1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 22 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就( )。（A）越大（B）越小（C）不存在（D）分散2 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值( )。（A）下降（B）上升（C）不变（D）不能确定3 下列风险中，属于个别风险的是( )。（A）购买力风险（B）市场供求风险（C）政策风险（D）比较风险4 已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加3%，若销售收入为 1
2、000 万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。（A）55.0（B） 85.6（C） 150.0（D）123.65 某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅，单价为 5000 元/m 2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4%和 7%，期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。（A）1002.45（B） 1012.45（C） 1027.42（D）1037.456 根据( ) 的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。（A）房地产交易方式（B）房
3、地产交易顺序（C）房地产交易目的（D）房地产类型7 指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是( )。（A）房地产产品结构（B）房地产供求结构（C）房地产投资结构（D）房地产总量结构8 当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指( )。（A）房地产泡沫（B）房地产市场中的过度开发（C）房地产适度经营（D）房地产过剩9 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是( )。（A）确定建设施工的各种图纸准备就绪（
4、B）完成全体工作人员的筛选工作（C）获取土地使用权（D）明确各工作人员及施工阶段应发放的工资10 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较 多，则认为该开发商采用了( )。（A）领导定价法（B）随行就市定价法（C）目标定价法（D）挑战定价法11 所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是( )。（A）同质偏好（B）分散偏好（C）集群偏好（D）自然细分市场12 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。（A）选择专业化（B）单一市场集中化（C）市场专业化（D）产品专业化13 在复杂购买行为中，购买者的决策过程由( )阶段构成。（A
5、）引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为（B）收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为（C）收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为（D）引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为14 ( )是市场营销活动的出发点。（A）市场分析（B）市场调查（C）市场研究（D）市场定位15 ( )是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。（A）全面覆盖（B）大量定制（C）市场专业化（D）产品专业化16 银行为某人提供期限为 10 年，年利率为 6%，首期月还款为 1000 元，月还款递增率为 0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为
6、按月等额支付，则月等额还款额是( ) 元。（A）1005.56（B） 1010.56（C） 1110.56（D）1115.5617 已知某笔贷款年利率为 12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是( )。（A）12.35%（B） 12.55%（C） 12.68%（D）12.93%18 某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款额是( ) 元。（A）2040.8（B） 3451.83（C） 5089.1（D）6666.719 下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是( )
7、。（A）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次（B）经营收入= 销售收入+ 出租收入（C）销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入（D）可分配利润=税后利润 -未分配利润20 已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元；折现率为 12%时，净现值为-870 万元。则该投资项目的内部收益率是( )。（A）11.12%（B） 11.36%（C） 11.66%（D）12.95%21 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( ) 的极限值。（A）允许的最低经济效益指标（B）最大费用（C）利润为零（D）最大利润22
8、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C）工程量近似匡算法（D）概算指标估算法23 某市去年住宅的实际销售量为 500104m2，预测销售量为 450104m2，平滑指数为 0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是( )104m 2。（A）475（B） 600（C） 450（D）49024 财务内部收益率是指项目在整个( )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。（A）动态投资回收期（B）项目寿命期（C）计算期（D）开发期25 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。（A）80%（B） 6
9、0%（C） 90%（D）70%26 不属于风险估计与评价常用的方法是( )。（A）调查和专家打分法（B）解析方法（C）概率估算法（D）蒙特卡洛模拟法27 投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为( ) 。（A）10%（B） 20%（C） 30%（D）40%28 不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是( )。（A）市政规划方案选择（B）项目构成及平面设计（C）建筑规划方案选择（D）市场调查分析29 取得开发项目用地所发生的费用为( )。（A）用地使用费（B）土地费用（C）土地转让费（D）土地租用费30 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所
10、得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在( )年内延续弥补。（A）2（B） 3（C） 4（D）531 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的( )。（A）使用计划（B）出租计划（C）销售计划（D）租售计划32 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。（A）业主希望的投资回报率（B）承租人愿意承担的费用（C）承租人的承受能力（D）同类型物业的市场供求关系33 ( )REITs 是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（A）权益型（B）抵押型（C）混合型（D）多重合伙型34 在房地产定价方法中，名牌策略属于( )。（A）成本加成定价
11、法（B）目标定价法（C）认知价值定价法（D）领导定价法35 对于收益性物业的管理费和利润通常是物业( )的一个百分比。（A）潜在毛租金收入（B）有效毛租金收入（C）净经营收入（D）税后现金流二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产投资的弊端有( )。（A）不可移动性（B）变现性差（C）投资数额巨大（D）投资回收期长（E）需要专门的知识和经验37 物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括( )。（A）重新装修费用（B）更新改
12、造费用（C）建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用（D）空置损失费用（E）为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失38 关于房地产企业的经营收入、利润和税金，存在的数量关系有( )。（A）经营收入=销售收入 +出租收入+自营收入（B）利润总额= 经营利润+ 营业外收支净额（C）税后利润= 利润总额-所得税（D）经营利润=经营收入 -经营成本-期间费用-销售税金（E）销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税39 房地产开发程序可以划分为( )等阶段。（A）物业管理阶段（B）前期工作（C）建设阶段（D）租售阶段（E）投资机会选择与决策分析40 衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标
13、包括( )。（A）存货周转率（B）利息保障倍数（C）资产负债率（D）流动比率（E）速动比率41 现金流量法对于( ) 等类型的开发项目评估尤其有效。（A）一栋高层写字楼（B）居住小区综合开发项目（C）商业区开发项目（D）工业开发项目（E）新区开发和旧城改造项目42 物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括( )。（A）更新改造费用（B）建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用（C）空置损失费用（D）重新装修费用（E）为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失43 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。（A）利息备付率（B）偿债备付率
14、（C）内部收益率（D）资产负债率（E）速动比率44 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有( )。（A）出租方的商业信誉（B）基础租金与市场租金（C）可出租或可使用面积（D）出租单元的面积规划和室内装修（E）物业管理企业的经营业绩45 目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有( )。（A）经营税金及附加（B）城镇土地使用税（C）房地产税（D）物业税（E）企业所得税46 属于房地产项目价格不确定性因素的是( )。（A）租金（B）售价（C）最高销售量（D）最高工程费用（E）最高购买价格47 可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为( )阶段。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C
15、）初步可行性计划制定（D）详细可行性研究（E）项目评估与决策48 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。（A）单元估算法（B）概预算定额法（C）工程量近似匡算法（D）蒙特卡洛模拟法（E）单位指标估算法49 新设项目法人融资形式的特点有( )。（A）项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成（B）新设项目法人承担相应的融资责任和风险（C）从项目投产后的经济效益来考察偿债能力（D）从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力（E）拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产50 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有( )。（A）基础租金是根据
16、业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的（B）基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用（C）基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用（D）在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金（E）在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，租售计划的内容包括拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格以及信租收入等。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且
17、可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。 ( )（A）正确（B）错误53 过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。 ( )（A）正确（B）错误54 房地产投资中，风险最大的要算零售商业用房。这是因为零售商业用房对宏观经济变化的反应是最快和最大的。 ( )（A）正确（B）错误55 零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩有关。 ( )（A）正确（B）错误56 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 ( )（A）正确（B）错误57 市场潜量是特定环境下随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限
18、。 ( )（A）正确（B）错误58 由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。 ( )（A）正确（B）错误59 由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点的现金流量。 ( )（A）正确（B）错误60 内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 ( )（A）正确（B）错误62 房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项
19、目用地而发生的费用。 ( )（A）正确（B）错误63 如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。 ( )（A）正确（B）错误64 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 ( )（A）正确（B）错误65 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 假设一家庭 2000 年 12 月 31 日为购买价值 80 万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为 15 年，年利率为 6%，按月等额还本付息。2
20、005 年1 月 1 日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的 50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为 5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款?67 已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。 如果投资目标收益率为 10%时，求该投资项目的动态投资回收期。 房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 22 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 B
21、8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 D11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 D14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B16 【正确答案】 D17 【正确答案】 B18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 C21 【正确答案】 A22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 B25 【正确答案】 A26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D31 【正确答案】 D32 【正确答案】 D33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D35 【正
22、确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D,E37 【正确答案】 A,B,C,D38 【正确答案】 B,C,D39 【正确答案】 B,C,D,E40 【正确答案】 C,D,E41 【正确答案】 B,C,D,E42 【正确答案】 A,B,C,D43 【正确答案】 A,B,D,E44 【正确答案】 B,C,D45 【正确答案】 A,B,C,E46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 A,B,D,E48 【正确答案】 A,B,C,E49 【正
23、确答案】 A,B,C50 【正确答案】 A,B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 由题可知： 月利率：i=6%12=0.5% 2005 年 1 月 1 日房地产的市场价值： V=800000(1+5%) 4-972405(元) 第一次抵押贷款月还款额： 2005 年 1 月 1 日未偿还第一抵押贷款价值： 2005 年 1 月 1 日家庭拥有的住房权益： V E=V-VM=972405-455829=516576(元) 家庭申请二次贷款时，最多能够得到的抵押贷款： 51657650%=258288(元)67 【正确答案】 根据题意列表如下： 根据上表的计算，可得： 当 i1=20%时，NPV 1=15 当 i2=21%时，NPV 2=-18
