1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 12 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业管理的内容带有( )的性质。（A）政府管（B）行政管理（C）公共管理（D）代办管理2 根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和( )两个阶段。（A）税务登记（B）资格审查（C）注册审查（D）资质审批3 设区的市级人民政府房地产行政主管部门负责( )物业管理企业资质证书的颁发和管理。（A）一级、二级和三级（B）二级和三级（C）三级（D）临时资质4 物业管理企业在领取营业执照之日起( )日
2、内，持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。（A）7（B） 15（C） 20（D）305 对于整体的物业管理服务项目的招标，物业管理投标的主体必须是( )。（A）物业管理企业（B）专业管理公司（C）符合招标条件的物业管理企业（D）建设单位下属企业6 关于物业管理招投标的基本要求，以下说法错误的是( )。（A）招投标双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动（B）在物业管理招投标过程中，投标方须充分考虑市场因素，而招标方不需考虑（C）应按照国际惯例和相关法律法规的要求，明确招投标的相关程序和时间安排（D）投标方应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险7 在物业管理公司投标文件的商务
3、文件中一般不包括( )。（A）公司简介（B）法定代表人证明（C）投标报价单（D）物业管理方案8 招标人应当自确定中标人之日起( )日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（A）60（B） 30（C） 15（D）109 物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据是指( )。（A）物业要约（B）物业协议（C）前期物业服务合同（D）管理规定10 物业工程质量保修分为两部分：一是物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由( )
4、负责。（A）施工单位（B）物业管理企业（C）建设单位（D）专业化的维修企业11 物业查验的主要内容包括( )。（A）公共卫生间（B）业主专有区域（C）业主个人所有庭院（D）业主车辆12 物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及 ( ) 等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。（A）收费（B）查看（C）验收（D）材料回收13 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为( )类。（A）2（B） 3（C） 4（D）514 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培
5、训，每( ) 还应进行一到两次的消防实战演习。（A）年（B）季（C）月（D）周15 对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用( )。（A）门禁管理（B）验证制度（C）业主承诺制度（D）出入卡证管理16 ( )是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。（A）物业管理紧急事件（B）物业管理事件（C）物业管理危害（D）物业管理危机17 实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入( )。（A）管理费用（B）财务费用（C）成本（D）费用支出18 物业管理企业信用档案的建立范围是所有物业管理企业和( )等执(从)业人员。（A）
6、房地产评估师（B）资产评估师（C）造价工程师（D）物业管理师19 物业管理企业培训方法有很多，常用的培训方法有课堂教学法、现场教学法和( )。（A）师徒式培训法（B）面对面培训法（C）指导性培训法（D）师徒式教学法20 测量客户满意的方法不包括( )。（A）客户满意度调研（B）失去客户分析（C）建立监测系统（D）竞争者分析21 物业管理项目机构想为保安宿舍安装空调，要用“请示” 。“请示”是( )。（A）下行文或后行文（B）下行文或外行文（C）上行文或前行文（D）上行文或内行文22 根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标和( )为主体的
7、招标等类型。（A）物业使用人（B）政府部门（C）代管单位（D）物业产权人23 一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由( )作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。（A）业主委员会（B）业主委员会在业主大会的授权下（C）业主大会（D）业主整体24 物业管理工作的移交必须在完成( )的前提下，在不同的主体之间进行。（A）承接查验（B）竣工验收（C）合同签订（D）选聘新物业管理企业25 物业装饰装修管理服务协议的内容不包括( )。（A）允许施工的时间（B）管理服务费用（C）废弃物的清运与处置（D）每日向物业管理企业汇报装修进度26 为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对
8、设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为( )。（A）预防性维修（B）状态检测下的预防维修（C）改善性维修（D）提高性维修27 在消防管理中，检查各处消火栓是否损坏属于( )。（A）每周检查项目（B）每月检查项目（C）每半年检查项目（D）每年检查项目28 物业管理企业商业用房经营收入属于( )。（A）物业管理主营业务收入（B）其他业务收入（C）物业经营收入（D）房屋出租收入29 设备的检查按检查时间的间隔，通常分为定期检查和( )。（A）不定期检查（B）专项检查（C）重点检查（D）日常检查30 在签订共用设施设备外包管理合同时要注意保证签约主体与(
9、 )一致。（A）责任主体（B）权利主体（C）实施主体（D）管理主体31 当物业管理公司公开提倡某种做法、倡导某项活动、鼓励大家响应时，要用( )这种事务文书。（A）大事记（B）倡议书（C）守则（D）公约32 客户满意度是指客户感觉状态的水平，它来源于一项服务的( )与客户的期望所进行的比较。（A）内容（B）结果（C）绩效或产出（D）支出33 对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则，即给予员工最大激励的原则和( )。（A）按劳付酬原则（B） 平均分配原则（C）多劳多得原则（D）公平付薪原则34 ( )是指利用计算机和网络信息手段，将物业管理企业及执(从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规
10、、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录，并向社会公布，接受社会监督。（A）物业管理企业信用档案（B）物业管理企业管理档案（C）物业管理企业资质档案（D）物业管理企业信誉档案35 物业管理企业面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和( )。（A）及时处置（B）及时规避（C）及时沟通（D）及时疏散居民36 招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改时，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少( )日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。（A）15（B） 20（C） 25（D）3037 物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反( )规定的行为，将不会获得资质审批
11、部门的批准。（A）公司法（B） 物业管理企业资质管理规定（C） 物业管理条例（D）房地产管理法38 物业销售阶段，物业管理企业应及时提示建设单位，在签订物业买卖合同时，将( )向物业买受人明示并予以说明。（A）前期物业服务合同（B）建设项目图纸（C）业主公约（D）业主临时公约39 草坪的日常绿化检查的重点内容不包括( )。（A）虫害、病害情况（B）修剪是否及时（C）杂草状况（D）垃圾杂物40 在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和( )问题。（A）费用（B）供电线路的匹配（C）环境污染（D）噪声污染二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2
12、 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 物业管理企业的特征有( )。（A）独立的企业法人（B）属于服务性企业（C）具有一定的公共管理的职能（D）属于福利性企业（E）资产完全属于国有42 物业管理邀请招标相对于公开招标而言，存在的特点有( )。（A）投标人的数量有限（B）评选条件及程序是预先设定的（C）使用公开的公告方式（D）不使用公开的公告方式（E）投标人是特定的43 根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为( )。（A）整体物业管理项目招标（B）单项服务项目的招标（C）全权管理项目招标（D）顾问项目招标（E）分阶段项
13、目的招标44 管理机制是反映物业管理企业实现项目物业管理服务目标的基础，一般由( )组成。（A）目标管理责任制（B）激励机制（C）竞争机制（D）利益机制（E）监督机制45 物业服务合同的特点有( )。（A）由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同（B）各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动（C）应明确物业管理服务是有偿性质（D）物业管理企业是合同的甲方（E）只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任46 在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在满足一定条件的情况下实施承接查验，这些条件包括( )。（A）物业的产权单位
14、或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同（B）物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同（C）物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业正在协商时（D）物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构已发生不可调解的纠纷（E）原有物业管理企业已经撤离47 从房产移交的角度而言，入住的实质均是( )。（A）建设单位向业主交付物业的行为（B）物业管理单位向业主交付物业的行为（C）建设单位向物业管理单位交付物业的行为（D）物业管理企业只是具体办理相关手续（E）建设单位应承担相关法律责任和义务48 目前常见的设备设施管理模式主要是( )。（A）自行管理模式（B）外包管理模式（C）
15、专业管理模式（D）承包管理模式（E）合作管理模式49 以下属于绿化日常管理的有( )。（A）修剪造型（B）绿篱翻新补植（C）病虫害防治（D）苗圃花木种植（E）绿化保洁50 安全防范工作检查方法包括( )。（A）日检（B）年检（C）周检（D）月检（E）督查51 关于物业管理风险防范，以下说法错误的是( )。（A）妥善处理物业管理活动相关主体间的关系（B）适当引入市场化的风险分担机制（C）物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实（D）物业管理企业保证所有业务和过程万无一失（E）物业管理企业应聘用最为优秀的员工52 主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人
16、提供维修、管理和服务所取得的收入，包括( )。（A）商业用房经营收入（B）物业管理收入（C）物业经营收入（D）无形资产转让收入（E）物业大修收入53 物业管理档案的内容包括( )等。（A）物业权属资料（B）物业管理相关合同资料（C）业主个人资料（D）业主出入资料（E）物业运行记录资料54 一般说来，对员工的奖励可分为( )。（A）年终奖励（B）物质奖励（C）精神奖励（D）定期奖励（E）不定期奖励55 投诉的意义在于( ) 。（A）物业管理投诉的接待与处理是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径（B）要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深
17、与业主沟通联系的机遇（C）业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业管理企业的正常工作，甚至会影响企业的品牌声誉（D）投诉经常是一部分业主的无理取闹（E）投诉的处理会耗费物业公司管理人员大量的时间和精力56 组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、性质、时间、事由(内容)和文种等，其中( ) 是最基本的要素。（A）事由（B）文种（C）单位（D）性质（E）时间57 酬金制和包干制的财务特征，在成本费用方面表现为( )。（A）物业管理企业总成本较低（B）物业管理企业人工成本占总成本比例较低（C）物业管理企业固定成本比例较高（D）人工成本占总成本的比例较高（E）物业管理企业成
18、本费用的可预测性较强58 消防装备的维护、管理措施有( )。（A）定期更换（B）定期检查（C）交接班检查（D）专人保管（E）随时启用59 电梯按控制方式分为( )。（A）直流控制电梯（B）单机控制电梯（C）集选控制电梯（D）交流控制电梯（E）液压控制电梯60 房屋按建筑结构类型和材料可分为砖木结构、混合结构、( )。（A）钢筋混凝土结构（B）墙承重结构（C）框架简体承重结构（D）筒体结构（E）其他结构三、案例分析题61 某物业管理公司新成立不久，与一个小区的业主委员会取得联系，进行对该小区的管理。业主委员会催促物业管理公司与其签订合同。物业管理公司由于刚成立不久，人手较少，业务又不熟悉，没有请
19、有关的法律顾问或向有关律师咨询，嫌合同条款多而麻烦，就说只要你们答应了，双方说定对哪些事项管理就行了，没什么解决不了的事情，签不签合同无所谓。这年夏日天气炎热，狂风暴雨频繁发生，对小区的外部设施和花草树木破坏较大，该物业管理公司在初秋对小区进行了全面整理，令小区恢复了往昔的漂亮整洁的模样。为此，物业管理公司垫付了一大笔钱，后来公司贴出公告通知业主交纳增加的管理费，业主们都为增收大量的管理费不解，他们认为他们没有委托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在每月该交的费用上增交超支的管理费。约定管理时只说了每月应交的管理费，业主不能保证交额外收取的管理费。物业管理公司无根无据，怎能凭空向业主们要求
20、多交管理费呢?业主们拒绝交管理费。最后该物业管理公司向法院提起诉讼。人民法院认为：物业管理公司为小区管理支付的费用，且证明了每笔开支的合理性和正当性，确认物业管理公司是把钱花在了小区必须的修缮、养护和管理的地方上了，且与原先约定的日常管理事项大致相同。在调查清楚事实后，以公平、公正原则，而不是以合同为依据宣判小区业主支付给物业管理公司超支的费用。问题：试对该案例中物业管理公司不签订合同的做法进行分析。62 方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放现象，下水道通畅，公共用水池定期清洗，保安人员 24 小时值班、巡逻，公共配套设施维护良好，
21、水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的 20%提高到 26%，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动。因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米 0.4 元提高到每平方米 0.6 元，但遭到业主委员会的拒绝。问题：方圆物业管理公司的要求是否合理?你有什么建议?物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 12 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 B3 【正确答案】 C4 【正确答案】 D5
22、【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A15 【正确答案】 D16 【正确答案】 A17 【正确答案】 A18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 B32 【正确答案】
23、C33 【正确答案】 D34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 A37 【正确答案】 C38 【正确答案】 D39 【正确答案】 A40 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 A,D,E43 【正确答案】 C,D44 【正确答案】 A,B,E45 【正确答案】 A,B,C,E46 【正确答案】 A,B47 【正确答案】 A,E48 【正确答案】 A,B49
24、 【正确答案】 A,C,E50 【正确答案】 A,C,D,E51 【正确答案】 D,E52 【正确答案】 B,C,E53 【正确答案】 A,B,C,E54 【正确答案】 B,C55 【正确答案】 A,B56 【正确答案】 A,B57 【正确答案】 C,D,E58 【正确答案】 B,C,D59 【正确答案】 B,C60 【正确答案】 A,E三、案例分析题61 【正确答案】 物业管理合同规定双方当事人的主要权利和义务，是物业管理公司进行管理活动的主要依据，也是双方出现纠纷后解决纠纷的依据。合同对双方当事人都非常重要。如果没有物业管理委托合同，虽然双方形成了事实上的合同关系，一旦双方出现了纠纷，将出
25、现“公说公有理，婆说婆有理” 的局面，且业主委员会也没有了对物业管理公司监督、考核的依据。所以，物业管理最好签订委托管理合同。这样，在管理活动中出现问题时不至于出现“口说无凭” 现象，而是“字据为证”，有利于问题的解决。因为物业管理公司是受合同的委托开展工作的，这与长期计划经济时期的房产管理方式行政手段是截然不同的，物业管理公司应根据委托管理合同的内容和要求，认真组织实施管理。比如物业管理公司可通过委托合同形式决定将“卫生清扫 ”这部分内容转包给清扫保洁企业负责，也可在合同中表明由自己物业管理公司负责，并在委托合同中表明卫生清扫详细内容，如公共场所、房屋共用部分、绿地、小区内的道路区域一天清扫
26、几次，如何保洁、垃圾收集、清运一天几次，环境卫生的质量达到什么标准等。物业管理公司的一切管理行为必须符合合同所约定的职责，不能超出合同所约定的权限，也是业主委员会监督、考核物业管理公司的依据。所以物业管理委托合同对物业管理公司是非常重要的，一定要签订。62 【正确答案】 要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自做主张增加各种投入来提高小区的质量、档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看哪些是必要的，哪些是多余的，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。
