1、房产规划练习试卷 2 及答案与解析1 孙先生目前有房产一套，价值 50 万元，每月还贷款 2000 元，贷款年利率 5%，还需偿还 15 年。孙先生想换一套价值 100 万元的房屋，准备使用出售旧房后的余额作为首付款，其余部分贷款，贷款年利率 4.5%，期限 20 年，按月等额本息还款。则换房后每月还贷额度增加( )(答案取最接近值) 。（A）1163.35 元（B） 2763.28 元（C） 2429.47 元（D）2049.58 元2 小李打算 3 年后购置一套现值 60 万元的房子，并打算 25 年后退休时采用“以房养老”的方式满足退休后的生活费需求(假设届时房贷已还清 )。退休时按房价
2、的80%抵押给银行，银行每月月末支付给小李固定的现金流作为养老金。假设他退休后余寿 20 年，房价成长率 5%，房屋年折旧率 2%，退休后贴现率 3%，则他退休后每月可从银行领取( )(答案取最接近值) 。（A）0.3798 万元（B） 0.4289 万元（C） 0.5048 万元（D）0.5303 万元3 下列关于购房成本的论述中，正确的是( )。（A）买卖双方对契税均具有纳税义务（B）只有卖方对印花税具有纳税义务（C）期房与现房的价格差异在于房屋折旧费（D）先卖后买时可考虑向买方售后回租4 某区域 3 年后交房的期房价格为 13000 元/平米，同区域现房价格为 15000 元/ 平米，如
3、果折现率为 4%，那么可估计该区域年租金为( )。（A）616 元/平米（B） 640 元/平米（C） 693 元/平米（D）721 元/平米5 下列关于公房或房改房的特点的叙述中，错误的是( )。（A）比较陈旧（B）户型结构不太合理（C）转让无限制（D）房屋总价相对较低6 张先生是大学教师，2006 年结婚后学校以每月 300 元的价格将学校一套 50 平米住房租给他使用，年限 20 年。同等地段、同等条件的商品房每月租金 1000 元，年折现率 5%，则该使用权公房的价值是( )( 答案取最接近值)。（A）106510 元（B） 106068 元（C） 45458 元（D）45647 元7
4、 可提取住房公积金的条件中不包括( )。（A）员工离休或退休（B）大修自住房（C）为新房添置家具（D）房租超过家庭收入的固定比例8 李小姐当前有一套无房贷小户型住房，市场价值 50 万元，另有定期存款 20 万元，公积金账户余额 5 万元。李小姐考虑换一套价值 100 万元的大房子，计划用原有住房出售所得、公积金账户余额和存款作为首付，用新缴存的住房公积金作为每月还款，公积金贷款利率为 3.69%，贷款 15 年，按月等额本息还款，假设李小姐所在公司公积金个人缴费比例是 12%，单位 1：1 配款，那么她每月住房公积金缴费基数至少是( )。（A）906 元（B） 1811 元（C） 7546
5、元（D）15092 元9 方小姐目前租房居住，月房租 1100 元，目前有积蓄 15 万元，希望把这笔资金全部用于购买一套单位附近的住房，价值 36 万元。方小姐希望通过公积金贷款解决剩余的资金问题。假定住房公积金贷款上限为 25 万元，贷款利率为 6.75%。购房后，方小姐只用自己每月的住房公积金和购房后省下来的房租来归还贷款，公积金账户每月可提取 800 元还房贷。则方小姐( )可以还清房贷。（A）14 年（B） 15 年（C） 16 年（D）17 年10 安小姐和秦先生准备购买一套 80 万元的住房，首付三成。秦先生月收入 8000元，安小姐月收入 6000 元，两人每月住房公积金缴存比
6、率都是月收入的 12%。单位 1：1 配款。住房公积金贷款期限 20 年，利率 5%，按月等额本息还款。如果仅使用每月的住房公积金来还房贷，能否满足住房需求?如果不能，缺口是多少?( )（A）能够满足（B）不能满足，还缺少 5.0875 万元（C）不能满足，还缺少 10.8649 万元（D）不能满足，还缺少 30.5437 万元11 对于一宗新建房产，根据成本法估价，其价格的构成因素包括( )。 (1)土地取得及开发成本 (2)建筑物的建造成本 (3) 管理及销售费用 (4)开发商的利润（A）(1) (2) (3)（B） (1) (2) (4)（C） (2) (3) (4)（D）(1) (2)
7、 (3) (4)12 肖先生 5 年前买了一套住房，当时价值 80 万元，如果房价年成长率为 10%，房屋年折旧率为 5%，那么当前肖先生的该处住房价值为( )。（A）90.00 万元（B） 96.63 万元（C） 99.69 万元（D）102.10 万元13 店铺通常是以收益还原法估价。假若某店面 150 平米，每月净租金收入 1.5 万元，市场的投资收益率 6%，那么其合理总价为( )。（A）300 万元（B） 360 万元（C） 380 万元（D）400 万元14 孙先生准备购买商业中心的一家门市房，面积为 100 平方米，已知该地区相同地段同类门市房的房租约为每年 40 万元，房地产的
8、流动性升水预计为 1%，无风险利率为 3%，不考虑未来房价上涨空间，孙先生投资该门市预估房价为( )。（A）1000 万元（B） 1333 万元（C） 1347 万元（D）3367 万元15 下列各项中将导致房地产市场价格上升的原因是( )。（A）有效需求减少（B）土地供应减少（C）开发成本下降（D）竞争加剧16 房产投资的方式有( )。 (1) 合建分成 (2)以旧换新 (3) 以租养租 (4)团购零售 (5)拍卖会淘房 (6)以租代购（A）(1) (2) (4)(5)（B） (1) (3) (6)（C） (2) (3) (4) (5) (6)（D）(1) (2) (3) (4) (5) (
9、6)17 投资 100 万元买房用于出租，假定 10 年后以 120 万元售出，每年租金净收入 6万元，该房产投资的年投资报酬率为( )。（A）10.65%（B） 9.65%（C） 8.65%（D）7.86%18 张浩认为金融资产投资风险过高，准备年初将手头的闲置资金投资购买了一套价值 100 万元的商品房用于出租，预计每年租金收入 36000 元，年初收取，5 年后出售用于儿子的出国留学费用。如果房价成长率为 8%，购买时需要支付税费共计8 万元，每年末维护费用 3000 元，售房时支付税费约为房价的 15%，则房产投资的年报酬率为( )(答案取最接近值) 。（A）6.03%（B） 5.84
10、%（C） 5.51%（D）6.08%18 张先生当月住房公积金缴费基数为 8200 元，缴存比例为 12%，企业对等供款，账户年收益率为 2%。他准备 3 年后购买住房，用住房公积金账户余额作为首付，其余部分利用公积金贷款来解决，贷款利率 5%，期限 20 年，准备用当月全部住房公积金缴存偿还贷款。另外，根据有关规定，住房公积金贷款购房的首付款不能少于房屋总价的三成。19 不考虑住房公积金贷款上限，张先生 3 年后可以购买价值( )的住房(答案取最接近值)。（A）371156 元（B） 243180 元（C） 185578 元（D）298202 元20 张先生根据测算的购房能力买房后，每月个人
11、和单位一共缴存的公积金除还贷款外，还可以剩余( )(答案取最接近值) 。（A）1968 元（B） 0 元（C） 845 元（D）423 元21 张先生还完房贷后，住房公积金账户余额为( )。（A）0 元（B） 580160 元（C） 124699 元（D）249103 元房产规划练习试卷 2 答案与解析1 【正确答案】 B【试题解析】 旧房的剩余贷款为：5 g i，15 g n，2000 CHS PMT，0FV，PV= 252910.49 元，出售旧房后的余额为 500000252910.49=247089.51 元，所以新房需要贷款 1000000-247089.51= 752910.49
12、元，每月还贷额为： 4.5 g i，20 gn，752910.49PV，OFV，PMT=-4763.28 元，所以每月还贷款增加： 4763.28-2000=2763.28 元【知识模块】 房产规划2 【正确答案】 C【试题解析】 小李退休时房价为：60(1+5%)25(1-2%22)=113.7815 万元小李采取“以房养老”的形式，在退休时以房价 113.7815 万80%=91.0252 万元抵押给银行，每月可从银行领取养老金：3 g i，20 g n，91.0252 CHS PV，0FV，PMT=0.5048 万元【知识模块】 房产规划3 【正确答案】 D【试题解析】 只有买方对契税有
13、纳税义务，卖方没有。买卖双方对印花税均有纳税义务，期房与现房的价格差异在于租金现值。【知识模块】 房产规划4 【正确答案】 C【试题解析】 期房合理价格=现房价格-购置期房到交房间租金现值，租金现值为：15000-13000=2000 元。所以年租金为：g BEG，2 000PV，3n，4i，0FV，PMT=-693 元/平米【知识模块】 房产规划5 【正确答案】 C【知识模块】 房产规划6 【正确答案】 A【试题解析】 使用权公房价值为：g BEG，5 g i，20 g n，(1000-300)CHS PMT，0FV，PV=106510 元【知识模块】 房产规划7 【正确答案】 C【知识模块
14、】 房产规划8 【正确答案】 C【试题解析】 贷款金额=100-50-20-5= 25 万元，每月还款：25PV，3.69 g i ，15 gn，0FV，PMT=-0.1811 万元，公积金账户个人缴费比例是 12%，企业同比例供款，全部进入个人账户。所以李小姐每月住房公积金缴费基数至少为：0.1811/2/12%=0.7546 万元【知识模块】 房产规划9 【正确答案】 B【试题解析】 方小姐的贷款为：36-15=21 万元，没有达到住房公积金上限 25 万元。每月可还房贷：1100+800= 1900 元，年利率 6.75%，因此利用财务计算器：21PV， 0.19 CHS PMT，6.7
15、5 gi，0FV，n=174 个月。换算成年为：174/12=14.5 年，由于超过了 14 年，因此 15 年才可以还清。【知识模块】 房产规划10 【正确答案】 B【试题解析】 安小姐和秦先生每月住房公积金缴存额为：(8000+6000)12%2= 3360 元，如果仅使用住房公积金还房贷，可贷额度为：20 g n，5 gi，3360CHSPMT，0FV，PV=509125.05 元，安小姐和秦先生需要的购房贷款为：8070%=56 万元，因此仅靠住房公积金是不能满足住房需求的，还需要 56-50.9125=5.0875 万元的商业贷款。【知识模块】 房产规划11 【正确答案】 D【试题解
16、析】 以上都是其构成要素。【知识模块】 房产规划12 【正确答案】 B【试题解析】 二手房价格=新房价格(1-折旧率使用年数)，当前新房价格=N 年前新房价格(1+房价成长率)N，所以该处住房当前价值 =80(1+10%)5(1-5%5)=96.63 万元【知识模块】 房产规划13 【正确答案】 A【试题解析】 年收入/年投资报酬率=店铺合理价格=1.512/6%=300 万元【知识模块】 房产规划14 【正确答案】 A【试题解析】 投资收益率=无风险利率+房地产的流动性升水，房地产总价=房租/投资收益率=40/(1%+3%)=1000 万元【知识模块】 房产规划15 【正确答案】 B【试题解
17、析】 其他三项都将导致房地产价格下降。【知识模块】 房产规划16 【正确答案】 D【试题解析】 以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房，开发商就可以出租时所订的房价将该房出售给租住户，所付租金可以抵充部分房款，租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。【知识模块】 房产规划17 【正确答案】 D【试题解析】 100 CHS PV，6PMT，120FV，10n，g BEG，i=7.86%【知识模块】 房产规划18 【正确答案】 A【试题解析】 购房时房价与税费共计 108 万元，并收取第 1 年房租 3.6 万元，则CF0=-104.4 万
18、元；14 年年末，收取租金并进行房屋的维护，则 CFj=3.6-0.3=3.3万元，Nj=4；5 年末，进行最后一次维护并售房，缴纳相关税费，则CFj=100(1+8%)5(1-15%)-0.3=124.59 万元；IRR=6.03%【知识模块】 房产规划【知识模块】 房产规划19 【正确答案】 B【试题解析】 张先生 3 年后住房公积金账户余额，即可以累积的首付款为：(-820012%2)PMT，2 g i，3 g n，0PV，FV=72954 元 用每月住房公积金缴存还贷款，可贷款额度为：(-820012%2)PMT，5g i ，20 g n，0FV，PV=298202 元 根据住房公积金
19、额度可以购买的房价为：72954+298 202=371156 元 但是，根据住房公积金贷款购房的首付款不能少于房屋总价的三成的规定，张先生可以购买的住房的房价为：72954/0.3=243180 元371156 元，所以张先生可以购买的房价为 243180 元。【知识模块】 房产规划20 【正确答案】 C【试题解析】 张先生贷款：243180-72954=170226 元 每月应还款：170226PV，5 g i，20 g n，0FV，PMT=-1123 元 因此每月个人和单位缴存的住房公积金除还贷款外，还剩余：820012%2-1123=845 元 【知识模块】 房产规划21 【正确答案】 D【试题解析】 每月可以剩余 845 元，所以 20 年共累积：845 CHS PMT，2 g i，20 g n，0PV，FV=249103 元【知识模块】 房产规划
