1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产置业投资中，在持有期内获得每年( )的股本收益率也是很平常的事。（A）20% 30%（B） 20%25%（C） 15%20%（D）10% 15%2 ( )、房地产业常常被政府用来作为一个“ 经济调节器” 。（A）造船业（B）服务业（C）建筑业（D）航空业3 对一般( )的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。（A）规模小（B）内容复杂（C）规模较大（D）不太复杂4 ( )实际上是根据现有的一组数据来
2、确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。（A）因子推演法（B）趋势平滑法（C）加权平均法（D）回归分析法5 某写字楼的建筑面积为 8 万 m2，可出租面积系数为 80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是( )万 m2。（A）5.2（B） 6.4（C） 6.8（D）7.66 零售商业物业的租金是以( )为基础计算的。（A）每一个独立出租单元的总出租面积（B）每月每平方米（C）每平方米可出租面积（D）每平方米可出租面积按月或年支付的金额7 收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养
3、费包括( )。维修与保养费； 室内装修费； 生活用水和污水排放费；能源费；康乐设施费；杂项费用， 绿地管理费；清洁卫生费（A）（B） （C） （D）8 关于预算的说法正确的是( )。（A）预算与物业实际收支相等（B）资本支出预算是最常用的预算（C）长期预算的详细与准确度高于年度运营预算（D）资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计9 要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的( ) 。（A）适应性（B）相互影响性（C）位置固定性（D）各异性10 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值( )。（A）下降（B）上升（C）
4、不变（D）不能确定11 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。（A）更长的经济寿命（B）更显著的各异性（C）更强的适应性（D）更专业的物业管理12 投资者进行房地产投资的主要目的是为了( )。（A）实现财富最大化（B）保值增值（C）降低投资组合的总体风险（D）降低通货膨胀的影响13 产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）投机需求膨胀（D）过度开发14 某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万平方米，2002 年未完工转入 2003年继续施工的房屋建筑面积为 30 万
5、平方米，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为( )。（A）0.5 年（B） 1.5 年（C） 2 年（D）3 年15 以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是( )。（A）房地产价格（B）房地产市场预期（C）金融相关因素（D）相关商品价格16 房地产泡沫形成的促成因素是( )。（A）土地的有限性（B）土地的稀缺性（C）投机需求膨胀（D）金融机构支持17 开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( ) 。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）50%18 房地产开发商根据消费者对物
6、业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于( )。（A）成本导向定价法（B）购买者导向定价法（C）竞争导向定价法（D）市场导向定价法19 以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是( )。（A）城市基础设施（B）经济适用住房（C）商品住宅（D）社区小学20 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为( )的方法。（A）质量控制（B）进度控制（C）合同管理（D）成本控制21 在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是( )。（A）专体讨论法（B）问卷调查法（C）观察法（D）实验法22 以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是( )开发商。（A）经济适用房（B）自建住宅（C）高档别墅（D）联建住宅23 马克思
7、的利率决定论认为，利率的高低取决于( )。（A）平均利润率（B）资本供求状况（C）通货膨胀率水平（D）资金成本24 当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应( )。（A）大于名义利率（B）小于名义利率（C）等于名义利率（D）等于周期利率25 开发项目总投资包括建设投资和( )。（A）前期投资（B）后续投资（C）经营投资（D）管理投资26 基准收益率是导致投资行为发生所要求的( )。（A）最低投资报酬宰（B）平均投资报酬率（C）最低投资利润率（D）平均投资利润率27 对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是( )。（A）保本点分析（B）敏感性分析（C）现金流量分析（D）统计试
8、验分析28 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。（A）容积率（B）空置率（C）利息备付率（D）成本利润率29 影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括( )。（A）购买价格（B）容积率（C）权益投资比率（D）空置率30 在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是( )的目的。（A）盈亏平衡分析（B）敏感性分析（C）风险分析（D）概率分析31 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C）工程量近似匡算法（D）概算指标估算法32 当贷款综合风险
9、度超过( )时，为高风险贷款。（A）50%（B） 60%（C） 80%（D）90%33 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是( )。（A）土地购置贷款（B）土地储备贷款（C）土地开发贷款（D）建设贷款34 下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是( )。（A）企业信用等级越高，信用等级系数值越高（B）贷款期限越长，期限系数值越大（C）项目风险越大，风险等级系数值越大（D）用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低35 房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。（A）15%（B） 20%（C） 30%（D）40%二、多项
10、选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 工程项目管理的基本职能是计划、( )。（A）组织（B）决策（C）控制（D）协调（E）反馈37 从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为( )。（A）土地（B）建成后的物业（C）在建工程（D）地下设施（E）商用物业38 房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是( )。（A）支付土地出让金的贷款（B）支付开发费用的短期资金或“建设贷款”（C）用于土地储备的贷款（D）项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或 “抵押贷款”（E
11、）住房抵押贷款39 房地产开发项目的主要不确定因素有( )。（A）土地费用（B）建安工程费用（C）运营费用（D）空置率（E）容积率40 在进行供给分析时，主要的内容有：( )。（A）分析规划和建设中的主要房地产开发项目（B）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给（C）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划（D）分析房地产市场的商业周期循环运动情况（E）分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异41 下列关于企业利润的公式中，正确的是( )。（A）经营利润=经营收入 -经营成本-期间费用-经营税金及附加（B）经营收入= 销售收入+ 出租收入+自营收入（C）税前
12、利润= 经营利润+ 营业外收支净额（D）期间费用+管理费用 +销售费用（E）可供分配利润=税后利润 -(法定公积金+未分配利润)42 敏感性分析的“ 三项预测值 ”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即( ) 。（A）最乐观预测值（B）最悲观预测值（C）最可能预测值（D）最客观的预测值（E）最原始预测值43 项目竣工档案中的技术资料的内容包括( )。（A）前期工程资料（B）土建资料（C）安装方面的资料（D）设计文件（E）竣工图44 个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括( )。（A）按揭贷款（B）商用房
13、地产抵押贷款（C）商业性住房抵押贷款（D）政策性住房抵押贷款（E）个人置业抵押贷款45 在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是( )。（A）在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定（B）对所选用的材料和设备进行质量评价（C）对整个施工过程中的工程质量进行评估（D）将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判（E）确定质量控制的对象46 预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括( )，且这些数字构成了物业管理的量化目标。（A）详细的预期收益估算（B）允许的空置率（C）经营费用（D）物业管理费（E）预期利润47 金融机构进行项目贷
14、款审查时，要进行的工作有( )。（A）客户评价（B）项目评估（C）担保方式评价（D）贷款综合评价（E）贷款金额48 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有( )。（A）可能面积的组合（B）寻租者经营业务的性质（C）寻租者将来扩展办公室面积的计划（D）每平方米的租金（E）室内的装修49 银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到( )因素。（A）抵押物的流动性（B）贷款期限的长短（C）通货膨胀的预期（D）贷款企业的信用等级（E）所处的市场条件50 写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考( )确定。（A）消费价格指数（B）商业零售价格指数（C）上证价格指数（D）建安工程价格指数（
15、E）中房价格指数三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 工业物业一般都是用来自主经营，从生产的商品出售生产的收益来达到投资目的，一般交易量庞大，交易规模较大。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。 ( )（A）正确（B）错误53 工程项目的规模较大、建设周期长、技术复杂的房地产开发项目建设，应采用邀请招标。 ( )（A）正确（B）错误54 资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。 ( )（A）正确（B）错误55 利息是单位本金经过一个计息周期后的增值额。 (
16、 )（A）正确（B）错误56 国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。 ( )（A）正确（B）错误57 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。 ( )（A）正确（B）错误58 房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款，而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。 ( )（A）正确（B）错误59 有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。 ( )（A）正确（B）错误60 房地产产品功能定位的目的是为市场提供
17、适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。 ( )（A）正确（B）错误61 收益率与回报率均反映投资的收益能力，通常前者考虑收益更全面。 ( )（A）正确（B）错误62 由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。( )（A）正确（B）错误63 当开发商确定施工合同采用固定总价合同时，财务评价中就可以不考虑建造成本变动所致风险。 ( )（A）正确（B）错误64 按照建筑制图标准的规定，图纸规格有 1、2、3、4、5 号 5 种。 ( )（A）正确（B）错误65 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点、变换成任何支付形式都还是等值的。 ( )（A）正确（B
18、）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某人准备购买套价格为 15 万元的住宅，首期付款为 25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为 8 年，利率为 15%，按月等额偿还，问月还款额是多少?如果该人 40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年(还息不还本)，剩余 6 年内按月等额偿还，则月还款额是多少?月收入应为多少?67 某家庭购买了一套 90m2 的商品住宅，售价位 4000 元/m 2。该家庭首付了房价总额的 30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积
19、金贷款和商业贷款的利率分别是 4.5%和 6.8%，贷款期限为 15 年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为 10 万元。如果该家庭以月收入的 35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款 3 年后，于第 4 年初一次性提前偿还商业贷款本金 5 万元，那么从第 4 年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 8 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 房地产置业投资中，在持有期内获得每年 15%20%的股本收益率也是很平常的事。2 【
20、正确答案】 C【试题解析】 房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。3 【正确答案】 D【试题解析】 对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。4 【正确答案】 D【试题解析】 回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。5 【
21、正确答案】 A【试题解析】 写字楼出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=880%-8 15%=6.4-1.2=5.2(万 m2)6 【正确答案】 B【试题解析】 B 项为基础租金的计算方式。7 【正确答案】 A【试题解析】 绿地管理费、清洁卫生费不属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。8 【正确答案】 D【试题解析】 预算不是一门很精确的科学物业的实际收支，很少与预算中的估计定金一致，因而 A 项错误。在三种预算形式中，年度运营费是最常用的预算。长期预算的详细与准确度低于年度运营预算。9 【正确答案】 C【试题解析】 房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资
22、者和租客都具有吸引力。10 【正确答案】 A【试题解析】 利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。11 【正确答案】 C【试题解析】 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求，公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。12 【正确答案】 A【试题
23、解析】 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。13 【正确答案】 C【试题解析】 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。14 【正确答案】 B【试题解析】 平均建设周期(Construction Period，CPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度
24、。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积(CPt， =BUCt/NCt) 。代入数值即得答案。15 【正确答案】 C【试题解析】 房地产周期循环的主要原因包括供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键。16 【正确答案】 D【试题解析】 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。17 【正确答案】 B【试题解析
25、】 建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 30%。18 【正确答案】 B【试题解析】 购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。19 【正确答案】 C【试题解析】 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。20
26、 【正确答案】 B【试题解析】 制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。21 【正确答案】 D【试题解析】 实验法是最科学的调查方法，要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。22 【正确答案】 C【试题解析】 从市场方面来看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。例如，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；但从市场观点来看，顾客需要的是“居住空间”，经济适用房、联建住宅、自建住宅也可以满足这种需要，因而开发这些居住空间的公司均可成
27、为普通商品住宅开发商的竞争者。23 【正确答案】 A【试题解析】 马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。剩余价值表现为利润，所以，利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。24 【正确答案】 A【试题解析】 当年名义利率一定时，按月计息，实际利率应大于名义利率。25 【正确答案】 C【试题解析】 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。26 【正确答案】 A【试题解析】 基准收益率
28、是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率(MA/(R)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。27 【正确答案】 B【试题解析】 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。28 【正确答案】 B【试题解析】 空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金
29、收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。29 【正确答案】 B【试题解析】 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。30 【正确答案】 B【试题解析】 单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。31 【正确答案】 B【试题解析】 单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。32 【正确
30、答案】 B【试题解析】 凡综合风险度超过 60%的贷款，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。33 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发贷款有三类：土地(或土地使用权)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。34 【正确答案】 A【试题解析】 项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成 AAA、AA、 A 和 BBB 四个风险等级，其对应的风险系数分别为 80%、 70%、60%和 50%。35 【正确答案】 C【试题解析】 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是 30%。
31、对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所需支付的首付款比例。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D37 【正确答案】 A,B,C38 【正确答案】 B,D39 【正确答案】 A,B,E40 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 A 是需求分析内容。41 【正确答案】 B,C42 【正确答案】 A,B,C43 【正确答案】 A,B,C44 【正确答案】 C,D45 【正确答案】 A,B,C,D46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 A
32、,B,C,D48 【正确答案】 A,B,C49 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 还要考虑到抵押物价值取得的情况。50 【正确答案】 A,B三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B【试题解析】 工程项目的规模较大、建设周期长、技术复杂的房地产开发项目建设，应采用公开招标。54 【正确答案】 B【试题解析】 资产负债表反映的是一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。55 【正确答案】 B【试题解析】 利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。56 【正确答案】 A57 【正
33、确答案】 B【试题解析】 产品相互替代，给消费者两种选择，当一种产品价格上升时，消费者会消费另一种产品，因而增加替代晶的需求。58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B【试题解析】 是指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 该分析方法的要点是需准确估计各变量的变化范围以及各变量变化的概率，这是保证分析结果准确的前提，而这一方法在市场资料不完整时是做不到的。因此，蒙特卡洛风险分析方法对市场资料的完整性要求很高。63 【正确答案】 B【试题解析】 建设成本变化有两方面原因：建筑工程开工后，由于建材价格和人工费
34、用发生变化而致：由于评估时间与报价时间之间经历了一系列前期准备工作，而导致建造成本变化。第个原因可由固定总价合同消除，但第 种情况仍存在。64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)贷款数额 P=15(1-25%)=112500 元，i=15%/12=1.25%，n1=128=96 月 n2=126=72 月(2)月还款额为：该人月收入为 2018.86/40%=5047.15 元(3) 前两年不偿还本金，也就是 P 值仍为112500 元，要
35、6 年偿还，则 A=Pi(1+i)n/(1+i)nn-1=1125001.25%(1+1.25%)72/(1+1.25%)72-1=2378.81 元该人月收入为 2378.81/40%=5947.04 元67 【正确答案】 (一) 解法一：(1) 已知 P=400090(1-30%)=25.2 万元 P1=10 万元；P2=25.2-10=15.2 万元(2)N=1512=180 月 i1=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)A1=P1i1(1-i1) n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0
36、.375%)180-1=764.99 元 A1=P2i2(1-i2)n/(1+i2)n-1=152000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66 元(按照 0.57%)=1349.62 元(按照 0.567%)=1349.31 元(按照 0.5667%)A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65 元(按照 0.57%)=2114.61 元(按照 0.567%)=2114.3 元(按照 0.5667%)(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43 元(按照0.57%)=6041.74 元( 按照 0.567%)=
37、6040.86 元( 按照 0.5667%)(4)第 4 年初一次偿还商业贷款本金 5 万元，在第 415 年内的月还款额为：P=5 万元 n=(15-3)12=144 月A=Pi2(1+i2)n/(1+i2)n-1=50.57%(1+0.57)144/(1+0.57%)144-1=509.94 元(按照0.57%)=508.98 元( 按照 0.567%)=508.89 元( 按照 0.5667%)从第 4 年起抵押贷款月还款额为：A-A=2117.65-509.94=1607.71 元(按照 0.57%)(二)解法二：(1)(3) 与解法一相同(4)还款 3 年后，尚未偿还商业贷款：n=(15-3)12=144 月(5)第 4 年初还款 5 万元后，商业贷款月还款额：P3=132630.40-50000=82630.4 元 A3=82630.40.57%(1+0.57%)144/(1+0.57%)144-1=842.72(6)该家庭第 4 年初的月还款额为：A1+A3=764.99+842.72=1607.71 元
