1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 4 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价格将越来越小，最终消失。( )（A）正确（B）错误2 不同区域之间，建筑物的价格相同。( )（A）正确（B）错误3 某宗居住用地规划容积率为 3.0，规划建筑面积为：18000m 2，建筑基底面积为1800m2，则规划建筑覆盖率为 30。( )（A）正确（B）错误4 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。 ( )（A）正确（B）错误5 根据马克思的地租理论，
2、垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。( )（A）正确（B）错误6 同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。( )（A）正确（B）错误7 路线价估价法不需要较多的交易实例。( )（A）正确（B）错误8 成本逼近法和市场比较法在计算思路上是类似的。( )（A）正确（B）错误9 对土地价格构成的考查应结合地租来进行。( )（A）正确（B）错误10 运用比较法评估租金，其基本原理是替代原理。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 一般情况下，容积率与建筑密度的关系是( )。（A）成
3、指数关系（B）成倍数关系（C）成正比（D）成反比12 影响土地价格的因素中，( )因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素。（A）一般（B）个别（C）区域（D）面积13 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为 3 万元，租期 10 年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为 8 万元，承租土地使用权的还原利率为 7，则租金盈余为( )万元。（A）3（B） 5（C） 8（D）3514 在土地估价原则中，( )原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。（A）最有效使用（B）需求与供给（C）报酬递增、递减（D）预期收益15 已知某房地产总价为 1000 万元，综合还原
4、率为 7，土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，则该房地产所占的土地价格为( )万元。（A）300（B） 400（C） 500（D）60016 基准地价系数修正法属于土地估价方法中的( )。（A）基本估价法（B）应用估价法（C）市场比较法（D）剩余法17 资产阶级经济学把土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收人称为( ) 地租。（A）契约（B）矿山（C）经济（D）绝对18 某写字楼可出租面积为建筑面积的 65，单位可出租面积的年租金为 1800 元m 2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元m 2。（A）2769（B） 2570（C） 1080（D）117019 西方
5、地租地价理论中，( )理论解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。（A）新古典主义城市地租（B）马克思主义地租地价（C）资产阶级古典经济学家的地租地价（D）资产阶级庸俗经济学家的地租地价20 一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是( )。（A）城市基础设施政策（B）政府的土地政策（C）土地利用规划（D）城镇规划21 因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租称为( )。（A）垄断地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）级差地租工22 工业区位理论的核心就是通过( )、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。（A）货
6、物重量（B）原料指数（C）运输（D）距离23 将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法是( )。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）路线价法24 某地块面积为 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为 3，建筑密度为30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案最为可行的是( )。（A）建筑物地面一层建筑面积 800m2，总建筑面积为 5000m2（B）建筑物地面一层建筑面积 1400m2，总建筑面积为 6000m2（C）建筑物地面一层建筑面积 600m2，总建筑面积为 5500m2（D）建筑物地面一层建筑面积 600m2，总建筑面积为 250
7、0m225 有一宗土地，土地使用年期无限，土地的还原率为 10，第一年纯收益为 2000元，第二年纯收益为 3000 元，第三年纯收益为 4000 元，每年的纯收益成等差数列，则该宗土地地价为( ) 元m 2。（A）20000（B） 50000（C） 80000（D）12000026 土地租赁中管理费一般以年租金额的( )计算。（A）0.01（B） 0.02（C） 0.03（D）0.0427 根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本称为( )。（A）房屋纯收益（B）房屋重置价（C）房屋现值（D）房屋成新度28 综合还原率是用来求取( )
8、价格所使用的还原率。（A）土地（B）土地及其地上建筑物合为一体的（C）单纯建筑物的（D）房地产的29 在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为 100，区级中心的规模指数为 50，小区级中心规模指数为 20，市级中心、区级中心及下区级中心的功能分别为( )。（A）100、50、20（B） 50、30、20（C） 100、30、20（D）59、29、1230 采用市场比较法评估土地价格，是以( )为基础。（A）土地的利用价值（B）价格余额（C）土地开发成本（D）市场交易案例31 若经选定的比较宗地的价格为 2000 元m 2，个别因素条件指数为 1.2，而待估土地个别因素条
9、件指数为 1.40，则修正后的价格为( )元m 2。（A）1067（B） 1167（C） 1200（D）233432 若选择的比较案例成交地价为 500 元m 2，对应使用权年期为 30 年，而待估宗地出让年期为 20 年，该市土地还原率为 8，则年期修正后的价格为( )元m 2。（A）300（B） 400（C） 436.06（D）536.0633 用市场比较法评估土地得到的价格称为( )。（A）比准价格（B）交易价格（C）基准地价（D）出让底价34 英国在剩余法估价中估算利润时常用的比例一般为预付总资本的( )。（A）0.17（B） 0.2（C） 0.23（D）0.2835 对于待开发的土地
10、，其楼面单价等于( )。（A）土地总价土地总建筑面积（B）土地总价土地总面积（C）地面单价规划容积率（D）地面单价规划建蔽率36 某商店占地面积为 35m2，建筑物面积为 60m2，年正常经营性收入为 45000 元，年经营总费用为 5000 元，建筑物年纯收益为 10000 元，若土地还原率取 10.0，则该商店所占地的总价格为( )万元。（A）20（B） 30（C） 40（D）5037 建筑物每年末价格乘以同一固定比率以求得每年折旧额的方法称为( )。（A）新旧程度折旧法（B）平均年限折旧法（C）定率折旧法（D）年数合计法38 简易结构房屋的残值率为( )。（A）0（B） 0.02（C）
11、0.03（D）0.0439 利用各种计算建筑物折旧额的方法，首先需要确定的是( )。（A）建筑物的重置价格（B）建筑物已使用年限（C）建筑物的折旧率（D）建筑物的耐用年限40 有一栋房屋，占地面积为 30m2，建筑面积为 36m2，耐用年限 65 年，已使用 15年，重置价格为 54000 元，残值率为 20，则该栋房屋的现值为( )元。（A）50000（B） 44031（C） 50072（D）6000041 用对照法评估建筑物时，估算房价是以( )为基础。（A）比准价格（B）交易价格（C）基准地价（D）标准房价42 有一宗土地，使用年期为 3 年，土地还原率为 10，第一年土地纯收益为 10
12、00元，以后两年内纯收益都比前一年增长 500 元，则该宗土地价格为( )元m 2。（A）3000（B） 3551（C） 3651（D）400043 用收益还原法评估不动产价格时，应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取。（A）综合还原率（B）建筑物还原率（C）土地还原率（D）基准收益率44 在个别因素修正中，地块的利用效用一般与其临街深度呈( )变化规律。（A）递减（B）递增（C）不变（D）阶梯型增减45 有一建筑物，价格为 2000 元m 2，其所在土地地价为 1000 元m 2，建筑物的折旧率为 10，土地及建筑物还原率分别为 5和 6，则综合还原率为( )。（A）0.02（B） 0.0
13、3（C） 0.04（D）0.0546 若选择的比较交易案例成交地价为 580 元m 2，对应土地使用权年期为 25 元，而待估宗地的出让年期为 37 年，土地还原率取 7，则待估宗地经过年期修正后的价格为( ) 元 m2。（A）515.3（B） 532.6（C） 635.4（D）652.847 在市场经济条件下，决定商品的价格的主要因素是( )。（A）商品的成本（B）商品的效用和供求关系（C）商品的运输费用（D）商品的成本和运输费用48 以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为( )。（A）路线价区段（B）标准宗地（C）类似区域 D。比较宗地
14、49 国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者的行为称为( )。（A）土地抵押（B）土地租赁（C）土地转让（D）土地出让50 在宗地条件修正系数中，( )是将土地单价调整，分摊到各楼层的比率。（A）宽深比率（B）地价分配率（C）容积率（D）深度百分率51 根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本称为( )。（A）房屋建筑成本（B）重建成本（C）重置成本（D）标准房价52 有一小区周围新建一所化工厂，致使小区空气质量下降，地价降低，这种情况所引起的折旧属于( ) 折旧。（A）建筑物（B）功能（C）物理（D）经济53 某临
15、街店铺占地面积为 300m2，建筑物面积为 600m2，建筑物重置成本为 1200元m 2，耐用年限 50 年，已使用 10 年，残值为 0。每月租金为 50000 元，出租方出租管理费为租金的 10，维修费为房屋重置价的 2，保险费率为 1.5，房产税为房屋原值的 70的 1.2，则房地产年房地纯收益为( )万元。（A）23.69（B） 50.43（C） 51.87（D）51.8654 当某地块( ) 时，该地块的平均报酬曲线达到最大值。（A）边际报酬曲线达到最大值（B）边际报酬曲线与平均报酬曲线相交（C）边际报酬曲线与横轴相交（D）边际报酬曲线的切线斜率最大55 对具有市场流动性的建筑物估
16、价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。（A）重建成本（B）重置成本（C）建筑成本（D）成新度三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 公告地价一般是( ) 的依据。（A）征收土地税（B）征收土地增值税（C）征用土地补偿（D）房屋拆迁费（E）确定出租价格57 下列选项中，( ) 是影响地价的经济因素。（A）物价的变动（B）财政收支状况（C）居民收入和消费水平（D）房地产投资（E）储蓄和投资水平58 从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，可得出的结论是( )。（A）低收入的家庭将住宅
17、专供居住用的比率较高（B）高收入的家庭使用新建房屋的比率较高（C）高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者的收入水平略低（D）家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比（E）家庭人均住宅建筑面积与其人均消费水平成反比59 影响地价的环境质量主要包括( )。（A）繁华程度（B）居民素质（C）社会环境（D）人文环境（E）自然环境60 同一区域内产生地价差异的重要原因有( )。（A）宗地面积的不同（B）宗地基础设施条件不同（C）土地使用年限的不同（D）宗地的形状差异（E）宗地的人口素质不同61 土地估价原则中的需求与供给原则是以( )原则为基础的。（A）最有效使用（B）预期收益（C）变动（D
18、）竞争（E）贡献62 土地估价中的贡献原则可用于( )等。（A）土地的追加投资（B）不动产的估价（C）建筑物的追加投资（D）不动产的部分改良、改造（E）不动产的建造63 大卫李嘉图认为级差地租产生的条件是( )。（A）土地的需求量不断增加（B）土地的肥沃程度差别（C）土地位置的差别（D）土地数量有限（E）土地的耕作制度64 集聚因素主要通过( )对工业企业的经济效益产生影响。（A）人口集聚（B）环境集聚（C）生产或技术集聚（D）社会集聚（E）自然集聚65 评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范围的原因在于( )。（A）地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大（B）土地和地上附着物不可分离（
19、C）地上附着物不能单独评估（D）土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成（E）地上附着物没有市场交易和收益资料66 土地的收益可以分为( )。（A）有形收益（B）无形收益（C）纯收益（D）总收益（E）毛收益67 市场比较法估价程序中，收集交易案例的途径有( )。（A）查阅政府有关部门的房地产交易资料（B）查阅各种报刊有关房地产交易的消息（C）征询土地估价师的经验（D）通过市场调查，直接调查交易双方（E）查阅当地评估机构所掌握的交易资料68 建筑安装工程预算定额包括( )定额。（A）建筑工程预算（B）设备安装工程预算（C）机械台班（D）间接费用（E）折旧费用69 对于计算建筑物重置价格的方法，表
20、述正确的是( )。（A）净计法的优点是详实，缺点是费时费力（B）平方法简便迅速但较粗略（C）立方法需要委托专家参与办理（D）现实计算时，以平方法最为常用（E）在估价上，通常将净计法与立方法相互结合使用70 建筑物折旧的影响因素可归纳为( )因素。（A）环境（B）物理（C）功能（D）经济（E）政策四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。70 某评估公司受托评估 H 地块 50 年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500m2。估价师在该区域内收集到以下资料：(1)A 地块建筑面积为 1000 m2，占地面积 2000m2，
21、是甲企业出地，乙企业出资建成的，出资方出资总额 200 万元，分得建筑面积 600m2，房屋建筑造价及有关税费总计 2000 元m 2。(2)B 地块土地面积为 50 亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000 万元，其中向政府补交土地出让金 300 万元，机械设备及房屋等评估值为 710万元。(3)C 地块土地面积为 1500m2，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以 50 万元得到该地块。(4)D 地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为 42元m 2，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年 3 元m 2，土地还原率为 6。(5)各地块与待估地
22、块比较系数如下表：请就上述内容，回答 7l75 小题的问题：71 A 地块的单位面积地价为( )元m 2。（A）667（B） 1000（C） 1333（D）166772 D 地块的单位面积地价为( )元m 2。（A）615（B） 650（C） 662（D）70073 根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。（A）ABCD（B） ABD（C） BCD（D）ABC74 市场比较法估价，在选择比较参照的交易案例时，应符合的具体要求包括( )。（A）与待估土地的交易类型应相同（B）与待估土地的交易面积应相同（C）与待估土地用途应相同（D）交易案例必须为正常交易，或可修
23、正为正常交易75 H 地块 50 年的土地使用权价格为( )元m 2。（A）591.84（B） 656.9（C） 672（D）674.5775 某开发区拟出让一宗已完成“七通一平” 的土地，面积为 10000m2。该开发区每亩征地开支平均 5 万元，完成 1km2 的开发需投入 2 亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的 40，全部土地投资回报率为 20，土地出让增值收益率为 20，当地银行年贷款利率为 10。请就上述内容，回答 7680 小题的问题：76 该宗土地的投资利息为( )元m 2。（A）45.3（B） 36.9（C） 33.9（D）48.57
24、7 该宗土地单位面积土地价格为( )元m 2。（A）436.7（B） 433.9（C） 425.6（D）442.578 宗地估价报告中，价格定义必须明确的内容有( )。（A）土地用途（B）开发状况（C）使用年限（D）评估期日79 在宗地估价报告中，估价结果要说明的价格类型有( )。（A）总地价（B）单位面积地价（C）地上建筑物价格（D）楼面地价80 该宗土地的投资利润为( )元，m 2。（A）68（B） 55（C） 45（D）6080 某市政府土地主管部门拟于 2007 年 1 月 8 日，以拍卖方式出让一宗已完成配套开发的国有土地，其规划用途为高档住宅，容积率为 3.0，出让土地使用权年期为
25、70 年；并于 2006 年 12 月 10 日委托某估价机构评估该宗地届时的客观市场价格V1，为实施拍卖提供价格参考；同时根据政策等因素确定了此宗地出让底价 V2，最终以最高竞买价格 V3 成交。请就上述内容。回答 8185 小题的问题：81 除拍卖外，政府还可以( )方式出让该宗土地。（A）协议（B）挂牌（C）招标（D）租赁82 价格 V2 为出让底价，一般由( )决定。（A）主管土地的市长（B）国土资源管理部门长官（C）国土资源管理部门主管科室（D）地价委员会83 在出让价结果中，属于正常结果的有( )。（A）V 3V 1，但V 2（B） V3=V1（C） V3V2（D）V 3V184
26、以下对 V1、V 2、V 3 价格内涵的表述，正确的是( )。（A）三者均为最高年期居住用地使用权价格（B） V1 对应的时点为 2006 年 12 月 8 日，V 2、V 3 对应的时点为 2007 年 1 月 8 日（C） V1、V 2 和 V3 对应的时点均为 2007 年 1 月 8 日（D）三者均为开发完成后的熟地价格85 在宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是( )。（A）收益还原法与剩余法（B）市场比较法和收益还原法（C）剩余法与基准地价修正法（D）收益法与基准地价修正法土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 4 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误
27、每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 A5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 C12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 D22 【正确答案】 C23 【正确答案】
28、 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 C36 【正确答案】 B37 【正确答案】 C38 【正确答案】 C39 【正确答案】 B40 【正确答案】 B41 【正确答案】 D42 【正确答案】 C43 【正确答案】 A44 【正确答案】 A45 【正确答案】 C46 【正确答案】 D47 【正确答案】 B48 【正确答案】 A49 【正确答案】 D50 【正确答案】 B5
29、1 【正确答案】 C52 【正确答案】 D53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 【正确答案】 B，C57 【正确答案】 A，B，C，E58 【正确答案】 B，C ，E59 【正确答案】 D，E60 【正确答案】 A，B，C，D61 【正确答案】 B，C ，D62 【正确答案】 A，C，D63 【正确答案】 B，C ，D64 【正确答案】 C，D65 【正确答案】 A，D66 【正确答案】 A，B67 【正确答案】 A，B，D，E68 【正确答案】 A，B，D69 【正确答案】 A，B，D70 【正确答案】 B，C ，D四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。71 【正确答案】 A72 【正确答案】 C73 【正确答案】 B74 【正确答案】 A，C，D75 【正确答案】 D76 【正确答案】 C77 【正确答案】 A78 【正确答案】 A，B，C，D79 【正确答案】 A，B，D80 【正确答案】 B81 【正确答案】 B，C82 【正确答案】 D
