）半额（D）全额73 已知某商业路段的样点地价分别为 1000 元/平方米、 1200 元/ 平方米、1120 元/平方米、1150 元/平方米、1100 元/平方米、1300 元/平方米、2000 元/ 平方米、1500 元/平方米，则该区段地价水平可利用( )求得。（A）中位数（B）算术平均数（C）众数（D）几何平均数（E
21、）加权平均数74 土地价格形成的基础有( )。（A）土地的稀缺性（B）土地的效用大小（C）土地的生产成本（D）土地的需求 （E）土地的可流转75 对于企业商誉等不可确指的无形资产价格评估，比较简单可行的方法是( )。（A）重置成本法（B）直线法（C）割差法（D）超额收益本金化法四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某市区现有一栋 1997 年 6 月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007 年 6 月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为 50 年。已知资料如下：建筑面积 20000 平方米，
22、容积率为 5；全部用于出租，出租率为80；同类物业市场租金水平按使用面积计为每月 150 元平方米； 同类物业使用面积与建筑面积之比平均为 1：15；房屋重置价格 2000 元平方米，耐用期 50 年，残值率为 0；有关出租成本有房产税 (按年租金的 12计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年 100 元平方米)、保险费(按使用面积计，每年 32 元平方米)；房地产综合还原率为 10。根据上述情况回答以下问题：76 如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为 05，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为( )层。（A）2（B） 5（C） 10（D）1577 在评估中
23、，该办公楼的市场租金水平应根据( )确定。（A）该办公楼实际租金（B）市场同类办公用房典型租金（C）市场同类办公用房平均租金（D）市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件78 该办公楼年总收益是( )万元。（A）1920（B） 2400（C） 2880（D）360079 该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。（A）13456（B） 14019（C） 15216（D）1877680 该宗土地在估价时点的单价为( )元平方米。（A）27408（B） 25048（C） 5410（D）501081 D 房地产估价公司在对 A 房地产开发公司办公大楼进行保险估价时，宜采用( )估价方法。（A）成
24、本法（B）假设开发法（C）市场比较法（D）收益法五、填空题82 ( )就是政府通过证券市场发行和偿还国债。83 信用的基本特征是( ) 。六、简答题84 杜能“孤立国 ”理论的前提是什么 ?85 根据我国现行企业财务通则和企业会计准则中的有关规定,无形资产一般包括几种?七、计算题86 某房屋占地面积 30m2,建筑面积 36m2,耐用年限 55 年,已用 5 年,重置单价每平方米 1500 元,残值率为 20%,求该栋房屋的现值。87 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 2
25、8 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B【试题解析】 辅币是本位货币单位以下的不面额货币,是不足值的铸币,只有有限清偿的效力。【知识模块】 综合2 【正确答案】 B【试题解析】 调查对象即是所要调查现象的总体。【知识模块】 综合3 【正确答案】 A【知识模块】 综合4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B【试题解析】 根据统计表的分组情况应分为简单表、简单分组表、复合分组表。6 【正确答案】 A【试题解析】 一级资质注册资本不低于 5000 万元、二级 2000 万元、三级 800 万元、四级 100 万元。
26、7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 D【知识模块】 综合12 【正确答案】 B【知识模块】 综合13 【正确答案】 A【试题解析】 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原则。【知识模块】 市场比较法14 【正确答案】 A【知识模块】 综合15 【正确答案】 B【知识模块】 综合16 【正确答案】 C【知识模块】 综合17 【正确答案】 C【知识模块】 综合练习18 【正确答案】 A【知识模块】 综合练习19 【正确答案】 D【知识模块】 综合练习20 【正
27、确答案】 A【知识模块】 综合21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D 24 【正确答案】 B25 【正确答案】 D26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 C33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 A37 【正确答案】 C38 【正确答案】 C39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 C42 【正确答案】 C43 【正确答案】 C44 【正确答案】 D45 【正确答案】 C46 【正确答案】
28、 D47 【正确答案】 A48 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 D51 【正确答案】 D52 【正确答案】 A53 【正确答案】 D54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 C57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益来源主要包括土地租金、房地出租的租金、承租担保利息、企业经营收益。【知识模块】 收
29、益还原法62 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 剩余法63 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 综合64 【正确答案】 C,D65 【正确答案】 A,C,D,E66 【正确答案】 A,B,C67 【正确答案】 A,C68 【正确答案】 B，C ，E69 【正确答案】 A，B，D，E70 【正确答案】 B,C,D,E71 【正确答案】 A,B,D72 【正确答案】 B,D73 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 众数是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中某一标志值出现的次数明显多于其他值，则该标志值即为众数值。因此组数据中无出现两次的数值，故无法采用众数。几何平均数几何平均数是将 n 个比率值连乘后开 n 次方根而得的数值，一般适用于计算各种动态相对数的平均值，此组数据为静态数值。常用的统计平均指标主要有，算术平均数、几何平均数、中位数和众数。(1)算术平均数标志总量/总体单位数=算术平均数有时又称均值，是将总体标志总量在各总体单位之间进行平均分配而得到的数值，它是应用最多、也是最重要的一种平均指标。例：某学校 20 名教师月授课总时间为 480 小时，则人均授课时间为 480/20=24 小时。简单算术平均数对于未经分组的原始资料，算术平均数可以采用下述公式计算：X=(x1+x2+x3+xn)/n加权算术平均数。
