1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 45 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列有关工业物业的相关知识说明恰当的一项为( )。（A）工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间 ,包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等（B）工业物业有使用和出售的市场,无出租的市场（C）一般来说,轻工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定的工艺流程的要求和设备安装的需要,只适合特定用户使用,不易转手交易（D）目前在我国各工业开发区流行的标准厂房,多为重工业用房 ,有出售和出租两种经营方式2 对于房地产开发投资活动来说,构成房地产开发投资
2、项目现金流量的基本要素为( ),也是进行投资分析最重要的基础数据。投资;成本;销售或出租收入;税金;利润（A）（B） （C） （D）3 ( )是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。（A）投资（B）劳动（C）成本（D）货币4 以下不属于弥隙市场特点的是( )。（A）市场内的消费者有自己独特的相对复杂的需求（B）消费者对于最有能力满足自己需求的企业,不愿意支付较高的价格（C）市场内的营销人员要取得成功,必须使自己的经营具有独到之处（D）市场内处于领导地位的企业,其地位不会被其他竞争对手轻易动摇5 以下不是房地产市场分析的内容是( )。（A）宏观因素分析（B）市场供求分析（C）产品
3、功能分析（D）相干因素分析6 若名义利率为 r,年初借款为 P,在一年中计算利息 m 次,则每一计息周期的利率为r/m,一年后的本利和为:F=P(1+r/m) m,其中利息 I=F-P=P(1+r/m)m-P,故实际利率 i 与名义利率 r 的关系表达式应为:i=(F-P)/P=(1+r/m) m-1 通过这个关系式可以看出,名义利率与实际利率存在的关系表述不正确的一项是( )。（A）当每年计息周期数 m1 时,实际利率小于名义利率（B）当每年计息周期数 m=1 时,名义利率与实际利率相等（C）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（D）名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就
4、越大7 土地使用年限是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期按国家有关法律规定,各类用地的最高出让年限为( )。（A）居住用地 90 年,工业用地 60 年;教育、科技、文化、卫生和体育用地 60 年;商业、旅游、娱乐用地 50 年;综合或其他用地 60 年（B）居住用地 70 年;工业用地 50 年;教育、科技、体育用地 50 年;商业、旅游、娱乐用地 40 年;综合或其他用地 50 年（C）居住用地 80 年;工业用地 50 年;教育、科技、体育用地 60 年;商业、旅游、娱乐用地 50 年;综合或其他用地 60 年（D）居住用地 70 年;工业用地 60 年;教育、体育用地
5、 60 年,商业、旅游用地 50 年8 下列关于新城区的开发投资的表述不正确的一项是( )。（A）有较好的地理位置（B）远离闹市区,环境幽静舒适,空气清新洁净,四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓（C）开发商可以在新建小区内建设配套商业物业（D）新城区内住宅的消费层次和消费水平均高于普通居民 ,故小区内的商业物业具有很好的发展潜力,通常可以较高价格水平出售或出租9 在经营管理上,开发商的风格也有较大的差异。下列有关开发商相关方面阐述有误的一项为( ) 。（A）有些开发商从规划设计到租售阶段,均聘请专业顾问机构提供服务（B）由于开发商大都拥有巨额资产,因而他们在社会中的总体形象较好（C）有些开发
6、商从规划设计到房屋租售乃至物业管理,均由自己负责（D）客观地说,开发商大都是创业者,他们的工作是融创造者、推销商、谈判家、经理、领导者、风险管理者和投资者的特征于一体的极具挑战性的工作,知识、智慧、经验和决策艺术,是开发商成功的根本10 下列有关市场分析和建设规模的确定这一内容及相关方面理解不正确的一项是( )。（A）市场供给现状分析及预测（B）市场需求现状分析及预测（C）开发成本、销售成本及经营成本的分析及预测（D）服务对象分析,制定租售计划11 不是固定总价合同的特点的是( )。（A）以图纸和工程说明书为依据,明确承包内容和计算标价 ,并一笔包死（B）在合同执行过程中,除非开发商要求变更原
7、定承包内容或设计图纸,承包单位一般不得要求变更承包价（C）操作简单,对承包商而言如设计图纸和技术说明书相当详细,则承包方式是可以接受的（D）在没施工图时就需开工也可采取此种方式12 施工项目有三个特征,即( )。（A）一次性、明确性、整体性（B）目的性、单一性、一次性（C）一次性、明确性、目的性（D）明确性、单一性、目的性及一次性13 关于普通股说法错误的是( )。（A）代表持股人在股份中的财产和所有权（B）持有普通股的股东对公司的经营管理无行使权利,无参加股东大会和投票权的权利（C）普通股的股息要视公司经营业绩好坏和收益高低而升降,不予固定（D）普通股股东可以通过股份公司资产的增值和股票交易
8、价格的上升取得收益 ,股份公司发行股票时,必须发行一定数量的普通股14 物业代理的作用包含有( )。通过市场调查,了解潜在的市场需求 ,准确地预测消费者行为、品味 ,进行市场定位通过广告等市场宣传活动,对潜在的投资置业人士进行有效的引导从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕, 物业代理参与整个开发过程,协助开发商最终实现投资收益目标当某种产品的市场需求和销售下降时,卖主可利用宣传来恢复人们对该产品的兴趣,以增加需求和销售（A）（B） （C） （D）15 对目标定价法说法错误的是( )。（A）是根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法（B）通常使用损益平衡图来制定价格（C）以价格来估
9、计销售量（D）以估计销售量求出价格,但价格又恰恰是影响销售量的重要因素16 关于区域营销错误的说法为( )。（A）包含地区营销、片区营销和区位营销（B）如何对城市或地区进行营销推广,增强投资者的地区偏好,就变成促进各地区房地产业发展的首要条件（C）地区营销理念应主要由政府部门以宣传综合投资环境为主要内容,全面展示地区营销优势以赢得本地区投资意向（D）在大势已定的片区营销态势中,个盘的营销活动将由开发企业独立完成 ,主要突出的是个盘特征17 写字楼分类在我国无统一标准,国外一般将写字楼分为( )。（A）甲级、乙级、丙级写字楼（B）一级、二级、三级写字楼（C）国家、公司、企业写字楼（D）业主、投资
10、者、公司写字楼18 当利率所表明的时间单位与计息周期并不一致时，就会出现( )的区别。（A）单利计息与复利计息（B）名义利率与财务利率（C）实际利率与复利计息（D）名义利率与实际利率19 投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。（A）规划设计方案（B）投资估算（C）资源条件（D）投资权益20 考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。（A）更长的经济寿命（B）更显著的各异性（C）更强的适应性（D）更专业的物业管理21 以下投资类型中，不属于间接投资的是( )。（A）房地产抵押支持证券（B）购
11、买房地产企业股票（C）购买房地产投资信托公司股份（D）合伙开发房地产项目22 银行为某人提供期限为 10 年，年利率为 6%，首期月还款为 1000 元，月还款递增率为 0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是( ) 元。（A）1005.56（B） 1010.56（C） 1110.56（D）1115.5623 关于房地产融资的意义的说法错误的是( )。（A）就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业（B）对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极 大的制约（C）从金融机构角度来说，其拥有的
12、资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息（D）金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则24 由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。（A）选址规划意见通知书（B）规划设计条件通知书（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证25 个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于( ) 开始，按新的利率规定计算利息。（A）下年初（B）下午第二季度（C）下年第三季度（D）下年第四季度26 债券偿付方式不包括( )方式。（A）担保（B）偿还（C）转换（D）转
13、期27 开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为( )和建筑物建造成本。（A）物业管理成本（B）固定成本（C）变动成本（D）土地开发成本28 对于划拨用地开发建设项目，开发商在取得建设用地规划许可证后，方可向政府土地主管部门申请用地，经( )审批后，由土地主管部门划拨土地。（A）县级以上人民政府（B）市级以上人民政府（C）省、自治区、直辖市人民政府（D）国务院29 在控制工程成本的做法和手段中，( )对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。（A）强化“成本 ”意识（B）确定成本控制的对象（C）完善成本控制制度（D）制定
14、奖励措施30 下列选项中，属于需求分析的是( )。（A）当前城市规划土地利用的计划分析（B）房地产市场的建造周期循环运动情况的分析（C）吸纳率分析（D）短期新增供给数量的估计31 某居民购买一套价值 80 万元的住宅，计划自己首付 30，其余向银行抵押贷款，贷款利率为 6，如果在 10 年内按月等额偿还，该居民月还款额是( )元。（A）240（B） 622（C） 312（D）87432 房地产市场供给垄断性的原因不包括( )。2009 年考题（A）房地产市场需求的广泛性（B）房地产市场供给的异质性（C）土地所有权的排他性（D）土地的有限性33 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷
15、款，其月供为 2850 元/月利率为 0625，则该抵押贷款的实际年利率为 ( )。2008 年考题（A）750（B） 756（C） 771（D）77634 某房地产开发企业向银行申请了贷款额为 1000 万元，期限为 3 年，年利率为8的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。2010 年考题（A）200（B） 730（C） 853（D）90035 某开发商于 1999 年 8 月 1 日获得开发项目用地的土地使用权，2000 年 6 月 1日完成规划设计，2000 年 10 月 1 日获发开工许可证，2002 年 4 月 1 日项目建成并获发竣工证书，2002
16、 年 10 月 1 日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为( ) 。（A）1999 年 8 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日（B） 2000 年 10 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日（C） 1999 年 8 月 1 日至 2002 年 10 月 1 日（D）2000 年 10 月 1 日至 2002 年 10 月 1 日二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产市场可以理解为从事房地产( )等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。（A）
17、买卖（B）置换（C）租赁（D）抵押（E）典当37 房地产置业投资的对象可以是新建成的物业,也可以是房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有( )。（A）作为投资将购入的物业出租给最终的使用者 ,获取较为稳定的经常性收入（B）将购入的物业出售给最终的使用者,以换取永久性的收益（C）与其他投资工具相比,这类投资可以得到较快的资金,便于用于其他投资（D）满足自身生活居住或生产经营的需要38 政府对房地产市场政策干预的原则是( )。（A）目标的确定性（B）政策的可间断性与协调性（C）政策的针对性（D）政策的导向性（E）政策的公平性和效率39 房地产市场作为商品市场的一支,并不是孤立地存在着,其有众多
18、参与者。则以下选项属于房地产市场的参与者的是( )。（A）土地所有者或当前的使用者（B）房地产投资商或开发商（C）政府及政府机构（D）金融机构（E）消费者和咨询者40 下列有关房地产开发投资企业纳税税种的计算和说明正确的选项是( )。（A）营业税税额的计算方法是:营业税税额=应纳税销售或出租收入税率（B）目前营业税的税率为 10%。城市维护建设税和教育税附加,是依托营业税征收的一种税费,分别为营业税税额的 14%(市区)和 6%（C）所得税税额= 应纳税所得额 税率（D）应纳税所得额=实现利润 -允许扣除项目的金额,房地产开发投资企业所得税税率一般情况下为 43%41 抵押权人有权要求处分抵押
19、的房地产的情况有( )。（A）债务履行期满,抵押权人未受偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的（B）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的,或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的（C）抵押人因经济困难要求抵押人处理房地产（D）抵押人被依法宣告解散或破产的（E）抵押人违反规定擅自处分房地产的42 对于物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循,标准通常包括( )。（A）能否令业主满意（B）专业服务的水平（C）向业主提供信息的能力（D）管理计划43 零售商业物业的分类是根据( )。（A）建筑规模（B）经营商品的特点（C）商业辐射区域的范围（D）建筑可用面积44 可行性
20、研究的依据有( )。（A）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划（B）批准的项目建议书和同等效力的文件（C）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等（D）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料（E）城市房屋拆迁补偿办法及安置标准45 项目管理的目标就是寻求项目( )要素的最优均衡控制。（A）成本（B）时间（C）资源（D）质量46 从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场须具备( )。（A）可开拓性（B）可实现性（C）可盈利性（D）可区分性（E）可衡量性47 房地产开发项目的区位分析与选择包括( )。（A）地域分析与选择（B）具体地点的分析与选择（
21、C）开发时机的分析与选择（D）开发内容和规模的分析与选择（E）开发利润的分析与选择48 根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、( )。（A）房地产投资信托基金（B）外资企业（C）有限责任公司（D）股份有限公司（E）中外合资企业49 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。2006 年考题（A）随机型竞争者（B）凶猛型竞争者（C）选择型竞争者（D）从容不迫型竞争者（E）软弱型竞争者50 下列关于资产负债率的表述中，正确的是( )。2008 年考题（A）表明了负债占资产的比例（B）反映了项目的财务风险程度（C）资产负债率越高，则企业应变能力
22、越强（D）属于长期偿债能力指标（E）房地产开发企业的资产负债率一般较高三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 债券利率和贷款利率的高低及其与基础利率的差异,主要取决于投资成本和风险。( )（A）正确（B）错误52 房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期,有目的地寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。( )（A）正确（B）错误53 成本定价法忽视了当前的需求、购买者的预期价值以及竞争者状况。( )（A）正确（B）错误54 良好的物业维修养护管理只是承租人的要求。( )（A）正确（B）错误55 在房地产开发项目策划
23、中,应将影响评价方案构造的因素任意组合,尽可能多构造评价方案。( )（A）正确（B）错误56 将开发的熟地以成本(含管理费用)价交土地管理部门,再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让。这属于以民间为主,政府辅助支持的土地开发一级模式。( )（A）正确（B）错误57 开发项目选址、定点审批阶段,开发商首先须持计委批准立项文件,开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的 12000 或 1500 地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请,由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。( )（A）正确（
24、B）错误58 当房地产投资者的自有资金数量达不到启动项目所必需的股本金的数量要求时,投资者可以发行企业债券,进行债务融资。( )（A）正确（B）错误59 只要预计项目的投资利润率较少地低于银行存款率,就可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。( )（A）正确（B）错误60 心理定价有声望定价、尾数定价、吉祥数字定价、招徕定价等。( )（A）正确（B）错误61 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。（A）正确（B）错误62 在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。( )2008 年考题（A）正确（B）错误63 对旧城区的房地产开发项目，开发
25、商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。 ( )（A）正确（B）错误64 资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 ( )（A）正确（B）错误65 在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家房地产企业获得贷款 1000 万元，期限为 2 年，年利率为 12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带
26、利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?67 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 12%，求该投资项目的动态投资回收期。表 3-2 现金流量 单位：万元房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 45 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 工业物业既有出售的市场,也有出租的市场;重工业厂房不易转手交易,现在我国各工业开发区流行的厂房多为轻工业用房。【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 B【试题解析】 所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案
27、】 C【知识模块】 房地产投资分析基本知识4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场调查与分析5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场调查与分析6 【正确答案】 A【试题解析】 m1 说明实际利率大于名义利率。【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理8 【正确答案】 A【试题解析】 新城区一般处于城市的外围,和旧地成区相比,其在城市中所处的位置并不优越。【知识模块】 房地产开发的程序与管理9 【正确答案】 B【试题解析】 虽然他们大都拥有巨额资产,但他们在社会中的总体形象并不太好。【知识模块】 房地产市场及其运行规律10 【正确答案】
28、C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究11 【正确答案】 D【试题解析】 在没施工详图就需开工或虽有施工图但工程的某些条件尚无清楚的情况下通常采用固定单价合同。【知识模块】 房地产开发的建设过程12 【正确答案】 A【知识模块】 综合13 【正确答案】 B【试题解析】 持有普通股的股东对公司的经营管理行使权力,参加股东大会并有投票权。【知识模块】 房地产投资的资金融通14 【正确答案】 B【试题解析】 是宣传的作用。【知识模块】 房地产市场营销15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场营销16 【正确答案】 D【试题解析】 D 是区位营销。【知识模块】 房地产市场营销17 【正确答案】
29、 A【知识模块】 物业管理18 【正确答案】 D19 【正确答案】 C【试题解析】 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。20 【正确答案】 A21 【正确答案】 D22 【正确答案】 D【试题解析】 此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。1115.56(元) ，月供 1115.56 元23 【正确答案】 A【试题解析】 就房地产开发投资而言，即使开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能是流动资金拮据，
30、周转困难而以失败告终。24 【正确答案】 C【试题解析】 开发商经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。25 【正确答案】 A【试题解析】 因为个人住房抵押贷款的利率，我国规定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。26 【正确答案】 A【试题解析】 因为债券偿付方式包括偿还、转换和转期。27 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据开发成本方面的概念。28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的足房地产市场供给的垄断性。由于
31、开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。33 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是复利计算。i=(1+0625 ) 12 一 1=776。34 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是利息的计算。(1)按月计息时，利息和=P(1+i) n一 1=1000 万元(1+812) 312 一 1=27024 万元。(2)按季计息时，利息和=P(1+i)
32、n一 1=1000 万元(1+84) 43一 1=26824 万元。多付利息=270 24万元一 26824 万元=20 万元。35 【正确答案】 C【试题解析】 在计算该项目的财务内部收益率时，应从获得项目用地的土地使用权(需支付土地使用出让金)起，至该项目销售完毕为止。因此应以 1999 年 8 月 1日起至 2002 年 10 月 1 日止。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产市场及其运行规律37 【正确答案】 A,D【
33、试题解析】 一般购入物业的投资者在短时期内不会出售,通常出租一定时间后才出售。【知识模块】 房地产投资概述38 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 其原则之一为政策的连续性与协调性。【知识模块】 房地产开发的程序与管理39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产市场的参与者包括:土地所有者或使用者; 开发商; 政府机构;金融机构;建筑承包商;专业顾问; 消费者或买家。【知识模块】 房地产市场及其运行规律40 【正确答案】 A,C【试题解析】 B 中三项数据分别为 5%、7%和 3%,D 中应为 33%。【知识模块】 房地产投资分析基本知识41 【正确答案】 A,B,D,E【知识
34、模块】 综合42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理43 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模,经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。【知识模块】 物业管理44 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 ABCD除了选项 A、B、C、D 外，可行性研究的依据还有：(1)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(2)国家所规定的经济参数和指标；(3)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案。45 【正确答案】 A,B,C,D46 【正确答案】 B,C,D,E47 【正确答案】 A,B48 【正确答案】
35、A,C,D49 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是竞争者的反应模式。当企业采取某些措施和行动后，竞争者会有不同的反应，可以将竞争者划分为：(1)从容不迫型竞争者；(2)选择型竞争者；(3)凶猛型竞争者；(4) 随机型竞争者。50 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考核的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。三、判断题
36、请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 差异主要取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等。【知识模块】 房地产投资分析基本知识52 【正确答案】 B【试题解析】 没有必要去寻找收益率和通货膨胀率。【知识模块】 综合53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销54 【正确答案】 B【试题解析】 良好的物业维修养护管理不仅是承租人要求的,也是物业本身和物业管理项目所要求的。【知识模块】 物业管理55 【正确答案】 B【知识模块】 综合56 【正确答案】 B【试题解析】 这属于以政府为主的土地一级开发模式。【
37、知识模块】 房地产开发的程序与管理57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理58 【正确答案】 B【试题解析】 股本金筹措只能通过权益融资。【知识模块】 房地产金融与项目融资59 【正确答案】 B【试题解析】 只有预计项目的投资利润率较多地高于银行存款率,才可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。【知识模块】 房地产投资的资金融通60 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销61 【正确答案】 B【试题解析】 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。62 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产自然周期。在自然周期的第三阶段，租
38、金的增长率仍是缓慢上升。63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B【试题解析】 区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 240 万元；267 万元 提示：P=1000 万元，n=8，i=12%/4=3% 由此推出： 房地产企业为该笔贷款支付的利息总额=Pin=10003%8=240 万元期末付息方式利息总额=P(1+i) n-1=1000(1+3%)8-1=267 万元67 【正确答案】 该投资项目的动态投资回收期为 4.84 年。因为项目在第 5 年累计净现金流量出现正值，所以；PB(5-1)+189.65/226.974.84 年。
