1、房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产开发程序与管理）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓” 。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。2004 年考题（A）选择专业化（B）产品专业化（C）大量定制（D）单一市场集中化2 对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是( )。2004 年考题（A）潜在市场服务市场 有效市场合格的有效市场（B）服务市场 潜在市场 服务市场合格的有效市场（C）潜在市场 有效市场 合格的有效市场服务市场（D）潜在市
2、场服务市场 合格的有效市场有效市场3 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。2005 年考题（A）市场需求容量调查（B）消费者行为调查（C）市场营销因素调查（D）竞争情况调查4 某市去年住宅的实际销售量为 500 万 m2，预测销售量为 450 万 m2，平滑指数为08，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是( )万 m2。2005 年考题（A）450（B） 475（C） 490（D）5005 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是( )。2005 年考题（A）确定调查方式（B）设计问卷（C）收集信息（D）定义市场区域6 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是( )。2005
3、年考题（A）吸纳率分析（B）房地产市场的商业周期分析（C）家庭规模与结构分析（D）投资购买和使用购买的比例分析7 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。2006 年考题（A）服务市场（B）合格有效市场（C）有效市场（D）潜在市场8 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。2006 年考题（A）简单平均法（B）移动平均法（C）加权平均法（D）指数平滑法9 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。2006 年考题（A）市场集中化（B）产品专业化（C）市场专业化（D）全面覆盖1
4、0 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括( )。2007 年考题（A）移动平均法（B）指数平滑法（C）市场因子推演法（D）简单平均法11 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率” 的方法来分析入住率，这种调查方法属于( )。2007 年考题（A）观察法（B）实验法（C）讨论法（D）问卷法12 2006 年某市商品住宅实际销售量为 410 万 m2，预测销售量为 380 万 m2。如果平滑指数 =065，则用指数平滑法预测的 2007 年该城市商品住宅销售量为( )万m2。2007 年考题（A）3905（B） 3995（C） 5235（D）543013 下列影响购房者购买行为的因
5、素中，属于心理因素的是( )。2007 年考题（A）生活方式（B）受教育程度（C）购买动机（D）自我形象14 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于( )竞争者。2007 年考题（A）从容不迫型（B）选择型（C）凶猛型（D）随机型15 据调查，某城市 2008 年初总家庭数为 120 万户，户均年可支配收入为 5 万元，约有 15的家庭打算当年购房，平均住房需求 80m2户，则 2008 年该市新建商品住房的总市场潜量是( )万 m2。2008 年考题（A）1260（B） 1380（C） 1440（D）
6、210016 下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是( )。2008 年考题（A）使用者地位（B）购买动机（C）对渠道的信赖度（D）对价格的敏感程度17 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是( )。2008 年考题（A）避强定位方式（B）产品差别化方式（C）对抗性定位方式（D）重新定位方式18 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的( )。2009 年考题（A）市场需求上限（B）市场有效需求（C）市场现实需求（D）市场最低需求19 某市 2008 年住宅的预测销售量为 500 万 m2，实际销售量为 6
7、50 万 m2，平滑指数为 075，利用指数平滑法预测的该市 2009 年住宅销售量为( )万 m2。2009 年考题（A）5000（B） 5375（C） 6125（D）650020 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是( ) 战略。2009 年考题（A）形象差异化（B）人员差别化（C）服务差别化（D）产品差别化21 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的( )。2009 年考题（A）替代性（B）发展性（C）地区性（D）复杂性22 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动 10、20时市场承租面积的变
8、化，该项调查属于( )。2010 年考题（A）试探性调查（B）描述性调查（C）创新性调查（D）因果性调查23 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。2010 年考题（A）指数平滑法（B）市场因子推演法（C）德尔菲法（D）销售人员意见综合法24 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议 15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( )。2010 年考题（A）形象差异化战略（B）人员差别化战略（C）服务差别化战略（D）产品差别化战略二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的
9、，每个选项得 0.5 分。25 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( ) 。 2004 年考题（A）同质偏好市场（B）分散偏好市场（C）个别偏好市场（D）集群偏好市场（E）弥隙市场26 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。2004 年考题（A）自然特征，如山地和河流等（B）细分市场（C）人口密度的大小（D）该区域发展的类型和范围（E）竞争性项目的区域27 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。2005 年考题（A）产品调查（B）价格调查（C）市场需求质量调查（D）分销渠道调查（E）促销策略调查28 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有
10、( )。2005 年考题（A）文献查阅（B）观察（C）访问法（D）问卷法（E）实验法29 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。2006 年考题（A）随机型竞争者（B）凶猛型竞争者（C）选择型竞争者（D）从容不迫型竞争者（E）软弱型竞争者30 房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的( )。2007 年考题 （A）价格水平（B）销售对象（C）基本功能（D）地理位置（E）辅助功能31 房地产市场分析可以帮助开发商( )。2009 年考题（A）选择合适的项目位置（B）寻找投资合作伙伴（C）确定满足市场需求的产品类型（D）判断租买时机（E
11、）进行土地使用权出让决策32 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有( )。2009 年考题（A）供需分析（B）竞争分析（C）市场占有率分析（D）投资收益分析（E）宏观因素分析33 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）有效市场大于服务市场（B）服务市场大于潜在市场（C）潜在市场大于有效市场（D）渗透市场大于有效市场（E）服务市场大于渗透市场三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。34 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。( )2005 年考题（A）正确（B）错误35 一个整体市场能够细分
12、为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。( )2006 年考题 （A）正确（B）错误36 进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。( )2008 年考题（A）正确（B）错误37 指数平滑法中的平滑指数 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。口越大，则预测值越趋向平滑。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产开发程序与管理）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是目标市场选择的模式。其中，市场集中化是企业只选择一
13、个细分市场。通过营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。2 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是市场规模的层次。市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。市场规模会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设，那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制，如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房，那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。企业现在可以追求全部合格
14、的有效市场或集中在其中的细分市场上。服务市场(也称目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。3 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是市场调查的内容。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定：有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。4 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是平滑指数法的运用。已知：前期实际销售量 St-1=500万 m2，前期预测销售量 Qt-1=450 万 m2，平滑指数 =08，1 一 =02，本期预测值 Q1=St-1+(1 一 )Qt-1=08500+(1 一
15、08)450万 m2=490 万 m25 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产市场分析的工作步骤。房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。6 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产市场状况分析中供给分析的内容。主要包括：(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给；(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划；(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是市场规模的内容。市场规模就是特
16、定商品的潜在购买者数量。其中，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。8 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是时间序列分析法。移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售的增减趋势和接近实际。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是目标市场选择的模式。产品专业化是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。10 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是时间序列分析法。时间序列分析法可进一步分为简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。11 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是市场调查的方法。其中，观察法是根据可调查的对象与背景可以收集到
17、最新资料的方法。12 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是指数平滑法的运用。根据公式 Q1=St-1+(1-)Qt-1，即预测 2007 年该城市商品住宅销售量=065410(1 一 065)380万 m2=3995万 m2。13 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是影响消费者购买行为的心理因素。主要包括：动机、感觉、学习以及信念和态度。而生活方式、受教育程度和自我形象均属于个人因素的内容。14 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是竞争者的反应模式。选择型竞争者表现为可能会在某些方面反应激烈，如对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会，
18、因为他们认为这对自己威胁不大。15 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是市场需求预测。Q=120 万户80m 2户15 =1440 万m2。16 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是影响消费者购买行为的主要因素。消费者购买行为要受动机、感觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。17 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是市场定位的方式。避强定位指，避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。18 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是市场潜量的概念。市场营销费用超过一定水平之后，
19、就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。19 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是平滑指数公式的应用。本期预测销售量一平滑指数前期实际销售量+(1 一平滑指数)前期预测值=075650 万 m2+(1075)500 万m2=6125 万 m220 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是市场定位战略。产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别。寻求产品特征是产品差别化战略经常使用的手段。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对顾客的服务上，市场差别化就越容易实现。人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以
20、获取差别优势。形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。21 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是消费者市场的特性。消费者市场的替代性指消费品种类繁多，不同品牌甚至不同品种之间往往可以互相替代。消费者市场的发展性指科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多、由粗到精和由低级到高级的发展趋势。消费者市场的地区性指不同地区消费者的消费行为往往表现出较大的差异性。消费者市场的复杂性指消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。22 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是市场调查项目的分类。调查项目可以分
21、成三类。一类是试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了 2007 年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在 2008 年购买商品住宅的家庭数量；另一类是描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费 50 万元在郊区买一套两居室商品住宅；第三类是因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降 10 万元，能够增加多少购买者。23 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是市场趋势分析中时间序列分析法的内容。时间序列分析法包括：指数平滑法，简单平均法，移动平均法，加权移动平均法。24
22、【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是市场定位战略的种类。市场定位的种类有：(1)产品差别化战略。即从产品质量、产品款式等方面实现差别。寻求产品特征是产品差别化战略经常使用的手段。(2)服务差别化战略。即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对顾客的服务上，市场差别化就越容易实现。(3)人员差别化战略。即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势。(4)形象差异化战略。即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择
23、正确的，每个选项得 0.5 分。25 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是消费者的偏好模式。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。26 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 本题考核的是市场区域的确定。影响市场区域形状和大小的关键因素有：(1)自然特征，如山地和河流等；(2) 建筑阻碍、高速公路或铁路；(3)人口密度大小；(4)政治区域，如市区和郊区，学校间的区域；(5)邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成市场区域特征；(6)发展的类型
24、和范围，如未来城市发展的方向、速度等；(7)竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。27 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考核的是市场营销因素的调查。市场营销因素的调查内容主要有：产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。28 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是调查方法。收集一手资料常用的方法有观察、专题讨论、问卷调查和实验四种方法。29 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是竞争者的反应模式。当企业采取某些措施和行动后，竞争者会有不同的反应，可以将竞争者划分为：(1)从容不迫型竞争者；(2)选择型竞争者；(3)凶猛型竞争者；
25、(4) 随机型竞争者。30 【正确答案】 C,E【试题解析】 本题考核的是房地产的产品功能定位。房地产功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。31 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是市场分析对于开发商的作用。市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。32 【正确答案】 A,
26、B,C【试题解析】 本题考核的是房地产市场状况分析的内容。房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析的内容一般包括：供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析。33 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是市场规模。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。34 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是市场规模的层次。其中，服务市场(也称目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。35 【正确答案】 A36 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是市场调研的资料收集。二手资料就是为其他目的已经收集到的资料，而一手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。37 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是指数平滑法。指数平滑法中的平滑指数 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。 越小，则预测值越趋向平滑。
