1、房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产市场与市场运行）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别之处，在于其具有( ) 的特点。（A）弱流动性（B）异质性（C）不可移动性（D）适应性2 一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等是房地产运行的( )。（A）社会环境（B）政治环境（C）经济环境（D）法律制度环境3 在房地产开发过程中，( )主要负责工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底
2、等工作。（A）建筑师（B）工程师（C）经济师（D）会计师4 在房地产市场运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一的是( )。（A）社会环境（B）政治环境（C）经济环境（D）金融环境5 房地产产品的开发建设、交易和使用过程，均需要( )参与，为有关委托方提供法律支持和服务。（A）房地产经纪人（B）律师（C）会计师（D）工程师6 房地产市场细分标准中，甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等是按照( )细分的。（A）地域范围（B）房地产用途（C）交易形式（D）目标市场7 不属于房地产市场的专业顾问的是( )。（A）建筑师（B）监理人（C）工程师（D）律师8 通常情况下，可以将某些
3、物业类型按其( )细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场。（A）预期收益（B）价格水平（C）市场供求状况（D）规模大小9 由于房地产具有明显的( )，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（A）不可移动性和异质性（B）弱流动性和不可移动性（C）适应性和异质性（D）弱流动性和异质性10 下列选项中，不属于供给指标的是( )。（A）新竣工量（B）空置率（C）商品零售价格指数（D）竣工房屋价值11 国内生产总值的表现形态有( )。（A）价格形态、收入形态（B）价值形态、收人形态和产品形态（C）价值形态、消费形态（D）价格形态、消费形态和产品形态12 某市本期新开工的房屋建筑
4、面积为 130 万 m2，上期未完工转入本期继续施工的房屋建筑面积为 20 万 m2，房屋建筑按照设计要求已全部完工，房屋建筑面积为100 万 m2，则该市房屋的平均建设周期为( )年。（A）1（B） 15（C） 2（D）2513 家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，指的是( )。（A）城市家庭总支出（B）城市居民消费价格指数（C）城市家庭总收入（D）城市家庭可支配收入14 在新建商品房销售市场，吸纳周期又称( )。（A）建设周期（B）投资周期（C）销售周期（D）自然周期15 某城市 2010 年新建商品住房的吸纳率为 20，则该城市同期新建商品住房的吸纳周期是(
5、) 年。（A）05（B） 1（C） 2（D）516 某租赁型住房市场年初的住房存量为 1000 万套，其中空置待租住房 20 万套，本年新增量住房 50 万套，租出 40 万套，则吸纳周期为( )年。（A）5（B） 525（C） 625（D）417 城市家庭总支出不包括( )。（A）消费性支出（B）借贷支出（C）财产性支（D）转移性支出18 下列选项中，( ) 直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。（A）城市居民消费价格的变动（B）商品零售价格的变动（C）城市家庭可支配收入变动（D）城市家庭总支出变动19 竣工房屋价值包括(
6、)。（A）厂房内的工艺设备的购置费用（B）购置土地的费用（C）房屋建筑工程的通风设备的购置费用（D）生活家具的购置费用20 在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动，是房地产市场运行的( )。（A）社会环境（B）政治环境（C）经济环境（D）金融环境21 房地产是人类的基本物质条件，是一种基本需求，因此，市场的需求首先具有( )。（A）多样性（B）广泛性（C）垄断性（D）复杂性22 从事开发投资企业的财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等工作，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况的房地产专业顾问是( )。（A）会计师（B）造价工程师（
7、C）经济师（D）房地产估价师23 经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为( )。（A）外部性和内部性（B）正外部性和负外部性（C）正内部性和负外部性（D）完整性和系统性24 发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度，是解决房地产市场( )问题的主要途径。（A）供给的垄断性（B）信息的不对称性（C）交易的复杂性（D）需求的广泛性25 房地产的现实价格是在长期考虑下而( )形成的。（A）统一制定（B）整体趋势变动（C）个别（D）通过分析计算26 在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场(
8、 )状况。（A）交易（B）生产（C）供求（D）销售27 下列关于房地产市场功能的说法正确的是( )。（A）显示房地产市场供给变化（B）指导需求以适应供给的变化（C）配置增量房地产资源的利益（D）引导需求适应供给条件的变化28 下列房地产专业顾问人员中，( )的作用主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（A）建筑师（B）造价工程师（C）建筑设备工程师（D）房地产经纪人29 房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下主要表现不包括的是( )。（A）租金和价格都不发生变化（B）价格与重置成本相同（C）新增量和吸纳量相等（D）房地产资产存量保持不变
9、30 房地产周期循环的主要原因中，下列属于政策因素的影响是( )。（A）社会政治动荡（B）容积率控制（C）预售制度的期赁效应（D）总体经济趋势31 下列房地产专业顾问人员中，( )主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。（A）经济师（B）房地产估价师（C）房地产经纪人（D）会计师32 在房地产市场的自然周期中，谷底的空置率达到了峰值是在( )。（A）第一阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段33 房地产泡沫产生的直接诱因是( )。（A）土地的稀缺性（B）投标需求膨胀（C）
10、金融机构过渡放贷（D）供给超过需求34 当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指( )。（A）房地产泡沫（B）房地产市场中的过度开发（C）房地产适度经营（D）房地产过剩35 导致房地产开发过度的诱因中，不包括( )。（A）开发商对市场预测的偏差（B）开发商之间的博弈（C）非理性行为（D）开发资金的不易得性36 房地产市场发生周期性波动的原因，不包括( )。（A）非理性预期（B）价格机制（C）容积率控制（D）生产的时间落差37 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距的是房地产( )。（A）数量结构（B
11、）供求结构（C）投资结构（D）总量结构38 报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积是指( )。（A）预售面积（B）空置量（C）销售量（D）预售量39 为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则是( )。（A）程序化和系统化（B）标准化和程序化（C）公开化和系统化（D）公开化和标准化40 政府调控房地产市场的主要对象是( )。（A）房地产价格（B）土地供应（C）城市规划（D）税收政策二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得
12、0.5 分。41 虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产( )等交易行为。（A）开发建设（B）买卖（C）租赁（D）建造（E）抵押42 房地产业运行的社会环境的主要因素不包括( )。（A）家庭生命周期（B）传统观念及消费心理（C）人口数量和结构（D）政策连续性（E）基础设施状况43 房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( ) 。（A）金融政策的变化（B）生产方式的转变（C）人文环境的变化（D）政治制度的变迁（E）交通条件的改善44 当承包商作为营造商时，其利润仅与( )有关，承担的风险相对较少
13、。（A）市场供给量（B）市场需求量（C）建造成本（D）机会成本（E）施工周期45 在房地产交易过程中，房地产估价师在就某一宗房地产进行估价时，要能够准确把握该宗房地产的( )状况，掌握充分的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。（A）区位（B）交通（C）供求（D）实物（E）权益46 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、( )和租买结构。（A）产品结构（B）供求结构（C）价格结构（D）区域结构（E）投资结构47 按房地产用途细分，可将房地产市场分为( )等。（A）租赁市场（B）保险市场（C）土地市场（D）研究与发展用房市场（E）特殊物业市场48 房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格
14、变动趋势和程度的相对数，包括( )。（A）房屋中位数价格指数（B）房屋销售价格指数（C）房地产平均价格指数（D）房屋租赁价格指数（E）土地交易价格指数49 房地产市场可以按照( )的标准进行细分。（A）地域范围（B）使用年限（C）交易形式（D）增量和存量（E）房地产用途50 以下属于房地产市场需求指标的有( )。（A）空置率（B）城市家庭可支配收入（C）国内生产总值（D）销售量（E）土地成本51 中华人民共和国城市房地产管理法中指出，房地产交易包括( )。（A）房地产转让（B）房地产抵押（C）土地权属流转（D）房地产租赁（E）土地权出让52 房地产交易按交易形式细分，新建成的房地产产品交易，存
15、在着( )等子市场（A）保险（B）销售（C）转让（D）租赁（E）抵押53 下列属于市场供给指标指标的有( )。（A）出租量（B）灭失量（C）空置量（D）销售量（E）吸纳量54 在实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计的市场交易指标有( )。（A）销售量（B）出租量（C）吸纳量（D）吸纳率（E）吸纳周期55 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般特性，如受价值规律、( )等的制约。（A）信息不对称性（B）竞争规律（C）供求规律（D）外部性（E）垄断性56 由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值大等特性，导致了房地产( )，使卖方对房地
16、产信息的了解程度要远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。（A）质量离散（B）交易分散（C）不频繁且私密性强（D）易产生资本价值风险（E）易受政策影响57 房地产属于耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。因此，房地产市场也存在房地产( ) 两个层面。（A）消费品市场（B）空间市场（C）资本市场（D）资产市场（E）投资品市场58 下列关于房地产市场自然周期的说法，不正确的有( )。（A）自然周期的第一阶段始于市场运行到平衡点，水平并向下运动（B）在自然周期第二阶段，增长超过了平衡点（C）在自然周期第三阶段，空置率达到了峰值（D）在自然周期第三阶段，供给增长率超过了需求，空置
17、率回升至合理平均空置率水平（E）在自然周期第四阶段，供给高增长，需求也高增长59 下列关于房地产泡沫和过度开发的区别与联系的表述中，正确的有( )。（A）房地产泡沫反映市场上的供求关系（B）房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大（C）过度开发和泡沫在房地产周期循环中所处的阶段一致（D）市场参与者的参与动机相同，都是为了获取长期收益（E）在房地产周期循环的上升阶段，房地产泡沫比较容易发生，同时会伴随过度开发等现象60 能造成房地产市场过度开发的是( )。（A）开发商对市场预测的偏差（B）开发资金的易得性（C）开发商之间的博弈（D）非理性行为（E）开发资金不易得性61 房地产开发过程中需要金
18、融机构服务的资金类型是( )。（A）支付土地出让金的贷款（B）支付开发费用的短期资金或“建设贷款”（C）用于土地储备的贷款（D）项目建成后用于支持置业投资者的购买房地产的长期资金或 “抵押贷款”（E）购房贷款62 政府及政府机构在房地产市场的运行中产生的影响有( )。（A）制定规则（B）监督和管理的职能（C）提供相关服务（D）参与项目运作（E）控制房地产市场价格63 有关房地产空间市场和资产市场的描述正确的有( )。（A）空间市场的供求关系决定了房地产租金水平（B）房地产租金水平决定了房地产资产的收益水平（C）空间市场的需求又是由资产市场决定的（D）房地产资产市场中的需求影响房地产资产的收益率
19、（E）房地产市场的供需与未来收益无影响64 政府干预房地产市场的手段包括( )。（A）金融政策（B）租金控制（C）制定价格（D）住房政策（E）规范交易程序65 按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为寡头垄断市场和( )这几种市场结构类型。（A）完全竞争市场（B）完全垄断市场（C）垄断竞争市场（D）半垄断市场（E）半竞争市场三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。66 同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越小。( )（A）正确（B）错误67 一个完整的房地产市场是由市场的主体、客体、价格和增量存量
20、构成的一个系统。( )（A）正确（B）错误68 与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政的一个重要来源。( )（A）正确（B）错误69 土地转化率用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。( )（A）正确（B）错误70 在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作，建筑师都是亲自完成这些设计工作的。( )（A）正确（B）错误71 一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的成果对房地产投资者的实际意义就越大。( )（A）正确（B）错误72 半垄断市场和寡头垄断市场具有竞争但是竞争又不充分。( )（A）正确（B）
21、错误73 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、价格结构、投资结构和租买结构。( )（A）正确（B）错误74 开发商从项目公司到大型跨国公司有许多种类型。( )（A）正确（B）错误75 房地产市场细分的五种划分方法是相互独立的，不可以将这五种划分方式叠加在一起同时运用。( )（A）正确（B）错误76 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标和需求指标。( )（A）正确（B）错误77 空置率、灭失量和平均建设周期等属于供给指标。( )（A）正确（B）错误78 城市家庭人口，是指居住在一起共同生活的家庭成员。( )（A）正确（B）错误79 城市家庭可支配收入是家庭总收入扣
22、除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。( )（A）正确（B）错误80 中国现有房地产租金统计是基于各类物业平均价格的统计。( )（A）正确（B）错误81 吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数。( )（A）正确（B）错误82 一般而言，在垄断的房地产市场，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。( )（A）正确（B）错误83 在土地私有制国家，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久房屋所有权组成的。( )（A）正确（B）错误84 房地产价格迅速上升，会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续
23、稳定发展，从而产生了负外部性。( )（A）正确（B）错误85 严格意义上的空置量，还应该从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供应的房屋数量。( )（A）正确（B）错误86 与市场供给的异质性相吻合，房地产市场的需求首先具有多样性。( )（A）正确（B）错误87 如果同类型的物业售价太高，那么对出租住宅的需求就会减少，反之亦然。( )（A）正确（B）错误88 房地产市场平衡是绝对的，而不平衡只是相对和暂时的。( )（A）正确（B）错误89 我国销售量统计指标为商品房销售套数。( )（A）正确（B）错误90 为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产。( )（A）正确
24、（B）错误91 空间市场上的供给决定资产市场的收益水平。( )（A）正确（B）错误92 当房地产市场处在均衡状态下时，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。( )（A）正确（B）错误93 房地产市场的不均衡状态是转瞬即逝的。( )（A）正确（B）错误94 只有当人口增长时，居民对空间的需求才会上升。( )（A）正确（B）错误95 从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。( )（A）正确（B）错误96 长期空置率就是房地产市场自然周期中的平衡点。( )（A）正确（B）错误97 投资周期在第一阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段
25、超前于市场自然周期的变化。( )（A）正确（B）错误98 房地产泡沫，其经济载体实质是虚拟的财产。( )（A）正确（B）错误99 房地产泡沫的产生是由于出于投机目的虚假需求的膨胀。( )（A）正确（B）错误100 过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象。( )（A）正确（B）错误房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产市场与市场运行）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答
26、案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C17 【正确答案】 B18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 C21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 B24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 D28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 A39 【正确答案】 D40 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 B,C,E42 【正确答案】 D,E43 【正确答案】 B,C,D,E44 【正确答案】 C,E45 【正确答案】 A,D,E46 【正确答案】 A,B,D,E47 【正确答案】 C,D,E48 【正确答案】 B,D,E49 【正确答案】 A,C,D,E50 【正确答案】 B,C
