1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 43 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业管理机构更迭时的准备工作不包含( )内容。（A）符合承接查验条件（B）成立物业承接查验小组（C）准备资料和工具（D）环境准备2 应该由省、自治区建设主管部门、直辖市房地产主管部门初审,合格后报建设部审批的是( ) 。（A）物业管理企业的资质证书（B）二级物业管理企业资质证书（C）三级物业管理企业资质证书（D）暂定物业管理企业资质证书3 招标人采取邀请招标方式的,应当向( )个以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款
2、规定的事项。（A）3（B） 5（C） 7（D）94 早期介入是指( ) ，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。（A）物业办理人住前（B）新建物业竣工之前（C）新建物业竣工时（D）物业办理入住时5 中华人民共和国招标投标法规定中标人法律责任说法不正确的是( )。（A）给予其单位负责人行政处分（B）中标人将中标项目转让给他人,转让无效（C）中标人不履行与招标人订立的物业服务合同,履约保证金不予退还（D）中标人将中标项目出租给他人的,出租无效6 投标人应当具备( ) 的能力。（A）编制标底（B）组织评标（C）承担招标项目（D）融资7 临时管理规约的订立者是( )。（A）建设单位
3、（B）物业管理单位（C）业主大会（D）业主委员会8 主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作的是( )。（A）小修（B）中修（C）大修（D）系统大修9 招标的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中物业管理方面的专家不能少于成员总数的( )。（A）2/3（B） 1/3（C） 1/2（D）1/410 物业管理的招标方式通常采用( )。（A）委托招标、协议招标（B）公开招标、邀请招标（C）邀请招标、协议招标（D）公开招标、委托招标11 中华人民共和国招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法所规定的招标方式是( ) 。（A）公开招标、邀清招标和议标（B）公开招
4、标和议标（C）公开招标和邀请招标（D）邀请招标和议标12 业主在与建设单位签订物业房屋销售合同的同时,应当签署书面的( )。（A）业主入住房屋验收表（B）业主公约（C）前期物业服务协议（D）业主临时公约承诺书13 物业管理招投标的最后一道程序是( )。（A）开标（B）评标（C）定标（D）物业管理合同的签订14 ( )是选择物业管理企业时要考察的主要因素。（A）收费低廉（B）规模较大（C）社会信誉（D）历史长久15 电气管线、给排水管道、设备安装工程的最低保修期限为( )。（A）2 年（B） 3 年（C） 3 年半（D）5 年16 物业管理的承接查验是( )移交物业项目的过程。（A）建设单位向物
5、业管理企业（B）施工单位向建设单位（C）施工单位向物业管理企业（D）建设单位向业主17 物业管理的移交必须在( )的前提下进行。（A）开始承接查验（B）完成承接查验（C）边进行承接查验（D）完成竣工验收18 专项维修资金由业主或物业使用人交纳,属于物业管理企业的代管资金,专项维修资金的所有权归属于( ) 。（A）建设单位（B）物业使用人（C）全体业主（D）物业管理企业19 企业的税前利润是指( )。（A）营业利润（B）利润总额（C）主营业务利润（D）净利润20 行款格式的基本内容不包括( )。（A）标题（B）署名（C）分段（D）注释21 在物业管理适用的各类文书中,主送机关是( )。（A）有隶
6、属关系的上级机关（B）受理公文的机关（C）收文机关（D）需要了解公文内容的机关22 根据招标方式的特点，物业管理投标人获取招标信息的渠道一般来自公共媒介上采集的公开招标信息和( )。（A）招标文件 （B）投标文件（C）业主的邀请 （D）招标方的邀请23 下列( ) 属于物业管理服务产品预购的一种交易方式。（A）物业管理投标的概念（B）物业管理招标的概念（C）物业管理投标的主体（D）物业管理招标的主体24 物业管理应提倡的主要维修养护方式是( )。（A）预防性维修 （B）事后维修（C）使用中维修 （D）紧急抢修25 物业管理招标时，招标人应当在投标有效期截止时限( )日前确定中标人。（A）10
7、（B） 15（C） 20 （D）3026 一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由( )在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。（A）业主委员会 （B）建设单位（C）房地产开发商 （D）居民委员会27 某住宅小区的建筑面积为 8 万 m2，在房屋完好等级评定的检查中未发现有危房情况，但有 12 户住宅(共 960m2)被列为严重损坏类型，有 30 户住宅(共 2400m2)被列为一般损坏类型，该小区房屋完好率为( )。（A）95.8%（B） 98.8%（C） 97%（D）100%28 物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作是由( )负责。（A）地方
8、物业管理行政主管部门 （B）中国物业管理协会（C）住房与城乡建设部 （D）住房与城乡建设部信息中心29 下列有关业主办理入住手续流程的表述中，正确的是( )。（A）为保障业主权益，业主可以先领取房屋钥匙，再凭入住通知书、购房发票及身份证进行登记确认（B）为保障物业服务企业权益，业主应缴纳当期物业管理服务等有关费用后，再签署有关物业管理服务约定的文件（C）业主缴纳当期物业管理服务等有关费用后，入住手续即完成（D）领取房屋钥匙后，入住手续即完成30 业主使用物业、接受服务中发生的风险不包括( )。（A）物业管理员工服务存在的风险 （B）法律概念不清导致的风险（C）物业违规装饰装修带来的风险 （D）
9、物业使用带来的风险31 按照原建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213 号)的规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的( )，该部分专项维修资金属售房单位所有。（A）10% （B） 15%（C） 20% （D）30%32 下列说法错误的是( )。（A）拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析（B）原则上，一般的广告不是要约（C）标价是要约，不是邀请要约（D）招标投标也是现代社会常见的交易方式33 消防安全预案的制定包括( )。（A）重点防火单位和防火部位的确定（B）灭火方案的要求（C）灭火预案的
10、制定（D）以上三项都包括34 ( )在很大程度上反映了应聘者的组织和沟通能力。（A）简历中的逻辑性（B）职位技术和经验要求（C）客观内容（D）简历的结构35 ( )是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。（A）节能技术（B）设备诊断技术（C）预防性试验（D）修前预检技术36 下列不是物业消防安全检查的内容与方法的是( )。（A）消防安全检查的内容（B）消防安全检查的责任和策略（C）消防安全检查的组织方法和形式（D）消防安全检查的程序37 “根据形成和处理文件的年度，将全宗内档案分成各个
11、类别” 的是( )。（A）事件分类法（B）时间分类法（C）年度分类法（D）组织机构分类法38 行款格式的基本内容不包括( )。（A）标题（B）署名（C）分段（D）注释39 业主大会已经成立的，由( )负责实施物业管理权的招标组织工作。（A）建设单位（B）物业公词（C）业主委员会（D）物业协会40 新设立的物业管理企业，其资质等级按( )核定。（A）临时资质（B）二级（C）三级（D）最低等级41 招标人应当自确定中标人之日起( )日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（A）60（B） 30（C） 15（D）1042 测量客户满意的方法不包括( )。（A）客户满意度调
12、研（B）失去客户分析（C）建立监测系统（D）竞争者分析43 甲公司为一级资质物业管理企业，管理多层住宅 100 万 m2，高层住宅 40 万m2，别墅 5 万 m2，其管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应基数的百分比之和为( )。（A）115.9%（B） 126%（C） 123.3%（D）135%44 协助新物业项目监理质量管理体系是( )的主要职责之一。（A）总经理室（B）市场拓展部（C）品质管理部（D）经营管理部45 物业管理属( ) 服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余。（A）盈利性（B）有偿性（C）微利性（D）经营性46 日常物业管理期档案的移交规定，可由企业
13、根据自身情况来决定，除一些需跨年执行处理的文件或某些特殊载体的文件时间可延长外，一般不应超过( )。（A）2 年（B） 1 年（C）半年（D）3 个月47 物业管理招标投标实质是一种( )。（A）招标方要约行为（B）投标方承诺行为（C）市场供需行为（D）市场双向选择行为48 物业管理招标和投标活动，应当遵循公开、公平、公正和( )的原则。（A）诚实信用（B）市场竞争（C）经济合理（D）保密49 业主公约签订的条件是小区入住率达( )以上，已入住业主中持有产权达( )以上。（A）30%,30%（B） 30%，50%（C） 50%，50%（D）50% ，80%50 关于房屋共用设施设备管理工作内容
14、的说法，错误的是( )。（A）定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染（B）建立消防设备巡视、检查、测试制度（C）电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查（D）建立空调系统技术档案二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括( )。（A）规划设计阶段（B）物业承接查验阶段（C）竣工验收阶段（D）销售阶段（E）建设阶段52 中华人民共和国招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定,投标文件有下列情形的,
15、招标人不予受理( )。（A）逾期送达的（B）未送达到指定地点的（C）未按规定格式填写的（D）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的（E）未按招标文件要求密封的53 违约责任的承担方式包括( )。（A）继续履行、采取补救措施（B）赔偿损失（C）给付违约金（D）定金罚则（E）行政罚款54 业主公约的主要内容包括( )。（A）所委托的物业管理企业管理的内容（B）业主的权利、义务（C）业主大会和业主委员会的组成和运作（D）违约责任（E）其他事项55 选聘物业管理企业应坚持招投标制度，这样可以激励企业加强内部管理( )。（A）提高服务水平（B）降低管理成本（C）增强自身实力（D）遏
16、制腐败现象（E）提高工作效率56 风险的防范措施有( ) 。（A）对外承诺标准化（B）文件标准化（C）权限的控制和分配（D）责任人的培训（E）建立检查稽核体制57 可以用主辅标题的公文文种有( )。（A）总结（B）条例（C）守则（D）安排（E）调查报告58 “命令”的特点是( ) 。（A）权威性（B）知照性（C）指挥性（D）强制性（E）严肃性59 下列不是物业管理招标条件的有( )。（A）主体条件（B）代理条件（C）项目条件（D）授权条件（E）办理条件60 中华人民共和国合同法规定了要约人不得撤销要约的情形是( )。（A）要约人确定了承诺期限（B）要约人没有确定承诺期限（C）因受要约人的故意使
17、要约人撤销要约的通知无法到达受要约人的（D）要约人以某种形式明示要约不可撤销（E）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作61 物业管理日常运作过程中存在的风险包括( )。（A）公共媒体在宣传报道中的舆论风险 （B）物业违规装饰装修带来的风险（C）管理项目外包存在的风险 （D）替公用事业费用代收代缴存在的风险（E）物业管理员工服务存在的风险62 制定物业管理方案的要点及方法有( )。（A）投标物业项目的整体设想与构思（B）管理方式与运作程序（C）人员的配备、培训与管理（D）管理指标与措施（E）管理制度的制定63 安全防范服务的要求是( )。（A）安防人员的仪表和礼貌礼仪
18、（B）巡逻、门岗等执勤岗位（C）治安检查（D）值班记录（E）技防设施设备64 以下关于专项维修基金的管理，正确的说法有( )。（A）业主大会成立前，专项维修基金的使用由物业管理企业自己审核（B）专户存储，专款专用（C）业主大会成立后，专项维修基金的使用由业主大会审定（D）专项维修基金不可以挪作他用（E）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户65 下面可以作为物业管理招标主体的是( )。（A）物业的建设单位（B）业主大会（C）物业产权人（D）政府机关（E）物业产权部门三、简答题66 物业承接查验的准备工作内容?67 物业承接查验的内容分为哪几类?68 物业管理机构更换后
19、的承接查验的基本内容?69 制定年度培训计划的依据有哪些?70 薪酬体系设计应注意哪几个问题?71 测量客户满意的方法?四、案例分析题71 某物业管理公司管理一高层住宅小区,近期收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总下表。72 解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?(5 分)73 上述问题不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些?对此,物业管理企业应如何处理?(4 分)74 试分析第 9 项问题产生的可能原因和应采取的措施?(4 分)75 在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项? 为什么?(4 分
20、)76 针对上述问题,请结合您的工作实践,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平?(3 分)物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 43 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 物业的承接查验2 【正确答案】 A【知识模块】 综合3 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理招标投标4 【正确答案】 B【知识模块】 早期介入与前期管理5 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理招标投标6 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标7 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同8 【正确答
21、案】 A【知识模块】 房屋及设施设备管理9 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理招标投标10 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标11 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标12 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理合同13 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标14 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标15 【正确答案】 A【知识模块】 综合16 【正确答案】 A【知识模块】 综合17 【正确答案】 B【知识模块】 综合18 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理19 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理20 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理应
22、用文书21 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理应用文书22 【正确答案】 D23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【正确答案】 A27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D30 【正确答案】 A31 【正确答案】 C32 【正确答案】 C33 【正确答案】 D34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 C38 【正确答案】 D39 【正确答案】 C40 【正确答案】 D41 【正确答案】 C42 【正确答案】 C43 【正确答案】 C44 【正确答案】 C45 【正确答案】 C46 【正确答
23、案】 B47 【正确答案】 D48 【正确答案】 A49 【正确答案】 B50 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 早期介入与前期管理52 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 物业管理招标投标53 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理合同54 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构55 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业
24、管理企业的设立和组织机构56 【正确答案】 C,D,E【知识模块】 物业管理风险防范与紧急事件57 【正确答案】 A,E【知识模块】 物业管理应用文书58 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 物业管理应用文书59 【正确答案】 BDE60 【正确答案】 A,D,E61 【正确答案】 A,C,D,E62 【正确答案】 BCDE63 【正确答案】 ABDE64 【正确答案】 B,C,E65 【正确答案】 A,B,C,D,E三、简答题66 【正确答案】 (1)人员准备。物业管理企业根据承接物业的类型、特点,与建设单位组成联合小组,各自确定相关专业的技术人员参加。(2)计划准备。物业管理企业制定承接
25、查验实施方案并与建设单位协商一致,让承接查验工作按步骤有计划地实施。(3)资料准备。事先准备好承接查验所需要的各类资料,主要指承接查验涉及的工作流程和记录的表格。(4)设备、工具准备。根据实际情况准备好所需检验设备和工具。【知识模块】 综合67 【正确答案】 物业承接查验的内容分为三大类。一是共有物业资料及业主相关资料;二是共用物业及房屋建筑工程;三是共用机电设施设备。【知识模块】 综合68 【正确答案】 物业管理机构更换后的承接查验,基本内容有:(1)物业资料情况(2)共用物业、设施设备及管理现状(3)卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全等的管理服务情况(4)各项费用与收支情况,项目机构经济
26、运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出、专项维修资金的使用、各类押金、欠收款项、待付费用等(5)其他内容, 如各种物业管理用房、产权属全体业主所有的设备、工具、材料、供水、供电的合同、协议等【知识模块】 综合69 【正确答案】 依据有:(1)企业经营战略和经营目标;(2)企业人力资源规划;(3)员工绩效考核结果;(4)本企业实际情况。【知识模块】 人力资源管理70 【正确答案】 (1)体现内在公平,突出外在竞争;(2)引入报酬风险机制,明确薪酬的激励导向功能;(3)调薪的方式要透明和公开,并根据员工的不同需要调整管理方式;(4)改变传统单一的福利模式,重视员工的福利
27、愿望。【知识模块】 人力资源管理71 【正确答案】 抱怨与建议系统 ;客户满意调研;神秘客户法;失去客户分析;竞争者分析【知识模块】 综合四、案例分析题72 【正确答案】 (1)需要资金投入的项目有:第 1、6、7、8、9 项。(2)其中第 1、 6、9 项应在物业服务费在中列支;第 7、8 项从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊。73 【正确答案】 (1)第 4 项和第 12、13 项。(2)物业管理企业应向业主作出解释,第 4 项和第 13 项不属于物业管理企业直接管理职责范围,无权直接处理;物业管理企业应向有关部门 (城管、交通等)反映,积极协调,争取解决,可积极联系家政,按业主要
28、求提供相应服务;并跟踪事态,及时向业主通报。74 【正确答案】 (1)可能原因有:环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因。(2)应采取措施:加强环境治理 ,包括:及时清运垃圾,积水处理,加强药物灭杀蚊蝇,利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠;同时加强宣传教育 ,取得业主配合。75 【正确答案】 第 11 项,因为物业管理服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。76 【正确答案】 1.加强基础管理,包括日常检查和员工培训;2.调整优化管理服务工作流程;3.加强安全管理,公共秩序管理;4.加强小区共用设施设备的更新改造工作;5.加强小区卫生管理工作;6.加强沟通和宣传工作。
