1、博融MOCO项目定价 及开盘建议方案,博融集团,2018/10/10,Content /目录,PART1,宏观市场及竞品分析,PART2,本次定价讨论,PART3,价格优惠政策,PART4,项目销售方案,PART5,开盘前推广建议,经成渝城际高铁至 重 庆 18分钟车程 经成渝城际高铁至 成 都 48分钟车程,经成渝复线高速至 重庆 寸滩港 80公里 40分钟车程 经成渝三环高速至 永川港 30公里 20分钟车程,成渝复线高速至 重 庆 主城 0.5小时车程 成渝复线高速至 成 都 200公里 1.5小时车程,公路：成渝高速、渝昆高速、厦蓉高速等多条高速公路串联，保障物流畅捷。 铁路：成渝铁路
2、、成渝城际铁路（待建）近在咫尺，快速运输通道，辐射全国。 机场：重庆江北国际机场、成都双流机场、泸州蓝田机场等保障空中快速物流通道。 港口：重庆九龙港、寸滩港及永川港集装箱码头等三大出入港口，其中寸滩港是保税港。,交通便捷，走进西部，走向明天不是梦。,区位交通,“重庆小时经济圈” “成都小时经济圈”可直接承接“双核辐射”必将成为重庆加强“川渝合作”引领川东渝西地区发展的“桥头堡”在东与永川、合川形成均衡分布的“铁三角” 在西与内江、遂宁形成“三大中心”,中国重庆市双桥经开区 位于拥有世界文化遗产大足石刻的重庆市大足区。 于2011年10月由国务院批复成立,雄踞成渝之心，辐射大西部, 西部一流的
3、千亿级国家级经济开发区,项目区位,2011,西部一流的千亿级国家级经济开发区,区域人口,2011年，汽车产业贡献占双桥经济的55%。,目前常住人口：4万人 城镇化率：93%,经开区人口基数小，但其城镇化率已达到发达国家水平，规划到2015年城镇化率达到100%，所有居民同享市民福利待遇，实现城乡一体化发展； 工业主导型城市，区域内人口增量相对较少； 未来1-2年，随着区域产业经济发展及大型投资项目的落户，将吸引中高端增量人口入驻经开区。 区域内中高收入阶层主要为小企业主、政府公务员、个体商户、企业高级职员，也成为区域经济消费的主力群体。,核心关键词：完全城镇化城市 工业立区 产城互融 中高端增
4、量人口,【宏观市场分析】,2011年，双桥经济技术开发区成立。亚洲最大的高精铸造基地、全国重要的再生资源循环利用基地，西部最大的轮胎制造基地，重庆重要的车及零部件制造基地及渝西川东重要仓储物流中心名冠双桥。未来5年内，双桥城市面积将达到5平方公里，2020年，实现工业总产值1000亿元，城市面积20平方公里，集聚人口超过20万。2016年，邮亭将陆续迁往双桥区。邮亭发展工业。双桥将成为双桥及邮亭的行政、商务及居住中心。摆在眼前的现实，双桥城市人口仅35万人。按4万人假定，3户一家人，13000户，30%购房，需约4000套。而目前房地产现有供应量170万方，已经能满足17000套的购房需求。因
5、此，双桥从未来来讲，房地产销售市场是值得期待的，而今天的人口基数和去化量是不足的,【竞品楼盘最新动态】,金域都会销售价格 网上公示价在3500元/,实际成交价为3500*9.55折=3342元每平方米；,【竞品楼盘最新动态】,观岳山销售价格 销售中心踩盘的实际成交价格在3500左右；,观岳山销售政策 推出特价房政策，针对目前再售的10号楼；不分面积、朝向、付款方式，一口价3380元每平方，但去化情况不佳，推出一周后仅销售2套目前所有的房源均为现房，付清全款后即可接房，对返乡客户的吸引力较大,【竞品楼盘最新动态】,车城印像销售价格 网上公示价在3200元/,实际成交价两房在3400元每平方，三房
6、在3100-3200之间，本次均价取3300元每平方,该项目推广力度差，且设计有一定的局限和瑕疵，但位置较好且相对其他项目而言，工程进度快，首批次客户已交房，居住较为成熟,【双桥宏观及竞品市场小结】,双桥区规划及产业布局潜力较大，从长远的角度出发，对双桥的房地产发展是利好消息； 从长远发展来讲，随着双桥大量工业园区的上马及相对高中端院校的入驻，城市的外来人口将逐步流入本区域，对双桥的房地产是利好消息，双桥的房价上涨是值得期待的 从人口基数来讲，双桥的城区人口仅4万人，且城市化率较高，每年的房地产消化量较为有限，且大量的拆迁户全部以实物安置为主，不存在拆迁户购房市场。 从市场供应来讲，目前双桥的
7、竟品楼盘较多，加之明年千叶广场75万方的城市综合体推出，整体市场供大于求的局面不可避免。 双桥与大足合区后，对于该城市的高端客户有所外溢，他们认为城市的中心在大足，部分高端客户倾向于到大足购房，对本项目的房地产项目有所不利。 从价格层面来分析，双桥的市场均价3500都不到，是整个重庆市所有区县的项目中价格最低的，连重庆最为落后的城口、巫山都达不到，客户对价格的敏感度很高。,2018/10/10,Content /目录,PART1,宏观市场及竞品分析,PART2,本次定价讨论,PART3,价格优惠政策,PART4,项目销售方案,PART5,开盘前推广建议,【引言】,销售团队在进场一周后，经过市场
8、调查及相关论证的情况下，在当前市场竞争环境下，特别以本案竞品楼盘和鸿观岳山、金域都会、新澜康桥名邸、缔创车城印象四个楼盘为参考，采用项目加权平均法来进行本次定价讨论。,项目加权定价法,【项目加权定价法】,以和鸿观岳山作为参考，本项目的均价PX=424/439*3500=3380元/； 以金域都会作为参考，本项目的均价PX=424/385*3350=3689元/； 以新澜康桥名邸作参考，本项目的均价PX=424/408*3400=3533元/。 以缔创车城印象作为参考，本项目的均价=424/404*3300=3463元/ 综合上述四个项目综合定价，本项目一期一批次合理定价为 （3500+3689
9、+3533+3463）/4=3516元/注：由于评分受评分者主观影响较大，建议开发公司也可以自行打分拟订出开盘成交均价后讨论确定，并附表供参考,【项目定价建议】,建议本次开盘成交价为3500元/，平于观岳山3500元左右的均价，高于相关竟品楼盘，同时低于市场摸底价格3516元约16元每平方： 本项目在双桥第一次亮像，目前本项目存在着工程进度支持不足、无客户积累的现状，首期定价不盲目追求利润最大化 双桥人口基数少，客户对价格非常敏感，后期可通过酒店及商业追求高额利润 结合甲方的战略目的，本项目以快销为主，要求速度销售，迅速回笼资金的想法，建议首批次合理定价。 我们也必须考虑开发利润，因此在后期销
10、售过程中，随着购房代金券及办卡政策的回收，价格自然上涨，开发利润同样有所保证,2018/10/10,Content /目录,PART1,宏观市场及竞品分析,PART2,本次定价讨论,PART3,价格优惠政策,PART4,项目销售方案,PART5,开盘前推广建议,【优惠说明】,项目无蓄客期，同时又缺乏工程进度支持的情况下，建议作出如下三重客户锁定政策，吸引意向客户办卡成交，建议如下：,优惠空间 223元/,“三重优惠“: “一重优惠”2000元购房代金券；优惠截止日期暂定为2014年3月31日 “二重优惠”办理“博融酒店VIP”卡，交5000元酒店消费基金可抵扣15000元房款；优惠截止日期暂定
11、为2014年3月31日1号楼开盘 “三重优惠”一次性95折，按揭及分期99折；注：针对办卡客户，推出价值500元左右的礼品一份，吸引占小便宜 的客户踊跃办卡（2.15日前办卡客户，拦截春节前客户）。 春节限时特惠：1、价值500元左右的海尔电器一台。2、2.15日后办理不再有礼,【一重优惠】,“2000元购房代金券“ 平均优惠25元/ 计算过程： 1、总体平均每套建面：（18691）/234套=79.87/套 2、平均每套优惠额度：（2000元/套）/（79.87/套）=25.04元/ 其中，1#楼建面18691，总套数234套（每张代金券只限1套）。,【二重优惠】,“博融酒店VIP卡”交50
12、00元抵15000元“后100名交5000抵10000 平均优惠93元/ 计算过程：（10000元/套+5000元/套）/2 /（79.81/套）,【三重优惠】,“付款方式优惠：一次性95折、按揭及分期付款99折“ 平均优惠105元/计算过程： 1、平均加权折扣： （95%+99%）/2=97%； 2、优惠折扣点：1-97%=3%，平均优惠3个点； 3、优惠额度：3%*（3500元/）=105元/。,说明：一次性付款和按揭付款相对折扣较大，是由于本项目总价低、且双桥的按揭银行在额度与放款速度都得不到较好保障的情况下推出的，目的是希望能吸引更多的客户办理一次性付款，加速资金回笼,【优惠说明】,总
13、价计算公式： 客户开盘成交总价=（公示总价-2000元购房代金券优惠-1000元办卡优惠）*付款方式折扣（一次性95折、按揭及分期99折） 即： 25元/+ 93元/+ 105元/=223元/,【优惠说明】,一房一价表,【特殊销售政策建议】,结合到甲方领导希望年前锁定客户，避免客户流失的实际情况，争取多回笼销售资金的这一战略想法，我司提出50套内部员工福利房的销售政策建议： 宣传：针对我司部份内部员工，我司拿出50套内部员工房供公司员工选房，部分意向性较强的客户可以参加本次活动，售完即止。 套数限制：仅限1号楼前50名客户及内部员工参加 要求：客户需交纳80000元（最低交纳50000元整）酒
14、店消费基金方可参加内部员工福利购房，房源从1号楼中不限房号、不限楼层选择 政策：1、内部员工房可享受2000元代金券、办卡优惠政策及付款方式优惠2、同时可享受优惠后每平方优惠300元整（设1号楼成交价3500，则内部福利房成交均价3200元每平方，与市场中的特价房价格持平） 风险规避：以博腾酒店消费基金的名义收取，同时给予客户对该套房源的优先购买权,2018/10/10,Content /目录,PART1,宏观市场及竞品分析,PART2,本次定价讨论,PART3,价格优惠政策,PART4,项目销售方案,PART5,开盘前推广建议,销售方案,1号楼销售方案建议,如内部员工房方案经甲方领导批准同意
15、，则春节前后以销售内部员工房为主 客户如对内部员工房有异议的，可以交纳5000元办理VIP卡，待年后2月底首批次集中开盘选房具体开盘方案，项目组根据客户积累情况、内部员工房去化情况、市场动态及场地专项呈报,1号楼销售准备,附件一：博腾酒店VIP协议 附件二：博腾酒店内部员工福利房协议 甲方支持：需要在16日前确定博融MOCO交房标准、交房时间及物管费收取标准 开盘前一周：公示合同范本，认购协议定稿,2018/10/10,Content /目录,PART1,宏观市场及竞品分析,PART2,本次定价讨论,PART3,价格优惠政策,PART4,项目销售方案,PART5,开盘前推广建议,【已出街广告】,出街桁架广告,项目围墙广告,灯杆广告,【已出街广告】,龙景大酒店内X展架,【已出街广告】,【已设计广告】,巡街宣传车,销售中心楼体包装,销售中心上墙区位图,销售中心LOGO背景墙,【已设计广告】,双桥市区KTV、餐厅、酒店等消费场所放置X展架,农贸市场门口导视牌,【已设计广告】,周一更换出街桁架,双桥厂区、各大小区、广场等张贴海报,【已设计广告】,龙景大酒店外桁架,龙景大酒店内接待X展架,【已设计广告】,龙景大酒店外桁架,盛典门票,【已设计广告】,加印活动派单海报,谢谢！ 重庆英联机构.英联达美.博融MOCO项目组,
