1、收益性物业价值评估练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 房地产估价方法之一的市场比较法基于房地产之间有一定程度的( )。（A）替代性（B）异质性（C）用途多样性（D）相互影响性2 房地产评估价值对应的日期被称为( )。（A）价值日期（B）估价时点（C）价值时点（D）估价基准日3 房地产估价结果是估价对象在( )时的客观合理价格或价值。（A）估价作业日期（B）估价时点（C）价格日期（D）价值时点4 净运营收益是由( ) 扣除运营费用后的余额。（A）有效毛收入（B）运营费用（C）潜在毛收入（D）税前现
2、金流量5 交易日期调整实质上是( )对房地产价格影响的调整。（A）房地产状况（B）房地产市场状况（C）房地产的时间状况（D）房地产交易因素状况6 房地产使用代价的租金,也可以叫做( )。（A）使用价格（B）服务价格（C）关系价格（D）个别价格7 某商品房建筑面积为 120m2,其中套内建筑面积为 98m2,套内墙体面积 18m2,套内阳台面积 6m2,分摊的共有建筑面积为 22m2,已知使用面积下的价格为 3500 元/m 2,则建筑面积下的价格为( ) 。（A）5676 元/m 2（B） 2217 元/m 2（C） 2158 元/m 2（D）5526 元/m 28 某宗房地产占地面积为 40
3、00m2,容积率为 5,土地单价为 3000 元/m 2,建筑覆盖率为35%,则其楼面地价为( )。（A）600 元/m 2（B） 1050 元/m 2（C） 3000 元/m 2（D）5250 元/m 29 某套二手住宅,套内建筑面积下的价格为 2000 元/m 2,套内建筑面积与本套住宅建筑面积之比为 0.92,使用面积与建筑面积之比为 0.8,则本套住宅建筑面积下的价格为( )元/m 2。（A）1600（B） 1840（C） 2000（D）217410 程某购买了一套住宅,其中套内房屋使用面积 78.5m2,套内墙、柱体面积 12.5m2,未封闭阳台水平投影面积 6m2,分摊共有建筑面积
4、 6m2,按套内使用面积计算的价格为 3800 元/m 2,按住宅建筑面积计算的价格为( )。（A）2896 元/m 2（B） 2983 元/m 2（C） 3075 元/m 2（D）3173 元/m 211 在某房地产年租金中,折旧费为 10 万元,维修费为 8 万元,贷款利息为 3 万元,保险费为 0.8 万元,地租为 0.3 万元,房产税为 1.5 万元,利润为 1.2 万元,管理费用为 5 万元。则该宗房地产年成本租金为( )。（A）23 万元（B） 27.5 万元（C） 28.6 万元（D）29.8 万元12 在某房地产项目的土地使用费用为 1000 万元,土地开发费用为 500 万元
5、,建筑物建造所需直接费用为 2000 万元,管理费用为 100 万元。该房地产的开发成本为( )。（A）2500 万元（B） 2600 万元（C） 3500 万元（D）3600 万元13 通常用( )来表达物业区位由“ 内”到“外”的“ 出”的方便程度。（A）可及性（B）通达性（C）便捷性（D）直通性14 通常用( )来表达物业区位由“ 外”到“内”的“ 进”的方便程度。（A）可及性（B）通达性（C）便捷性（D）直通性15 由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因,现在人们越来越重视( ) 距离。（A）空间直线（B）交通路线（C）交通时间（D）最佳交通路线二、多项选择题本大
6、题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。16 以下不属于土地开发成本构成的项目有( )。（A）基础设施配套费用（B）拆迁安置补偿费用（C）房屋建筑安装工程费（D）公共配套设施建设费（E）勘察设计费17 用于房地产估价收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。（A）租赁收入（B）潜在毛收入（C）有效毛收入（D）净运营收益（E）销售收入18 成本法中计算的销售税金及附加包括( )。（A）营业税（B）土地增值税（C）土地使用税（D）城市维护建设税（E）教育费附加19 成
7、本法中的利息计算,包括( )的利息。（A）土地取得成本和开发成本（B）借贷资金（C）土地取得成本、开发成本和管理费用（D）土地取得成本、开发成本、管理费用和利润（E）自有资金和借贷资金20 根据造成建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为( )。（A）通货膨胀折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）经济折旧（E）资金坏账折旧21 建筑物的物质折旧包括( )。（A）自然经过的老损（B）正常使用的磨损（C）意外的破坏毁损（D）延迟维修的损坏残存（E）消费观念变更22 建筑物的功能折旧又称精神磨损,其原因主要是( )。（A）自然环境恶化（B）消费观念变更（C）设备陈旧落后（D）城市规划改变（E）政府政策变
8、化23 建筑物的经济折旧又称外部性折旧,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。包括( )。（A）消费观念变更（B）交通拥挤（C）城市规划改变（D）政府政策变化（E）环境污染24 建筑物的经济折旧又称外部性折旧,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。包括( ) 。（A）供给过量、需求不足（B）自然环境恶化（C）建筑式样过时（D）交通拥挤、城市规划改变（E）政府政策变化25 以下关于建筑物寿命的说法,正确的有( )。（A）建筑物的经济寿命短于其自然寿命（B）建筑物的自然寿命是指建筑物从交付之日起到不堪使用时的年数（C）建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预
9、期产生的收入大于运营费用的持续年数（D）建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等 ,自然寿命和经济寿命都有可能得到延长（E）建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数26 以下交易属于非正常交易的情况有( )。（A）土地使用权出让拍卖（B）相邻房地产的合并（C）房地产涉案拍卖（D）卖方负责补交土地使用权出让金（E）买房不负责缴纳契税27 房地产拍卖的特征包括( )。（A）实行“价高者得 ”的原则（B）法律性强（C）政策性强（D）拍卖过程简单透明（E）拍卖过程繁琐收益性物业价值评估练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60
10、分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估2 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估3 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估4 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估5 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估6 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估10 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 B【知识模块】
11、 收益性物业价值评估12 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估14 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估15 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估17 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估18 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估19 【正确答案】 B,E【知识模块】 收益性物业价值评估20 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估21 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估22 【正确答案】 B,C【知识模块】 收益性物业价值评估23 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估24 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估25 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估26 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估27 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 收益性物业价值评估
