1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 37 及答案与解析一、问答题1 某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街两层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造并重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?2 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍
2、卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?3 在某市旧城区改造中，需拆迁一批 60 年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。二、单项选择题3 甲公司拥有一宗面积为 80000m2 的工业用地，地上建有面积为 50000m2 的厂房及10000m2 的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城
3、市住宅区。4 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( ) 。（A）按工业用途估价（B）按居住用途估价（C）按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值（D）先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合5 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是( )。（A）地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估（B）按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值（C）地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估（D）根据城
4、市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估6 如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为( )。（A）被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值（B）被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失（C）被拆迁房屋的价值和停产停业损失（D）被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失6 需要预测某宗房地产 2007 年、2008 年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20022006 年的价格并计算其逐年上涨额如表 28 所示。7 该类房地产价格逐年上涨额的平均数为( )。（A）32（B） 33（C） 33.5（D）348 预测该宗房地
5、产 2007 年的价格为( )元m 2。（A）841（B） 846（C） 848.5（D）8519 预测该宗房地产 2008 年的价格为( )元m 2。（A）873（B） 879（C） 882（D）89110 政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为( )。（A）征收补偿方案（B）行政诉讼权利（C）行政复议权利（D）搬迁期限三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 拆迁估价结果报告 (一) 委托方： 市区人民法院。 (二) 估价方：市房地产估价事务所。
6、 (三) 估价对象： 估价对象位于 市 区珞珈山街新村湾 号，地处市城区六级地段，为：于 1995 年拆除原自有房屋后在原地改建而成为所建的三层私房。改建前房屋所有权证房 0590 字第 38 号，记载建筑面积为82.88m2，用地面积为 82.88m2。改建后，房屋尚未办理合法产权证件，且仅部分面积(210m 2)。报规划，报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量，为 293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅，其建筑面积为111.83m2，其中经营门面面积为 72.02m2；二、三楼建筑面积为 105.96m 2，三楼建筑面积为 75.28m2。经现场勘察，估价对象
7、房屋一、二楼为砖混二等，三楼为砖木二等，综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好，仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为：地砖地面，一楼有瓷砖踢脚线，厨卫 1.20m 高白瓷砖，乳胶漆墙面，带纱木门窗，一楼大厅天棚装饰为石膏线条，大厅内装有 4 樘铝合金门及 1 樘铝合金拉门，于 1998 年初完成装修。 市因城区改造，委托拆迁事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致，拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造工作，法院判令先拆迁后补偿，并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的：拆迁补偿。 (五) 估价时点：2000 年 7 月 21 日。
8、(六) 价值定义：本报告所确定的房地产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。 (七) 估价依据： 1房地产估价规范； 2市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准； 3市房屋重置价标准； 4估价对象改建前产权证件； 5估价对象改建规划报批资料； 6估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法： 由于估价对象房地产有违章建筑面积，估价人员在现场勘察基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数
9、据，结合委托方提供的资料和估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法，其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果： 由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能，本次估价属证据保全性质估价，为给法院判决提供充分的证据，本报告设定不同前提给出多种价格： A 按证载 82.88m2合法面积。 按部分经营门面确定价值： 有证面积：一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币 2000 元/m 2，总价为 14.40 万元，一楼住宅面积为10.86m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为 1.63 万元。 无证面积：127
10、.12m 2，考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m 2，总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m2，总价 2.93 万元。 总价合计为 24.68 万元。 按全部为住宅确定价值。 有证面积：住宅面积为 82.88m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为12.43 万元。 无证面积：为 127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m2，总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 21.08 万元。 B按报建 210.00m2 面积。 按部分经营门面确定价值： 一楼经营门面面积为 7
11、2.02m2，其单价为人民币 2000 元/m 2；总价 14.40 万元；住宅面积为 137.98m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为 20.70 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 38.03 万元。 按全部为住宅确定价值。 住宅面积为 210.00m22，单价为人民币 1500 元/m 2，总价 31.5 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 34.43 万元。 (十一) 估价人员：注册房地产估价师、 。 (十二) 估价作业日期： 2000 年 7 月 21 日至 2000年 7 月
12、25 日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期相应调减)。 (十四) 估价的假设和限制条件： 1本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记，权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 2本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的
13、假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 3估价对象有合法房屋所有权面积为 82.88m2，但产权人没有提供相应的土地使用权证，根据房屋使用权证记载，土地使用权证号为：90字第 1518 号及95字第 38 号。本报告假定产权人拥有该土地的使用权。 4根据市城市规划土地管理局分局出示的有关证明：户主原产权面积为 82.88m 2，后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2，但户主仅缴纳了部分费用，未领取建设工程规划许可证。该面积的合法性由委托方及规划部门认定。 5根据合法原则，本次评估价值为两大部分即按证载 82.88m2 合法面积和按报建 210.00m 2 面积分别确定。其中第一部
14、分对有证的82.88m2 面积视为合法面积，按房地产综合价确定其价值；对于报建 210.00m2 中的剩余部分即 127.12m2，按房屋重置价确定其价值；超出部分为违章面积，不予考虑其价值。第二部分对报建 210.00m2 面积均按房地产综合价确定。 6估价对象经改建后未办理房屋产权证明，根据委托方要求，估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得，其准确数据由产权部门认定。 7估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证 1999 年年底到期，目前尚未办理延期手续。本报告按部分经营门面和按住宅分别确定，共计四个价值，供委托方参考。 8估价对象一楼有部分住宅，其经营门面面积 72.02m2 由现
15、场实测而得。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 为评估某商品住宅 2007 年 8 月 15 日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了 A、B、C 三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1) 可比实例的成交价格及成交日期，见表 237。(2)交易情况的分析判断结果，见表 238，表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。(
16、3)该类住宅 2007 年 2 月至 8 月的价格指数，见表 239。表中的价格指数为定基价格指数。(4)房地产状况的比较判断结果，见表 240。请利用上述资料测算该商品住毛 2007 年 8 月 15 日的正常币场价格。房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 37 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 甲公司可能提出的要求:按改造后的办公用途市场价值进行评估。对办公楼承租人损失进行评估。对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可作的答复:应按改造前工业用途评估,评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失。按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。经拆迁当事人协调同意或者经城市规划
17、行政管理部门确认,可以按改造后办公用途评估,也可以评估办公楼承租人的损失。对承租人的损失由甲公司(出租人) 与承租人协商解决。【知识模块】 综合2 【正确答案】 1本次估价委托人是相关法院，估价机构出具的报告应该送交相关法院，这是估价合同所规定的。估价机构本无义务将估价结果告知借款企业，估价报告为法院所有。借款企业如要了解相关情况，可以直接找法院了解估价结果，由法院来告知借款企业比较恰当。评估价应是拟拍卖房地产的公开市场价值。2拍卖保留价即拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，法院可参照市价来确定。法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得
18、低于评估价或者市价的 80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。3本例拍卖除拍卖价款之外还可能发生的费用有：土地使用权出让金及相关的税费(补地价 )、拍卖过程中的相关费用、买受人在办理房地产权属证书时应由出卖方和买受方两方面有关的税费，如契税、印花税、评估费及办理权证的相关费用等。3 【正确答案】 此题为在某市旧城区需拆迁一批 60 年代建造的私有住宅，对这批住宅建筑进行作价补偿评估的技术思路及基本步骤。考虑问题的出发点和主要依据为：(1)1982 年中华人民共和国宪法及 1988 年、1993 年两次修正案；(2)1983 年国务院 城
19、市私有房屋管理条例；(3)1991 年国务院 城市房屋拆迁管理条例；(4)1992 年建设部 城市房地产市场估价管理暂行办法；(5)当地人民政府有关城市私有房屋管理和城市房屋拆迁管理的规定；(6)其他有关法律、法规、条例、规定及政策。在本题讨论中排除拆迁范围内有名人住宅或其他有特殊重要意义需特别考虑的私人住宅，只考虑一般的普通私宅。对这些住宅进行作价补偿评估的技术思路为：(1)拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人依照规定给予补偿；(2)作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算；(3)在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人就补偿形式、补偿金额、违约责任和
20、当事人认为需要订立的其他条款签订书面协议，向公证机关办理公证，并送主管部门备案。进行作价补偿评估的基本步骤是按照旧有房地产的成本估价法公式展开：(1)求取拆迁私宅在估价时点的重新建造完全价值，即估价时点的重置价格，但在60 年代时尚未宣布城市土地国有化，当时是无偿取得土地使用权，所以重置价格只需考虑建筑物的重置价格，应排除土地的重置价格；(2)估算该批私宅的折旧额；(3)从建筑物的重新建造完全价值中减去折旧额，即为估价私宅的价值；(4)这批住宅中的每一幢应作具体了解，建成年月、建造标准、建筑结构、装修设备、建筑面积，计算每幢建筑物的重置价格；(5)对每幢住宅的建成年月、已使用年限、耐用年限、尚
21、可使用年限、残值、残值率、建筑物完损、新旧程度作具体了解，确定每幢私宅的成新度；(6)依每幢住宅的重新建造完全价值，并以每幢的成新度得出每幢私宅的补偿评估价值。二、单项选择题4 【正确答案】 A5 【正确答案】 C6 【正确答案】 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 【正确答案】 报告对估价依据事实说明不够，缺少市城市房屋拆迁安置条例。 报告对估价对象缺少周边环境的描
22、述。 报告中选用估价方法时，说明对于估价对象的合法产权面积部分采用估价市场法，但实际报告中直接采用该地区货币化拆迁补偿标准作为依据进行计算。对政策性较强的政府统一进行的旧城改造拆迁，一般不适合采用市场法。 报告中估价的假设和限制条件第 5 条，说明了户主报批仅缴纳了部分费用。则报告以 210.00m2 面积全部合法为前提进行计算时，应扣除应补缴费用金额，才能保证计算前提和计算结果一致性。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 【正确答案】 该商品住宅 2007 年 8 月 15 日的正常市场价格测算如下：(1)测算公式： (2)求取交易情况修正系数：(3)求取市场状况调整系数：(4)求取房地产状况调整系数：(5)求取比准价格(单价)V A，V B，V C： (6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：估价对象的正常市场价格(单价)=(409756+441679+420383)元m 23=423939 元m 2
