1、房地产估价师房地产估价理论与方法（收益法及其运用）模拟试卷 1及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近( ) 的各年收益。（A）6 个月（B） 1 年（C） 2 年（D）3 年2 收益法是以( ) 为基础的。（A）替代原理（B）预期原理（C）收益递增递减原理（D）均衡原理3 以下房地产的估价，一般不适用收益法的是( )。（A）游乐场（B）影剧院（C）公园（D）写字楼4 收益法估价需要具备的条件是( )。（A）房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测（B）估价师对未来的预期（C）基于过去
2、的经验（D）对现实的认识5 运用直接资本化法估价的步骤不包括( )。（A）选用合适的直接资本化法公式计算收益价值（B）预测未来第一年的收益（C）求取资本化率或收益乘数（D）求取报酬率6 关于求取报酬率的公式，表述正确的是( )。（A）报酬率=无风险报酬率 +投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率（B）报酬率= 无风险报酬率+ 资本化率+管理负担补偿率 +缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率（C）报酬率= 无风险报酬率+ 管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率（D）报酬率=无风险报酬率 +投资风险补偿率+管理负担补偿率一投资带来的优惠率。7 估价中采用的潜在
3、毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了( )之外，一般都采用正常客观的数据。（A）尚未使用的（B）有租约限制（C）无租约限制的（D）承租人权益的8 以下四种方法中，相对而言求取净收益 A 最合理的方法是 ( )。（A）过去数据简单算术平均法（B）未来数据简单算术平均法（C）未来数据资本化公式法（D）过去数据加权算术平均法9 收益法的典型运用是( )。（A）承租人权益价值评估（B）成本节约资本化法（C）出租人权益价值评估（D）带租约的房地产价值评估10 收益期限应根据( ) 等来确定。（A）建筑物剩余经济寿命、建设用地使用权剩余期限（B）建筑物剩余经济寿命（C）建设用地使用权剩余期限（D）
4、租赁收入11 运用( )估价，需要预测估价对象的未来净收益。（A）收益法（B）报酬资本化法（C）市场法（D）成本法12 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税，下列对此说明不正确的是( ) 。（A）对于抵押的房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的（B）这里所讲的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修、家具等的折旧费（C）运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得
5、税与特定业主的经营状况不直接相关（D）房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产的价值13 下列选项中，( ) 是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。（A）出租的房地产（B）自营的房地产（C）自用或尚未使用的房地产（D）混合收益的房地产14 下列选项中，( ) 的最大特点是房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。（A）出租的房地产（B）自营的房地产（C）自用或尚未使用的房地产（D）混合收益的房地产15 收益法中的运营费用率是指( )。（A）运营费用与潜在毛收入之比（B）运营费用与总收益之比（C）运营费用与净收益之比（D）运营费
6、用与有效毛收人之比16 对于( )，如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。（A）出租或自营的房地产（B）出租的房地产（C）自用或尚未使用的房地产（D）混合收益的房地产17 在无限年的前提下，土地年内地租为 300 元m 2，购买年为 25 年，则利息率为( )。（A）2%（B） 3%（C） 4%（D）5%18 某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积 78m2 的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月 700 元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8，剩余使用年限为 46 年，则该住宅价值( )。（A）
7、6433 万元（B） 6625 万元（C） 7719 万元（D）7950 万元19 张某拥有一套建筑面积 78m2 的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为 700 元(月m 2)，剩余使用年限 46 年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率 6(单利)，折现率 8，则该房地产的价值为( )。（A）5167 万元（B） 5435 万元（C） 6627 万元（D）9013 万元20 某宗房地产的收益年限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10，该宗房
8、地产的收益价格为( )。（A）21633 万元（B） 22726 万元（C） 24467 万元（D）27632 万元21 某宗房地产的土地价值占总价值的 40，建筑物价值占总价值的 60，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8，综合资本化率为( )。（A）6%（B） 7%（C） 7.2%（D）8%22 某宗房地产贷款价值比率为 70，抵押贷款利率为 6，抵押贷款常数为7，自有资金资本化率为 9，综合资本化率为( )。（A）0.725%（B） 0.73%（C） 0.69%（D）0.76%23 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后
9、分别逐年递增 2和 1，该类房地产的资本化率为 8，该房地产的价格为( )。（A）100 万元（B） 42 万元（C） 63 万元（D）77 万元24 某宗房地产的土地出让年限为 50 年，已经使用 6 年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15 万元，预期报酬率为 10，则该宗房地产的收益价格接近于( )。（A）147 万元（B） 148 万元（C） 149 万元（D）150 万元25 某宗房地预计未来每年净收益为 16 万元，该类房地产的报酬率为 9，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )。（A）158 万元（B） 156 万元（C） 176 万元（D）178 万元26
10、某宗房地产已使用 5 年，现土地价值为 50 万元，建筑物重置价格为 80 万元，房地产每年的纯收益为 11 万元，土地资本化率为 8，建筑物资本化率为 10，则该宗房地产的价值为( )。（A）1300 万元（B） 1192 万元（C） 1175 万元（D）1200 万元27 估价对象土地 2004 年的纯收益为 500 万元，预计 2005 年到 2009 年各年纯收益分别为 510 万元、550 万元、580 万元、600 万元、650 万元，该土地剩余经济寿命无穷大，该类土地的报酬率为 8，则用未来数据资本化法计算的该房地产 2005年 1 月 1 日的收益价格为( )。（A）6866
11、万元（B） 6713 万元（C） 7161 万元（D）7661 万元28 估价对象房地产剩余使用年限为 40 年，可比实例的剩余使用年限为 50 年，成交价格为 3500 元m 2，该类房地产的报酬率为 12，则与估价对象相同年限的房地产价格为( ) 。（A）1126 元m 2（B） 3446 元m 2（C） 3473 元m 2（D）3527 元m 229 估价对象土地 2004 年的纯收益为 500 万元，预计 2005 年到 2009 年各年纯收益分别为 510 万元、550 万元、580 万元、600 万元、650 万元，若 2009 年底将该土地转让，转让价格为 4000 万元，该类土
12、地的报酬率为 8，土地使用权在 2005 年1 月 1 日的价格为( ) 。（A）6866 万元（B） 7161 万元（C） 5010 万元（D）5510 万元30 甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为 30 年和 40 年，申报价格分别为 2700元m 2 和 2800 元m 2，该类房地产的报酬率为 10，则两宗土地价格比较( )。（A）甲比乙高（B）甲比乙低（C）甲乙基本一样（D）无法判断孰高孰低31 已知某宗土地使用权年限 40 年的价格为 1500 元m 2，该类房地产的报酬率为6，该宗土地使用权的 35 年的价值为( )。（A）1120 万元（B） 1366 万元（C） 1445
13、万元（D）1456 万元32 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为 9，若该类房地产的资本化率为 108，则自有资本要求的年收益率为( )。（A）15%（B） 15.7%（C） 12.6%（D）11.6%33 估价对象房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，从 2005 年开始年增长 2，该房地产剩余使用年限为 35 年，该类房地产的报酬率为 8，则该房地产 2005 年 1月 1 日的收益价格为( )。（A）579453 万元（B） 612632 万元（C） 634141 万元（D）733333 万元34 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，预计以后每年按
14、照 25 万元速度递减，该房地产的合理经营期限为( )。（A）15 年（B） 20 年（C） 25 年（D）30 年35 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，预计以后每年按照 25 万元速度递增，房地产剩余使用寿命 35 年，房地产的报酬率为 10，则该房地产的价值接近于( )。（A）7123 万元（B） 7365 万元（C） 7230 万元（D）7190 万元36 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，预计以后每年按照 25 万元速度递减，房地产剩余使用寿命 35 年，房地产的报酬率为 10，则该房地产的价值接近于( )。（A）2360 万元（B） 2500 万元（
15、C） 2722 万元（D）2845 万元37 估价对象房地产 2006 年的纯收益为 500 万元，预计 2007 年到 2011 年各年纯收益分别为 510 万元、550 万元、580 万元、600 万元、650 万元，从 2010 年开始保持在 2009 年的水平上。该房地产剩余经济寿命 45 年，土地使用权于 2042 年底到期，该类房地产的报酬率为 8，则该房地产 2007 年 1 月 1 日的收益价格为( )。（A）6825 万元（B） 6866 万元（C） 9181 万元（D）9222 万元38 估价对象房地产 2006 年的租金收入为 500 万元，经营费用为租金收入的30，从
16、2007 年开始年收入增长 2，经营费用增长 15，该房地产剩余使用年限为 35 年，该类房地产的报酬率为 8，则该房地产 2007 年 1 月 1 日的收益价格为( )。（A）204487 万元（B） 429654 万元（C） 552656 万元（D）733733 万元39 估价对象房地产 2005 年的租金收入为 500 万元，经营费用为租金收入的30，从 2006 年开始年收入增长 2，经营费用增长 15，该房地产剩余使用年限为 35 年，最后一年不再经营，支出装修费用 500 万元之后以 4800 万元转让(均发生在年末) 。该类房地产的报酬率为 8，则该房地产 2006 年 1 月
17、1 日的收益价格为( ) 。（A）317345 万元（B） 320526 万元（C） 497137 万元（D）760276 万元40 估价对象房地产 2006 年的纯收益为 500 万元，预计 2007 年到 2011 年各年纯收益分别为 510 万元、550 万元、580 万元、600 万元、650 万元，该房地产剩余经济寿命 45 年，土地使用权于 2042 年到期，该类房地产的报酬率为 8，则用未来数据资本化法计算的该房地产 2007 年 1 月 1 日的收益价格为( )。（A）6825 万元（B） 6866 万元（C） 6203 万元（D）6713 万元41 已知某房地产剩余使用年限为
18、 35 年，在报酬率为 10的情况下，房地产价格为4500 元m 2。若报酬率为 8，剩余使用寿命延长至 40 年，该房地产的价格为( )。（A）4451 元m 2（B） 4500 元m 2（C） 4549 元m 2（D）5821 元m 242 已知某房地产剩余使用年限为 35 年，在报酬率为 10的情况下，房地产价格为4500 元m 2。若报酬率为 8，该房地产的价格为 ( )。（A）3384 元m 2（B） 3436 元m 2（C） 3565 元m 2（D）3620 元m 243 某宗土地预计未来每年净收益为 76 万元，该类房地产的报酬率为 9，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价
19、值为( )。（A）760 万元（B） 744 万元（C） 882 万元（D）844 万元44 某旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费 14 万元。当地同档次旅馆一般床价为每床每天 45元，年平均空房率为 20，正常营业每月总费用平均占每月总收人的 30。该类房地产的资本化率为 10。该旅馆的价值为( )。（A）27594 万元（B） 27893 万元（C） 28436 万元（D）29876 万元45 某宗房地产的收益年限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、
20、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10。该宗房地产的收益价格为( )。（A）21633 万元（B） 22756 万元（C） 24467 万元（D）27632 万元46 某宗房地产建成于 2000 年年底，此后收益年限为 48 年，2001 年年底至 2004年年底分别获得净收益 83 万元、85 万元、90 万元、94 万元，预计 2005 年年底至2007 年年底可分别获得净收益 94 万元、93 万元、96 万元，从 2008 年年底起每年可获得的净收益将稳定在 95 万元。该类房地产的报酬率为 9，则该宗房地产2004 年年底的收益价格为( )。（A）102992 万元（B）
21、 132054 万元（C） 163472 万元（D）176643 万元47 现有总建筑面积为 1500m2 的某在建工程，已知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算)，计划开发期为 3 年，现已进行 15 年。估计建成还需 15 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8，折现率为 12。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( ) 。（A）393961 万元（B） 443388 万元（C） 476850 万元（D）565209 万元48 某宗房地产的收益年限为 40 年，预测未来 3 年的净收益分别为 17、18、19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右
22、，如果资本化率为 9，则该房地产的收益价格为( )。（A）195 万元（B） 210 万元（C） 213 万元（D）217 万元49 某宗土地面积 2000m2，土地使用年限为 35 年，容积率为 2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600 元m 2，该类土地报酬率为 8，则该土地的价格为 ( )。（A）15243 万元（B） 160 万元（C） 60971 万元（D）640 万元50 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为 6，自有资本要求的年收益率为 9，该类房地产的资本化率为( )。（A）6%（B） 6.9%（C）
23、 8.8%（D）9%51 某办公楼的土地面积 3000m2，建筑面积 10000m2，该办公楼出租正常月净收益为 18 万元，建筑物重置价格为 2000 元m 2，成新率为 80，土地和建筑物的资本化率分别为 7和 8，该办公楼的土地正常价格为( )。（A）1257 万元（B） 1571 万元（C） 800 万元（D）1300 万元52 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8，该房地产的价格为( )。（A）22500 万元（B） 23750 万元（C） 38125 万元（D）39583 万元53 某写字楼预计
24、持有两年后出售，持有期的净收益每年 216 万元，出售时的价格为 5616 万元，资本化率为 8，则该写字楼目前的收益价格为( )。（A）4858 万元（B） 5200 万元（C） 2700 万元（D）6264 万元54 某宗收益性房地产，预测未来 3 年的净收益均为 100 万元年，3 年后的出售价格会上涨 12，届时转让税费为售价的 6，资本化率为 9。该房地产目前的价值为( ) 。（A）923 万元（B） 1111 万元（C） 1353 万元（D）1872 万元55 某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为 500 万元。若土地资本化率
25、为 7，则该宗土地 30 年使用权的价格为( )。（A）899 万元（B） 1000 万元（C） 1349 万元（D）1500 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。56 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的( )，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。（A）空置率（B）报酬率（C）潜在毛收入乘数（D）资本化率（E）收益乘数57 收益法一般不适用于( )等公用、公益性房地产的估价。（A）写字楼（B）行政办公楼（C）公园（D）学校（E）标准厂房58 净收益每年不
26、变的公式的作用有( )。（A）直接用于测算价格（B）用于测算类似房地产的价格（C）用于不同期限房地产价格之间的换算（D）用于比较不同期限房地产价格的高低（E）用于市场法中因期限不同进行的价格调整59 以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有( )。（A）影剧院（B）普通住宅（C）仓库（D）停车场（E）汽车加油站60 以下房地产中，既有大量租赁实例又有营业收入的是( )。（A）写字楼（B）商铺（C）餐馆（D）农地（E）娱乐中心61 运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括( )。（A）房地产税（B）保险费（C）人员工资及办公费用（D）保持房地产正常运转的成本（E）房地产改扩建费用62
27、 与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括( )。（A）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益（B）指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础（C）每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解（D）不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率（E）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况63 运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支处出，包括( )等。（A）人员工资（B）印花税（C）为承租人提供服务
28、的费用（D）房屋保险费（E）办公费用64 净收益每年不变的公式除了可直接用于测算价值，还有( )等作用。（A）用于市场法中因土地使用期限不同进行的价格调整（B）用于不同土地使用期限房地产价格之间的换算（C）用于市场法中因收益期限相同进行的价格调整（D）用于比较不同期限房地产价格的高低（E）用于不同收益期限的房地产价格之间的换算65 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含( )等。（A）房地产改扩建费用和所得税（B）房地产抵押贷款还本付息额（C）房地产折旧额（D）房屋设备折旧费（E）房屋装修折旧费66 估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为( )等情况。（A）出租的房地产
29、（B）混合收益的房地产（C）自营的房地产（D）废弃的房地产（E）自用或空置的房地产67 收益法根据资本化方式的不同，分为( )。（A）直接资本化法（B）利润法（C）投资法（D）报酬资本化法（E）直线法68 剩余技术主要有( ) 。（A）土地剩余技术（B）建筑物剩余技术（C）自有资金剩余技术（D）抵押贷款剩余技术（E）构筑物剩余技术69 根据所对应的不同种类的年收益，收益乘数具体有( )。（A）毛租金乘数（B）净租金乘数（C）潜在毛收入乘数（D）有效毛收入乘数（E）净收益乘数70 房地产价格构成包括( )等。（A）管理费用（B）土地取得成本（C）销售费用（D）建设成本（E）维修费三、判断题请判断
30、下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。71 地租用现代的收益法来解释，即为土地的净收益。( )（A）正确（B）错误72 像商店、旅馆、餐馆、娱乐之类的房地产，在建成后的前几年内由于试营业等原因，收益可能不稳定，故适宜采用净收益在前若干年有变化且收益期限为有限年的公式来估价。( )（A）正确（B）错误73 净运营收益通常简称为净收益，是从有效毛收入扣除所得税后得到的归属于房地产的收人。( )（A）正确（B）错误74 收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。( )（A）正确（B）错误75 基于租金收人测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金
31、之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。( )（A）正确（B）错误76 出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的租赁费用后的余额。( )（A）正确（B）错误77 白用或尚未使用的房地产是指写字楼，宾馆的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。( )（A）正确（B）错误78 实际收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。( )（A）正确（B）错误79 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者之间的关系为：承租人的权益价值=有租约限制下
32、的价值+无租约限制下的价值。( )（A）正确（B）错误80 城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数(因为要缴纳有关税费)，但如此并不表示这块空地无价值。( )（A）正确（B）错误81 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为 261 万元，出售时的价格减去销售费用后的净值预测为 5861 万元，资本化率为 8，则该写字楼目前的收益价格估计为 5200 万元。( )（A）正确（B）错误82 一般物品由于价值不很大，使用寿命较短，许多还是一次性使用或消费，所以主要发生买卖行为，其价格主要是买卖价格。( )（A）正确（B）错误83 投资带来的优惠率，是指由于投资房地产
33、可能获得某些额外的好处。( )（A）正确（B）错误84 无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，尚未包含通货膨胀的影响。( )（A）正确（B）错误85 某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30 万元和 8 万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加 2，该类房地产的资本化率为 10，则该宗房地产的收益价格为 275 万元。( )（A）正确（B）错误86 综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税后现金流量的要求。( )（A）正确（B）错误87 如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的
34、剩余经济寿命确定收益年限。( )（A）正确（B）错误88 无租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。( )（A）正确（B）错误89 承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异。( )（A）正确（B）错误90 建筑物的经济寿命早于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。( )（A）正确（B）错误91 收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间，具体是自估价时点起至估价对象未来能获取收益之日止的时间。( )（A）正确（B）错误92 无风险报酬率又称安全利率，
35、是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。( )（A）正确（B）错误93 不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。( )（A）正确（B）错误94 由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，例如，选取同一时期的国债利率或银行存款利率。( )（A）正确（B）错误95 从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。( )（A）正确（
36、B）错误96 在正常情况下，抵押贷款剩余技术适用于对已设定其他特定抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。( )（A）正确（B）错误97 抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。( )（A）正确（B）错误98 自有资金资本化率通常为未来几年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。( )（A）正确（B）错误99 投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。( )（A）正确（B）错误100 综合资本化率必须同时满足贷款人对还本付息额
37、的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求。( )（A）正确（B）错误101 自有资金剩余技术是在已知房地产抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。102 某房地产建成于 1999 年 12 月 30 日，此后收益年限为 50 年。2001 年 12 月 30日至 2003 年 12 月 30 日分别获得纯收益 85 万元、90 万元、95 万元，预计 2004年 12 月 30 日至 2006 年 12 月 30 日可分别获得纯收
38、益 95 万元、92 万元、94 万元，从 2007 年 12 月 30 日起每年可获得的纯收益将稳定在 95 万元。购买该类房地产通常可得到银行 70的抵押贷款，抵押贷款的年利率为 6，自有资本要求的收益率为 10。试利用上述资料估算该房地产 2003 年 12 月 30 日的收益价格。103 某商场的土地使用年限为 40 年，从 2004 年 10 月 1 日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为 200m2。一层于 2005 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元m 2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为
39、200 元m 2 和 120 元m 2，运营费用率为25。该类房地产的报酬率为 9。试测算该商场 2008 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格。104 估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000m2，建筑总面积 5600m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限为 50 年，从1999 年 9 月 30 日取得土地时起计，建设期 3 年。需要评估出该宗房地产 2004 年9 月 30 日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的 65，月租金为使用面积 150 元m 2，空置率平均为 15。建筑物原值 22000 万元，耐用年限 60 年
40、，残值率 0；家具设备原值 8000 万元，耐用年限为 12 年，残值率为 4；经常费每月 100 万元，房产税为租金的 12，营业税等为 6，报酬率为 8。105 某商场的土地使用年限为 40 年，从 2003 年 10 月 16 日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为 300m2。一层于 2004 年 10 月 16 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 200 元m 2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 180 元m 2 和 160 元m 2，运营费用率为 20。该类房地产的报酬率为 10。试测算该商场 2007 年 10 月 16 日带租约出售时的正常价格。106 某宾馆共有 400 个标准间和 100 个套间，标准间每个每天 200 元，套间每个每天 350 元，年平均空房率 25。餐饮收益为客房收益的 30。客房运营费用率为35，餐饮运营费用率为 55。康体娱乐等其他方面的净收益为每年 200 万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：
