1、市场法练习试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 市场法的理论依据是( )。（A）适合原理（B）替代原理（C）最高最佳使用原则（D）均衡原理2 市场法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正。（A）交易实例（B）可比实例（C）估价对象（D）标准化实例3 成本法是求取( ) 的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（A）估价对象在估价时点时（B）估价对象在交易时（C）估价对象在重新协议时（D）估价对象在建造前的4 成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来( )的方法。（A）估算房地产价格（B）估算房地
2、产的市场情况（C）估算房地产的形势（D）估算房地产的理论5 成本法这个概念中的“ 成本 ”,并不是人们通常所认为的成本 ,而是( )。（A）材料（B）市场调查（C）原材料（D）价格6 从卖方的角度来看,成本法的理论依据是( ),即房地产的价格是基于其“生产费用”,重在过去的投入。（A）销售状况价值论（B）市场供求价值论（C）生产费用价值论（D）经济花费价值论7 从买方的角度来看,成本法的理论依据是( ),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造。（A）对照原理（B）替代原理（C）比较原理（D）最高价格原理8 一个是不低
3、于开发建造已花费的代价,一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价,买卖双方可接受的共同点必然是等于( )。（A）买方做出一定的让步（B）卖方做出一定的让步（C）买卖双方事后协定（D）正常的代价9 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采用( ) 估价。（A）比较法（B）区位法（C）实物法（D）成本法10 成本法特别适用( ) 的房地产的估价。（A）收益大发生交易多（B）收益小发生交易多（C）收益大发生交易少（D）收益小发生交易少二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个
4、选项得 0.5 分。11 估价对象房地产是建筑面积 300m2 的商品住宅, 要评估其在 2005 年 5 月份的市场价格,在选取可比实例时,下面哪些不能做为可比实例?( )（A）划拨土地建筑面积 300m2、成交日期为 2005 年 1 月的住宅（B）建筑面积 250m2、成交日期为 2002 年 1 月的商品住宅（C）建筑面积 50m2、成交日期为 2005 年 3 月的商品住宅（D）成交日期为 2005 年 5 月、建筑面积 250m2 的商品住宅12 下列属于房地产可以采用市场法进行估价的有( )。（A）标准厂房（B）房地产开发用地（C）特殊厂房（D）学校13 交易日期调整的方法有(
5、)。（A）价格指数（B）价格变动率（C）时间序列分析（D）直接比较调整14 下列哪些属于实物状况调整的内容?( )（A）土地基础设施完备程度（B）容积率（C）建筑物设备（D）建筑物完损程度15 市场法又称( ) 。（A）市场比较法（B）比较法（C）积算法（D）还原法16 下列哪些可列为市场法适用的对象?( ) 。（A）房地产开发用地（B）普通商品住宅（C）清真寺（D）标准工业厂房三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 间接比较调整是设想一个标准房地产状况,然后以此标准房地产状况为基准,将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。
6、( )（A）正确（B）错误18 在市场法中,可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。( )（A）正确（B）错误19 市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的不同种类房地产进行比较,对这些房地产的成交价格做适当的修正和调整,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。( )（A）正确（B）错误20 正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用,所以,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。( )（A）正确（B）错误21 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。( )（A）正确（B）错误22 由于在现实房地产交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能
7、力等的不同,具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。( )（A）正确（B）错误23 市场法适用的对象是具有商业性质的房地产。( )（A）正确（B）错误24 市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产的交易。( )（A）正确（B）错误25 土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。( )（A）正确（B）错误市场法练习试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用,所以,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交
8、价格来求取。【知识模块】 市场法2 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其调整为正常的,如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易情况修正。因此,经过交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。【知识模块】 市场法3 【正确答案】 A【试题解析】 成本法是针对估价时的估价对象,是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格。【知识模块】 成本法4 【正确答案】 A【知识模块】 成本法5 【正确答案】 D【试题解析】
9、虽然在该办法中也用到了普通意义上的成本,但是因为它是估算房地产价格的方法,因而在成本法中的“成本”只能是价格。【知识模块】 成本法6 【正确答案】 C【试题解析】 具体一点讲,是卖方愿意接受的最低价格,不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价,如果低于该代价,他就要亏本,这即是“生产费用价值论”。【知识模块】 成本法7 【正确答案】 B【知识模块】 成本法8 【正确答案】 D【试题解析】 正常的代价包括正常的费用、税金和利润等,基于以上几点,双方都有一个极限,因而达成的必须是正常的代价。【知识模块】 成本法9 【正确答案】 D【试题解析】 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣
10、除折扣后,以此估算价对象的客观合理价格或价值的方法。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 D【试题解析】 因为他的可开发建设的重新假设性,因而对学校、图书馆等无收益且交费少的房地产的估价特别适用。【知识模块】 成本法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 A 不是出让土地,B 成交日期与估价时点相隔 1 年以上,C 规模超出0,52 倍的范围。【知识模块】 市场法12 【正确答案】 A,B【试题解析】 CD 很少发生交易,不宜用市场法。【
11、知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 是房地产状况调整的方法。【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 容积率属于权益状况调整的内容。【知识模块】 市场法15 【正确答案】 A,B【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 A【试题解析】 间接比较调整与直接比较调整相似,所不同的是设想一个标准房地产状况,然后以此标准房地产状况为基准(通常定为 100 分),将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分
12、。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差,则打的分数就低于 100;相反,打的分数就高于 100。再将所得的分数转化为调整价格的比率。【知识模块】 市场法18 【正确答案】 A【试题解析】 对可比实例价格进行交易日期修正既可通过价格指数或价格变动率进行,也可采用时间序列分析进行。【知识模块】 市场法19 【正确答案】 B【知识模块】 市场法20 【正确答案】 A【知识模块】 市场法21 【正确答案】 A【知识模块】 市场法22 【正确答案】 A【知识模块】 市场法23 【正确答案】 B【知识模块】 市场法24 【正确答案】 B【知识模块】 市场法25 【正确答案】 A【知识模块】 成本法
