1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 13 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业管理企业按照股东出资形式可以分为物业管理股份有限公司、物业管理有限责任公司和( ) 。（A）外资物业管理企业（B）民营物业管理企业（C）全民所有制物业管理企业（D）股份合作型物业管理企业2 国务院建设主管部门负责( )物业管理企业资质证书的颁发和管理。（A）一级（B）一级和二级（C）全部（D）临时资质3 二级资质的物业管理企业注册资本要求为( )万元以上。（A）500（B） 400（C） 300（D）2004 事业部制和矩阵制的
2、共同优点是( )。（A）强化决策机制（B）调动各方积极性（C）促进内部竞争（D）有较强的适应性5 物业管理招标中，招标人为业主委员会时，须经( )授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开。（A）部分业主（B）政府主管部门（C）大业主（D）业主大会6 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（A）7（B） 15（C） 20（D）307 物业管理条例明确地规定前期物业管理服务由( )选聘物业管理企业。（A）政府部门（B）建设单位（C）施工单位（D）未来的业主8 建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业管理企业对管理用房进行
3、合理划分和必要装修，成为项目管理机构( )的管理用房。（A）固定（B）临时（C）租用（D）永久9 物业管理的承接查验主要以( )的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。（A）检查（B）监督（C）审批（D）核对10 装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过 ( ) 。（A）半年（B）三个月（C）一个月（D）两个月11 设施设备完好率是指( )占全部设施设备数量的百分比。（A）完好设施设备数量（B）可用设备数量（C）完好设施设备数量与基本完好设施设备数量（D）正常运转设备数量12 诱杀法有
4、药物诱杀和( )两种方法。（A）食物诱杀（B）机械诱杀（C）同类诱杀（D）灯光诱杀13 车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放。有固定车位而任意停放，或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象出现时，管理人员应( )。（A）及时劝阻（B）要求缴费（C）强制收费（D）及时运走车辆14 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )。（A）服务风险（B）财务风险（C）总体风险（D）合同风险15 物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入( )，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。（A）管理费用（B）成本费用（C）递延资产（D）间接费用16 地方物业管理行政主管部门负
5、责( )资质以下物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理。（A）一级（B）二级（C）三级（D）四级17 面试程序一般包括五个步骤：准备、( )、提问、结束及复审。（A）见面（B）问候（C）营造和谐气氛（D）考试18 基本的答问格式主要有自主答卷式、面谈问答式以及( )。（A）直接答卷式（B）主动答卷式（C）被动答卷式（D）电脑答卷式19 物业管理项目机构请求购买车辆，公司对其请示必须作出同意与否的答复，就要用( )，是下行文。（A）批复（B）通知（C）决定（D）计划20 甲公司为一级资质物业管理企业，管理多层住宅 100 万 m2，高层住宅 40 万m2，别墅 5 万 m2，其
6、管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应基数的百分比之和为( )。（A）115.9%（B） 126%（C） 123.3%（D）135%21 物业管理招投标的内容因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对的( )。（A）稳定性（B）确定性（C）不确定性（D）预测性22 与前期服务合同相比，物业服务合同具有稳定性强和( )的特点。（A）期限不明确（B）期限明确（C）期限长（D）期限短23 建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业管理企业可以( )承接物业。（A）拒绝（B）暂时（C）暂缓（D）考虑24 在( ) 之后，新的物业管理企业即应组织力量成
7、立物业承接查验小组，了解物业基本情况，并着手制定承接查验方案。（A）与业主大会协商（B）接管物业（C）与建设单位协商（D）签订了物业服务合同25 能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋是( )。（A）一般损坏房（B）完好房（C）基本完好房（D）正常房26 对已在使用的设施设备来说，( )是指两次相邻大修之间的间隔时间。（A）修理周期（B）修理时限（C）修理期限（D）大修期限27 物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑的消防系统通常由 ( )个部分组成。（A）7（B） 8（C） 9（D）1028 物业管理的税金和费用包括流转环节的( )，收益环节的所得
8、税等。（A）营业税（B）增值税（C）营业税及附加（D）服务税29 按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采用包干制或酬金制等形式约定( ) 。（A）物业服务费用（B）物业管理费用（C）物业管理费（D）物业服务成本30 在消防安全检查中，对检查出的消防问题应在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应( )。（A）上报公司领导（B）上报有关部门（C）记录在案（D）约定时间解决31 ( )是物业管理公司表述工作事务所用的书面文件，主要包括：计划、总结、大事记、倡议书。（A）行政公文（B）请示（C）制度文书（D）事务文书32 一般而言，客户有四种需要：
9、需要被关心、需要被倾听、需要服务人员专业化和( )。（A）需要迅速反应（B）需要公平的礼遇（C）需要满意的服务（D）需要有满意的回报33 所谓薪酬政策就是企业管理者对企业薪酬管理的目标、任务、途径和手段进行选择和组合，是企业在员工薪酬上所采取的( )。（A）制度安排（B）应对措施（C）方式策略（D）手段34 房屋共用设施设备的检测、检修与运行记录档案的保存期限应有明确的规定，一般不能低于设备使用年限的( )倍。（A）3（B） 2.5（C） 2（D）1.535 物业服务费收入的编制方式通常是根据收费标准和( )。（A）可收费的管理面积（B）项目的总建筑面积（C）业主房屋建筑面积之和（D）项目总建
10、筑面积的 70%36 根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从广告媒介上采集公开招标信息，二是来自( )。（A）建设单位负责人发送来的信息（B）投标人主动采集来的信息（C）其他投标人转告过来的信息（D）招标方的邀请37 物业管理企业组织机构设置的影响因素包括( )、外部环境因素、技术因素和组织规模及所处阶段。（A）内部环境因素（B）企业战略因素（C）经济因素（D）社会因素38 物业销售之前，物业管理企业可以协助建设单位按照国家物业管理相关法规和示范文本制定 ( ) 。（A）前期物业服务合同（B）业主委员会章程（C）业主公约（D）业主临时公约39 房屋及设备设施的节能管理，
11、必须将( )和技术改造两者有机结合，方能达到最佳效果。（A）组织协调（B）资金准备（C）管理手段（D）人员培训40 ( )可以较科学地确定设备修理间隔期和内容。（A）设备的检查（B）设备故障诊断技术（C）设备的状态监测（D）定期预防性试验二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 物业管理企业按照股东出资形式可以分为( )。（A）外资物业管理企业（B）民营物业管理企业（C）物业管理有限责任公司（D）股份合作型物业管理企业（E）物业管理股份有限公
12、司42 根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业的设立程序分为( ) 两个阶段。（A）税务登记（B）资格审查（C）注册审查（D）资质审批（E）工商注册登记43 物业管理招标的主体一般是( )。（A）物业的使用人（B）物业的建设单位（C）业主大会（D）主要业主（E）物业产权人44 物业管理方案中的关键性内容包括( )。（A）费用测算与成本控制（B）管理方式、运作程序及管理措施（C）管理制度的制订（D）物资装备（E）工作计划45 物业管理方案中，管理指标通常由( )组成。（A）物业管理规模指标（B）业绩指标（C）物业管理质量指标（D）物业管理数量指标（E）经济效益指标46 物业服务
13、合同与前期物业服务合同的主要区别有( )。（A）服务的内容有本质的差别（B）合同期限不同（C）订立合同的当事人不同（D）前期物业服务合同是无偿的合同（E）服务的对象不同47 移交工作分为三种情况，包括( )。（A）原物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业（B）由施工单位将物业移交给建设单位（C）业主大会或物业产权单位将物业移交给新物业管理企业（D）原物业管理企业将物业移交给新的物业管理企业（E）由建设单位将新建物业移交给物业管理企业48 对业主而言，入住的内容包括( )。（A）房屋装修（B）搬家具（C）物业验收及其相关手续的办理（D）物业管理有关业务的办理（E）物业管理企业介绍相关
14、业务49 预防性维修的方式包括( )。（A）计划性预防维修（B）改善性预防维修（C）完善性预防维修（D）保养性预防维修（E）状态监测下的预防维修50 机关单位的绿化管理要求( )。（A）庄严（B）整洁（C）幽静（D）富有生气（E）高雅51 公共安全防范管理服务是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括( )等工作。（A）出入管理（B）安防系统的使用、维护和管理（C）施工现场的管理（D）犯罪分子的擒拿（E）配合政府开展社区管理52 物业管理日常运作过程中存在的风险有( )。（A）管理费收缴风险（B）替公用事业费用代收代缴存在的风险（C）管理
15、项目承包存在的风险（D）物业管理员工聘用存在的风险（E）公共媒体在宣传报道中的舆论风险53 营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括( )。（A）物业管理主营业务收入（B）房租收入（C）服务费收入（D）维修收入（E）其他业务收入54 物业管理常用的档案分类方法有( )。（A）组织机构分类法（B）年度分类法（C）项目分类法（D）事件分类法（E）日期分类法55 对于员工奖励，以下说法正确的是( )。（A）要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成（B）对不同的员工要采用相同的奖励方式（C）奖励程度要与员工的贡献相符（D）奖励的方式要保持不变（E）员工作出了成
16、绩，符合奖励标准以后，管理者应该立即予以奖励56 客户沟通的注意事项包括( )。（A）良好的沟通环境可使双方在轻松愉悦的环境中进行沟通和交流（B）物业管理人员在与客户沟通交流时，应态度诚恳、神情专注（C）对所有类型的问题，物业服务的沟通应采取相同的沟通方法（D）客户沟通的事由、过程、结果应记录归档（E）在与业主正式沟通中，可以直接进入主题，使双方更快地交流57 计划的内容一般由( )三部分构成。（A）前言（B）主体（C）正文（D）结论（E）结尾58 以下属于物业管理常用行政公文的有( )。（A）函（B）总结（C）守则（D）决定（E）报告59 告启类文书中的“ 提示 ”一般包括( )几个部分。（
17、A）标题（B）正文（C）落款（D）称呼（E）结语60 为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应注意重点检查( )。（A）有无按规定交纳相关费用（B）有无变动建筑主体和承重结构（C）有无将所有装修细节汇报给物业管理公司（D）有无损坏房屋原有节能设施（E）有无拆改燃气管道和设施三、案例分析题61 某物业管理公司确定参与一项招标活动后，应组织相关人员在对招标物业基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。问题：物业管理方案的关键性内容和实质性内容分别包括哪些方面?62 某房地产公司开发了花地小区。由于是分期开发，分期入住的方式，该小区在很长一段时间内难
18、以成立业主委员会，故由开发商委托物业公司管理。但随后开发商接到居民投诉，指责物业公司人员经常不到位，楼梯垃圾清理不及时，环境绿化无人管。开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期内并无任何明显改善。于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除合同，由物业公司赔偿损失。问题：(1)开发商与物业公司之间的合同是否有效? 为什么?(2)开发商是否有权解除合同? 为什么?物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 13 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答
19、案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 D6 【正确答案】 D7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 D25 【正确答案】 C26 【正确答案】 A27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正
20、确答案】 D32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 D37 【正确答案】 B38 【正确答案】 D39 【正确答案】 C40 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 C,D,E42 【正确答案】 D,E43 【正确答案】 B,C,E44 【正确答案】 A,B45 【正确答案】 C,E46 【正确答案】 B,C47 【正确答案】 A,C,E48
21、【正确答案】 C,D49 【正确答案】 A,B,E50 【正确答案】 A,B,E51 【正确答案】 A,B,C,E52 【正确答案】 A,B,E53 【正确答案】 A,E54 【正确答案】 A,B,D55 【正确答案】 A,C,E56 【正确答案】 A,B,D57 【正确答案】 A,B,E58 【正确答案】 A,D,E59 【正确答案】 A,B,C60 【正确答案】 B,D,E三、案例分析题61 【正确答案】 物业管理方案的关键性内容有项目的整体设想与构思、组织架构与人员的配备、费用测算与成本控制、管理方式运作程序及管理措施。实质性内容包括管理制度的制定、档案的建立与管理、人员培训及管理、早期
22、介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、管理指标、物资装备、工作计划。62 【正确答案】 解答如下：(1)合同是否有效，要视合同的订立情况。如果订立的合同不存在主体不合格、无效代理、意思表示不真实、内容不合法等四种情况，则合同有效。但只要出现了这四种情况中的任何一种，则该合同无效。(2)合同的解除有两种情形：约定解除和法定解除。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者两方协商决定，而进行的合同解除。约定解除权的解除是当事人在合同中约定在合同成立以后，全部履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件出现后享有解除权，并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系。如果开发商要单方面行使约定解除权，就必须以约定的合同解除条件出现为前提。协商解除是指合同双方当事人协商一致，都同意解除，而不是单方面行使解除权。因此，如果没有约定的合同解除条件，开发商就无权解除合同。但开发商可以通过物业行政主管部门仲裁或向人民法院诉讼，申请解除合同。法定解除是合同解除的条件，由法律直接规定。
