1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 18（无答案）一、单项选择题1 促销活动实质上是一种沟通活动( )。（A）激励活动（B）娱乐活动（C）公益活动（D）投资活动2 房地产广告预算中的其他费用是指与广告活动有关的公共活动经费、管理费等费用，占广告费用总额的( )左右。（A）1（B） 3（C） 5（D）73 房地产市场营销方案制定的步骤中第五个上午“预算” ：采用恰当的方法，制定预算并分析( )和预期效果。（A）适合性（B）及时性（C）可控性（D）合理性4 房地产市场营销不仅是房地产产品的营销，更是( )的营销。（A）房地产衍生产品（B）广告产品（C）公司品牌（D）相关服务5 市场营销
2、观念和社会营销观念的核心都是以( )为中心。（A）市场（B）客户（C）品牌（D）服务6 青苗的补偿标准，由( )规定。（A）国务院建设行政主管部门（B）省、自治区、直辖市（C）县级以上人民政府（D）村镇政府7 被征收人、拆迁部门对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到拆迁补偿估价报告后( )日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审。（A）3（B） 5（C） 10（D）158 集体土地征收审查时，有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在( )日内报经同级人民政府审核。（A）5（B） 10（C） 15（D）309 违章建筑的认定是( )
3、的职权范围，（A）规划行政主管部门（B）建设行政主管部门（C）房产行政主管部门（D）城建行政主管部门10 国有建设用地使用权实行挂牌方式出让时，按照挂牌出让的程序要求，挂牌时间不得少于( ) 个工作日，挂牌时间可根据竞买人竞价情况调整增加幅度。（A）3（B） 7（C） 10（D）3011 国有建设用地土地使用权出让时，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前( )日，在土地有形市场或者指定的场所、媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。（A）30（B） 15（C） 20（D）1012 ( )是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互
4、间权利和义务关系的协议。（A）国有建设用地转让合同（B）国有土地租赁合同（C）国有建设用地使用权出让合同（D）集体建设用地使用权转移合同13 进行房地产市场预测时，首先应该( )。（A）制定预测方案（B）搜集和分析有关资料（C）选择预测方法和预测模型（D）确定预测对象和预测目的14 在出售型房地产开发项目的现金流出中，不属于开发费用中财务费用的是( )。（A）广告宣传推广费（B）利息支出（C）金融机构手续费（D）承诺费15 财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准正确的是( )。（A）当 FNPV0 时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可
5、行（B）当 FNPV0 时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行（C）当 FNPV=0 时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行（D）当 FNPV0 时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进16 利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于( )，否则表示项目的付息能力保障程度不足。（A）1（B） 2（C） 3（D）417 项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比直为( )。（A）利息备付率（B）借款偿还期（C）偿债备
6、付率（D）以上全不对18 财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的( )，评价项目在财务上的可行性。（A）盈利能力和经济效率（B）盈利能力和清偿能力（C）经济效率对社会的影响（D）效果和对社会的影响19 在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以年为计息周期。实际中，也有计息周期短于一年的，如半年、一个季度或一个月等。若年利率 16，按季计息，则周期利率为( ) 。（A）3（B） 4（C） 5（D）620 费用分解法就是把投资项目的成本构成按( )一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定成本所属的类型。（A）时间（B）科目
7、（C）固定成本大小顺序（D）可变成本大小顺序21 在寄发风险因素专家调查表反复征询专家意见时。调查表最后一轮的回收率达到( )以上，调查就算是成功的。（A）50（B） 60（C） 70（D）8022 某房地产开发企业对其收益在来年突破 5000 万元的可能性进行预测，共请了 5位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为，23，34，23，25，35。则该房地产开发企业来年收益超过 5000 万元的主观概率为( ) 。（A）6167（B） 6145（C） 7147（D）658723 不属于房地产投资风险应对原则的是( )。（A）连续性（B）针对性（C）可行性（D）潜在性24 房屋征收的主
8、体是( )。（A）市、县级人民政府（B）房屋征收主管部门（C）房屋征收实施单位（D）建设单位25 近年来，因城市房屋拆迁引发的社会问题较多，影响了社会的和谐与稳定。为从根本上解决好城市建设发展与房屋征收的矛盾，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法利益， ( )对城市房屋拆迁管理条例规定的“房屋拆迁” 程序做了原则性修改。（A）土地法（B） 房屋征收条例（C） 物权法（D）民法通则26 以下属于房地产开发项目可行性研究的基本任务是( )。（A）开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标（B）研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资
9、收益率（C）研究投资项目的技术先进性和适用性（D）对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价27 以下各项中不属于房地产投资项目可行性研究的作用的是( )。（A）申请项目核准的依据（B）项目投资决策的依据（C）筹集建设资金的依据（D）订立合同的依据28 以下各项中不可作为房地产投资项目可行性研究的依据的是( )。（A）国家相关法律法规（B）国民经济和社会发展规划（C）国家宏观调控政策（D）项目的规模、地址29 以下叙述不正确的是( )。（A）房地产投资项目必须进行国民经济评价（B）对于工业开发区等大型房地产开发项目，有时需要进行国民经济评价（C）国民经济评价的前提是合理配置社会资源（
10、D）项目评价必须包括社会效益分析30 分项工程由( ) 组织施工单位项目专业质量负责人进行验收。（A）监理工程师（B）技术人员（C）负责人（D）施工31 整个房地产开发项目质量计划的负责人是( )。（A）政府（B）房地产开发企业负责（C）监管方（D）招标人32 下列不属于施工承包商的主要合同关系的是( )。（A）工程咨询合同（B）分包合同（C）货物采购合同（D）运输合同33 房屋征收条例明确规定了暴力野蛮搬迁的相关单位及其直接负责的主管人员和其他直接责任人员需要根据情节严重程度不同承担民事责任、行政责任或刑事责任。采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征
11、收人搬迁，造成损失的，依法承担( )。（A）行政责任（B）民事责任（C）刑事责任（D）赔偿责任34 下列说法正确的是( )。（A）房地产开发项目工程招标的方式主要有公开招标、邀请招标和议标（B）公开招标的优点是简化了招标程序（C）邀请招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取得最佳的工程方案（D）议标也称为谈判招标，是一种竞争性招标35 根据土地管理法和有关规定，征收土地的补偿费用标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的( )。（A）35 倍（B） 46 倍（C） 10 倍（D）双方协议36 下列说法中正确的是( )。（A）工程招标决
12、标后，业主和中标的承包商应当在规定的期限内签订工程承包合同（B）在整个工程招标中，评标是关键环节（C）询价工作首先应当对工程所需物资进行分类，确定询价内容（D）编制经济标的目的是确定项目质量37 城市化是 18 世纪 60 年代初开始的产业革命以来，人类社会发展发生的世界性现象之一。其过程可分为以下几个阶段：( )。（A）集中阶段、分散阶段、相对分散阶段和绝对分散阶段（B）绝对集中阶段、相对集中阶段、相对分散阶段和绝对分散阶段（C）初级阶段、中级阶段和加速阶段（D）初级阶段、加速阶段和饱和阶段38 估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指( )起算，使用估价报告不得超过的
13、时间。（A）勘察日（B）制作报告日（C）报告出具日（D）报告出具日后一日39 如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续处理的工作量大，所以一般选取( )可比实例即可。（A）3 到 8 个（B） 4 到 9 个（C） 5 到 9 个（D）2 到 10 个40 房地产开发项目策划主要有作用不包括( )。（A）为企业科学决策提供保障，有助于增强项目竞争能力（B）有利于提高建设开发项目的利润率（C）有利于实现与开发商优势互补（D）能有效整合项目资源41 对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况是( )。（A）区位状况（B）权益状况（C）实物状况（D）特殊状况42
14、主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关的是( ) 。（A）正常使用的磨损（B）自然经过的老化（C）意外破坏的损坏（D）延迟维修的损坏残存43 市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的( )。（A）市场价格（B）使用价值（C）交换价值（D）价值44 运用市场法估价需要拥有( )的交易实例。（A）少量（B）大量（C）个别（D）特殊45 评标委员会的人数一般为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的( )。（A）14（B） 13（C） 12（D）2346 物业服务企业与( ) 签订的，约定物业服务企业提供对房屋及其
15、配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的服务，并由业主支付服务费用的书面协议，叫物业服务合同。（A）业主或业主委员会（B）业主大会（C）建设单位（D）业主代表47 下列关于前期物业服务合同的特点，说法错误的是( )。（A）因为房屋出售前物业的产权属开发企业，所以合同中的甲方是建设单位，乙方是其通过招投标选聘的物业服务企业（B）前期物业服务合同的期限存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理即告结束，前期物业服务合同也相应终止（C）前期物业服务合同的期限未满，即使业主委员会与新的物业服务企业签
16、订的物业服务合同生效，前期物业服务合同也不终止（D）虽然前期物业服务合同的期限未满，但业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止48 物业服务费的收费原则不包括( )。（A）合理原则（B）公开原则（C）适当盈利原则（D）费用和服务水平相适应原则49 业主与物业服务企业可以采取包干制、酬金制等形式约定物业服务费用，下列关于酬金制的说法，正确的是( )。（A）由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式（B）对物业服务企业而言，由于是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收
17、支不平衡的经营风险（C）对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化（D）在酬金制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己50 物业管理费用的特征不包括( )。（A）物业服务企业固定成本的比例较高（B）物业服务企业固定成本的比例较低（C）人工成本占总成本的比例较高（D）物业服务企业成本费用的可预测性较强51 房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中( )委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。（A）2
18、个或 2 个以上（B） 3 个或 3 个以上（C） 4 个或 4 个以上（D）5 个或 5 个以上52 房地产证券化的作用不包括( )。（A）为房地产业发展带来充足的资金，扩大融资规模（B）盘活商业银行信贷资产，提高其流动性（C）丰富投资手段，满足房地产市场投资者的多元化投资需求（D）发展完善了我国的金融信托体系，推动了我国金融信托业的发展，拓宽了金融信托的业务领域53 下列关于房地产保险的说法，错误的是( )。（A）房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险（B）根据与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体，房地产风险可分为财产损失、责
19、任损失和人身损失（C）房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失也属于房地产责任损失（D）由于房地产责任损失危及的对象主要是财产与人身两大类，因而，从严格意义上来说，房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险和房地产人身保险，且以房地产人身保险为主54 决定房屋保险费的三大因素没有( )。（A）保险金额（B）保险费率（C）缴费系数（D）保险期限55 承担为减少损失的扩大而支付的施救费用属于( )。（A）损害赔偿（B）责任赔偿（C）保险金给付（D）费用负担56 下列哪个环节不属于房地产项目策划( )。（A）房地产市场定位（B）房地产开发项目营销策划（C）房地产经营策划（D）项目融资策划57
20、 简化又通俗地说，风险来源于( )。（A）不确定性（B）变化（C）不清楚的要素（D）隐含条件58 房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失，包括( )。（A）投资失败，项目亏损（B）低于预期收益（C）投入资本的损失和预期收益未达到的损失（D）不可预测的变化，造成的各种损失的总和59 通过房地产投资风险识别，可以了解房地产投资项目将面临的各种风险和导致损失的因素，其目的主要有两个：一是为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础；二是( )。（A）为回避风险选择途径（B）为风险损失做各种准备（C）为选择最佳的风险对应方案提供依据（D）如果风险太高，就有可能
21、放弃项目60 对于住宅专项维修资金没有法律监管义务的是( )。（A）直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门（B）专户管理银行（C）审计、财政部门的监督管理（D）社区二、多项选择题61 多核心理论最先是麦肯齐于 1933 年提出的，然后又被哈里斯和乌尔曼于 1954年加以发展。他们认为，形成城市多核心的因素包括( )。（A）某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性（B）某些活动互补互利，自然集聚（C）某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起（D）通过多核心的方式可以形成更加良性的城市空间结构（E）高地价、高房租吸引较高级的使用，而
22、排斥较低品质的使用62 房地产征收的主体是国家，通常是政府部门，政府以行政命令的方式取得( )的土地、房屋等财产。（A）集体（B）单位（C）经济特区（D）特别行政区（E）个人63 征用的限制条件包括( )。（A）征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况（B）征用应符合法律规定的权限和程序（C）只要给予足够补偿，征用的财产可以不还回被征用人（D）使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿，但通常不及于可得利益的损失（E）征用的财产必须由专人管理和使用64 协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别是( )。（A）使用范围不同（B）出让主体不同（C）出让金形成的方式不同（D）最低价确定的原则不同（E）招
23、标拍卖挂牌出让需要对出让结果进行公布，而协议出让不需要公布出让结果65 房地产市场需求调研包括( )。（A）房地产市场行情调研（B）房地产消费者调研（C）房地产消费动机调研（D）房地产消费行为调研66 房地产调研应搜集的资料内容包括( )。（A）项目基地现状资料搜集（B）人文社会经济资料搜集（C）房地产市场景气资料搜集（D）租售资料的搜集（E）产品供给量、供给结构、供给趋势、市场占有率67 房地产投资的主要特点是( )。（A）投资品种的多样性（B）投资变现的复杂性（C）投资价值的附加性（D）投资区域的差异性（E）投资收益的普遍性68 不确定因素是那些对项目的经济效益产生影响的技术经济变量，房地
24、产投资项目的主要不确定因素包括( )。（A）土地取得成本（B）建筑安装工程费等费用（C）租售价格（D）资金筹集方式（E）开发周期69 房地产开发投资项目的开发周期大体上由( )阶段组成。（A）前期（B）建造期（C）中期（D）租售期（E）后期70 房地产投资项目可行性研究报告用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括的内容有( ) 。（A）环境分析（B）附表（C）能源消耗及节能措施（D）项目公司组织机构（E）参考资料71 建设工程质量管理条例规定了保修范围，及其正常使用条件下各自对应的最低保修期限，下列叙述正确的是( )。（A）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件
25、规定的该工程的合理使用年限(即终身保修)（B）屋面防水系统、有防守要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为 10 年（C）供热与供冷系统，为 1 个采暖期、供冷期（D）装修工程为 2 年（E）电气管线、给排水管道为 2 年72 房地产开发项目从招投标的交易双方角度看，可分为( )。（A）合同（B）协议（C）工程招标（D）要约（E）工程投标73 具有代表性的房地产开发经营观念主要有( )。（A）生产观念（B）产品观念（C）推销观念（D）市场营销观念（E）风险观念74 运用市场法估价一般分为以下( )步骤。（A）搜集交易实例（B）分析交易实例（C）选取可比实例（D）对可比实例的成交价格进行适当的处理
26、（E）求取比准价格75 建立价格可比基础主要包括( )。（A）统一付款方式（B）统一采用单价（C）统一币种和货币单位（D）统一面积内涵（E）统一面积单位76 业主使用物业应当遵守的相邻权，是指业主对物业的专有部分享有( )的权利。（A）占有（B）使用（C）收益（D）妨碍其他业主正常使用物业（E）处分77 房地产市场细分主要有哪些作用( )。（A）有利于发现市场机会，促进销售（B）有利于组织生产和服务，提高企业效益（C）有利于企业提高资源利用率（D）有利于解决不同收入人群的住房要求（E）有利于提高企业声誉，建立品牌78 住房公积金贷款是住房资金管理中心运用公积金，委托银行向( )自住住房的住房公
27、积金缴存入和离退休职工发放的优惠贷款，是以公积金作为资金来源的政策性较强的委托贷款。（A）购买（B）出售（C）建造（D）翻建（E）大修79 前期物业服务合同与物业服务合同的实质性区别在于( )。（A）合同主体不同（B）合同签订的时间不同（C）合同的有效期限不同（D）合同的价格不同（E）合同签订的程序不同80 关于公共利益的特点，下列说法不正确的是( )。（A）公共利益是客观的（B）公共利益是共享的（C）公共利益是确定的（D）公共利益是国家利益（E）公共利益是政府利益三、案例分析80 某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为 1200 万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资
28、800 万元，第二年建设投资 1200 万元。住宅总建筑面积为 15000 平方米，预计平均售价为 4000 元平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的 209，0，现房销售期两年分别销售房屋的 30，销售税费等占销售收入的 10，基准收益率为 l0(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。81 该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。（A）1440（B） 1620（C） 1800（D）220082 该项目的静态投资回收期为( )年。（A）247（B） 258（C） 264（D）27283 该项目的净现值为( )万元。（A）95747（B） 70292（C） 127899（D）1808
29、7984 净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。（A）经济意义不同（B）在多个互斥项目排序时会得出不同结论（C）对再投资利润率的假定不同（D）考虑了资金的时间价值84 近年来各地的房产公司如雨后春笋般成长起来，市场竞争异常激烈，而房产促销策略作为房产营销中不可少的一环，成为个公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。请回答以下问题：85 常见的房地产非人员促销方式有( )。（A）现场促销（B）活动推广（C）房地产广告（D）公共关系推广86 人员促销的特征表现为( )。（A）当面洽谈，便于及时调整（B）可建立长期关系，便于了解顾客要求（C）信息反馈快，以便及时调整自己经营策
30、略，技术措施（D）时间成本较低87 某一房地产企业通过捐助希望工程等活动在社会上赢得了良好的声誉，这属于( )促销方法。（A）公共关系推广（B）房地产广告（C）人员推销（D）活动推广88 某房地产公司举办大型有奖销售、打折促销活动，其实质是( )。（A）扩大房产商品知名度（B）树立房地产企业形象（C）降低房地产价格（D）向消费者或代理商提供一种特殊的88 某宾馆的土地是 2007 年通过出让方式取得的 40 年使用权，建筑物建成于 2009年，建筑物寿命为 50 年。该宾馆共有 300 张床位，平均每张床位每天的价格为 50元，年平均空置率 20，正常营业时每月总费用平均占每月总收入的 30。
31、估计该类宾馆的土地价值占 30，建筑物价值占 70，土地还原利率为 8，建筑物还原利率为 10。现需要评估该宾馆在 2011 年的价格。请根据上述资料回答下列问题：89 根据上述资料应选用( )进行评估。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法90 该宾馆的纯收益计算应为( )。（A）3005036520(130)（B） 30050365(120)（C） 30050365(120)30 （D）30050365(1 20)(1 30)91 评估中计算公式中的 n 应为( )年。（A）40（B） 50（C） 36（D）4892 评估中计算公式中的 R 应为( )。（A）8（B） 10（
32、C） 94（D）8692 某商品住宅开发项目的楼面地价为 500 元m 2，建筑安装工程费为 2500 元m 2，各项规费为 300 元m 2。该项目营销方案部分内容如下： (1)前言。 (2)市场分析。 (3)销售目标和进度计划。 (4) 销售价格确定：以市场价格为主。 (5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。 (6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予 100 元m 2 的价格优惠。 【2009 年真题】93 在该项目市场分析中，应注重( )。（A）当地商圈的一般规模（B）潜在消费者需求倾向（C）本项目的成本分析（D）项目的机会和威胁94 该项目采用的销售渠道为( )。（A）直接渠道、参与代理（B）间接渠道、共同代理（C）间接渠道、参与代理（D）直接渠道、共同代理95 若该项目预期成本利润率为 25，销售税费率为 12，则按照成本加成定价法确定的价格应为( ) 元m 2。（A）3977（B） 4261（C） 4620（D）468896 该项目营销方案采用的促销方式有( )。（A）广告（B）人员推销（C）活动推广（D）营业推广
