1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 62 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护( )。（A）债权（B）物权（C）二者皆可（D）二者皆不2 房地产权利的种类中，属于用益物权的是( )。（A）所有权（B）土地承包经营权（C）抵押权（D）质权3 区位因房地产的( ) 而成了房地产的重要组成部分。（A）体量庞大（B）价值量大（C）不可移动（D）权益特性4 房地产中的无形资产属于将房地产按( )进行分类中的一类。（A）权益状况（B）用途（C）立法用语（D）实物形态5 公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分
2、的，总高度等于或者超过( )层的为高层。（A）7（B） 8（C） 9（D）106 砖混结构二等房屋的残值率一般为( )。（A）4（B） 3（C） 2（D）17 除耕地占用税和( ) 应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。（A）房产税（B）土地增值税（C）城镇土地使用税（D）契税8 下列关于房产地估价师应遵守的，职业道德的表述中，不正确的有( )。（A）应做到诚实正直、公正执业（B）通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目（C）未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开（D）不得以估价
3、者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章9 中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括( )。（A）房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育（B）建立房地产估价机构信用档案（C）拟定房地产行业相关政策法规（D）对会员的执业行为进行日常监管10 开发经营期的起点是( )。（A）开工日期（B）取得估价对象的日期（C）取得待开发土地的日期（D）开始出售开发完成后的房地产的日期11 某商场在出让的国有建设用地上时，出让年限为 40 年，建设期为 3 年，商场经济寿命 60 年，则商场经济寿命中晚于土地使用期限的那部分寿命为( )年。（A）21（B） 23（C） 34（D）4112 某宗房地产
4、的年净收益为 2 万元，购买者的自有资金为 6 万元，自有资金资本化率 10，抵押贷款常数为 85，则该房地产的价格是( )万元。（A）1687（B） 2056（C） 2168（D）224713 某宗地面积为 5000m2，现状容积率为 08，土地市场价值为 4000 元m 2，拟进行改造。批准的规划容积率为 50，楼面地价为 1500 元m 2，则理论上应补交地价( )万元。（A）1250（B） 1750（C） 2050（D）215014 房地产具有供给有限特性，本质上是由( )决定的。（A）土地总量有限（B）规划限制（C）房地产不可移动（D）价值量大15 房地产估价是评估房地产的( )。（
5、A）价格（B）环境（C）价值（D）地理位置16 在运用( ) 估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。（A）收益法（B）市场法（C）成本法（D）假设开发法17 基本完好房的成新率为( )。（A）十、九成新（B）九、八成新（C）八、七成新（D）七、六成新18 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。（A）类似写字楼的客观收益（B）市场比较法（C）该写字楼的实际收益（D）无法估算19 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。（A）取三者的平均值（B）取三者的
6、中间值（C）任选其中之一（D）在三者的基础上综合分析决定20 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27 米，前街路线价为 2000 元m 2，后街路线价为 1000 元m 2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为 ( )。（A）9（B） 135（C） 15（D）1821 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、1190、1490、1810、2110 元m 2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999 年的价格为( )元m 2。（A）2390（B） 2410（C） 2430（D）245022 收益法适用的条件是房地产的( )。（A）收益能够量化（B）风险能够量化（C）收
7、益或风险其一可以量化（D）收益和风险均能量化23 投资利润率的计算公式是( )。（A）开发利润(土地取得成本+ 开发成本+管理费用)（B）开发利润(土地取得成本+开发成本)（C）开发利润(土地取得成本+开发成本+ 投资费用)（D）开发利润开发完成后的房地产价值24 计算利息的单位时间是( )。（A）计息周期（B）计息期（C）计息时间（D）计息规律25 运用假设开发法估价的一般步骤不包括( )。（A）预测后续开发经营期（B）预测待开发房地产的最高价格（C）预测开发完成后的价值（D）预测后续必要支出及应得利润26 某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元资金以
8、 5的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与( )万元的资金等价。（A）2000（B） 400（C） 4000（D）1000027 某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元m 2 和 50 元m 2，则该房地产相对于空地的减价额为( ) 万元。（A）50（B） 25（C） 30（D）3528 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。（A）假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法（B）运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格
9、、预期利润和最高费用（C）假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房（D）假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余29 从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的( )。（A）长期趋势（B）后期利润（C）权益（D）供给和需求30 暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承受的业务有( )。（A）在建工程抵押估价业务（B）城市房屋拆迁补偿估价业务（C）该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务（D）正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务31 对房地产土地权益状况的描述，主要说明的内容不包括( )。（A）他项权利设立情况（B）房
10、屋所有权状况（C）出租或占用情况（D）土地利用现状32 在长期趋势法中，当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用( )逆行预测。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）平均发展速度法（D）指数修匀法33 估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为 36 个月，该在建工程的正常建设期为 24 个月，则后续建设期为( )个月。（A）36（B） 24（C） 16（D）1234 专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，说明专业估价( )。（A）实行有偿服务（B）要承担法律责任
11、（C）提供的是专业意见（D）具有公信力35 某高层住宅大楼，房地总价值为 8000 万元，其中建筑物价值占 40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为 130 万元，该部分的建筑物价值为 50 万元，则此人占有的土地份额为( ) 。（A）163（B） 21（C） 23（D）25二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 建筑物的所有权可以分为( )。（A）区分共有（B）区分所有（C）公有（D）独有（E）共有37 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( )。（
12、A）按份共有（B）按权共有（C）共同共有（D）共享共有（E）共用共有38 下列是收益性房地产的有( )。（A）农地（B）写字楼（C）游乐场（D）仓库（E）未开发的土地39 房地产按开发程度来划分，可以分为( )。（A）自由的房地产（B）生地（C）毛地（D）熟地（E）现房40 房地产的价格单位由( )构成。（A）套数（B）货币（C）平方米（D）面积（E）体积41 实际估价中，估价对象范围的界定包括( )的界定。（A）实物构成范围（B）权益范围（C）空间范围（D）时间范围（E）影响范围42 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。（A）增加抵押贷款（B）抵押期间对抵押房地产进行动态监测（
13、C）抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款（D）处置抵押房地产（E）租赁抵押房地产43 估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于( )。（A）体现估价师的专业胜任能力（B）反映估价师的职业道德（C）保护估价师和估价机构（D）保护估价报告使用人（E）规避估价风险44 一宗房地产的权益包括( )。（A）额外的利益或好处（B）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况（C）拥有的房地产权利（D）该房地产所在地区的声誉（E）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况45 不属于房地产价格外部影响因素的是( )。（A）人口因素（B）权益因素（C）经济因素（D）区位因素（E）社会因素46 影响房地
14、产价格的社会因素主要有( )。（A）政治安定状况（B）社会治安状况（C）房地产投资（D）房地产投机（E）城市化47 下列属于报酬率求取方法的是( )。（A）累加法（B）功能法（C）市场提取法（D）投资报酬率排序插人法（E）均衡法48 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。（A）土地补偿费（B）安置补助费（C）地上附着物和青苗的补偿费（D）土地使用权出让金等土地有偿使用费用（E）安排被征地农民的社会保障费用49 运用路线价法估价的步骤包括( )。（A）调查评估路线价（B）计算临街土地的价值（C）求取可比实例价格（D）划分路线价区段（E）交易情况修正50 选取可比实例时，应符
15、合的要求包括( )等。（A）可比实例与估价对象所处的地区必须相同（B）可比实例的交易类型与估价目的吻合（C）可比实例的规模与估价对象的规模相当（D）可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格（E）可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。( )（A）正确（B）错误52 市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。( )（
16、A）正确（B）错误53 在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 ( )（A）正确（B）错误54 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 ( )（A）正确（B）错误55 某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 ( )（A）正确（B）错误56 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 ( )（A）正确（B）错误57 一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。( )（A）正确（B）错误58 某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生
17、和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 ( )（A）正确（B）错误59 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。 ( )（A）正确（B）错误60 中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。 ( )（A）正确（B）错误61 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 ( )（A）正确（B）错误62 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。( )（A）正确（B）错误63 房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。 ( )（A）正确（B）错误64 如果为房地产买卖、抵押目的评
18、估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。 ( )（A）正确（B）错误65 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 1000m2 的面积，约定租赁期限为 20 年。第一年租金为 24 万，以后每年租金在上一年的基础上增加17 万元，从第 8 年开始，租金保持固定不变
19、。现市场上类似办公楼的月租金为 30元m 2，假设折现率为 10。 问题： 请计算出目前该承租人权益价值。67 某宗拟出让的熟地面积为 10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为 5，出让年限为 40 年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需 2 年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为 1100 元m 2，专业费用为建筑安装工程费的6，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的 3，上述三项费用第一年投入60，第二年投入 40，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为 8000 元m 2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为 800元m 2，精装修公寓售价
20、为 10000 元m 2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设备费用为 200 元m 2；设计宾馆正常经营的年净收入为 5100 万元，报酬率为 10。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的 3和 6，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的 4，折现率为 12。 问题： 请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 62 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析
21、】 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。2 【正确答案】 B【试题解析】 用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。3 【正确答案】 C【试题解析】 区位原本是房地产的外在因素，因房地产的不可移动而成了房地产的重要组成部分。4 【正确答案】 A【试题解析】 将房地产按权益状况进行分类可以分为 20 类，包括有房地产中的无形资产。5 【正确答案】 D【试题解析】 公共建筑及综合性建筑按照建筑总高度来划分，总高度在 10 层以上(含 10 层) 为高层住宅。6 【正确答案】 C【试题解析】 房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残
22、留的建筑材料的价值。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为 0；砖混结构为 2；砖木结构一等为 6；砖木结构二等为 4；砖木结构三等为 3；简易结构为 0。7 【正确答案】 C【试题解析】 除耕地占用税和城镇土地使用税应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。8 【正确答案】 B【试题解析】 估价师对于感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价值的，不应当承接。9 【正确答案】 C【试题解析】 C 选项应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。10 【正确答案】 C【试题解析】 开发
23、经营期的起点是取得待开发土地的日期。11 【正确答案】 B【试题解析】 假设是在出让的国有建设用地上建造的商场，出让年限为 40 年，建设期为 3 年，商场经济寿命为 60 年。商场经济寿命中晚于土地使用期限的那部分寿命为 60 一(40 一 3)=23(年)。12 【正确答案】 D【试题解析】 购买者要求的税前现金流量=610=06(万元)，偿还抵押贷款的能力=2 一 06=1 4( 万元)，抵押贷款金额：1485=1647(万元)，该房地产价格=自有资金额+ 抵押贷款金额=6+1 647=2247(万元)。13 【正确答案】 D【试题解析】 应补地价的数额计算如下：补地价(单价)=1500
24、5400008=4300(元m 2)，补地价(总价)=补地价(单价) 土地总面积=243005000=21500000(元 )，即 2150 万元。14 【正确答案】 C【试题解析】 房地产具有供给有限特性，本质上是由房地产不可移动决定的。15 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价是评估房地产的价值。16 【正确答案】 B【试题解析】 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。17 【正确答案】 D【试题解析】 房屋新旧程度的判定标准是：(1)完好房：十、九、八成；(2)基本完好房：七、六成；(3)一般损坏房：五、四成；(
25、4)严重损坏房及危险房：三成以下。18 【正确答案】 A【试题解析】 无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。19 【正确答案】 D【试题解析】 如果结果差别很大的话，不能简单地采用 A 选项、B 选项、C 选项方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。20 【正确答案】 D【试题解析】 2000(2000+1000)2718(m)。21 【正确答案】 B【试题解析】 逐年上涨额平均数 d=(1190 一 910)+(14901190)+(1810 一 1490)+(21101810)4300( 元m 2)，1999 年的价格=910+3005=2
26、410(元m 2)。22 【正确答案】 D【试题解析】 通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。23 【正确答案】 A【试题解析】 B 选项是直接成本利润率的计算公式，D 选项是销售利润率的计算公式，C 选项不是任何利润率的计算公式。24 【正确答案】 A【试题解析】 计息周期是指计算利息的单位时间，它可以是年、半年、季、月等，通常为年。25 【正确答案】 B【试题解析】 运用假设开发法估价一般分为 6 个步骤：(1)调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况；(2)选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完
27、成后的房地产状况；(3)预测后续开发经营期；(4) 预测开发完成后的价值；(5)预测后续必要支出及应得利润；(6)测算待开发房地产价值。26 【正确答案】 A【试题解析】 一宗房地产的价值就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金利率一房地产的收益，那么，这笔资金就是该房地产的价值，将上述等式变换一下便得到：房地产价值=地产的收益利率，所以对该单位来说，这宗房地产与 2000万元的资金等价。27 【正确答案】 D【试题解析】 该房地产相对于空地的减价额计算如下：该房地产相对于空地的减价额=(300 一 50)140035000
28、0=35(万元)。28 【正确答案】 C【试题解析】 凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地)、在建工程(或称为房地产开发项目)、可重新改造或改变用途的旧房(包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴)。29 【正确答案】 D【试题解析】 如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的供给和需求。30 【正确答案】 D【试题解析】 从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范
29、围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、可法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。31 【正确答案】 B【试题解析】 对土地权益状况的描述主要包括：(1)土地所有权状况；(2)土地使用权状况；(3)土地使用管制情况；(4) 土地利用现状；(5)出租或占用情况；(6) 他项权利设立情况；(7)其他特殊情况。32 【正确答案】 C【试题解析】
30、 当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。33 【正确答案】 D【试题解析】 估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为 36 个月，该在建工程的正常建设期为 24 个月，则后续建设期为 12 个月。34 【正确答案】 D【试题解析】 专业估价具有公信力。专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。35 【正确答案】 A【试题解析】 此人占有的土地份额为 1308000=001625163。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意
31、。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。37 【正确答案】 A,C【试题解析】 共有又有按份共有和共同共有。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、标准厂房、仓库、农地等。39 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列 5 类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。40 【正确答案】 B,D【试题解析】 认清单位价格，必须认清价格单位，否则只
32、是一个单纯的数学符号，无经济意义，价格单位由货币和面积构成。41 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围(如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产)、权益上的范围(如是否包括特许经营权、债权债务)、空间上的范围(如坐落、四至、高度、深度)。42 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 选项 ABC 都是需要的，处置抵押房地产和租赁抵押房地产不需要进行评估抵押价值。43 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。44 【正确答案】 A,B,C,
33、E【试题解析】 一宗房地产的权益包括：(1)拥有的房地产权利；(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；(4)额外的利益或好处。45 【正确答案】 B,D【试题解析】 房地产外部因素可分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。46 【正确答案】 A,B【试题解析】 影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。47 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 报酬率的求取方法主要有累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法。48 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 征地补偿
34、安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下 4 项费用组成：(1)土地补偿费； (2)安置补助费； (3)地上附着物和青苗的补偿费；(4) 安排被征地农民的社会保障费用。这些费用_般是根据有关规定的标准或者采用市场法求取。49 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 运用路线价法估价一般分为 6 个步骤：(1)划分路线价区段；(2)设定标准临街深度；(3)选取标准临街宗地；(4) 调查评估路线价；(5)制作价格修正率表；(6)计算临街土地的价值。50 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的，需要从众多交易实例选取可作为参照比较的可比实例。选取的可比实例
35、应符合如下四个基本要求：(1)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(2) 可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；(3)可比实例的成交日期应与估价时点接近；(4)可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但实际操作中，一般选取三个以上(含三个)、十个以下(含十个)可比实例即可。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价
36、款扣除法定优先受偿款后的余额。52 【正确答案】 A【试题解析】 如果市场法测算出的价值大大高于收益法、成本法测算出的价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。53 【正确答案】 B【试题解析】 评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。54 【正确答案】 B【试题解析】 市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一盼；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价
37、值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。55 【正确答案】 B【试题解析】 某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。56 【正确答案】 A【试题解析】 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。57 【正确答案】 B【试题解析】 一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。58 【正确答案
38、】 B【试题解析】 机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。59 【正确答案】 A【试题解析】 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水年很高。60 【正确答案】 A【试题解析】 中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。61 【正确答案】 B【试题解析】 GDP 增长带动房地产的需求，引起价格上涨。62 【正确答案】 A【试题解析】 房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”，通常强调房地产
39、是实物、权益和区位的结合体。63 【正确答案】 B【试题解析】 一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。64 【正确答案】 B【试题解析】 如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。65 【正确答案】 A【试题解析】 城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。四、计算题要求列出算
40、式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 承租人权益价值一无租约限制下价值一有租约限制下价值，无租约限制下价值= 27382 万元，有租约限制下价值= =233144 万元，则承租人权益价值=4058 万元67 【正确答案】 据题意，运用假设开发法中的动态分析法计算。地价一开发完成后价值一后续必要支出及应得利润(1)当项目建成毛坯房情形时的地价 1)该项目开发完成后的价值=8000 元m 25 万 m2=4 亿元 2)销售税费 =4 亿元6=2400 万元 3)续建成本 建安成本、专业费用和管理费 =1100 元
41、m 25 万 m2(1+6)(1+3)=60049 万元 销售费用=4 亿元3=1200 万元 4)设地价为 x 万元，则取得税费=4 x 得：x=2265332 万元(2)当项目建成精装修公寓情形时的地价 1)该项目开发完成后的价值=10000 元m 25 万 m2=5 亿元 2) 销售税费：5 亿元6=3000 万元 3)续建成本 建安成本、专业费用和管理费=1100 元m 25 万 m2(1+6)(1+3)=60049 万元 装修及其专业费用、管理费用等=800 元m 25 万 m2=4000 万元 销售费用=5 亿元3=1500 万元 4)设地价为 x 万元，则取得税费=4x得：x=2472214 万元(3)当项目建成宾
