1、房地产估价师房地产估价理论与方法（市场法及其运用）模拟试卷 1及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 因为房地产价格形成有( )，所以估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知价格来求取。（A）替代原理（B）均衡原理（C）适合原理（D）收益递增递减原理2 下列房地产中，可采用市场法估价的是( )。（A）写字楼（B）在建工程（C）机场（D）码头3 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取( )个可比实例即可。（A）28（B） 310（C） 415（D）5204 市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。（A）供求原理（B）替代原理（C）规模报酬原理
2、（D）适合原理5 选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当，一般应在估价规模的( )倍之内。（A）0515（B） 052（C） 0812（D）08156 采用市场法评估某宗面积 200m2、规划容积率为 3 的土地使用权价格，选择某宗规模、用途等其他条件都相当的土地作为可比实例。该可比实例有地上建筑物，土地面积 1650m2，建筑面积 5800m2，成交价格 3600 元m 2。用成本法评估该建筑物价格为 2160 万元，则估价对象土地的楼面地价为( )。（A）480 元m 2（B） 960 元m 2（C） 1140 元m 2（D）1620 元m 27 某宗房地产成交总价为 30 万元，其中
3、首付款 20，余款于半年后一次性支付。假设月利率为 05，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为( )。（A）2729 万元（B） 2829 万元（C） 2629 万元（D）2929 万元8 某成套住宅，阳台为塑钢全封闭。一可比实例阳台为半封闭，建筑面积 84m2，其中阳台的水平投影面积 8m2，售价 2800 元m 2，类似阳台封闭需要的正常费用10000 元，投资利润率 30。则可比实例的全封闭价格为( )。（A）1768 元m 2（B） 2800 元m 2（C） 2820 元m 2（D）2955 元m 29 某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩 18 万元，规划容积率为 25，则其楼面
4、拆迁安置补偿成本为( ) 。（A）72 元m 2（B） 108 元m 2（C） 180 元m 2（D）270 元m 210 某地区某类房地产 2008 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数为796，747，767，850，892，925，981(以 2007 年 1 月 1 日为 100)，其中有一房地产在 2008 年 6 月 1 日的价格为 2000 元m 2，对其交易日期修正到2008 年 10 月 1 日的价格为( )。（A）1376 元m 2（B） 2308 元m 2（C） 2558 元m 2（D）1056 元m 211 为评估某宗房地产 2008 年 10 月 13 日
5、的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元m 2，成交日期为 2007 年 11 月 13 日。经调查获知 2007 年 6 月到 2008年 10 月该类房地产的价格平均每月上涨 1，对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( ) 。（A）3214 元m 2（B） 3347 元m 2（C） 3367 元m 2（D）3458 元m 212 某宗房地产 2007 年 6 月成交价格为 3500 元m 2，以 2003 年 1 月为基期的该地区该类房地产 2007 年 6 月至 2008 年 6 月的价格指数分别为103，102，104，99，97，101，92，99，100，100，10
6、4，105，116，均以上个月为 100，则该宗房地产于 2008 年 6 月的价格接近( )。（A）3806 元m 2（B） 3941 元m 2（C） 3980 元m 2（D）4155 元m 213 可比实例土地形状为三角形，价格 1400 元m 2，其他与估价对象相同，土地形状因素与估价对象比较价格劣 5，则该土地在估价对象状况下的价格为( )。（A）1432 元m 2（B） 1455 元m 2（C） 1470 元m 2（D）1474 元m 214 某宗房地产交易价格 3500 元m 2，涉及的税费由买方承担，按照规定，该宗房地产所在地区买卖双方分别应该负担的税费为正常成交价格的 5和 7
7、，则正常房地产成交价格为( ) 。（A）3271 元m 2（B） 3333 元m 2（C） 3500 元m 2（D）3745 元m 215 通过 3 个可比实例修正和调整出的 3 个价格分别为 5200 元m 2、5600 元m 2和 5300 元m 2。如果赋予 3 个价格的权重分别为 05，03，02，请采用“加权算术平均数” 综合出一个价格 ( )。（A）5140 元m 2（B） 5240 元m 2（C） 5540 元m 2（D）5340 元m 216 可比实例房地产使用面积成交价格为 3500 元m 2，使用面积比率为 80，与可比实例房地产比较，估价对象房地产相对可比实例房地产状况优
8、 6，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )。（A）2968 元m 2（B） 3302 元m 2（C） 3710 元m 2（D）4638 元m 217 某宗房地产 2004 年 6 月成交价格为 3500 元m 2，该地区该类房地产 2004 年 6月到 2005 年 6 月平均每月价格变动率为 05，则该宗房地产 2005 年 6 月的价格更接近( ) 。（A）3528 元m 2（B） 3624元m 2（C） 3710 元m 2（D）3716 元m 218 某宗房地产 2004 年 6 月成交价格为 2000 美元m 2，该地区该类房地产美元价格自 2004 年 6 月到 20
9、05 年 6 月逐月价格变动率为 05，2004 年 6 月和 2005年 6 月美元兑人民币的汇率分别是 1：826 和 1：829，则该宗房地产 2005 年6 月的价格更接近( ) 。（A）16520 元m 2（B） 16580 元m 2（C） 17539 元m 2（D）17603 元m 219 某宗房地产 2004 年 6 月成交价格为 3500 元m 2，该地区该类房地产 2004 年 6月至 2005 年 6 月的环比价格指数分别为103，102，104，105，99，100，101，98，104，97，98，105，99，则该房地产于2005 年 6 月的价格接近( )。（A）3
10、364 元m 2（B） 3866 元m 2（C） 3926 元m 2（D）4298 元m 220 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为 1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。（A）建筑面积 1800m2，两年前租出，年租 35 万元，位于同一工业区（B）建筑面积 1100m2，近期租出，年租 150 元m 2，位于 20km 外（C）建筑面积 10000m2，近期租出，年租 180 万元，位于同一工业区（D）建筑面积 1000m2，近期租出，年租 20 万元，位于同一工业区21 某房地产交易属于非正常交易，成交价格 3500 元m 2
11、，比正常价格高 8，则正常价格为( ) 。（A）3130 元m 2（B） 3220 元m 2（C） 3241 元m 2（D）3500 元m 222 可比实例房地产成交价格为 3500 元m 2，分 7 次付清，首付 40之后以后平均每半年支付一次，年折现率为 6，则可比实例实际成交价格为( )。（A）2036 元m 2（B） 3271 元m 2（C） 3319 元m 2（D）3500 元m 223 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 098，则其依据为( )。（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价
12、格的影响幅度为 2（C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为204（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为20424 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 102 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 97 分，则个别因素修正系数为( )。（A）1.05（B） 0.95（C） 0.98（D）1.0325 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6，则交易情况修正系数为( )。（A）0.06（B） 0.94（C） 1.06（D）1.06426 收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括
13、( )。（A）住宅、写字楼、商店（B）汽车加油站、标准厂房、公园（C）旅馆、餐馆、学校（D）游乐场、影剧院、行政办公楼27 某可比实例的成交价格为 2400 元m 2，建筑面积 100m2，首期付款 12 万元，其余半年后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10，则该可比实例的实际价格为( ) 。（A）229091 元m 2（B） 232641 元m 2（C） 234416 元m 2（D）230866 元m 228 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为 50 元m 2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为 59 元m 2，含有物业管理
14、费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积 10 元。甲、乙两写字楼的租金相比有( ) 。（A）甲高于乙（B）甲低于乙（C）甲等于乙（D）不可比29 某宗房地产 2007 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元m 2，汇率为 1 美元=8 26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 05，则其 2007 年 10 月25 日的价格为( ) 。2007 年月 10 月 25 日的汇率假定为 1 美元=829 元人民币。（A）7935 元人民币m 2（B） 8260 元人民币m 2（C） 8290 元人民币m 2（D）7964 元人民币m 230 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴
15、纳的税费分别为正常成交价格的 6和3，某宗房地产交易中买方付给卖方 2500 元m 2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )。（A）2660 元m 2（B） 2294 元m 2（C） 2425 元m 2（D）2427 元m 231 某可比实例价格为 2000 元m 2，区域凶素直接比较得出的相关数据如下表所示，则区域因素修正后的价格应为( )。（A）2000 元m 2（B） 1900 元m 2（C） 2100 元m 2（D）1905 元m 232 在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容不包括( )。（A）地役权设
16、立情况（B）土地使用期限（C）空置率（D）出租情况二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。33 房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有( )的权利。（A）收益（B）占有（C）转让（D）使用（E）处分34 以下难以使用市场法估价的房地产有( )。（A）标准厂房（B）写字楼（C）古建筑（D）纪念馆（E）学校35 运用市场法估价的操作步骤一般可分为( )。（A）搜集交易实例（B）选取可比实例（C）对可比实例的市场价格进行适当处理（D）对可比实例成交价格进行处理（E）求取比准价
17、格36 搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有( )。（A）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息（B）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息（C）对可比实例资料进行处理（D）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料（E）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情37 搜集交易实例搜集的内容一般必须包括( )。（A）交易双方基本情况（B）交易实例房
18、地产基本状况（C）成交日期、成交价格、交易情况（D）交易期限长短（E）办理房地产交易手续的情况38 可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有( )。（A）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产（B）可比实例的交易类型应与估价对象吻合（C）可比实例的交易类型应与估价目的吻合（D）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（E）可比实例的成交价格应尽量为正常价格39 造成成交价格偏离正常价格的因素( )。（A）强迫出售或强迫购买的交易（B）利害关系人之间的交易（C）急于出售或急于购买的交易（D）相邻房地产的合并交易（E）土地使用权出让拍卖
19、40 建立比较基准一般要做的工作有( )。（A）统一房地产范围（B）统一付款方式（C）统一价格单位（D）统一采用总价（E）统一采用单价41 房地产权益状况比较、调整的内容有( )。（A）基础设施完备程度（B）出租情况（C）地面形状、面积大小（D）环境景观（E）土地使用期限42 区位状况调整的内容包括( )修正。（A）位置（B）交通（C）容积率（D）使用年限（E）周围环境和景观43 房地产范围不同的情况在实际估价中主要有( )。（A）带有债权债务的房地产（B）含有非房地产成分（C）含有房地产成分（D）房地产区位范围不同（E）房地产实物范围不同44 对于交易税费非正常负担的修正，下列有关公式正确的
20、有( )。（A）正常成交价格一应由买方缴纳的税费=买方实付金额（B）正常成交价格+ 应由买方缴纳的税费= 卖方实得金额（C）应由买方缴纳的税费=正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率（D）正常成交价格=（E）正常成交价格=45 房地产价格指数或变动率可细分为( )。（A）国际房地产价格指数或变动率（B）某地区某类房地产价格指数或变动率（C）全国某类房地产价格指数或变动率（D）某地区房地产价格指数或变动率（E）全国房地产价格指数或变动率46 对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括( )等（A）基础设施完备程度（B）周围环境和景观（C）交通（D）形状(规则与否)（E）面积大小三、判断题请判断下列
21、各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。47 收益法是以预期原理为基础的。( )（A）正确（B）错误48 如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就适用市场法进行估价。( )（A）正确（B）错误49 房地产权利人转让房地产时，应向政府或政府授权的部门确定，公布的基准地价、标准定价、房屋重量价格及房地产市场价格资料。( )（A）正确（B）错误50 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。( )（A）正确（B）错误51 可比实例的成交价格应尽量为正常成交价格。( )（A）正确（B）错误52 区位状
22、况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。( )（A）正确（B）错误53 估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似。( )（A）正确（B）错误54 比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为 0951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得 102 分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得 97 分。( )（A）正确（B）错误55 不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的。( )（A）正确（B）错误56 在实际的交易日期调整中，最适用的房地产价格指数或变动率，不是可比实例
23、所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。( )（A）正确（B）错误57 运用市场法估价需要把可比实例的特殊交易情况，如营业税、一印花税、交易手续费等税费非正常负担造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常价格；需要把可比实例在成交日期的价格，调整为在估价时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。( )（A）正确（B）错误58 对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整，经过市场状况调整之后，可比实例在成交日期的价格就变成了在估价时点的价格。( )（A）正确（B）错误59 可销售的房地产可以采用收益法估价。( )（A）正确（B）错误60 权
24、益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限、城市规划限制条件等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是城市规划限制条件调整。( )（A）正确（B）错误61 可比实例土地形状为三角形，价格为 1400 元m 2，其他与估价对象相同，土地形状因素与估价对象比较价格劣 5，则该土地在估价对象状况下的价格为 1474元m 2。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。62 为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A、B 、
25、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表。上述交易情况中，正(负) 值表示可比实例价格高(低)于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正(负) 值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2006 年 1 月 1 日至 2006 年 6 月 30 日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减 1。试利用上述资料估算该写字楼 2006 年 10 月 31 日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。63 评估某块城市规划确定的住宅用地，土地总面积为 1500m2。(1) 收集有关资料：共调查了 A、B、C 三宗土地买卖实例作为比较实例。(2) 可比实例的成交价格
26、如下表所示。(3)该类土地 2008 年 1 月至 9 月的价格变动情况如下表所示。注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为 100。(4)房地产状况的比较判断结果，如下表所示。试运用上述资料估算该土地 2008 年 9 月 20 日的正常市场价格。64 为评估某写字楼 2008 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。(1)可比实例的成交价格与成交日期如下。(2)交易情况分析判断如下。交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格
27、的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2007 年 11 月 1 日到 2008 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨 12，2008年 6 月 1 日至 2008 年 1065 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积 1000m2；建筑总面积 4500m2，建于1984 年 9 月底，钢筋混凝土结构。需评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价格。搜集有关资料如下。(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示。从 2003 年 11 月2004 年 10 月地价每月上升 05。(2)当地征用农地的费用等资料如下。在估价时点征用郊区农地平均每 1 亩需要 10 万元的征地补
28、偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等 150 元m 266 为评估某写字楼 2008 年 9 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。(1) 可比实例的成交价格与成交日期如下。(2)交易情况分析判断如下。交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其止常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2007 年 12 月 1 日到 2008 年 4 月 1 日平均每月比上月上涨 11，2008年 4 月 1 日至 2008 年 9 月 1 日平均每月
29、比上房地产估价师房地产估价理论与方法（市场法及其运用）模拟试卷 1答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A15 【正确答案】 D16 【正确答案】 D17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 A23
30、 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 D26 【正确答案】 A27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。33 【正确答案】 A,B,D,E34 【正确答案】 C,D,E35 【正确答案】 A,B,D,E36 【正确答案】 A,B,D,E37 【正确答案】 A,B,C38 【正确答案】 A,C,D,E39 【正确答案】 A,B,C,D4
31、0 【正确答案】 A,B,C41 【正确答案】 B,E42 【正确答案】 A,B,E43 【正确答案】 A,B,E44 【正确答案】 C,D,E45 【正确答案】 B,C,D,E46 【正确答案】 A,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B49 【正确答案】 B50 【正确答案】 A51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】
32、 B61 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。62 【正确答案】 (1)计算比准价格(单价) (2)估价对象单价=(475637+4948584 一 485298)元m 23=4853 元m 2。63 【正确答案】 (1)计算公式：比准价格= 可比实例价格交易情况修正系数 交易日期调整系数房地产状况调整系数(2)交易情况修正系数为：可比实例 A=100100；可比实例 B=10097；可比实例 C=100105。(3)交易日期调整系数为：可比实例 A=09851 026101310281 0
33、3510331038=1168；可比实例 B=1013102810351 0331038=1156；可比实例 C=10331038=1072。(4)房地产状况调整系数为：可比实例 A64 【正确答案】 (1)计算公式： 比准价格= 可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数 (2) 交易情况修正系数： 可比实例A=100(1004-3)=100 103； 可比实例 B=100(1001)=10099； 可比实例C=100(1004-2)=100 102 。 (3)交易日期修正系数： 可比实例 A=(14-12)2(1+18) 4=10999； 可比实例 B=(1+12)
34、4(1+18) 465 【正确答案】 (1)成本法公式如下。 房地产价格=土地重置价+建筑物重置( 或重建)价一建筑物折旧 (2)求取土地的重置价。 用市场法求取： A 修正后的单价=2200 元m 2(100100)(1+05) 6(10097)=233694 元m 2； B 修正后的单价=2050 元 m2(100100)(1+05) 9(10092)=2330 56 元m 2； C 修正后的单价=23866 【正确答案】 (1)计算公式：比准价格= 可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数房地产状况修正系数 (2) 交易情况修正系数为： 可比实例A=100(100+3)=100103； 可比实例 B=100(100 一 2)=10098； 可比实例C=100(100+2)=100 102。 (3) 交易日期修正系数为： 可比实例 A=(1+11)1(1+16) 5=10945； 可比实例 B=(1+16) 4=10656； 可比实例C=(1+11)
