1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 20 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 对于可比性较差的房地产如再建工程等，也可采用市场法估价。( )（A）正确（B）错误2 回归分析的研究和应用基础是自然界及人类社会客观存在的各种相关关系。( )（A）正确（B）错误3 合理的服务半径,一般为 8001000m。( )（A）正确（B）错误4 分部工程是分项工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的。( )（A）正确 （
2、B）错误5 最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 ( )（A）正确（B）错误6 土地总收益是指土地直接产生的收益，除了包括土地本身的收益外，还可以包括土地上定着物、一些相关权利的收益及企业其他资产经营性收益。 ( )（A）正确（B）错误7 在正常市场条件下，具有相同的使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样的价格。( )（A）正确（B）错误8 同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。( )（A）正确（B）错误9 地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。 ( )（A
3、）正确（B）错误10 土地的自然供给是有限的，但是土地的经济供给总量可以通过增加经济投入不断扩大。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 影响土地价格的个别因素包括( )（A）位置、交通条件（B）行政、社会、经济因素（C）地形、环境质量、居住条件（D）面积、形状、坡度。12 市场经济是随着( ) 的发展和社会经济条件的变化而发展和变化的。（A）商品经济（B）货币经济（C）社会生产力（D）社会生产关系13 初步划分的农用地级别应具有明显的( )收益,否则应重新进行调整计算。（A）实测结果（B）正级差（C）级程序（D）定级14 承租土
4、地使用权是指在( )中,国家将国有土地出租给使用者,使用者所取得的土地使用权。（A）总收益价格（B）国有土地租赁中（C）土地租赁（D）长期租赁15 市场法适用的对象有( )。（A）标准厂房（B）在建工程（C）高档公寓（D）房地产开发用地（E）纪念馆16 ( )的特点是利率较低甚至无息,期限可以长达 2030 年,可以一次还款,也可以分期还款,具有双边经济援助的性质。（A）出口信贷（B）补偿贸易（C）政府信贷（D）银行信贷17 剩余法不适于评估( )。（A）具有潜在开发价值的土地价格（B）不具有潜在开发价值的土地价格（C）现有新旧房地产中的土地价格（D）地上有写字楼的土地价格18 被动接受即坐等
5、委托( )找上门来要求估价服务。（A）政府（B）集体（C）国家（D）估价者19 主动争取即估价人员走出门去主动争取为他人提供( )。（A）估价（B）估价服务（C）服务（D）法律条文20 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( ) 。（A）800 万元（B） 1000 万元（C） 1800 万元（D）8001000 万元之间21 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价
6、值，这是由于( ) 。（A）该建筑物的价值低于拆除费用（B）该估价结果肯定有误（C）甲土地的价值高于乙土地的价值（D）不可能出现这种情况22 建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。（A）原始价值的摊销（B）原始价值的回收（C）价值的减价修正（D）折余价值的差额23 某临街深度 100 英尺的矩形宗地，总价为 100 万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。（A）505（B） 675（C） 705（D）72524 ( )是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。（A）会计主体（B）持续经营（C）会计分期（D）货币计量25 在我国社会主义
7、土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。（A）存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离（B）在任何社会制度下都存在地租（C）存在着国家所有和集体所有两种所有制形式（D）土地是重要的生产要素26 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。（A）2（B） 3（C） 4（D）527 ( )指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。（A）公募债券（B）私募债券（C）短期债券（D）中期债券28 企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起( )日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。（A）30（B） 60（C） 90（D）120
8、29 在城市规划中，过境公路的布置一般采用( )形式。（A）斜交和正交（B）切线和环线（C）立体交叉（D）平面交叉30 在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是( )。（A）股票+ 投资基金（B）债券 +股票（C）投资基金+ 债券+股票（D）债券+ 投资基金31 城市分散布局的形式主要有分散组团式、( )和城镇组群式等。（A）一城一区式（B）一城二区式（C）分散自由式（D）自由组团式32 城市近期规划是总体规划的组成部分，其规划期限一般为( )年。（A）5（B） 10（C） 15（D）2033 我国城市用地分类与规划建设用地标准中规定，规划人均公共绿地面积应不小于 ( )
9、平方米。（A）5（B） 7（C） 9（D）1134 市场比较法中，直接比较以( )为基准。（A）标准宗地（B）条件俱佳的土地（C）待估土地（D）类似土地35 下列选项中，( ) 是满足一个区域共同需要的、具有公益性的服务机构或者设施，包括幼儿园、学校、医院、银行、邮电局、小型商场、公园、停车场等设施。（A）交通条件（B）公用设施（C）繁华程度（D）环境质量36 土地交易的客体是( )（A）土地的实体（B）土地的权利（C）土地及其附着物（D）土地生产的物质37 关于在开发荒地资源的过程中要注意的问题，下列说法中错误的是( )。（A）要制定统一规划，坚持总体开发与区域开发相结合的原则（B）遵循生态
10、平衡规律，坚持开发与保护并重，利用与整治相结合的方针，充分发挥土地资源的综合效益（C）适当增加国家对垦荒的投入，多渠道筹集资金，实行谁开发谁受益，谁使用谁补偿的原则，做到既鼓励土地开发者的积极性，又能维护土地公有制度（D）提高开发荒地资源能力，坚持总体开发与效率开发相结合的原则38 作为场地(如堆场) 出租、使用的土地费用一般不包括( )。（A）建筑物折旧费（B）场地维护费（C）土地出租经营税（D）场地管理费39 维修费一般为建筑物重置价的( )。（A）2030（B） 1520（C） 1020（D）303540 在估价中，土地的开发程度一般根据待估宗地条件、( )和实现已开发程度确定。（A）估
11、价原则（B）估计目的（C）估价方法（D）估价程序41 一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是( )。（A）城市基础设施政策（B）政府的土地政策（C）土地利用规划（D）城镇规划42 下列地租理论中，城镇土地估价的基本理论依据之一是( )地租理论。（A）马克思（B）资产阶级古典经济学家（C）资产阶级庸俗经济学家（D）西方新古典主义城市43 地价按土地交易的方式可分为：拍卖价格、招标价格、( )价格、挂牌价格。（A）买卖（B）协议（C）土地总（D）交易44 有一临街宽度为 10m，深度为 6m 的矩形宗地，平均价格为 1000 元m 2，则此宗地价格为( ) 元。（A）10000（
12、B） 50000（C） 60000（D）600045 采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取( )纯收益作为估价依据。（A）类似土地的客观（B）类似土地的实际（C）类似土地的最高（D）类似土地的最低46 市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。（A）统一价格时点（B）统一面积单位（C）统一付款方式（D）统一货币种类和单位47 采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。（A）建造时（B）估价工作时间（C）估价期日（D）未来某个时点48 决定土地价格高低的主要因素
13、是( )的存在。（A）垄断地租（B）级差地租（C）绝对地租（D）相对地租49 运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受( )的限制。（A）土地收益（B）市场变化（C）城市规划（D）开发前景50 房屋纯收益=( )房屋还原率。（A）房屋重置价（B）房屋现值（C）土地价格（D）房地产价格51 地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按( ) 分别绘制。（A）土地级别（B）均质区域（C）土地用途（D）估价方法52 土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来进行长远的考虑后予以确定。（A）替代原则（B）合法
14、原则（C）贡献原则（D）变动原则53 中心地理论的创始人是( )。（A）亚当.斯密（B）大卫 .李嘉图（C）冯 .杜能（D）克里斯泰勒54 采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。（A）预测原则和替代原则（B）供求原则和协调原则（C）预测原则和最有效使用原则（D）竞争原则和贡献原则55 在路线价估价法中，标准深度是指( )。（A）标准宗地的深度（B）道路对土地利用价值影响为零的深度（C）各宗地临街深度平均值（D）城市规划确定的道路红线深度56 基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，按城镇土地估价规程规定，市区内主干道在基准地价图上应该用( )表示。（A
15、）单实线（B）双实线（C）单虚线（D）双虚线57 按照房产管理的基本规定，( )不属于常见的房产类型图。（A）房产分幅图（B）房产分丘图（C）房产分层图（D）房产分户图58 已知某房地产总价为 1000 万元，综合还原率为 7%，土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%，则该房地产所占的土地价格为( )万元。（A）300（B） 400（C） 500（D）60059 决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。（A）垄断地租（B）级差地租（C）绝对地租（D）相对地租60 下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是( )。（A）工业区待出让地块（B）市中心办公楼的租金（C）二手房交易价格（D）边远地
16、区办公用地三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 下列因素中的变化，有哪些是经济因素变动引致土地价格水平提高的( )。（A）居民收入和消费水平逐步增加。（B）财政收支与金融状况良好，并稳中有升。（C）对立国家彼此经济封锁，限制人员往来和资金的流向。（D）城市化或工业化速度加快，程度越来越高。（E）国内政局稳定，房地产投资的运转渠道正常。62 市场比较法的适用条件有( )。（A）要有足够数量的比较案例（B）交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性（C）交易资料的可靠性（D）合法性63 按照国债交易的层次或阶段可分
17、为两个部分点( )。（A）国债的发行市场（B）国债的流通市场（C）国债的产生场所（D）国债的发行时间64 会计方法分为( ) 。（A）会计核算方法（B）会计分析方法（C）会计检查方法（D）会计监督方法65 房地产经纪行业特点( )。（A）房地产经纪人在进行经纪行为时具有独立性 ,以自己的名义进行商务活动,而不以委托方的身份出现（B）经纪机构不直接参与交易,而只为交易的成立提供机会和服务,其中最重要的一点是在经纪活动期间,经纪人不占有商品（C）经纪机构的报酬是以其服务行为为标准收取的,不同于倒买倒卖的加价。（D）房地产经纪人的业务领域是与房地产的市场密不可分的66 企业每一纳税年度的收入总额，减
18、除( )后的余额，为应纳税所得额。（A）不征税收入（B）免税收入（C）允许的各项扣除（D）允许弥补的以前年度亏损（E）征税收入67 以下关于价格的说法正确的是( )。（A）价格的变化影响国民收入总量（B）价格是由供求关系决定的（C）价格是企业的经济实力的综合反映（D）价格是促进技术进步的最好途径68 根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为( )。（A）模拟比较分析（B）直接比较分析（C）因素对比分析（D）间接比较分析69 在宗地估价报告的价格定义中，必须明确的内容主要有( )等。（A）土地使用权年限（B）土地用途（C）评估日期（D）土地开发程度70 我国的地价体系包含有( )等价格类型。（A
19、）基准地价（B）标定地价（C）土地交易底价（D）评估地价71 某评估公司接受委托评估一幢 8 层商住楼的底层商铺土地价格。该商住楼建于1999 年 6 月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括( )。（A）确定土地最佳利用方式（B）估算评估对象房地产总价（C）计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费（D）计算(剥离) 土地价格72 不动产开发的预付资本通常主要包括( )。（A）地价款（B）建安工程费（C）专业费用（D）利息73 采用成本逼近法中进行地价评估，确定投资利润率时主要考虑的因素有( )。（A）土地用途（B）开发周期（C）同期
20、银行利率（D）区域经济环境74 下列费用中，可计入土地取得费的有( )。（A）新增建设用地有偿使用费（B）劳动力安置补助费（C）造地费（D）土地补偿费75 已知某商业路段的样点地价分别为 1000 元/平方米、 1200 元/ 平方米、1120 元/平方米、1150 元/平方米、1100 元/平方米、1300 元/平方米、2000 元/ 平方米、1500 元/平方米，则该区段地价水平可利用( )求得。（A）中位数（B）算术平均数（C）众数（D）几何平均数（E）加权平均数四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某开
21、发公司现以 1 200 万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在 1 年内建成一栋建筑面积为 3 万 m2 的住宅楼，预计总售价可达到 6 000 万元，现实一年期贷款利息率为 585，销售税费率控制在 6，开发商要实现预付资本 20以上的投资回报率。(利息按复利计算) 根据上述材料回答问题：76 建筑物的开发建造成本应控制在( )元m 2 建筑面积以下。（A）3 360（B） 3 282（C） 1 120（D）1 09477 该项目的总利息支出为( )万元。（A）165（B） 167（C） 354（D）36078 建筑物折旧是指( ) 。（A）建筑物因时间经过所造成的损耗（B）
22、建筑物的新旧程度（C）建筑物重置成本与残值率的乘积（D）对建筑物的人为破坏79 确定建筑物折旧的方法中，( )属于加速折旧方法。（A）定率法（B）新旧程度折旧法（C）偿还基金法（D）年数合计法80 下列费用中可计人土地取得费的有( )。（A）土地补偿费（B）造地费（C）劳动力安置补偿费（D）新增建设用地有偿使用费81 李先生装修时拆除的餐厅与厨房之间的非承重墙可能是( )。（A）自承重墙（B）框架墙（C）剪力墙（D）隔墙五、填空题82 ( )是建立统计指标体系的客观基础。83 施工预算一般由( ) 和( )两大部分组成。六、简答题84 在实践中确定土地开发程度,主要应注意的问题?85 根据我国
23、已有的地价管理政策和土地市场的运行状况,目前主要需建立的地价管理制度有哪些?七、计算题86 某房屋占地面积 30m2,建筑面积 36m2,耐用年限 55 年,已用 5 年,重置单价每平方米 1500 元,残值率为 20%,求该栋房屋的现值。87 根据下表计算 19972001 年期间全国房地产开发企业购置土地的平均增长土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 20 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B【试题解析】 在建工程这类可比性较差的房地产，难以采用市场法估价。【知识模块】 市场比较法2 【正确答案】 A
24、【知识模块】 综合3 【正确答案】 A【知识模块】 综合4 【正确答案】 B【试题解析】 分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的。分部工程是单位工程的组成部分。它是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品。5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 D
25、【知识模块】 土地价格影响因素12 【正确答案】 C【知识模块】 市场经济一般理论13 【正确答案】 B【知识模块】 综合14 【正确答案】 B【知识模块】 综合15 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 在建工程属于可比性较差的房地产难以采用市场法估价；纪念馆很少发生交易，也难以采用市场法估价。【知识模块】 市场比较法16 【正确答案】 C【知识模块】 综合17 【正确答案】 B【知识模块】 剩余法18 【正确答案】 D【知识模块】 综合19 【正确答案】 B【知识模块】 综合20 【正确答案】 B【试题解析】 利用最高效用原则判断应选择价值最高的使用方式进行估价。【知识模块】 综合练习21
26、 【正确答案】 A【试题解析】 依题意甲乙空地价值应相等，乙房地价值低于甲土地价值，根据公式：乙房地价值乙空地价值拆迁费用建筑残值，原因是该建筑物的价值低于拆除费用【知识模块】 综合练习22 【正确答案】 C【试题解析】 估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。【知识模块】 综合练习23 【正确答案】 D【试题解析】 苏慕斯法则：认为深度为 100ft 深的土地价值，前半临街 50ft 部分占全宗地总地价的 725，后半 50 ft 部分占 275，若再深 50ft，则该宗地所
27、增的价值仅为 15。【知识模块】 综合练习24 【正确答案】 D【试题解析】 货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。会计是对企业财务状况和经营成果全面系统的反映，为此，需要货币这样一个统一的量度。25 【正确答案】 A26 【正确答案】 D【试题解析】 该题参照 2004 年土地估价理论与方法一书的 P315325 中，房屋新旧程度评定标准。27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D【试题解析】 由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金证券的收益是不
28、固定的，这一点不同于债券而类似于股票，但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D 38 【正确答案】 A39 【正确答案】 B40 【正确答案】 B41 【正确答案】 C42 【正确答案】 A43 【正确答案】 D44 【正确答案】 C45 【正确答案】 A46 【正确答案】 A47 【正确答案】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 C50 【正确答案】 B51 【正确答案】 C
29、52 【正确答案】 D53 【正确答案】 D54 【正确答案】 C55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 C58 【正确答案】 C59 【正确答案】 B60 【正确答案】 D三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B【试题解析】 CDE 不属于经济因素，其中 DE 为社会因素促进房价提高， C 为国际因素对房价提高产生消极影响。【知识模块】 土地价格影响因素62 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 综合63 【正确答案】 A,B【知识模块】 综合64 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 综合
