1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 16 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高( )个百分点左右。（A）1（B） 2（C） 3（D）52 采用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称( )租金还原法。（A）差额（B）平均（C）综合（D）比例3 市场比较法如要强调容积率及使用年期的修正，其表现顺序为( )。（A）待估宗地价格比较案例宗地价格期日修正 情况修正区域因素修正容积率修正个别因素修正使用年期修正
2、（B）比较案例宗地价格情况修正期日修正容积率修正区域因素修正个别因素修正使用年期修正待估宗地价格（C）比较案例宗地价格情况修正容积率修正期日修正个别因素修正区域因素修正使用年期修正待估宗地价格（D）待估宗地价格使用年期修正期日修正 容积率修正区域因素修正个别因素修正情况修正比较案例宗地价格4 市场比较法的适用条件不包括( )。（A）要有足够数量的比较案例（B）交易案例资料与待评估土地具有相关性（C）合法性（D）交易案例资料与待评估土地具有不可替代性5 市场比较法估价的程序是( )。（A）收集交易资料进行市场交易情况修正区域、个别因素修正 期日修正使用年限修正容积率修正确定比较交易案例土地价格的
3、确定（B）收集交易资料确定比较交易案例期日修正区域、个别因素修正使用年限修正进行市场交易情况修正容积率修正土地价格的确定（C）收集交易资料确定比较交易案例进行市场交易情况修正期日修正区域、个别因素修正使用年限修正容积率修正土地价格的确定（D）收集交易资料期日修正土地价格的确定 进行市场交易情况修正使用年限修正区域、个别因素修正容积率修正确定比较交易案例6 不属于收集交易案例途径的是( )。（A）查阅政府有关部门的房地产交易资料（B）查阅各种报刊有关房地产交易的消息（C）通过电话调查，直接调查交易双方（D）查访房地产经办人，了解各种信息7 估价期日是指决定待估土地价额的基准日期，一般情况下如果市
4、场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可以选择几年前的交易案例用于比较，如果市场变化较快，则比较的有效期要缩短，一般应选择 2 年内成交的不动产交易实例，最长不超过( )年。（A）2（B） 5（C） 4（D）38 不属于市场交易行为中特殊因素的是( )。（A）有一定利害关系的人们互相间的交易（B）急欲脱售或急欲购买的交易，前者易造成价格偏低，后者则偏高（C）交易税费正常负担的交易（D）买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低9 个别因素的修正方法不包括( )。（A）利用比较修正系数表评估地价等步骤（B）确定比较因素（C）确定比较内容（D）评价各因素的比较修正系数10 在用( ) 评估租金时
5、，首先要选定评估确定租金的内容。（A）市场比较法（B）直接比较法（C）评估比较法（D）间接比较法11 运用市场比较法评估租金的步骤为( )。（A）收集租赁案例资料确定合理的试算租金 差异修正确定比较租赁案例（B）收集租赁案例资料确定比较租赁案例差异修正确定合理的试算租金（C）确定比较租赁案例收集租赁案例资料差异修正确定合理的试算租金（D）收集租赁案例资料差异修正确定合理的试算租金 确定比较租赁案例12 关于容积率的说法不正确的是( )。（A）容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比（B）不同的城市地区，城市规划对该地区的容积率都有一定的规定限制（C）容积率的大小直接影响土地利用程度的高低
6、（D）一般来说，容积率越低，土地利用效益就越高，地价也就相应地提高13 不属于市场比较法应用范围的是( )。（A）评估土地的价格（B）评估建筑物的价格（C）评估租金（D）评估土地及租金为一整体的价格14 采用市场比较法评估土地价格，是以( )为基础，通过对交易案例价格的修正求取评估对象价格。（A）成交数量（B）市场行情（C）市场交易（D）建筑面积15 选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块称为( )。（A）区域宗地（B）类似土地（C）比较宗地（D）标准宗地16 市场比较法估价的程序中，进行市场交易情况修正的紧后工作是( )。（A）容积率修正（B）使用年限修正（C）个别因素修正（
7、D）日期修正17 成本逼近法的基本公式为( )。（A）土地价格=土地取得费 +地开发费+契税+利息+利润+ 土地增值收益（B）土地价格：土地取得费+土地开发费+ 税费+ 利润+ 土地增值收益（C）土地价格= 土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+土地增值收益（D）土地价格=土地取得费 +土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益18 分析成本逼近法可以看出，成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两种方法计算公式的形式是相类似的，在公式中，成本逼近法中的土地价格相当于剩余法中( )。（A）不动产开发总价（B）建筑费用（C）土地价格（D）土地开发费19 根据土地资本与土地物质有不可分离的特性，把
8、握土地资本改变了土地物质的性能，造成土地收益增加，土地发生增值，从而地租上涨，地价随之上升的过程，分析计算地价，如果从地租地价的“增值” 过程看，就可归纳出公式 ( )。（A）土地价格=投入的成本 (含原土地购买价格或原地租的资本化+地开发投资现值)+利润(投资的资金回报)+ 土地增值收益(增值地租的资本化 )（B）改良后土地的价格=原地租的资本化+ 土地开发投资现值 +增值地租的资本化（C）改良后土地的地租=原土地的地租+ 土地开发投资的年收益 +增值的地租（D）土地价格=地租的资本化 (含原地租的资本化+增值地租的资本化)+土地开发投资现值20 根据土地管理法的规定，土地补偿费是按该地块被
9、征用前( )年平均年产值的 610 倍计算。（A）3（B） 4（C） 0.5（D）0.621 每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前 3 年平均年产值的( )倍。（A）15（B） 20（C） 0.25（D）0.322 获得土地后，对其开发的费用不包括( )。（A）小区开发配套费（B）基础设施配套费（C）交通设施配套费（D）公共事业建设配套费23 关于征地费用各项标准土地管理法有明确规定，每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前 3 年平均年产值的( )倍。（A）24（B） 46（C） 68（D）81024 成本逼近法中，投资不包括( )。（A）有关税费（B）土地取得
10、费（C）有关利息（D）土地开发费25 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的( )倍。（A）30（B） 35（C） 0.4（D）0.4526 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过( )，通常还应考虑计算复利。（A）1 个月（B） 3 个月（C）半年（D）一年27 投资利润的计算公式为( )。（A）投资利润=(土地取得费+土地开发费)投资回报率（B）投资利润=(土地取得费+ 土地开发费+税费)投资回报率（C）投资利润=(土地取得费+ 税费) 投资回报率（D）投资利润=(土地取得费+土地增值
11、收益+税费)投资回报率28 关于是否进行年期修正的具体分析不包括( )。（A）当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正（B）当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正（C）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余所有权年期修正（D）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。29 基准地价由于( ) ，不适合评估一些市场替代性很强的宗地。（A）准确率不高（B）平衡性较
12、差（C）时间跨度长（D）稳定性不好（E）缺乏敏感性30 路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了( )的修正。（A）区域因素（B）个别因素（C）容积率（D）开发程度（E）功能范围31 一般的土地估价方法，仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法则被认为是一种( )，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法。（A）迅速（B）准确（C）公平（D）简洁（E）合理32 路线价估价法特别适用于( )或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。（A）土地课税（B）土地重划（C）耕地规划（D）征地拆迁（E）道路评估33 关于路线价估价法
13、特点的表述，正确的是( )。（A）路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳（B）路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范（C）路线价估价法能快速评估多宗土地的价格（D）路线价估价法适用于任何土地的估价（E）路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关34 城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的( )在区域中属标准的土地称为标准宗地。（A）深度（B）空间范围（C）宽度（D）形状（E）面积35 按照路线价估价法的基本原理和估价要求，路
14、线价及其修正体系建立的基本程度一般包括( ) 。（A）设定标准深度（B）收集交易案例（C）计算宗地价格（D）计算区段地价（E）划分里地线36 求得样点宗地单位地价的方法包括( )。（A）收益还原法（B）市场平均法（C）叠加法（D）市场比较法（E）几何法37 求出标准宗地的单位地价的( )，即得该路线价区段的路线价。（A）众数（B）几何平均值（C）中位数（D）加权算术平均值（E）简单算术平均值38 在路线价表示方式方面，采用货币表示的优点是( )。（A）不受币值变动的影响（B）易理解（C）易求取地价上涨率（D）交易参考便利（E）易直接估算估价前后的价值差39 地价实例调查的资料类型主要包括( )
15、。（A）土地出让（B）土地租赁（C）合作建房（D）房屋买卖（E）土地买卖40 计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的平均价为区段地价，其计算方法主要包括( ) 。（A）取中位数（B）取众数（C）取几何平均数（D）取最值（E）取算术平均数41 制作深度百分率表的百分率原理包括( )。（A）单独深度百分率（B）整体深度百分率（C）平均深度百分率（D）标准深度百分率（E）累计深度百分率42 制作深度百分率表的步骤是( )。（A）制定标准深度（B）确定级距（C）确定单独深度百分率（D）确定标准深度百分率（E）选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表43 在一个路线价区段内，虽然 l 临接同
16、一街道，但因各宗地的宽度、形状、面积、位置等不同，需要在深度修正的基础上，进行其他因素修正，包括( )。（A）形状修正（B）宽度修正（C）容积率修正（D）宽深比率修正（E）出让、转让年期修正44 对修正后的宗地价格，要对各种资料计算地价的方法进行数理统计检验，以保证计算结果的( ) 。（A）合理性（B）严谨性（C）科学性（D）准确性（E）可靠性45 在土地分等定级过程中，土地分等对象为( )。（A）城镇建设区（B）城市市区（C）城镇建成（D）城镇镇区（E）近郊区的所有土地46 土地质量的评定，是由土地的主管部门依据影响土地使用价值的土地区位条件、土地本身的自然条件和改良条件等因素，制定评估方法
17、和标准，组织专家进行评定，并据此划分出土地级别，作为( )的基础。（A）土地管理（B）土地价值（C）土地合理利用（D）土地转移（E）土地规划47 在理想的土地市场和土地交易中，仅从发挥土地经济效益的原则出发，土地的( )，地价就应该高，相反地价就低。（A）使用价值优（B）利用得当（C）管理效率高（D）规划合理（E）等级高48 土地估价考虑的因素包括( )，使土地使用价值能更简明、更精确地体现在价格上。（A）土地质量优劣（B）等级高低（C）土地利用空间（D）市场供求变化（E）土地管理效率49 土地分等定级与土地估价的成果，对于( )，都将提供不可缺少的科学依据。（A）制定政策（B）制定土地规划（
18、C）促进土地合理利用（D）发挥土地效益（E）加强土地资产管理50 由于受( ) 的影响，所以不同的地块在满足不同职能对土地的要求程度方面有所差异。（A）人工投入资本（B）管理方式（C）土地的自然条件 （D）市场环境（E）现实经济条件51 根据研究的对象性质差异，城镇土地定级分为( )。（A）统一定级（B）综合定级（C）分类定级（D）单一定级（E）规划定级52 多因素综合评价法常用的公式可以使工作过程( )。（A）规范化（B）集中化（C）标准化（D）合理化（E）经济化53 土地定级原则包括( )。（A）综合分析原则（B）地域分异原则（C）主导因素原则（D）土地收益差异原则（E）宏观和微观相结合原
19、则54 因素因子评价指标根据各因素因子的性质和影响方式的不同，归纳起来，可分为( )。（A）综合指标（B）硬指标（C）单一指标（D）软指标（E）定量指标55 归属于区域经济发展水平的城镇土地分等因素、因子包括( )。（A）财政状况（B）金融状况（C）商业活动（D）外资状况（E）农贸市场56 确定土地分等定级因素、因子的基本原则包括( )。（A）影响大，对土地分等定级具有重要作用（B）可获得，保证数据口径的一致性（C）覆盖面广，对相应类型用地的质量评定有针对性（D）反映土地质量的差异（E）能够客观比较因素、因子的影响力大小三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣
20、分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 某企业于 2008 年 12 月 31 日以出让方式取得了一宗土地使用年限为 50 年期的国有工业用地，土地总面积为 3 000m2，交纳的土地出让金为 30 元m 2，该宗地土地开发程度已达到“ 五通一平 ”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。2009 年 12 月 31 日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费) 平均为 10 万元亩，“ 五通一平”土地开发费为 8 万元亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为 55，投资利润率为 10，土地还原率为 6，50 年期出让金水平仍保持
21、不变。回答问题。57 该宗地于 2009 年 12 月 31 日的单位地价为( )元m 2。（A）32069（B） 34258（C） 418.76（D）360.558 下列各项费用中，不属于土地取得费的是( )。（A）劳动力安置费（B）土地平整费（C）拆迁费（D）征地费59 利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的( )费用。（A）最高（B）最低（C）合理（D）总60 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是( )地价。（A）宗地（B）出让（C）基准（D）标定61 下列对土地估价描述不正确的是( )。（A）土地估价依据的理
22、论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（C）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响（D）土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。62 某市一综合大厦，于 2005 年 lO 月底建成，用途为综合
23、，其中 l 一 3 层为商场，建筑面积为 4 000m2；410 层为写字楼，建筑面积为 7 500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在 2003 年 10 月底以出让方式获得 50 年的土地使用权，出让地价为 l 250 万元。2008 年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008 年 10 月 31 日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为 55 元(m 2?日)(m 2 指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为 35 元(m 2?日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场 50 元(m 2?日)( 可
24、出租面积占建筑面积的 75)，出租空置率为 5；写字楼为 40 元(m 2?日)( 可出租面积占建筑面积的 70)，空置率平均为 20，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的 5，年维修费为重置价的 8，每年需支付税费 30 元m 2(建筑面积 )，年保险费为重置价的 2，该大厦为框架结构，重置价为 3 000 元m 2(建筑面积 )，经济耐用年限为 50 年，残值率为 2，该城市从 2003 年至 2008 年物价指数每年上涨 9 个百分点，当地土地还原率为 8，综合还原率为 9。63 甲公司于 2004 年 6 月通过拍卖竞得一宗位于 K 市中心区的土地 50 年使用权。该宗土地面积为
25、 800 m2，经开发于 2005 年 6 月建成一座建筑面积为 950m2 的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司 2009 年 6 月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。评估机构调查资料显示，当时 K 市中心区同类写字楼月租金为 50 元m 2(建筑面积)，管理费支出为租金的5，年支付各项税金平均为 35 元m 2(建筑面积 )。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为 l 600 元m 2，残值为零，年支出维修费为重置价的 2，年支出保险费为重置价的 02，土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，估价基准日定为 200
26、9 年 6 月 30 日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 16 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 A 2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B 4 【正确答案】 D 5 【正确答案】 C 6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D 8 【正确答案】 C 9 【正确答案】 C 10 【正确答案】 A 11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D 13 【正确答案】 D 14 【正确答案】 C 15 【正确答案】 C 16 【正确答案】 D17 【正确答案】 D 18 【正确答案】
27、A 19 【正确答案】 C 20 【正确答案】 A 21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C 23 【正确答案】 B 24 【正确答案】 C 25 【正确答案】 A 26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B 28 【正确答案】 C 二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。29 【正确答案】 C,E30 【正确答案】 A，B 31 【正确答案】 A，C，E 32 【正确答案】 A，B，D33 【正确答案】 A，B，C，E 34 【正确答案】 A，C，D35 【正确答案】 A，B，C，D 36 【正确答案】 A，D
28、 37 【正确答案】 A，C，D，E 38 【正确答案】 B，D 39 【正确答案】 A，B，C，D40 【正确答案】 A，B，E 41 【正确答案】 A，C，E 42 【正确答案】 A，B，C，E 43 【正确答案】 B，C ，D，E 44 【正确答案】 A，C45 【正确答案】 B,D46 【正确答案】 A,C,D47 【正确答案】 A,E48 【正确答案】 A,B,D49 【正确答案】 A,C,D,E50 【正确答案】 A,B,C,E51 【正确答案】 B,C52 【正确答案】 A,C53 【正确答案】 A,B,C,D54 【正确答案】 B,D55 【正确答案】 A,C,D56 【正确答
29、案】 A,B,C,D三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。57 【正确答案】 A 58 【正确答案】 B 59 【正确答案】 A 60 【正确答案】 D 61 【正确答案】 C四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。62 【正确答案】 第一步：计算大厦房地年总收益商场年总收益=50 元(m 2.日)4 000m2 75(1-5 )365 日=520125 万元
30、 写字楼年总收益=40 元(m 2.日)7 500 m270(1-20 )x365 日=613 2 万元 房地年总收益 =(520125+6132)万元=1 133 325 万元 第二步：计算房地出租年总费用 年总管理费=1 133325 万元5=5667 万元 年总维修费 =3 000 元m 2(4 000+7 500)m28=276 万元 年总税费=30 元 m2(4 000+7 500)m2=345 万元 年保险费=3 000 元m 2(4 000+7 500)m22=69 万元 年折旧费 =3 000 元m 2(4 000+7 500)m248=71 875 万元 年总费用=(5667
31、+276+345+69+71875) 万元=445945 万元 第三步：计算房地年纯收益 纯收益=(1 133325-445 945)万元 =68738 万元 第四步：计算目前房地产总价值 总价值=ar 1-1 (1+r) n 其中，a 为纯收益 68738 万元 r 为综合还原率 9 n 为房地产收益年限(50-5)年=45 年 总价值=687 38 万元91-l(1+9) 45=7 47952 万元 第五步：计算大厦房产现值 重置价格=3 000 元m 2(4 000+7 500)m2=3 450 万元 房产现值=3 450 万元-71875 万元3=3 234375 万元 第六步：计算大
32、厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=(7 47952-3 234 375)万元=4 245145 万元 单位地价=4 245145 万元2 875m2=14 7657 元m 263 【正确答案】 (1)计算房地年总收益 50 元m 2950m212=570 000 元(2) 计算年总费用年管理费 =50 元m 2950 m2 12 5=28 500 元 年维修费=l 600 元m 2950m22=30 400 元年保险费=1 600 元m 2950m202=3 040 元年税金=35 元 m2950m233 250 元年折旧费=l 600 元m 2950m2(50-1)=31
33、 02041 元年总费用= +=(28 500+30 400+3 040+33 250+31 020)元=126 210 元 (3)计算建筑物年纯收益建筑物年纯收益=建筑物现值 建筑物还原率=(建筑物重置价-年折旧费 已使用年限) 建筑物还原率=(1 600950-3l 020 4)元 8=111 674 元(4) 计算土地年纯收益土地纯收益 =房地总收益一房地总费用一建筑物纯收益=(570 000-126 210-111674)元=332 116 元 (5)计算 2009 年 6 月的土地价格土地总价格 土地单位价格=5 133 129 元800m 2=6 416 元m 2(6)建筑物现值建筑物现值 =建筑物重置价- 年折旧费 x 已使用年限=1 600 元m 2950m2-31 020 元4=l 395 920 元(7)土地及建筑物一体总价格土地及建筑物一体总价格=土地总价+ 建筑物现值=(5 133 129+1 395 920)元=6 529 049 元土地及建筑物一体单价：6 529 049 元800m 2=8 161 元m 2
