1、经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 45及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.区位的确定性是指在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由_决定。（分数：2.00）A.自然区位和文化区位B.距离和方位C.地址和微位置D.历史和地理2.杜能圈中主要生产粮食的是_。（分数：2.00）A.第三圈：轮栽农作区B.第四圈：谷草农作区C.第一圈：自由农作区D.第二圈：林业区3.多核心理论认为，_是城市最主要的核心。（分数：2.00）A.工业中心B.中心商务区C.批发中心D.零售中心4.下列关于地租的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.
2、最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式B.封建制度时期，地租以货币地租为主要形式C.社会主义时期，地租以实物地租为主要形式D.资本主义地租只是国家用于调节社会生产的经济杠杆5.在城市化的进程中，_又称为饱和阶段。（分数：2.00）A.初级阶段B.加速阶段C.后期阶段D.成熟阶段6.所有的基本农田和基本农田以外的耕地超过 35公顷的，必须经_批准方可征收。（分数：2.00）A.省级人民政府B.省级人民政府和国务院共同C.地市级人民政府D.国务院7.下列关于房地产征收限制条件的表述中，不正确的是_。（分数：2.00）A.房地产征收只能以公共利益为目的B.房地产征收应严格按照法律规定的程序C.房
3、地产征收应给予被征收人公平补偿D.房地产征收应征得被征收人的同意8.下列选项中，不属于国有建设用地使用权划拨范围的是_。（分数：2.00）A.电影院B.地税局机关C.水库D.道路广场9.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是_。（分数：2.00）A.受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权B.协议出让底价不得低于协议出让最低价C.协议出让底价确定后应保密D.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行10.下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.互换的标的物之一必
4、须是建设用地使用权B.互换的标的物必须都是建设用地使用权C.互换后的建设用地使用权人不发生变化D.互换的建设用地使用权应当是等值的11.处分抵押的建设用地使用权所得金额，应首先支付的费用是_。（分数：2.00）A.处分抵押建设用地使用权的费用B.抵押建设用地使用权应缴纳的税费C.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金D.该宗建设用地使用权有偿取得应缴纳的出让金12.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.维护社会主义公有制，依法办理审批手续B.按规划用地、节约用地、保护耕地C.按计划用地，可以适当超出计划控制指标D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手
5、续13.房地产市场始终处于动态变化中，要及时、准确地获取房地产市场信息，房地产市场调研活动就应具有_。（分数：2.00）A.客观性B.连续性C.目的性D.系统性14.在房地产市场调研的过程中，做好市场调研工作的首要前提是_。（分数：2.00）A.设计市场调研方案B.合理确定市场调研任务C.组建市场调研队伍D.进行信息的搜集15.房地产调研人员到调研项目现场，通过与项目销售人员、管理人员或客户的交谈询问以及对项目的实地观察，获取该项目相关信息的市场调研方法就是_，它是一种非直接的定性调研方法。（分数：2.00）A.观察法B.访问法C.深度访谈法D.现场踩盘法16.在房地产市场调研问卷设计中，_问
6、卷方法容易使受访者产生厌烦情绪。（分数：2.00）A.矩阵法B.多项选择法C.一对一比较法D.二项选择法17.实验调研法也称为_，是指调研人员通过控制一个或多个自变量，在设定假设条件的环境中，获取自变量变化对因变量变化的影响效果信息的调研方法。（分数：2.00）A.观察法B.因果性调研法C.访问法D.现场踩盘法18.对总体中具有举足轻重地位的个体进行调研，并以此获得总体的基本情况属于_。（分数：2.00）A.典型调研B.抽样调研C.重点调研D.全面调研19.对所搜集到的信息，包括全部的文字和数据进行全面审核是指_。（分数：2.00）A.鉴别信息B.整理信息C.统计分析D.总结报告20.房地产开
7、发项目的位置_，决定了其前期策划具有地域性特点。（分数：2.00）A.可变B.差异C.灵活D.固定21.根据人口细分的标准，由一对夫妻及其未婚子女构成的家庭，称为_。（分数：2.00）A.核心家庭B.夫妻家庭C.主干家庭D.单身家庭22.房地产开发项目的建筑艺术和审美价值的直接体现是_。（分数：2.00）A.建筑风格B.建筑功能C.产品档次D.总体规划23.在我国，房地产投资的主体不包括_。（分数：2.00）A.国家B.企业C.个人D.间接投资者24.某人进行了一项投资，预计 6年后会获得资金 880元，在年利率为 5%的情况下，这笔收益的现值为_元。已知(P/F，5%，6)=0.7462。（
8、分数：2.00）A.466.62B.656.66C.670.56D.455.6625.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和_两大部分组成。（分数：2.00）A.经营成本B.土地取得成本C.付现成本D.非付现成本26.在房地产投资项目中，投资各方现金流量表的编制目的在于_。（分数：2.00）A.反映开发商的净利润B.反映投资者各方投入资本的盈利能力C.计算项目相关税费D.计算项目相关成本27.下列关于房地产项目计算期的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.出售型房地产开发投资项目只有建设期，没有经营期B.出售型房地产开发投资项目既有建设期，又有经营期C.经营型房地产开发投资项目
9、既有建设期，又有经营期D.房地产置业投资项目一般没有建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外28.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为_年。 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 净现金流量 1000 250 300 200 250 250 250 （分数：2.00）A.3B.4C.5D.629.主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析的财务报表是_。（分数：2.00）A.利润分配表B.资产负债表C.现金流量表D.利润表30.下列选项中，不属于线性盈亏平衡分析假设条件的是_。（分数：2.00）A.项目的总成本是产量的线性函数
10、B.当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应该应保持一致C.销售收入是销售量的线性函数，且销售量不等于产量D.所采用的数据均为正常年份的数据二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括_。（分数：4.00）A.研究的区域是一块均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致B.有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比C.有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比D.厂商和消费者都是经济人E.平原上的货物流动受关税或非关税壁垒的限制32.决定房地产需求量
11、的因素有_。（分数：4.00）A.房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.消费者的偏好D.相关物品的价格水平E.房地产开发商对未来的预期33.在房地产征收中，公共利益的特点包括_。（分数：4.00）A.公共利益是独立地真实地存在于各种利益之上的客观利益B.公共利益是不确定的C.公共利益不同于国家利益或政府利益D.公共利益是不能共享的E.社会公共利益具有整体性和普遍性两大特点34.国有土地上房屋征收的程序包括_。（分数：4.00）A.做出房屋征收决定的准备工作B.做出房屋征收决定并拟定征收补偿方案及公告C.征求意见及修改D.房屋征收的实施E.房屋产权调换35.下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的
12、说法中，正确的有_。（分数：4.00）A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌的方式出让土地使用权B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合其他条件，挂牌成交D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E.出让人须在挂牌活动结束后 5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金36.下列关于租赁双方权利和义务的说法中，正确的有_。（分数：4.00）A.土地使用权出租期间，承租方有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利B.土地使用权出租期间，承租方的正常使用因第三方的原因受到妨害时，出租方有义务解除妨害C
13、.土地使用权出租期间，出租方必须继续履行出让合同D.承租人可以将土地归为己有E.出租方有交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务37.房地产市场调研的原则有_。（分数：4.00）A.灵活性和客观性原则B.真实性和可靠性原则C.全面性和关联性原则D.时效性和经济性原则E.效益性和时效性原则38.在房地产市场细分中，家庭结构可分为_。（分数：4.00）A.家庭性别比例B.家庭规模C.家庭年龄分布D.家庭类型E.家庭代际数39.下列关于直接投资和间接投资的说法中，正确的有_。（分数：4.00）A.直接投资是资产所有权和资产经营权的统一运动B.间接投资可以为直接投资筹措到所需要的资金C.购买股票、债
14、券等有价证券属于直接投资D.间接投资是资金所有者和资金使用者的分开运动E.间接投资中，投资者对企业资产及其经营具有直接的所有权和控制权40.房地产投资项目可行性研究报告中，对投资项目进行经济评价时应遵循的基本原则有_。（分数：4.00）A.“有无对比”原则B.效益与费用计算口径对应一致的原则C.收益与风险权衡的原则D.定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则E.动态分析与静态分析相结合，以静态分析为主的原则三、案例分析题(总题数：2，分数：40.00)对于某类住宅，有 A、B、C、D 四个人，A 既想购买而且也能支付得起房款，B 有能力支付房款但他不需要，C想购买但是没有能力支付房款，D
15、 既没钱也没有购买的欲望。同样有四家房地产开发商甲、乙、丙、丁，甲开发商看中了这类住宅的未来市场，已经准备了充足的资金来开发同类房屋住宅；乙开发商同样看中了此类住宅的未来前景，但是缺乏资金；丙开发商有雄厚的资本，但认为此类住宅的市场前景不好；丁开发商既没有资金也不想开发此类住宅。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).在 A、B、C、D 四人中，_是此类房屋的真正需求者。（分数：5.00）AABBCCDD(2).在甲、乙、丙、丁四个开发商中，_是此类房屋的真正供给者。（分数：5.00）A乙B甲C丙D丁(3).房地产的需求曲线是一条向_倾斜的曲线。（分数：5.00）A.左下方B
16、.左上方C.右下方D.右上方(4).房地产的供给曲线是一条向_倾斜的曲线。（分数：5.00）A.左下方B.左上方C.右下方D.右上方A公司将 N土地的使用权抵押给 B公司，于 2014年 2月 20日签订抵押合同，并于次日办理了公证，2014年 2月 26日完成抵押登记。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).抵押合同生效的时间为_。（分数：5.00）A.2014年 2月 20日B.2014年 2月 21日C.2014年 2月 26日D.2014年 2月 27日(2).土地使用权出让合同的内容一般不包括_。（分数：5.00）A.建设规划设计条件B.建设密度和高度控制指标C.开
17、发进度和分期投资额度D.工程完工期限(3).下列选项中，不属于房地产抵押贷款主要参与者的是_。（分数：5.00）A.贷款机构B.政府C.借款人D.中介服务机构(4)._是指在整个贷款期内以固定利率按月均等额还贷款本息的贷款方式。（分数：5.00）A.等额还款抵押贷款B.等本金还款抵押贷款C.可变利率抵押贷款D.住房公积金贷款经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 45答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.区位的确定性是指在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由_决定。（分数：2.00）A.自然区位和文化区位B.距离和方位 C.地址
18、和微位置D.历史和地理解析：解析 本题考查区位确定性中的两个因素。区位的确定性是指在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离决定。2.杜能圈中主要生产粮食的是_。（分数：2.00）A.第三圈：轮栽农作区 B.第四圈：谷草农作区C.第一圈：自由农作区D.第二圈：林业区解析：解析 本题考查杜能圈的内容。杜能圈由内向外分别是自由农作区、林业区、轮栽农作区、谷草农作区、三圃农作区、畜牧业区。其中，轮栽农作区主要生产粮食。3.多核心理论认为，_是城市最主要的核心。（分数：2.00）A.工业中心B.中心商务区 C.批发中心D.零售中心解析：解析 本题考查多核心理论。多核心理论强调城市土地利用过程中并
19、非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。城市核心的数目多少及其功能，因城市规模大小而不同。中心商务区是最主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等。4.下列关于地租的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式 B.封建制度时期，地租以货币地租为主要形式C.社会主义时期，地租以实物地租为主要形式D.资本主义地租只是国家用于调节社会生产的经济杠杆解析：解析 本题考查地租的相关内容。封建制度时期，地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。资本主义时期，地
20、租以货币地租为主要形式。社会主义地租是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。A 项表述是正确的。5.在城市化的进程中，_又称为饱和阶段。（分数：2.00）A.初级阶段B.加速阶段C.后期阶段 D.成熟阶段解析：解析 本题考查城市化进程。城市化进程可分为三个阶段：第一，初级阶段，城市化水平较低，城市化速度较慢；第二，加速阶段，人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快；第三，后期阶段，也称为饱和阶段，城市化水平很高，城市化过程减速。6.所有的基本农田和基本农田以外的耕地超过 35公顷的，必须经_批准方可征收。（分数：2.00）A.省级人民政府B.省级人民政府和国务院共同C.地市级人民政府D.国务院 解析
21、：解析 本题考查土地征收的审批。征收土地由国务院和省级人民政府两级审批，必须经国务院批准方可征收的土地包括：(1)所有的基本农田。(2)基本农田以外的耕地超过 35公顷的。(3)其他土地超过70公顷的。7.下列关于房地产征收限制条件的表述中，不正确的是_。（分数：2.00）A.房地产征收只能以公共利益为目的B.房地产征收应严格按照法律规定的程序C.房地产征收应给予被征收人公平补偿D.房地产征收应征得被征收人的同意 解析：解析 本题考查房地产征收的限制条件。房地产征收是一种被法律许可的以取得他人合法财产的所有权为目的的强制性行为，不需要征得被征收人的同意。8.下列选项中，不属于国有建设用地使用权
22、划拨范围的是_。（分数：2.00）A.电影院 B.地税局机关C.水库D.道路广场解析：解析 本题考查国有建设用地使用权划拨的范围。国有建设用地使用权划拨的范围包括以下几个方面：(1)国家机关用地和军事用地。(2)城市基础设施用地和公益事业用地。(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。(4)法律、行政法规规定的其他用地。电影院是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。9.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是_。（分数：2.00）A.受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权B.协议出让底价不得低于协议出让最低价C
23、.协议出让底价确定后应保密D.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行 解析：解析 本题考查土地使用权协议出让的程序。省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。故 D项错误。10.下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.互换的标的物之一必须是建设用地使用权B.互换的标的物必须都是建设用地使用权 C.互换后的建设用地使用权人不发生变化D.互换的建设用地使用权应当是等值的解析：解析 本题考查建设用地使用权互换。建设用地使用权互换，也称
24、为建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。由此可见，双方必须均是以建设用地使用权作为转移对象，否则就是买卖。11.处分抵押的建设用地使用权所得金额，应首先支付的费用是_。（分数：2.00）A.处分抵押建设用地使用权的费用 B.抵押建设用地使用权应缴纳的税费C.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金D.该宗建设用地使用权有偿取得应缴纳的出让金解析：解析 本题考查抵押国有建设用地使用权处分的受偿顺序。处分抵押的建设用地使用权所得金额，应首先支付的费用是处分抵押建设用地使用权的费用。12.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.维护社会主义公有
25、制，依法办理审批手续B.按规划用地、节约用地、保护耕地C.按计划用地，可以适当超出计划控制指标 D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续解析：解析 本题考查集体建设用地的使用原则。集体建设用地的使用原则之一是按计划用地，不得突破计划控制指标。故 C项错误。13.房地产市场始终处于动态变化中，要及时、准确地获取房地产市场信息，房地产市场调研活动就应具有_。（分数：2.00）A.客观性B.连续性 C.目的性D.系统性解析：解析 本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场始终处于动态变化中，要及时、准确地获取房地产市场信息，房地产市场调研活动就应具有连续性。14.在房地产市场调研的过程
26、中，做好市场调研工作的首要前提是_。（分数：2.00）A.设计市场调研方案B.合理确定市场调研任务 C.组建市场调研队伍D.进行信息的搜集解析：解析 本题考查房地产市场调研的程序。合理确定市场调研任务是做好市场调研工作的首要前提。15.房地产调研人员到调研项目现场，通过与项目销售人员、管理人员或客户的交谈询问以及对项目的实地观察，获取该项目相关信息的市场调研方法就是_，它是一种非直接的定性调研方法。（分数：2.00）A.观察法B.访问法C.深度访谈法D.现场踩盘法 解析：解析 本题考查现场踩盘法的含义。现场踩盘法属于非直接的定性调研法，是指房地产调研人员到调研项目现场，通过与项目销售人员、管理
27、人员或客户的交谈询问以及对项目的实地观察，获取该项目相关信息的市场调研方法。16.在房地产市场调研问卷设计中，_问卷方法容易使受访者产生厌烦情绪。（分数：2.00）A.矩阵法 B.多项选择法C.一对一比较法D.二项选择法解析：解析 本题考查房地产市场调研问卷的备选答案的设计方法。矩阵法的优点是简明扼要，同类问题集中排列，回答方式相同，节省了阅读和填写的时间；缺点是这种排列方式容易使受访者产生厌烦情绪。因此在一份问卷中这种形式的问题不宜太多。17.实验调研法也称为_，是指调研人员通过控制一个或多个自变量，在设定假设条件的环境中，获取自变量变化对因变量变化的影响效果信息的调研方法。（分数：2.00
28、）A.观察法B.因果性调研法 C.访问法D.现场踩盘法解析：解析 本题考查房地产市场调研法中的实验法。实验调研法也称为因果性调研法，是指调研人员通过控制一个或多个自变量，在设定假设条件的环境中，获取自变量变化对因变量变化的影响效果信息的调研方法。18.对总体中具有举足轻重地位的个体进行调研，并以此获得总体的基本情况属于_。（分数：2.00）A.典型调研B.抽样调研C.重点调研 D.全面调研解析：解析 本题考查房地产市场调研中的重点调研。按照调研对象的范围不同，房地产市场调研可分为全面调研和非全面调研。其中，非全面调研又分为典型调研、重点调研、抽样调研。重点调研是对总体中具有举足轻重地位的个体进
29、行调研，并以此获得总体的基本情况。19.对所搜集到的信息，包括全部的文字和数据进行全面审核是指_。（分数：2.00）A.鉴别信息 B.整理信息C.统计分析D.总结报告解析：解析 本题考查鉴别信息。房地产市场调研中研究阶段的主要任务是对搜集到的信息进行去伪存真、由此及彼、由表及里的鉴别、整理和统计分析。其中，鉴别信息就是对搜集到的信息，包括全部的文字和数据进行全面审核。20.房地产开发项目的位置_，决定了其前期策划具有地域性特点。（分数：2.00）A.可变B.差异C.灵活D.固定 解析：解析 本题考查房地产开发项目前期策划的特点。房地产开发项目的位置固定，决定了其前期策划具有地域性特点。21.根
30、据人口细分的标准，由一对夫妻及其未婚子女构成的家庭，称为_。（分数：2.00）A.核心家庭 B.夫妻家庭C.主干家庭D.单身家庭解析：解析 本题考查家庭结构的类型。核心家庭是由一对夫妻与其未婚子女组成的家庭。22.房地产开发项目的建筑艺术和审美价值的直接体现是_。（分数：2.00）A.建筑风格 B.建筑功能C.产品档次D.总体规划解析：解析 本题考查房地产开发项目产品定位的内容。建筑风格是建筑艺术和审美价值的直接体现。23.在我国，房地产投资的主体不包括_。（分数：2.00）A.国家B.企业C.个人D.间接投资者 解析：解析 本题考查房地产投资的主体。房地产投资主体是指直接从事房地产投资活动的
31、投资者，不包括房地产间接投资者。24.某人进行了一项投资，预计 6年后会获得资金 880元，在年利率为 5%的情况下，这笔收益的现值为_元。已知(P/F，5%，6)=0.7462。（分数：2.00）A.466.62B.656.66 C.670.56D.455.66解析：解析 本题考查整付现值的相关计算。收益的现值 P=F(P/F，i，n)=880(P/F，5%，6)=8800.7462=656.66(元)。25.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和_两大部分组成。（分数：2.00）A.经营成本 B.土地取得成本C.付现成本D.非付现成本解析：解析 本题考查经营型房地产开发项目的现
32、金流出的组成。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。26.在房地产投资项目中，投资各方现金流量表的编制目的在于_。（分数：2.00）A.反映开发商的净利润B.反映投资者各方投入资本的盈利能力 C.计算项目相关税费D.计算项目相关成本解析：解析 本题考查投资各方现金流量表的编制目的。投资各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资各方的内部收益率、财务净现值等盈利性指标，编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。27.下列关于房地产项目计算期的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.出售型房地产开发投资项目只有建设期，没有经营期B.出售
33、型房地产开发投资项目既有建设期，又有经营期 C.经营型房地产开发投资项目既有建设期，又有经营期D.房地产置业投资项目一般没有建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外解析：解析 本题考查现金流量表编制中的项目投资期。一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期，但房地产投资项目有所不同。出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期。28.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为_年。 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 净现金流量 1000 250 300 200 250 250 250 （分数：2.00）A.3B.4 C.
34、5D.6解析：解析 本题考查静态投资回收期的相关计算。静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。本题中，刚好在第 4年出现累计净现金流量为零，所以第 4年为投资回收期。29.主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析的财务报表是_。（分数：2.00）A.利润分配表B.资产负债表 C.现金流量表D.利润表解析：解析 本题考查资产负债表。资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表。资产负债表主要用于考察项目资产负
35、债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。30.下列选项中，不属于线性盈亏平衡分析假设条件的是_。（分数：2.00）A.项目的总成本是产量的线性函数B.当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应该应保持一致C.销售收入是销售量的线性函数，且销售量不等于产量 D.所采用的数据均为正常年份的数据解析：解析 本题考查线性盈亏平衡分析的假设条件。在线性盈亏平衡分析时，假设产量等于销售量，即当年生产的产品在当年能全部销售出去。故 C项错误。二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括_。（分数：4.00）A.研究的区域是一块均质平原，
36、人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致 B.有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比 C.有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比D.厂商和消费者都是经济人 E.平原上的货物流动受关税或非关税壁垒的限制解析：解析 本题考查克里斯塔勒中心地理论的假设条件。克里斯塔勒中心地理论的假设条件主要有：(1)研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全相同。(2)有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。(3)厂商和消费者都是经济人。(4)平原上的货物可以自由地向各个方向流
37、动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。32.决定房地产需求量的因素有_。（分数：4.00）A.房地产的价格水平 B.消费者的收入水平 C.消费者的偏好 D.相关物品的价格水平 E.房地产开发商对未来的预期解析：解析 本题考查决定房地产需求量的因素。决定房地产需求量的因素有房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。房地产开发商对未来的预期属于决定房地产供给量的因素。33.在房地产征收中，公共利益的特点包括_。（分数：4.00）A.公共利益是独立地真实地存在于各种利益之上的客观利益 B.公共利益是不确定的 C.公共利益不同于国家利益或政府利益 D.公共
38、利益是不能共享的E.社会公共利益具有整体性和普遍性两大特点 解析：解析 本题考查公共利益的特点。公共利益的特点包括：(1)公共利益是客观的。公共利益是独立地真实地存在于各种利益之上的客观利益。(2)公共利益是共享的。社会公共利益具有整体性和普遍性两大特点。(3)公共利益是不确定的。(4)公共利益不同于国家利益或政府利益。34.国有土地上房屋征收的程序包括_。（分数：4.00）A.做出房屋征收决定的准备工作 B.做出房屋征收决定并拟定征收补偿方案及公告 C.征求意见及修改 D.房屋征收的实施 E.房屋产权调换解析：解析 本题考查国有土地上房屋征收的程序。E 项属于房屋征收补偿的方式。35.下列关
39、于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有_。（分数：4.00）A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌的方式出让土地使用权B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合其他条件，挂牌成交 D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E.出让人须在挂牌活动结束后 5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金解析：解析 本题考查挂牌出让国有建设用地使用权的相关规定。旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让土地使用权；在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人
40、；竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他竞买人的竞买保证金，出让人必须在挂牌活动结束后 5个工作日内予以退还，不计利息。故本题选 BC。36.下列关于租赁双方权利和义务的说法中，正确的有_。（分数：4.00）A.土地使用权出租期间，承租方有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利 B.土地使用权出租期间，承租方的正常使用因第三方的原因受到妨害时，出租方有义务解除妨害 C.土地使用权出租期间，出租方必须继续履行出让合同 D.承租人可以将土地归为己有E.出租方有交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务 解析：解析 本题考查租赁双方的权利和义务。承租的时候土地所有权并没有改变，所以 D项错误。3
41、7.房地产市场调研的原则有_。（分数：4.00）A.灵活性和客观性原则B.真实性和可靠性原则 C.全面性和关联性原则 D.时效性和经济性原则 E.效益性和时效性原则解析：解析 本题考查房地产市场调研的原则。房地产市场调研的原则包括真实性和可靠性原则、全面性和关联性原则、时效性和经济性原则。38.在房地产市场细分中，家庭结构可分为_。（分数：4.00）A.家庭性别比例B.家庭规模 C.家庭年龄分布D.家庭类型 E.家庭代际数 解析：解析 本题考查房地产市场细分的依据。在房地产市场细分中，家庭结构包括家庭规模、家庭类型和家庭代际数。39.下列关于直接投资和间接投资的说法中，正确的有_。（分数：4.
42、00）A.直接投资是资产所有权和资产经营权的统一运动 B.间接投资可以为直接投资筹措到所需要的资金 C.购买股票、债券等有价证券属于直接投资D.间接投资是资金所有者和资金使用者的分开运动 E.间接投资中，投资者对企业资产及其经营具有直接的所有权和控制权解析：解析 本题考查直接投资和间接投资的区别。购买股票、债券等有价证券属于间接投资。故 C项错误。间接投资的投资者一般只享有获取一定收益的权利，无权干预投资对象对这部分投资的具体运用及其经营管理决策。故 E项错误。40.房地产投资项目可行性研究报告中，对投资项目进行经济评价时应遵循的基本原则有_。（分数：4.00）A.“有无对比”原则 B.效益与
43、费用计算口径对应一致的原则 C.收益与风险权衡的原则 D.定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则 E.动态分析与静态分析相结合，以静态分析为主的原则解析：解析 本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。对投资项目进行经济评价时，应该遵循如下原则：(1)“有无对比”原则。(2)效益与费用计算口径对应一致的原则。(3)收益与风险权衡的原则。(4)定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。(5)动态分析和静态分析相结合，以动态分析为主的原则。三、案例分析题(总题数：2，分数：40.00)对于某类住宅，有 A、B、C、D 四个人，A 既想购买而且也能支付得起房款，B 有能力支付房款但他不
44、需要，C想购买但是没有能力支付房款，D 既没钱也没有购买的欲望。同样有四家房地产开发商甲、乙、丙、丁，甲开发商看中了这类住宅的未来市场，已经准备了充足的资金来开发同类房屋住宅；乙开发商同样看中了此类住宅的未来前景，但是缺乏资金；丙开发商有雄厚的资本，但认为此类住宅的市场前景不好；丁开发商既没有资金也不想开发此类住宅。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).在 A、B、C、D 四人中，_是此类房屋的真正需求者。（分数：5.00）AA BBCCDD解析：解析 本题考查房地产需求。房地产有效需求的形成条件有两个：一是消费者愿意购买，即有购买欲望；二是消费者能够购买，即有支付能力。(
45、2).在甲、乙、丙、丁四个开发商中，_是此类房屋的真正供给者。（分数：5.00）A乙B甲 C丙D丁解析：解析 本题考查房地产供给。房地产供给的形成条件有两个：一是房地产开发企业和拥有者愿意供给；二是房地产开发企业和拥有者有能力供给。(3).房地产的需求曲线是一条向_倾斜的曲线。（分数：5.00）A.左下方B.左上方C.右下方 D.右上方解析：解析 本题考查房地产需求曲线。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系是某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以
46、得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线。(4).房地产的供给曲线是一条向_倾斜的曲线。（分数：5.00）A.左下方B.左上方C.右下方D.右上方 解析：解析 本题考查房地产供给曲线。房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系是某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的供给量，因为在价格较高时供给量增加，在价格较低时供给量减少，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线。A公司将 N土地的使用权抵押给 B公司，于 2014年 2月 20日签订抵押合同，并于次日办理了公证，2014年 2月 26日完成抵押登记。 根据以上资料，回答
47、下列问题：（分数：20.00）(1).抵押合同生效的时间为_。（分数：5.00）A.2014年 2月 20日B.2014年 2月 21日C.2014年 2月 26日 D.2014年 2月 27日解析：解析 本题考查房地产抵押合同的生效时间。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。(2).土地使用权出让合同的内容一般不包括_。（分数：5.00）A.建设规划设计条件B.建设密度和高度控制指标C.开发进度和分期投资额度D.工程完工期限 解析：解析 本题考查国有建设用地使用权出让合同的内容。国有建设用地使用权出让合同的内容一般包括：(1)土地的位置、面积、界址等土地自然状况。(2)土地用途及使用期限。(3)建设规划设计条件。(4)动工开发期限。(5)出让金额及支付方式。(6)开发进度与分期投资额度。(7)违约责任。(8)双方认为应约定的其他条款。(3).下列选项中，不属于房地产抵押贷款主要参与者的是_。（分数：5.00）A.贷款机构B.政府 C.借款人D.中介服务机构解析：解析 本题考查房地产抵押贷款的主要参与者。房地产抵押贷款的参与者主要有贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构等。(4)._是指在整个贷款期内以固定利率按月均等额还贷款本息的贷款方式。（分数：5.00）A.等额还款抵押贷款
