1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 51 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 建筑工程功能评价中,指标体系包括定性指标和定量指标,定性指标采用( )确定分值。（A）01 法（B）对比评分法（C）专家评分法（D）逻辑判断评分法2 动态投资回收期是指项目( )所需的时间。（A）经营收入抵偿全部投资（B）全部现金流入抵偿全部现金流出（C）净收益抵偿全部投资（D）净收益现值抵偿全部投资3 所谓投资机会选择,主要包括投资机会寻找和( )两个步骤。在机会寻找过程中,开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识,寻找投资的可能性,被称为( )。（A）分析,投资
2、勘察（B）投资机会筛选,投资风险准备工作（C）投资机会筛选,“看地”（D）投资机会分析,利润评估准确4 土地使用权出让,是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者( ) 的行为。（A）支付土地使用的税金（B）进行房地产开发投资,获取投资收益（C）向政府支付土地使用权出让金（D）向政府支付土地管理税、环境保护税等5 总的来说,开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权在运用市场机制配置土地时,又有( )几种方式。（A）协议和招标（B）协议、招标和拍卖（C）出租、出售和招标（D）转让、赠送和自主经营6 敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。下列
3、有关敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是( )。（A）找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象（B）从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变动的因素作为敏感分析中的不确定性因素（C）设定不确定性因素的变化范围（D）对项目经济评价指标进行分析计算,找出敏感性因素7 不属于技术资料内容的是( )。（A）勘察资料、规划文件、设计文件、地下管线埋设的实际坐标（B）标高资料、征地拆迁报告、开工报告、建筑物及主要设备基础的轴线定位（C）设备安装记录、设备、材料的验收合格证,管道安装（D）各构筑物详细情况的竣工图8
4、 在房地产贷款中最常见的担保形式是( )。（A）保证（B）抵押（C）质押（D）扣押9 债券的付息方式有( )。（A）剪息和一次付息（B）一次付息（C）分期付息（D）二次付息10 从房地产市场营销的具体方式看,主要分为( )两种。（A）开发商自行租售和委托物业代理（B）沟通和开发商自行租售（C）促销和开发商自行租售（D）委托物业代理和促销11 关于折让优惠说法错误的是( )。（A）折让优惠是业主给承租人提供的一种优惠,用以吸引潜在的承租人（B）折让优惠可能是由业主先提供一笔资金,供承租人用于装修投资或支付其他费用,但在租赁期间内,这笔资金仍要通过各种方式归还业主（C）折让优惠可能会体现在租约续期
5、的有关条款上（D）折让优惠使承租人节省写字楼的租金开支,租约中的租金水平也随之变化12 称为( ) 。（A）等额序列支付储存基金系数（B）等额序列支付现值系数（C）等差序列现值系数（D）等比序列现值系数13 为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从( )开始实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。（A）2000 年 7 月 1（B） 2001 年 7 月 1（C） 2002 年 7 月 1（D）2003 年 7 月 1 日14 ( )不属于房地产市场的专业顾问。（A）建筑师（B）精算师（C）工程师（D）律师15 某市上期房屋预测销售面积为 200000m2，实际销售 22
6、0000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m 2。（A）208600（B） 380600（C） 211400（D）23940016 某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为 6000m2 的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为 3000 元/m 2，项目建成后可出租面积的月租金水平为 85 元/m 2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为 0.85，经营成本为租金收入的 30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为( )。（A）23.80%（B） 20.23%（C） 19.70%（D）18.96%17 招标工作小组的( ) 人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事
7、务的人员。（A）助理（B）决策（C）技术（D）文职18 某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为( )。（A）9.00%（B） 8.05%（C） 30.00%（D）7.52%19 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的( ) 。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）50%20 下列属于概率抽样类型的是( )。（A）简单随机抽样（B）随意抽样（C）估计抽样（D）定额抽样21 对
8、于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )。（A）两个方面：租金和物业增值（B）三个方面：租金、物业增值和股权增加（C）四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加（D）五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大22 房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指( )。（A）资本价值风险（B）未来运营费用风险（C）时间风险（D）持有期风险23 关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是( )。（A）(P/A，i，n)（B） (A/P， i，n)（C） (A/F， i，n)（D）(F/A，i，n)24 在房地产市场运行环境中，涉及资本的安全
9、性，是投资者最敏感的问题之一的是( )。（A）社会环境（B）政治环境（C）经济环境（D）金融环境25 在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般( )基础租金。（A）低于（B）等于（C）高于（D）不可比26 城市家庭总支出不包括( )。（A）消费性支出（B）借贷支出（C）财产性支（D）转移性支出27 某企业向银行借贷一笔资金，按月计息，月利率为 12，则年实际利率为( )。（A）1353（B） 1440（C） 1539（D）156228 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。2007 年考题（A）目标定价法（B）成本加成定价法（C）随行就市定价法（D）价值定价法29
10、某物业 10 年租金收入的终值为 20 万元，年租金增长率为 6，租金在每年末支付，若年利率为 6，则第 5 年末的租金是( )元。2010 年考题（A）1494516（B） 1584187（C） 2676451（D）283703830 某房地产开发项目的总成本为 80000 万元，其中财务费用 8000 万元，建设周期为 3 年，利润总额为 25000 万元，则该项目的投资利润率是( )。2008 年考题（A）1042（B） 1157（C） 3125（D）347231 判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。（A）风险辨识（B）风险估计（C）风险评价（D）风险决策32 物业代理
11、的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。（A）市场定位（B）有效的引导（C）预测（D）帮助33 某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的还本付息比率为( ) 。（A）0.18（B） 0.12（C） 3.39（D）5.0034 已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15.01%35 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是( )。（A）空置率与有效毛收入
12、呈反向变动（B）通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响（C）权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加（D）金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产投资的对象包括( )。（A）土地（B）房地产开发（C）购买房地产企业发行的股票、债券（D）购买房地产资产支持的证券（E）房地产估价37 房地产投资不可移动的特性,要求房地产所处区位必须对( )都具有吸引力。（A）置业投资者（
13、B）开发商（C）承包商（D）租客（E）专业顾问38 属于影响产品成本高低的因素是( )。（A）生产技术方案（B）生产规模（C）生产组织方式（D）技术水平与管理水平（E）物质供应与产品销售条件及人民的消费水平39 利率可分为( ) 。（A）基础利率（B）存款利率（C）债券利率（D）贷款利率（E）实际利率40 各项财务和技术经济指标包括( )。（A）概算执行情况分析（B）新增生产能力的效益分析（C）基本建设投资包干情况的分析（D）社会效益分析及环境影响因素的分析（E）工程建设的经验教训及有待解决的问题41 市场营销沟通组合主要是由( )等工具组成。（A）广告（B）直销（C）销售促进（D）公关与宣传
14、（E）人员推销42 房地产开发项目策划方案通常包括( )等方面的分析和选择。（A）区位（B）开发内容和规模（C）开发时机（D）合作方式（E）施工队伍43 传统房地产周期理论的主要内容包括( )。（A）房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象 ,且此现象发生的次数较少（B）在市场供求平衡的前提下,房地产市场会正常运作,且这种平衡性会持续一定的时期（C）在此时期内,投入房地产市场的资金的利润预期保持不变,投资者具有自我调节投资量的能力（D）房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性 ,且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也有较大的区别44 在资金融通的过程中,按融入和融出资金双方接触和联系方
15、式的不同,可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。（A）直接融资的特点是双方直接接触,基本没有中间环节（B）间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行,由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成（C）直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制（D）间接融资是一种可以无限扩展的融资方式45 潜在毛租金收入说法正确的是( )。（A）物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入（B）它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积（C）能够改变其收入的惟一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化（D）它代表物业实际获取的收入46 制定租售方案的工作内容主要包括(
16、)。（A）租售选择（B）宣传手段选择（C）租售进度安排（D）广告设计及安排（E）租售价格确定47 可行性研究的内容包括( )等。（A）项目概况、资源供给（B）项目构成及布置（C）项目经济及社会效益分析（D）销售成本，经营成本估算（E）环境影响评价48 在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，由房地产开发商组织( )，正式进行竣工验收，出具竣工证书。（A）承包商（B）客户（C）质量监督部门（D）城市建设管理部门（E）设计单位49 从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场须具备( )。（A）可开拓性（B）可实现性（C）可盈利性（D）可区分性（E）可衡量性50 下列关于基
17、础利率的表述中，正确的有( )。（A）等于银行存款利率（B）等于银行贷款利率（C）是投资者所要求的最低利率（D）是银行同业之间的短期资金借贷利率（E）一般使用无风险的国债收益率作为其代表三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在一定条件下,城市国有土地可以向农村集体土地转化。( )（A）正确（B）错误52 资金的价值会随时间发生变化。今天可以投资的一笔资金,即使不考虑通货膨胀因素,也会比将来可获得同额资金更有价值。( )（A）正确（B）错误53 对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税等三个方面。( )（A）
18、正确（B）错误54 还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额。显然,某物业投资的还本付息比率越高,年还本付息数额就越少,表明该投资的还贷能力越差。( )（A）正确（B）错误55 根据动态投资回收期的计算公式知,动态投资回收期指全部现金流入抵偿全部现金流出需要的时间。( )（A）正确（B）错误56 物业管理工作的评价最后一步是将评价结果与物业管理企业见面。( )（A）正确（B）错误57 优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 ( )（A）正确（B）错误58 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开
19、发商的销售收入。 ( )（A）正确（B）错误59 市场规模就是特定商品的购买者数量。 ( )（A）正确（B）错误60 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。( )2008 年考题（A）正确（B）错误62 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。( )2009 年考题（A）正确（B）错误63 个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。( )2005 年考题（A）正确（B）错误64 在总承包条件下，分包商由总承包商自行选择，开发商无权干涉
20、。 ( )（A）正确（B）错误65 在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产综合开发项目投资总额为 4000 万元，销售收入为 6570 万元，销售费用为 512 万元，销售税金为 275 万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的 15%。试计算该项目的税前与税后投资收益额及税前与税后的投资收益率。67 某开发商通过出让方式以 1000 元/m 2 的楼面地价购买了一块尚未进行
21、拆迁安置补偿的写字楼用地 50 年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为 2000 万元。已知该地块的规划建筑面积为 10000m2，建造成本为 2500 元/m2，专业人员费用为建造成本的 12%，电贴费和用电权费等其他费用为 400 元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的 5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2.5%和 6%。如果该项目的开发周期为 36 个月，建设周期为 24 个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率
22、为 9%。写字楼建成后的销售价格为 9600 元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 51 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 指标体系中定性指标因其没有一定的尺度和可比性,常采用专家评分法。【知识模块】 综合2 【正确答案】 C【知识模块】 经济评价指标与方法3 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的程序与管理4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 B【试题解析】 在众多不确定性因素中选取有重
23、大影响并在开发期内有可能发生变动的因素。【知识模块】 综合7 【正确答案】 D【试题解析】 技术资料的内容包括:前期工作资料:勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料;土建资料:开工报告、建筑物及主要设备基础的轴线定位、水准测量及复核记录;安装方面的资料:设备安装记录,设备、材料的验收合格证。【知识模块】 综合8 【正确答案】 B【试题解析】 在房地产贷款中以土地房屋等不动产设定贷款抵押,是最常见的担保形式。【知识模块】 房地产投资的资金融通9 【正确答案】 A【试题解析】 付息方式有分期付息即前息和一次付息两种。【知识模块】 房地产投资的资金融通10 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场
24、营销11 【正确答案】 D【试题解析】 折让优惠虽然能使承租人节省写字楼的租金开支,但租约中规定的租金水平不会变化。【知识模块】 物业管理12 【正确答案】 B【试题解析】 13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 A【试题解析】 根据公式 QtaSt-1+(1-a)Qt-1 0.43220000+(1-0.43)20000 208600(m2)16 【正确答案】 B17 【正确答案】 B【试题解析】 招标工作小组的决策人员是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。18 【正确答案】 C【试题解析】 930100%=30%19 【正确答案】 B20 【
25、正确答案】 A【试题解析】 概率抽样的类型主要有：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。21 【正确答案】 C【试题解析】 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。22 【正确答案】 B23 【正确答案】 B24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于了解范畴。因为在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A【试题解析】 本题
26、考核的是成本导向定价的方法。目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。29 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是复利计算。因为年利率与年租金增长率相同，故P=nA1(1+i)，P=F(1+i) n，则 A1=1183797 元，A 5=A1(1+6) 5-1=1494516元。30 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是资本金利润和资本金利润率。投资利润率=开发利润项目开发成本=25000(800008000)100=3472。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的
27、备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资与投资风险37 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产投资与投资风险38 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资分析基本知识39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 利率又分为基础利率、存款利率、债券利率和贷款利率等。【知识模块】 综合40 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 还包括财务分析。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块
28、】 房地产市场营销42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究43 【正确答案】 B,C【试题解析】 D 项中不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。【知识模块】 房地产市场及其运行规律44 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 一般来说,间接融资方式要比直接融资方式有较多的优越性。【知识模块】 房地产投资的资金融通45 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时,可以获得的租金收入。【知识模块】 物业管理46 【正确答案】 A,C,D47 【正确答案】 A,C,
29、E【试题解析】 B 项为规划设计方案选择中的一步，D 项为 C 项的一部分。48 【正确答案】 A,B,C,E49 【正确答案】 B,C,D,E50 【正确答案】 A,C,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 两者之间的关系是应在一定条件下,农村集体土地向国有土地转化。【知识模块】 房地产投资概述52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识53 【正确答案】 B【试题解析】 主要表现为四个方面。另一个主要表现为股权增加。【知识模块】 房地产投资分析基本知识54 【正确答案】 B【试题解析】 表
30、明该投资的还贷能力强。【知识模块】 综合55 【正确答案】 B【知识模块】 综合56 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理57 【正确答案】 B【试题解析】 优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产开发的性质。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。62 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是量价弹性的概念，是指报告期内房地产价格变化率与交易率的比值。依据交易和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。63 【正确答案】 B
31、【试题解析】 本题考核的是个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 税前收益额 1783 万元，税后收益额 1515.55 万元，税前投资收益率 44.58%，税后投资收益率 37.89%。67 【正确答案】 (1)先求项目总开发价值 GDV。 总销售收入：9600 元/m 2(上标)10
32、000m 2(上标)96000000 元9600 万元。 项目总开发价值： 9600(1-6%)万元9024 万元。 (2)再求项目总开发成本 TDC。 购地款：1000 元/m 2(上标)10000m 2(上标)10000000 元1000 万元。 拆迁安置补偿及其他土地开发费用： 2000 万元。 建造成本：2500 元/m 2(上标)10000m 2(上标)25000000 元2500 万元。 专业人员费用：2500 万元12%300 万元。 电贴费和用电权费等其他费用：400元/m 2(上标)10000m 2(上标)=4000000 元400 万元。 管理费：(2500+300+400)万元5%160 万元。 财务费：购地款利息1000(1+9%)3(上标)-1)万元+2000(1+9%)2.5(上标)-1万元775.86 万元。 【试题解析】 成本利用率
