1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 43 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在美国关于土地所有权的规定与上述国家和地区不同。在美国,( )同时也拥有地下的一切财富。所以,地主可以自由开采地下资源。（A）土地所有者（B）建筑物的使用者（C）对石油的开发者（D）其他的所有者2 下面有哪一种属于构筑物( )。（A）基础（B）水坝（C）屋顶（D）门窗3 如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处,但他自己却不能由此而得到补偿,此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益,这种性质的外部影响被称为( )。（A）外部经济（
2、B）内部经济（C）影响性（D）其他4 最高最佳使用必须符合 4 个标准,其不包括( )。（A）法律上许可（B）技术上可行（C）经济上可行（D）价值最大化5 因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比,由此并出现( )的问题。（A）价格忽大忽小（B）赚钱与赔钱（C）通货膨胀（D）发展与滞留6 新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+ 总管理费用+总投资利息+ 总销售税费 +总开发利润)( )开发完成后可转让土地面积的比率用途、区位等修正系数。（A）开发区有效用地（B）开发区理论用地（C）开发区正当用地（D）开发区用地总面积7 如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可
3、比实例在其房地产状况下的价格100( )=在估价对象房地产状况下的价格。（A）可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分（B）估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分（C）估价对象的得分（D）可比实例的得分8 加权算术平均数,是在把修正出的各个价格综合成一个价格时,考虑到每个价格的重要程度不同,先( ), 然后综合出一个价格。（A）赋予每个价格不同的权数（B）赋予每个价格的变动率（C）赋予每个价格中位数（D）赋予每个价格一个具有综合性的比准价格9 对新开发区土地的分宗评估价格,( )是一种有效的办法。（A）比较法（B）权益法（C）众数法（D）成本法10 建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的
4、,应按( )计算折旧。（A）土地使用权年限（B）建筑物的实际经过年（C）建筑物的有效经过年数（D）建筑物的经济寿命11 某宗房地采用三种估价方法得出的结果分别为 820、850 和 900 万元,若赋予的权重分别为 0.5、0.3 和 0.2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）85712 区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着( )。（A）该地价区段内土地价格的正常水平（B）该地价区段内土地价格的总水平（C）该地价区段内土地价格的平均水平（D）该地价区段内土地价格的正常和总的水平13 关于地租与土地产品的关系,安德森认为(
5、)。（A）地租决定产品的价格（B）产品的价格决定地租（C）产品的价格和等于地租（D）产品的价格和小于地租14 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以( )扣除的,这是等量资本要获得等量利润,等质劳动力要获得等量工资等的要求。（A）该产品单价最高水平（B）该产品的单价平均水平（C）社会平均水平或一般水平（D）社会最高水平15 有甲乙两建筑物，甲建筑物建于 1970 年，乙建筑物建于 1976 年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则( )。（A）甲大于（B）甲小于乙（C）甲等于（D）难以判断16 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用( )。（A）资本率法（B）现金流
6、量表法（C）重叠价值估价法（D）折旧率法17 已知某城市容积率修正系数表，如下表： 若确定比较案例宗地地价为 900 元/m 2，客积率为 1.7，待估宗地规划容积率为1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为( )元/m 2。 （A）1177（B） 675（C） 688.2（D）120018 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其( )部分。（A）限值（B）预设价值（C）债权价值（D）余额19 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元；乙公司拥有该房地产的商
7、铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m 2。（A）700（B） 600（C） 500（D）20020 在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是( )的收入增加。（A）低收入者（B）中等收入者（C）高收入者（D）低收入者和高收入者21 某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元/m 2 和 4800 元/m2，采用平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于( )元/m 2。（A）4800（B） 5124（C） 5800（D）712422 某成片荒地面积 15000m2
8、，取得该荒地的代价为 1000 万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元，其中 60%从银行贷款取得，开发期为 3 年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、55% 和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入 30%、40%和 30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )元/m 2。（A）2265（B） 2346（C） 2698（D）396823 下面关于路线价法的表述中，不正确的是( )。（A）路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价
9、格形成的替代原理（B）路线价适用于城镇街道商业用地的估价（C）运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐（D）路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格24 功能折旧违背了以下哪个原理?( ) 。（A）收益递减原理（B）收益递增原理（C）均衡原理（D）适合原理25 一宗 2000m2 的工业用地,容积率为 0,8,楼面地价为 690 元/m 2。现按规划拟改为商业用地,容积率为 5,1,楼面地价为 950 元/m 2,理论上应补地价(单价)为( )元/m 2。（A）552（B） 3519（C） 4293（D）484526 市场法的理论依据是房
10、地产价格形成的( )。（A）供求原理（B）替代原理（C）规模报酬原理（D）适合原理27 某宗房地产 2004 年 6 月成交价格为 3500 元m 2，该地区该类房地产 2004 年 6月到 2005 年 6 月平均每月价格变动率为 05，则该宗房地产 2005 年 6 月的价格更接近( ) 。（A）3528 元m 2（B） 3624元m 2（C） 3710 元m 2（D）3716 元m 228 事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸，属于( )的理论依据。（A）长期趋势法（B）移动平均法（C）平均增减量法（D）指数修匀法29 任何一宗房地产只能
11、就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。2009 年考题（A）易受限制（B）相互影响（C）独一无二（D）不可移动30 评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 8000元m 2，装修标准为 1000 元m 2(甲别墅的装修标准为 800 元m 2)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为( ) 元m 2。2010 年考题（A）7020（B） 7091（C） 7380（D）858031 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销
12、售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（ ）。（A）0.1713（B） 0.183（C） 0.1861（D）0.214732 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。（A）市场不景气（B）该别墅区的环境条件变差（C）该别墅区的单位开发成本降低（D）开发商获得满意的利润即可33 建筑物净收益=( )建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。（A）建筑物重置价（B）建筑物现值（C）土地价格（D）房地产价格34 回顾性
13、房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。（A）估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在（B）估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在（C）估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去（D）估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去35 某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为( ) 。（A）估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去（B）估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在（C）估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在（D）估价对象状况为现在、房地产市场状况为过
14、去二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 归纳起来,房地产有下列三种形态( )。（A）土地（B）建筑物（C）房地（D）围墙37 现在经济学家把生产要素一般归纳为( )。（A）土地（B）劳动（C）资本（D）企业家才能38 物质折旧又称有形损耗,可进一步从( )方面来认识和把握。（A）自然经过的老化（B）正常使用的磨损（C）意外破坏或损毁（D）环境污染（E）延迟维修的损坏残存39 对估价结果进行检查的方面包含( )。（A）计算过程是否有误（B）基础数据是否准确（C）参数选取是否合理
15、（D）公式选用是否恰当（E）计算速度是否合理40 可将税收分为( ) 。（A）房地产价格开发环节的（B）房地产交易环节的（C）房地产持有环节的（D）房地产卖出环节的41 明确估价基本事项主要包括( )。（A）明确估价目的（B）明确估价对象（C）明确估价时点（D）明确估价内容（E）明确估价费用42 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列( )等方面依序筛选。（A）利益最大化（B）技术上的可能性（C）法律上的许可性（D）方案上的公开性（E）经济上的可行性43 建筑物重置价格的求取方法有( )等。（A）单位比较法（B）工料测量法（C）指数调整法（D）分部分项法（E）
16、成新折扣法44 下列属于“ 五通一平” 的是 ( )。（A）道路设施齐全（B）供水设施齐全（C）通信设施齐全（D）排水设施齐全（E）场地杂乱45 房地产保险对房地产估价的需要，主要是( )。（A）投保时评估保险价值（B）投保时评估保险金额（C）事故发生后评估房屋所遭受的损失（D）事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格（E）事故发生后评估的赔偿金额46 居民收入的真正增加会导致房地产价格的上涨，其影响程度主要取决于( )。（A）收入水平的大小（B）边际消费倾向的大小（C）人们的消费倾向（D）消费者对未来的预期（E）人们的有效需求47 能够反映土地价格水平的价格，包括( )。（A）土地总价格（B）
17、单位地价（C）楼面地价（D）补地价（E）土地出让价48 造成建筑物经济折旧的主要原因有( )等。（A）意外破坏的损毁（B）市场供给过量（C）建筑设计的缺陷（D）人们消费观念的改变（E）周围环境条件恶化49 房屋估价时，确定其面积的依据有( )。（A）房屋所有权证所载面积（B）房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)（C）建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)（D）房屋买卖合同所载面积50 下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有( )。（A）法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值（B）再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后
18、的余额（C）房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值（D）不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值（E）在评估土地使用权足以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产是指土地、建筑物、地上临时搭建物及地上定着物。( )（A）正确（B）错误52 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用计入商品住宅的价格。( )（A）正确（B）错误53 对新开发土地的分宗估价成本法是一种有效的方法,因为新开发区在初期,房地产市场一般还未形成,土地收益也没有。
19、( )（A）正确（B）错误54 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。( )（A）正确（B）错误55 报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。( )（A）正确（B）错误56 类似房地产的历史价格资料时间越长,长期趋势法作出的推测和判断就越准确。( )（A）正确（B）错误57 拟定作业步骤和作业进度的方法可以采用线条图或网络计划技术。( )（A）正确（B）错误58 在采用数学方法求出一个综合结果的基础上估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素,同时听取有关人士的意见,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。( )（A）正确（B）错误59 保管期限届满而估
20、价服务的行为尚未了结的估价资料,应当保管到估价服务的行为了结为止。( )（A）正确（B）错误60 报酬率与利率、内部收益率是同一概念。( )（A）正确（B）错误61 两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。( )（A）正确（B）错误62 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 ( )（A）正确（B）错误63 收益法估价中的报酬率，是一种狭义的报酬率，不包含通货膨胀的影响。（A）正确（B）错误64 可比实例的成交价格应尽量为正常成交价格。( )（A）正确（B）
21、错误65 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某地区某类房地产 2001 年 4 月至 10 月的价格指数分别79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以 1999 年 1 月为 100)。其中某宗房地产在 2001年 6 月的价格为 1800 元/m 2,对其进行交易日期修正,则修正到 2001 年 10 月的价格
22、为多少?67 某在建工程开工于 2001 年 3 月 1 日，用地总面积 2000m2，建筑容积率为 5.1，用途为公寓。土地使用年限为 50 年，从 2001 年 3 月 1 日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米 1000 元，该公寓正常建设期为 2 年，建设费用为每平方米建筑面积 2500 元，至 2001 年 9 月 1 日已完成主体封顶，已投人了建设费用的 45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米 80 元，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的 5%。试利用上述
23、资料采用现金流量折现法估算该在建工程于 2001 年 9 月 1 日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为 8%，折现率为 14%。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 43 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 地主可以自由开采地下资源,或者将其单独出售给别人。仅以地下资源的有效利用来看,美国的制度更为合理。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 B【试题解析】 基础、门窗、屋顶都属于房屋。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 A【试题解析】 例如,邻居的花草树木管理得好,旁人也因
24、赏心悦目和空气新鲜而受益。【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 B【试题解析】 应为技术上可能。【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 B【试题解析】 从一个开发项目来看有赚钱与赔钱的问题,以一个开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题。在房地产中,正是因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成比例。【知识模块】 成本法6 【正确答案】 D【知识模块】 成本法7 【正确答案】 A【知识模块】 市场法8 【正确答案】 A【知识模块】 市场法9 【正确答案】 D【知识模块】 成本法10 【正确答案】 D【知识模块】 成本法11 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法12 【正确答案】
25、D【知识模块】 地价评估13 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估14 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C【试题解析】 重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。17 【正确答案】 B18 【正确答案】 D【试题解析】 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。19 【正确答案】 B【试题解析】 20 【正确答案】 B【试题解析】 低
26、收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C26 【正确答案】 B27 【正确答案】 D28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产的不可移动特性，房地产的不可移动特性，决定了任何一宗
27、房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产比准价格的计算。(80001000+800)11=7091 元m 2。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错
28、选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分,但并不意味只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产,单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地产的一种存在形态。【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 工作者可以把土地当作自然综合体,经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源,过去经济学家把生产要素归纳为土地、资本和劳动三种。【知识模块】 房地产和房地产估价38 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 成本法39 【正确答案】 A,B,C,D【知识
29、模块】 房地产估价程序40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析41 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 明确估价基本事项的内容主要包括:明确估价目的、明确估价对象、明确估价时点。明确估价内容的说法不准确,估价费用不是明确估价基本事项的内容。【知识模块】 房地产估价程序42 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 筛选时还应考虑其价值是否最大。43 【正确答案】 A,B,C,D44 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 “五通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施或条件以及场地平整。45 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 此题属于掌握的范
30、畴。是在考查房地产估价的必要性和现实需要。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格。解决此题的关键在于熟悉保险估价业务或重点记忆。46 【正确答案】 A,B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查居民收入对房地产价格的影响。居民收入的真正增加，会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。解决此题的关键在于熟练掌握经济学中关于这方面的知识。47 【正确答案】 B,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和
31、价格的种类及其相应的含义。单位地价是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地的价格水平的高低。楼面地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。解决此题的关键在于弄清每种土地价格的内涵。48 【正确答案】 B,E【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值。解决此题的关键在于深刻理解几种建筑物折旧的含义。49 【正确答案】 A,C50 【正确答案】 A,B,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得
32、分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 地上临时搭建物不属于房地产。【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 B【知识模块】 成本法53 【正确答案】 A【知识模块】 成本法54 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法55 【正确答案】 A【知识模块】 收益法56 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序58 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序59 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】
33、B【试题解析】 收益法估价中的报酬率，是一种广义的报酬率，包含通货膨胀的影响。64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:修正到 2001 年 10 月的价格为 :【知识模块】 市场法67 【正确答案】 (1)设该在建工程的正常购买总价为 V(2)计算该在建工程续建完成后的总价值：总建筑面积 =20005.1=10200(m2)续建完成后的总价值计算公式：(4)购买该在建工程的税费总额=V5%=0.05V(5)该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68(万元)(6)该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元 /m2)
