1、房地产估价师房地产开发经营与管理（经济评价指标与方法）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 已知两税一费的税、费率分别为营业税 5、城市维护建设税 7、教育费附加3，若销售收入为 1000 万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。2003 年考题（A）550（B） 856（C） 1500（D）12362 某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率12，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的还本付息比率为( ) 。2003 年考题（A）018（B） 012（C） 339（
2、D）5003 甲写字楼购买价格为 100 万元，年净经营收入为 30 万元，年还本付息额为 15 万元；乙写字楼购买价格为 200 万元，年净经营收入为 50 万元，年还本付息额为 10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为( )。2003 年考题 （A）甲 乙（B）甲 乙（C）甲 =乙（D）无法判断4 财务内部收益率是指项目在整个( )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。2003 年考题（A）计算期（B）动态投资回收期（C）项目寿命期（D）开发期5 动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是( )。2003 年考题（A）动态投资回收期大于静态投资回收期
3、（B）动态投资回收期等于静态投资回收期（C）动态投资回收期小于静态投资回收期（D）动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期6 2002 年 3 月某人以 45 万元的预付款订购了一套售价为 30 万元的期房，2003年 3 月该项目交付使用时，楼价上涨到 336 万元，则其预付款的收益率为( )。2003 年考题（A）12（B） 134（C） 80（D）1257 某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为 33，则该项投资的税前现金回报率为( )。2004
4、年考题（A）75（B） 83（C） 125（D）1678 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。2004 年考题（A）12（B） 15（C） 20（D）259 若某房地产投资项目的表面收益率为 18，年租金增长率为 8，通货膨胀率为6，则该项目房地产投资的实际收益率为( )。2004 年考题（A）926（B） 10（C） 1132（D）1210 某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的权益资本为 2000万元，经营期内的年平均利润总额为 600 万元，年平均税后利润为 480 万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。2004,年考题（A）12（B）
5、20（C） 24（D）3011 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。2004 年考题（A）投资利润率（B）投资回报率（C）贷款利率（D）成本利润率12 某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为 100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为 10、期限为 10 年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响) 后的权益投资回报率为( ) 。2004 年考题（A）10（B） 1127（C） 1418（D）225513 下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是( )。2005 年考题（A
6、）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次（B）经营收入= 销售收入+ 出租收入（C）销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入（D）可分配利润=税后收入一未分配利润14 已知某投资项目折现率为 11时，净现值为 1700 万元，折现率为 12时，净现值为一 870 万元。则该投资项目的内部收益率是( )。2005 年考题（A）1112（B） 1136（C） 1166（D）129515 某置业投资者以 10000 元m 2。的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价巾的 40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为 10 年，年利率为 1
7、0，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是( ) 。 2005 年考题（A）021（B） 123（C） 201（D）32316 某房地产投资项目的表面收益率为 16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为 544，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。2005 年考题（A）357（B） 400（C） 656（D）105617 某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为3000 万元，流动负债总额为 1500 万元，则该项目的速动比率是( )。2005 年考题（A）80（B） 120（C） 171（D）
8、20018 下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是( )。2006 年考题（A）与财务报表中的成本不完全一样（B）应根据实际发生费用记录来确定（C）与财务报表中的成本一样（D）是对项目未来将要发生的费用的预测和估算19 某房地产开发项目采用 20的折现率计算出的项目净现值为 16 万元，该项日的财务内部收益率( ) 。2006 年考题（A）小于 20（B）满足目标收益率要求（C）大于 20（D）不满足目标收益率要求20 某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为 24000 元、投资者权益增加值为
9、 2200 元、店铺市场价值增长率为 2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( ) 。2006 年考题（A）71（B） 120（C） 131（D）19121 房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为( )。2007 年考题（A）利润总额（B）投资利润（C）税后利润（D）可分配利润22 已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为( )。2007 年考题（A）100（B） 140（C） 250（D）
10、35023 某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。2007 年考题（A）4505（B） 4931（C） 5886（D）63624 张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 34 万元，其中支付银行利息 15 万元。则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是( ) 。2007 年考题（A）107（B） 147（C
11、） 207（D）33325 下列关于收益率指标的表述中，错误的是( )。2008 年考题（A）基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率（B）财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率（C）常规项目的财务内部收益率是唯一的（D）差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差26 对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期(P b)与静态投资回收期 的关系是( ) 。2008 年考题27 某房地产开发项目的总成本为 80000 万元，其中财务费用 8000 万元，建设周期为 3 年，利润总额为 25000 万元，则该项目的投资利润率是( )。2008 年考题（A）1042（B） 1157（C）
12、 3125（D）347228 某房地产投资项目现有 A、B 两种方案，开发经营期分别为 3 年、4 年，其目标收益率均为 12，净现值分别为 120 万元、150 万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为( )万元。2008 年考题（A）3951（B） 4939（C） 4996（D）624529 当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是( ) 。2008 年考题（A）净现值法（B）差额部收益率法（C）费用现值法（D）内部收益率法30 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了 3 年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为 40 年，土地使用权年
13、限为 50 年，则该项目的经营期为( )年。2009 年考题（A）37（B） 40（C） 43（D）5031 某房地产开发项目，当 i1=14时，净现值为 450 万元；当 i2=15时，净现值为一 200 万元，平均资金成本率为 132，基准收益率为 10。该项目的财务内部收益率为( ) 。2009 年考题（A）20（B） 1431（C） 1469（D）148032 赵某以 12000 元m 2。的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的60来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为( )
14、。2009 年考题（A）012（B） 021（C） 126（D）20533 房地产投资方案比选通常是在( )之间进行。2009 年考题（A）独立方案（B）互斥方案（C）净现值法（D）等额年费用法34 对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是( )。2009 年考题（A）等额年值法（B）差额投资内部收益率法（C）净现值法（D）等额年费用法35 某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 7，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为( )。2009 年考题（A）5
15、00（B） 750（C） 1836（D）288536 对一个计算周期为 20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率( )。2010 年考题（A）包含了对通货膨胀的补偿（B）不包含对通货膨胀的补偿（C）没有实际意义（D）不能直接用于财务评价37 假设某房地产投资项目的折现率分别取 i2=15、i 2=16、i 3=17、i 4=18时，其对应的净现值分别为 NPV1=300 万元、NPV 2=100 万元、NPV 3=一 50 万元、NPV4=-150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是( )。2010 年考题（A）1667（B） 1671（C） 1
16、680（D）17000 一 1038 房地产开发项目销售利润率的正确表达式是( )。2010 年考题（A）销售利润率=销售利润销售收入（B）销售利润率= 销售利润总开发价值（C）销售利润率= 销售利润总开发成本（D）销售利润率=销售利润项目总投资39 张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60，其余为银行提供的年利率为 75，期限为 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营收入的 30，则在贷款期内的税前现金回报率是( )。2010 年考题（A）817（B） 1362（C） 140（D）233340 某房地产企业的资产
17、负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为 4000万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元，存货为 1200 万元，则该企业的流动比率为( )。2010 年考题（A）625（B） 8000（C） 13333（D）20000二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 关于房地产企业的营业收入、利润和税金，存在的数量关系有( )。2003 年考题（A）营业收入=销售收入 +出租收入+自营收入（B）利润总额= 营业利润+ 营业外收支净额（C）税后利润=
18、 利润总额一所得税（D）营业利润=营业收入一营业成本一期间费用一销售税金（E）销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税42 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。2004 年考题（A）折旧和摊销（B）投资回收（C）投资回报（D）未分配利润（E）权益融资43 房地产置业投资的效果主要表现为( )等。2004 年考题（A）企业实力提升（B）租金收入（C）对社会贡献增加（D）物业增值（E）物业权益份额增加44 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。2005 年考题（A）速动比率（B）利息备付率（C）偿债备付率（D）内部收益率（E）资产负债率45 下
19、列关于内部收益率的表述中，正确的有( )。2005 年考题（A）内部收益率总是大于目标收益率（B）内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率（C）同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率（D）内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率（E）内部收益率越高，投资风险就越小46 房地产开发企业的营业成本主要包括( )。2006 年考题（A）土地转让成本（B）经营管理费用（C）配套设施销售成本（D）商品房销售成本（E）房地产出租经营成本47 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有( )。2006 年考题（A）投资回收期（B）借款偿还期（C）利息备付率（D）财务净现
20、值（E）现金报酬率48 下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有( )。2007 年考题（A）净现值（B）投资利润率（C）现金回报率（D）静态投资回收期（E）内部收益率49 下列关于内部收益率的表述中，正确的有( )。2007 年考题（A）内部收益率反映了项目的动态盈利能力（B）内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率（C）当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的（D）如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率（E）内部收益率越高，投资风险就越小50 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有( )。2007 年考题（A）权益投资比率（B）
21、利息备付率（C）偿债备付率（D）内部收益率（E）资产负债率51 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有( )。2008 年考题（A）销售税费（B）租金收益（C）物业增值（D）股权增值（E）抵押贷款规模52 下列关于资产负债率的表述中，正确的是( )。2008 年考题（A）表明了负债占资产的比例（B）反映了项目的财务风险程度（C）资产负债率越高，则企业应变能力越强（D）属于长期偿债能力指标（E）房地产开发企业的资产负债率一般较高53 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了( )。2009 年考题（A）物业增值收益（B）所得税（C）还本付息额（D）投资者权益增加值（E）权益投资5
22、4 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有( )。2009 年考题（A）差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差（B）差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率（C）差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率（D）差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案（E）采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案55 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）应纳税所得额=收入总额一不征税收入一免税收入一各项扣除一允许弥补的以前年度亏损
23、（B）所得税应纳税额= 应纳税所得额 适用税率（C）企业所得税按预售收人一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算（D）企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关（E）企业所得税税率为 2556 下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有( )。2010 年考题（A）现金回报率（B）投资回收期（C）借款偿还期（D）资产负债率（E）资本金利润率三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。57 开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。( )2003 年考题（A）正确（B）错误58 对于投资者认为
24、经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大=于：银行贷款利率。( )2003 年考题（A）正确（B）错误59 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。( )2004 年考题（A）正确（B）错误60 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。( )2004 年考题（A）正确（B）错误61 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。( )2004
25、 年考题（A）正确（B）错误62 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。( )2004 年考题（A）正确（B）错误63 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。( )2005 年考题（A）正确（B）错误64 房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。( )2005 年考题（A）正确（B）错误65 机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。( )2006 年考题（A）正确（B）错误66 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时
26、，可依据评估时点的价格水平进行估算。( )2006 年考题（A）正确（B）错误67 资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。( )2007 年考题（A）正确（B）错误68 资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。( )2007 年考题（A）正确（B）错误69 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。( )2008 年考题（A）正确（B）错误70 流动比率越低，说明营运资本(流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。( )2008 年考题（A）正确（B）错误
27、71 差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。( )2008 年考题（A）正确（B）错误72 房地产开发项目的总开发成本中不包括销售税金。( )2009 年考题（A）正确（B）错误73 借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。( )2009 年考题（A）正确（B）错误74 按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计人开发建设投资中。( )2010 年考题（A）正确（B）错误75 当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。( )2010 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步
28、骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。76 某投资者以 18 万元m 2 的价格购买了一个建筑面积为 60m2 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 10 年，年利率为 531基础上上浮 15 个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的 25。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 12。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。2003 年考题77 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权，
29、拟开发建设一建筑面积为2000m2 的办公楼项目，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本金 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 10，期限为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1 年该办公楼预售了 400m2，预售均价为 8000 元m 2。第 2 年项目投资 400 万元，全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售了 600m2，预售均价为 7800m 2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营
30、期间，前 3 年的出租率分别为60、70和 80，之后各年保持 90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30。若开发商要求的目标收益率为 16，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)2005 年考题78 某房地产开发项目的占地面积为 8000m2，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积 50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位 230 个(10000m 2)。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元(不包括贷款利息) ，其中自有资金占 3
31、5，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万元，全部为自有资金；第二年投入资金 13250 万元，其中 3250万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 775(3 万元、12600 万元、21650 万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为 90，租金为3000 元m 2年，运营成本为租金收入的 20；服务用房的残值为 20 万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；
32、该项目的贷款年利率为 10，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 15和 25。在贷款利息最少条件下， 求： (1)该项目的借款计划和还款计划。 (2)该项目全部投资内部收益率。 (3)该项目自有资金财务净现值。2006 年考题79 某购物中心开发项目规划建设用地面积为 10000m2，总建筑面积为 15000m2。预计项目开发建设周期为 2 年，总投资为 13500 万元(不包括贷款利息)。项目第 1 年投资 8100 万元，其中资本金为 5400 万元，其余为甲银行贷款；项目第 2 年投资5400 万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为 90，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本
33、息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为 3 年、年利率为70，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的 10。预计购物中心的出租率为 95，年超额营业额为 10000 万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的 35。开发商于项目运营 3 年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的 95 倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。 请回答下列问题： (1)若开发商要求的自有资金目标收益
34、率为 20，则购物中心的年最低基础租金为多少元m 2?(精确到个位) (2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少?(精确到小数点后 2 位)2007 年考题80 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm 和 30cm 管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 1800 万元和 2400万元；运行费用第一年分别为 350 万元和 220 万元，之后每年都以 005的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为 8 年和 10 年，到期后的净残值都是初期投资额的 10，折现率为 10，假定工程费用发生在年初，运
35、行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。2008 年考题81 某房地产开发项目的占地面积为 6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40 年，规划容积率为 3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目13 层为宾馆，其余为住宅，建设期为 3 年，宾馆的总面积为 5000m2，可用于经营部分为 4500m2，可建成 100 个标准问，当地同档次宾馆的平均价格为 330 元间一天。前三年的人住率均为 70，从第四年开始稳定在 85，运营费用为经营收入的 42，建成后即可开始经营，计划经营 20 年然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为 5000 万元。
36、住宅部分的总建筑面积为 13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为 6500 元m 2，销售税费为销售收入的 55，假设建成后即售完。该方案的总投资为 8000 万元，其中 60来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为 8，第一年投资额为总投资的 20，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的 45，其中 20为自有资金，25为银行贷款；第三年投资额为总投资的 35，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息。其中，还款额中的 1500 万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为 20 年，年利率 8，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成
37、本发生在年末，一年按 365 天计算(计算结果精确到小数点后 2 位)。该项目全投资目标收益率为 18，自有资金目标收益率为 20。(1)完成下列现金流量表。(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。(3)求方案自有资金的财务净现值。2008 年考题82 王某以 12000 元m 2 的价格购买了 10 问建筑面积均为 80m2 的商铺。购房款的60来自银行提供的 10 年期、年利率为 75、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款 15的代理费及其他费用，于第 2 年末又投入自有资金 40 万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付
38、了相当于购房款 03的手续费和 396 的契税。王某的经营计划是：第 3 年初将 10 间商铺全部出租；第 10 年末以 13000 元m 2 的价格卖掉其中2 间商铺，其余的商铺继续出租；第 15 年末以 15000 元m2 的价格又卖掉其巾 3 间商铺，其余的商铺继续出租；第 20 年末将剩余的商铺以 16000 元m2 的价格全部卖掉 (每次卖房时均支付了相当于售价 55的销售税金、03的手续费和1的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持 200 元(月m2)(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的 25；购房投资发生在第 1 年初，每年的租金于年初
39、收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为 14。(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。2009 年考题83 某开发商以 3000 万元购得一住宅用地 70 年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为 55。据估算，该住宅开发项目的建安工程赞为 2200 元m 2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的 3，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为 430 万元，开发期间税费按建筑面积计算，为 114 元m 2，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的 35。预计
40、住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的 3和 55。项目开发期为 2 年，建造期为 15 年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投人。年贷款利率为 77，按季计息。不考虑土地增值税(假设销售费用均在开发完成时发生)。 (1) 若开发商要求的税前成本利润率为30，求该项目的最低销售价格。 (2)若该项目的销售价格为 8000 元m 2，求该项目保本的最低销售量。2009 年考题84 张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付款为
41、总价的 50，其余为银行提供的年利率为 8，期限为 10 年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为150 万元，每隔 5 年租金上涨 5，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25。乙方案：购买总价为 400 万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第 1 年年初一次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其中前 10 年的年租金为 120 万元，后 9 年的年租
42、金为 190 万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15。(1)编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。(2)试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。2010 年考题房地产估价师房地产开发经营与管理（经济评价指标与方法）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是营业税金及附加的计算。营业税税额=应纳税销售收入税率 5，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税税额的 7和
43、3，所以应缴纳两税一费的总额为：10005(1+7+3 )万元=55 万元。2 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是偿债备付率的计算。先计算按年等额偿还每年还款金额：P=50 万元，i=12，n=10 年，则 A=P(AP，i ，n)=元年=8849208 元年，则该物业投资的还本付息比率为：3 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是现金回报率的计算。因为缺乏投资者初始投入的权益资本(首付款 )的数据，故无法计算现金回报率的大小。4 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是财务内部收益率的概念。财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。5 【正确
44、答案】 A【试题解析】 本题考核的是投资回收期。动态投资回收期是指考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。而静态投资回收期，是指不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。因此，动态投资回收期比静态投资回收期大。6 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是预付款的收益率的计算。由已知条件可得，其预付款的收益率=7 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是现金回报率的计算。因为该项投资的年租金收入为 10万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，则每年所获得的现金报酬为(105 一 2)万元 =3 万元；又因为该物业购买价为 60 万元，其中 20 万
45、元为金融机构提供的抵押贷款，余款(6020)万元=40 万元由投资者用现金支付。所以该项投资的税前现金回报率= 。8 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产投资项目的清偿能力。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产置业投资项目，该指标值应大于等于 12。9 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是实际收益率的计算。因为表面收益率 Ra=18，通货膨胀率 Rd=6则实际收益率 。10 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是资本金利润率的计算。资本金利润率=经营期内年平均利润总额资本金=11 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产投资项目
46、经济评价的静态盈利能力指标。主要包括：成本利润率、销售利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期、现金回报率和投资回报率。12 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是投资回报率的计算。年还本付息额为A，A=P(AP，i，n)= 万元=3255 万元，则投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)权益投资数额=13 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是企业利润。企业利润可分为营业利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。营业收入=销售收入+ 出租收入+自营收入；销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入；可分配利润=税后利润一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。14 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是财务内部收益率的计算。15 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是偿债备付率的计算。因为偿债备付率=题巾可用于还本付息资金为 24 万元，当期应还本付息资金计算如下：A=P(AP ，i，n)=P
