1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 7 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 下面对不良物业资产形成的原始原因、推动器、根本原因说法正确的是( )。（A）经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因（B）房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器（C）银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因（D）以上全部正确2 根据( ) 的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。（A）房地产交易方式（B）房地产交易顺序（C）购买房地产目的（D）房地产类型3 收益递增递减原理可以帮助我们确定
2、( )。（A）最佳用途（B）最佳集约度（C）最佳规模和最佳用途（D）最佳规模和最佳集约度4 房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处，这些不同点取决于房地产的( )。（A）实物（B）权益（C）特性（D）区位5 按房地产的( ) 来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。（A）收益性（B）用途（C）地段（D）市场性6 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为( )。（A）0.060（B） 0.940（C） 1.060（D）1.0647 某可比实例的成交价格为 2400 元/m 2，建筑面
3、积为 100m2，首期付款 12 万元，其余半年后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为( ) 元/m 2。（A）2290.91（B） 2386.40（C） 2832.84（D）3003.458 物业经营管理活动的管理对象通常为( )。（A）收益性物业（B）经营性物业（C）消费性物业（D）管理性物业9 房地产投资的利润是通过( )来实现的。（A）在极好的条件下购买物业（B）在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业（C）在合适的时机售出物业（D）以上全是10 债券或股票的投资者，可分享房地产的部分收益，成为房地产( )。（A）直接投资者（B
4、）间接投资者（C）开发投资者（D）置业投资者11 较预期收益增加的部分，通常被称为( )。（A）风险投资（B）风险报酬（C）投资风险（D）风险收益12 由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响要素均与房地产的( )有关。（A）区位（B）收益（C）风险（D）投资13 物业可以获取的最大租金收入称为( )。（A）净运营收益（B）有效毛收入（C）潜在毛租金收入（D）准备租金14 有一投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%，该贷款的年利率为 9%，按月等额还本
5、付息，假设该写字楼物业每年升值 2%，投资者在第 6 年年初将该物业转售，则第 6 年初写字楼物业的价值为( )万元。（A）240.22（B） 360.33（C） 441.63（D）512.5415 设备更新分析只考虑未来发生的( )。（A）设备寿命（B）现金支出（C）现金流量（D）年限16 房地产投资的( ) ，包括投资回收和投资回报两部分。（A）收益或总回报（B）收益（C）总回报（D）不确定17 物业的区位是指物业的( )位置。（A）地理（B）建筑（C）空间（D）居住18 某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m 2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的
6、5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )元/m 2。（A）2537（B） 2549（C） 2630（D）263219 ( )是指某一基准周期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。（A）市场调节价（B）财面价值（C）房屋重置价格（D）房屋新建价格20 影响物业价格的心理因素主要有( )。（A）购买或出售心态（B）个人欣赏（C）时尚风气（D）以上全是21 运用物业估价市场法，首先应( )。（A）拥有大量的交易实例（B）选取可比实例（C）建立价格可比基础（D）交易状况修正2
7、2 画需求曲线时经常假设其他商品的价格( )。（A）有所上升（B）有所下降（C）保持不变（D）不能确定23 政府的税收政策会影响到房地产( )进而影响到商品房供给的数量。（A）储备基金（B）开发成本（C）绩效（D）收益24 ( )指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。（A）存量（B）新竣工量（C）空置量（D）空置率25 通常将房地产市场划分为一级市场、二级市场、三级市场，那么三级市场是指( )。（A）存量房地产交易市场（B）工地转让商品房租售市场（C）工地新建商品房租售市场（D）工地使用权出让市场26 不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地( )导致了我国房地产市场的一些独特性。（
8、A）转让制度（B）出让制度（C）出售制度（D）转售制度27 不同类型物业需要重点分析的内容包括( )。（A）居住物业（B）写字楼项目（C）商业零售物业（D）以上全是28 ( )是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。（A）建筑管理计划（B）租赁计划（C）财务收支计划（D）物业租金计划29 财务收支计划通常以( )的形式体现，这是业主非常关注的内容。（A）租赁计划（B）支出计划（C）预算计划（D）开支计划30 房屋租赁的标的是作为( )的房屋。（A）同类物（B）待定物（C）特定物（D）异类物31 ( )可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查。（A）财务报告（B）会计报表（C
9、）预算（D）计划32 作为严格的租赁行为，必须有明确的( )。（A）租赁用途（B）租赁期限（C）支付方式（D）修缮责任33 CRM 是一种手段，它的根本目的是 ( )。（A）降低运营成本（B）提高企业销售收入和员工生产力（C）提高客户满意度（D）以上全部正确34 物业管理企业提供物业管理服务，从性质上看也属于( )。（A）生产活动（B）社会活动（C）社会实践（D）生产资本35 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支不包括( )。（A）员工医疗险（B）失业险（C）员工医疗险和失业险（D）不能确定36 成本预算要以各项( )为基础。（A）预算（B）收入（C）定额（D）技术37 考核阶段的
10、控制是( )。（A）事前控制（B）事中控制（C）事后控制（D）馈性控制38 就物业管理活动来看，物业管理中的各种( )是开展物业管理工作的基础。（A）策划（B）措施（C）预防（D）合同39 物业服务合同的签订时间，一般应在业主委员会成立后( )个月内，最迟不应迟于( )个月。（A）1 3（B） 2 6（C） 3 6（D）3 1240 全部投标文件编制好以后，应对其进行( )。（A）封装（B）封印（C）打印（D）出版41 风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，这是风险具有的( )特征。（A）负面性（B）不确定性（C）可测性（D）破害性42 ( )是指物业管理企业占用和消耗
11、尽可能少的资产，为社会和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。（A）利润最大化（B）资本利润最大化（C）企业价值最优化（D）每股利润最大化43 财务报告分析具有的特征是( )。（A）拓展性（B）判断性（C）依耐性（D）以上全是44 企业自我诊断评价是指( )。（A）企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为（B）各类物业管理企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容（C）结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、
12、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征（D）要从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价45 下列关于偿债能力状况修正指标中流动比率，说法有误的是( )。（A）流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率（B）（C）流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力（D）该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强；但该指标过高，说明企业的资金利用效率比较低下46 评议指标即实施评论议定的指标，属于( )指标，用于定性分析判断，是对计量指标的进一步补充。（A）定性
13、（B）非定性（C）计量（D）非计量47 在实际计算基本指标得分时，针对有关指标分母为零或为负数的特殊性，具体规定是( ) 。（A）对于净资产收益率、资本积累率指标，当分母为零或小于零时，该指标得零分（B）对于已获利息倍数指标，当分母为零时，如果利润总额大于零，则指标得满分；如果利润总额小于或等于零时，则指标得零分（C）当利润为负值时，对以利润为分母的指标，得零分（D）以上全部正确48 向业主、租户提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最( )的报告。（A）公平（B）公正（C）公开（D）自由49 写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值，租户非常重视物业管理的品质和所提供服
14、务的有效性，尤其重要的是( )的水平。（A）物业维护（B）物业管理（C）物业经营（D）物业收益50 物业公司根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低水平即( )确定租金。（A）能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金（B）房产税、保险费等（C）公共面积和公共设施的维护与维修费用（D）租金保障51 ( )是风险管理的基础。（A）风险预测（B）风险预算（C）风险识别（D）风险保障52 ( )属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。（A）快与慢之分(服务效率)（B）热与冷之分(服务态度)（C）明与暗之分(服务标准)（D）好与坏之分(服
15、务质量)53 一般来说，购物中心承租户除租金外，需要给付所配比的公共区域维修基金，该基金由( )。（A）购物中心业主统筹管理（B）承租户自行管理（C）业主与租户共同管理（D）不确定54 租户组合的( ) 是为了最大程度地实现“ 聚集效益” 。（A）丰富化（B）多样化（C）广泛化（D）重组55 经营业务新则意味着商家所面临的风险较大，但其( )可能会超过其所承担的( )。（A）收益 风险（B）风险 收益（C）利益 风险（D）风险 绩效56 无论物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和( )。（A）效果（B）策略（C）深度（D）计划57 有时投资商或委托方要求物业管理企业垫付零售商业项目的开
16、办费用，这属于( )。（A）突发事件风险（B）垫付风险（C）垫款风险（D）管理范围不确定风险58 组合投资管理的对象是( )。（A）由多种资产构成的投资组合（B）构建投资组合并对其进行监控的人员（C）构建投资组合并对其进行调整的机构（D）以上全是59 将企业业务和物业资产( )形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。（A）占有（B）分类（C）划分（D）出让60 生命周期成本 LCC 的特点是( )。（A）LCC 的费用并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的（B）为便于比较，要将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值，因此必须考虑折现率即
17、利率的影响（C）如果对设备和系统采用节能技术措施或加强管理，可以大大降低每年的EUAC，为采取这些措施所增加的投资也可以很快回收（D）以上全部正确二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 房地产组合投资管理内容包括( )。（A）理解和执行物业业主的投资目标（B）评价资产管理公司的表现（C）以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产（D）在适合的时机购置和处置物业资产（E）负责管理物业管理企业和设施公司62 某种房地产的供给量是由许多因
18、素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括( )。（A）该种房地产的价格水平（B）相关房地产的价格水平（C）该种房地产的开发成本（D）房地产开发商对未来的预期（E）该种房地产的开发技术水平63 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格，它是一个已完成的事实，这种价格通常随着( )的不同而不同。（A）市场供求（B）交易者的动机（C）交易者对市场了解程度（D）交易双方的关系（E）卖者的价格策略64 归纳起来，房地产的形态有( )。（A）土地（B）区位（C）建筑物（D）房地（E）实物65 下列关于可比实例的说法，正确的有( )。（A）可比实例一定是交易实例（B）可比实例不一定是交易实例（C
19、）交易实例一定是可比实例（D）交易实例不一定是可比实例（E）可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例66 收益递增递减原理揭示的投入产出关系包括( )。（A）适合原理（B）利润最大化规律（C）均衡原理（D）利润最大化规律（E）规模报酬规律67 房地产开发前期规划管理的内容包括( )。（A）开发项目的选址定点审批（B）规划设计条件审批（C）规划设计方案审批（D）核发建设用地规划许可证（E）核发建设用地批准书68 除宏观因素和供求关系外，影响物业收益的因素包括( )。（A）物业区位（B）通货膨胀（C）物业类型（D）供给总量（E）临街状况69 房屋租赁审查的内容主要包括( )。（A）审查租赁双方是
20、否是地方居民（B）审查合同的主体是否合格（C）审查租赁的客体是否允许出租（D）审查租赁合同的内容是否齐全、完备（E）审查是否按规定缴纳了有关税费70 现金流量分析，按投资项目可行性研究指南的规定分为( )。（A）项目现金流量分析（B）财务内部现金流量分析（C）投资各方现金流量分析（D）项目资本金现金流量分析（E）项目流动资产金额分析71 保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有( )。（A）员工人身保险（B）财产保险（C）雇主责任保险（D）公众责任保险（E）重大事故保险72 完善的零售商业物业现场管理计划应当包括( )等内容。（A）机构设置和人员编制（B）费用测算和依据（C）服务内容和
21、服务标准（D）工作流程和规章制度（E）总结发表73 我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后，这主要表现在( )。（A）观念上的落后（B）服务的对象不明，认为只要设备设施无故障，能运转便是物业设施管理的全部工作内容（C）国内物业设施管理的技术含量不高，凭经验，拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设施管理的主流（D）人才严重匮乏（E）资金供给不足74 制定投资方针和政策需要考虑( )等因素。（A）投资质量（B）投资数量（C）对风险的承受能力（D）投资期限（E）投资规模75 物业管理成本估算结果汇总计算，计算公式为 pFi/S，下列说法错误的有( )。（A）P某项物业管理成本，单位为元/月（B）
22、Fi各分项费用（C） i费用项数，i0，n（D）所有费用项目算术和（E）S 参加测算的物业总建筑面积76 物业经营管理计划有多种用途，主要表现在( )。（A）指导物业管理的具体行动（B）书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素（C）书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程（D）帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识（E）发挥物业管理人员的集体智慧77 反映和描述房地产市场状况的指标中，需求指标包括( )。（A）存量（B）新竣工量（C）房地产价格指数（D）国内生产总值（E）商品零售价格指数78 下列关于物业税收因素，说法正确的有( )。（A）增加物业开发环节的税收会增加物业开
23、发建设成本从而会推动物业价格上升（B）减少物业开发环节的税收会减少物业开发建设成本从而会使物业价格下降（C）在物业交易环节增加卖方的税收，如提高契税税率会抑制物业需求，从而会使物业价格下降（D）在物业交易环节增加买方的税收，如收取土地增值税会使物业价格上升（E）直接或间接地对保有物业课税，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落79 收益性物业估价的收益法又称( )。（A）收益资本化法（B）收益还原法（C）收益成本法（D）收益交易法（E）市场法80 把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列( )情况中。（A）对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进
24、行某种程度的直接投资（B）由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中（C）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分（D）物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源（E）租户要各自付的保险费用物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 7 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【正确答
25、案】 C5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 A17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 B24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 D28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【
26、正确答案】 B33 【正确答案】 D34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 C37 【正确答案】 C38 【正确答案】 D39 【正确答案】 C40 【正确答案】 A41 【正确答案】 A42 【正确答案】 A43 【正确答案】 D44 【正确答案】 B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 D47 【正确答案】 D48 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A51 【正确答案】 C52 【正确答案】 C53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 C57 【正确答案】 C58 【正确答案】 A59 【正确答
27、案】 A60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 ABCD62 【正确答案】 ACDE63 【正确答案】 BCDE64 【正确答案】 ACD65 【正确答案】 AD66 【正确答案】 DE67 【正确答案】 ABCD68 【正确答案】 ACD69 【正确答案】 BCDE70 【正确答案】 ACD71 【正确答案】 BCD72 【正确答案】 ABCD73 【正确答案】 ABCD74 【正确答案】 BCD75 【正确答案】 AC76 【正确答案】 ABCD77 【正确答案】 DE78 【正确答案】 ABE79 【正确答案】 AB80 【正确答案】 ABC
